房地产抵押估价报告.docx

《房地产抵押估价报告.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《房地产抵押估价报告.docx（26页珍藏版）》请在三一办公上搜索。

1、盐池福州北路西街果菜市场拟抵押贷款房地产价格评估报告房 地 产 抵 押 估 价 报 告估价项目名称：宁夏先捷道路工程有限公司位于盐池县福州北路（原爱晚路）东侧“西街果菜市场”拟抵押贷款房地产价格评估委 托 方：宁夏先捷道路工程有限公司估 价 方： 估 价 人 员： 提交报告日期：2007年8月29日估价报告编号：宁中房估字（2007）第29号目 录一.致委托方函.1二.估价师声明.2三.估价的假设和限制条件.3四.估价结果报告.5五.估价技术报告. .13六附件1. 委估房地产的房屋产权所有证复印件；2. 委估房地产外观、内部状况和周围环境、景观的照片；3. 委估房地产所在位置图；4. 房地产

2、估价机构资质证书复印件；5. 房地产估价机构营业执照复印件；6. 评估人员资格证书复印件；致 委 托 方 函宁夏先捷道路工程有限公司：接受贵公司的委托，我公司评估人员根据房地产估价规范和现场勘察，遵循房地产评估的原则、程序、方法和估价目的，对贵公司所拥有的位于盐池县福州北路东侧“西街果菜市场”（建筑面积1701.81m2与土地使用面积为1739.50 m2）房地产价值进行了评估。估价目的、估价时点、评估结果如下：估价目的：为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。估价时点：2007年8月28日。房地产总价：（RMB）2,888,904元。大写金额（人民币）：贰佰捌拾捌万捌仟玖佰

3、零肆元整。 宁夏中大行房地产评估咨询有限公司法定代表人： 2007年8月29日估 价 师 声 明我们郑重声明：1.我们在估价报告中陈述的事实是真实的和准确的；2.在估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到估价报告中已说明的假设和限制条件的限制；3.我们与估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见；4.我们依照中华人民共和国标准房地产估价规范进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告；5.我们已对估价报告中的估价对象进行了实地勘查；6.没有人对本估价报告提供重要专业帮助；7.本估价报告无副本，复印件无效，任何使用本估价报告书复印件的行为造

4、成的后果与本估价机构和估价师无关。8.由于委托方提供虚假的情况和资料致使房地产估价结果失真的，委托估价方应负完全责任。9.本报告仅供委托方为实现本次评估目的使用, 他用无效。10、报告的全部或部分内容，未经估价机构的书面同意，不得向委托方和评估报告审核部门以外的单位或个人提供，未经许可不得发表于任何公开媒体上。参加本次估价的房地产估价师： 估价的假设条件和限制条件一、 估价假设条件1.本报告评估的价格为估价对象在现状条件下，按照目前的用途持续使用，评估目的为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。2. 委托方提供的资料真实可靠，委托方通过合法途径取得估价对象土地使用权和建筑物所

5、有权，未设定他项权利，且权属无争议。3.建筑面积为757.35平方米的钢架棚可按正常手续办理出房屋产权所有证。4估价时点时的房地产市场为公开、平等、自愿的交易市场，且估价对象的运作方式和程序符合国家与地方的有关法律、法规。5.当地房地产供求状况在未来一年内不会发生大的变化。委估房地产所在地区如果一年内房地产市场状况发生重大变化，应重新进行评估。6.经估价人员向委托方了解，委估对象无法定优先受偿款。7.本报告未考虑委托方或有负债因素、短期强制处分及抵押到期清偿因素对估价结果的影响，也未考虑国家宏观经济政策发生变化以及与自然条件和其他不可抗拒力对估价对象的价格影响。委估房地产如果遇到短期强制处分等

6、情况，应重新进行评估。二、报告使用的限制条件1本报告有效期限自估价报告完成日起一年有效。报告应用有效期内使用时，估价结论应与报告一起完整使用；本报告之估价结论是估价对象在估价时点的公开市场价格或价值，报告应用有效期内，若由于国家政策、经济环境及估价对象本身的物理状况等因素发生重大变化，对估价结论发生严重影响时，应及时申请估价机构重新估价而不可直接使用。2本次评估估价对象中的钢架棚未办理房屋产权所有证，应委托方要求，该建筑面积以委托方提供资料中所载面积为依据，仅为本次估价使用，不作为确权的依据。3.委托方需对其所提供资料的真实性负责，若由此引发的一切后果由委托方独自承担并负责解释。4.本估价报告

7、若出现文字或数字因打印、校对及其他原因发生误差时，请委托方及时通知本所更正，否则，误差部分无效。5本报告必须完整使用方为有效，对仅适用本报告中部分内容所导致的可能损失，本估价机构不承担责任。6.本报告由本机构负责解释。未经本机构书面同意，任何单位或个人不得将本报告以任何形式公开发表，也不得在任何公开发表的文件、文章、通告等中引用本估价报告的全部或部分内容。7.本报告提交委托方一式两份，估价技术报告留存估价机构存档备案。三、变现能力分析1变现能力是指假定在估价时点实现抵押权时，在没有过多损失的条件下，将抵押房地产转换为现金的可能性。本次委估对象为果菜市场可独立使用，但由于周边环境较差，房地产总价

8、值较高，不易出售,故在估价时点拍卖或者变卖时最可能实现的价格与评估的市场价格会有较大的差异。2若发生短期内强制处分情况，估价对象的变现价值通常会低于变现时的正常市场价格，所以建议报告的使用人关注未来市场变化风险和短期强制处分风险。估价结果报告一、 委托估价方: 委托估价单位（人）： 宁夏先捷道路工程有限公司联系人：叶树美联系电话:13369571888二、 估价方： 受托机构：宁夏中大行房地产评估咨询有限公司机构地址：银川市新华西街47号资质证书号： 宁建房估证字2007第009号法人代表：王 苗联 系 人：顾爱民联系电话：（0951）6030088 6018388三、一般因素分析：（一）自然

9、地理位置盐池县位于宁夏回族自治区东部，与陕西、甘肃、内蒙古交界，属鄂尔多斯台地向黄土高原过渡地带，自古就有“灵夏肘腋、环庆襟喉”之称，区位优势十分明显。全县南北长110公里，东西宽66公里，辖区总面积8661.3平方公里，是宁夏面积最大的县，占全区总面积的13%。境内地势南高北低，平均海拔为1600米，南部为黄土丘陵区，地势起伏，沟壑纵横，水土流失严重，约占全县总面积的20%；北部为鄂尔多斯缓坡丘陵区，地势开阔平缓，约占全县总面积的80%。四季少雨多风，气候干燥，属典型的温带大陆性季风气候。年均降水量200mm左右，年蒸发量达2100mm。（二）行政区划全县辖4个镇、4个乡，101个行政村，6

10、79个村民小组，1个街道办事处，9个社区，总人口16.2万人，其中农业人口12.9万人。2005年，全县生产总值完成 9.82亿元，其中工业总产值6.23亿元，农业总产值4.42亿元；完成县级财政收入4971万元。城镇居民人均可支配收入5677元，农民人均纯收入2005元。2004年11月份公布的第四届全国县域经济基本竞争力评价结果显示，盐池县一举成为全国县域经济提升速度最快的百县之一。 （三）资源状况县境内资源丰富，开发潜力巨大。野生中药材分布有130多种，尤以甘草、苦豆草突出，面积分别达到200多万亩和300多万亩。1995年被国务院命名为“中国甘草之乡”。盐池是全国滩羊集中产区和宁夏畜牧

11、业生产重点县，滩羊饲养量平均保持在90万只以上，二毛皮、滩羊肉等滩羊产品享誉海内外，2003年被命名为“中国滩羊之乡”。以滩羊为主的畜牧业是当地农业和农村经济的支柱。2005年，滩羊饲养量达到101万只、滩鸡饲养量达到120万羽。“盐池滩羊”和“盐池滩鸡”的品牌效应逐步显现，市场占有率逐步提高。地下矿产资源种类多，储量大，品质高，易开采，已发现16种有开采价值的矿产资源，主要以石油、天然气、煤炭、石膏、白云岩、石灰石等为主。其中，石油探明储量为4500万吨，煤炭78亿吨，石膏4.5亿吨，石灰石11亿吨，白云岩3.2亿立方米。另外，柠条、沙柳、蜂蜜、油料、小杂粮、瓜菜等资源也比较丰富，有较高的开

12、发价值。 （四）农业、工业农业：全县有耕地134万余亩，人均达12亩，其中水浇地24万亩。2005年，粮食总产量达6129万公斤，已建成了优质小杂粮、设施蔬菜、优良畜禽等生产基地。工业：工业经济目前已奠定了良好的基础。近年来，县委、政府依托资源优势，大力招商引资，扶持发展工业，带动地方经济的发展，取得了明显的成效。现在全县有主要工业企业17家，初步形成了以金属镁冶炼、生物制药、水泥建材、煤炭开采、石油开发、蜂蜜保健等主要行业的工业体系，成为拉动县域经济的主要力量。年产值在500万元以上的企业有9家。（五）城市建设、生态建设城市建设：自1999年以来，实施了大规模的城市改造工程，拓宽改造县城街道

13、20公里，建成六大市场，县城日供水能力提高5倍，供热能力提高10倍，楼房面积由9万平方米增加到79万平方米，城镇人均住房面积达28平方米，城市服务功能和品位明显提高。三个主要集镇建设已初具规模，城市建设的步伐在不断加快。生态建设：盐池县生态建设力度大，效果好。全县林木保存面积409万亩，林木覆盖率29%；完成流域治理2705平方公里。2001年，盐池被列入退耕还林试点县，已累计退耕还林41万亩，宜林荒山造林110万亩。于2002年在全县实行草原禁牧，并将714万亩可利用草原中有承包条件的550万亩全部承包到户或联户。通过综合治理，沙化面积由1983年的539万亩减少到了目前的100万亩左右。

14、（六）基础设施及科教文卫基础设施：盐池县交通通讯电力事业发展迅速，境内交通便捷、路网纵横交错，307、211国道及古王公路贯穿县境，公路通车总里程达1292.5公里。全县程控电话装机12000门，移动通讯、无线寻呼系统遍布城乡，移动用户已达32000户，城乡电话普及率达到每百人29部。县域内电力网络健全,能够满足生产生活需要。科教文卫：全县现有各类学校131所，在校学生31315名，小学入学率达100%，初中入学率96.9%，高中入学率达50%。2004年，在宁南山区八县率先实现“普九”目标。现有各类科技人员3642人，其中高级职称193人，中级职称1241人。现拥有图书馆、文化活动中心等机构

15、，乡乡开通了闭路电视，城乡文化生活活跃，涌现了一批文学艺术人才。县、乡两级共有各类医疗机构155个，村医疗站（点）96个，专业卫生技术人员860人。 四、估价对象：（一）估价对象的位置估价对象位处福州北路东侧“西街果菜市场”内，不临街，可经宗地西侧与东侧的巷道至福州北路与长城北路。区域内路网密度较大，道路等级较高，道路通达度相对较好。附近有公交汽车线路经过，北距长途汽车站不足百米，公交便捷度与对外交通便利度较优。区域内公共配套设施齐全完备。该房地产四至为：东至长城北路、西至福州北路、南至花马池西街，北至盐池县汽车站。（二）估价对象的范围本次评估具体范围为总占地面积1739.50平方米的国有出让

16、商业用途土地，总建筑面积为1701.81平方米(其中包括两幢营业房944.46平方米与钢架棚757.35平方米)。（三）估价对象状况： 估价对象概况表编号名称结构面积(m2)建筑层数房屋状况建造年代1营业用房砖混944.461外墙面刷防水涂料；入户门为双开铝合金玻璃地弹簧门，外装卷帘门；地面铺600mm*600mm地瓷砖；内墙贴1.5高面砖、其余部分刷涂料；铝合金窗。层高3.2米。共两幢。 2003年2钢架大棚简易757.351四周无围护，钢柱，彩钢板顶棚，地面铺300mm*300mm彩砖。 （未办理房屋产权所有证） 2003年3土地估价对象所占土地为国有出让商业用地，使用面积为1739.5平

17、方米，宗地号暂缺，土地使用权终止日期至2043年4月24日，至估价时点剩余土地使用年限为35.67年。估价对象土地形状规则，呈矩形分布。该宗地现已达到宗地外“六通”（即通上水、通下水、通电、通讯、通暖、通路），宗地红线内“三通一平”（即通下水、通路、通电及场平整）的用地条件。（四）估价对象权利状况估价对象土地使用权于估价期日（2007年8月28日）时，属于宁夏先捷道路工程有限公司所有，国有土地使用权证，证号为：盐国用（2005）第0403号，用途为商业，土地使用权类型为出让，土地使用权面积为1739.50平方米。房屋总建筑面积为1701.81平方米，其中944.46平方米的1层营业房已办理了房

18、屋产权所有证，证号为：盐房权证花马池镇字第公0232号，产权人为宁夏先捷道路工程有限公司。另有757.35平方米的钢架棚尚未办理房屋产权所有证。五、估价目的：为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。六、估价时点： 2007年8月28日 。七、价值定义：本次估价结果为估价对象在现状利用状况下，满足全部估价假设和限制条件及有关说明条件，于估价时点的完全产权公开市场价值。未考虑未来市场风险与短期强制处分因素对价值的影响，其中包含土地使用权价值。八、估价依据：本次评估依据国务院、建设部、国土资源部、宁夏回族自治区人民政府及其有关部门颁布的法律规定和政策性文件以及评估房地产的具体资料，

19、主要有：1、中华人民共和国主席令中华人民共和国城市房地产管理法（1995第29号）；2、 中华人民共和国主席令中华人民共和国土地管理法（2004第28号）；3、 宁夏回族自治区城市房地产开发经营管理条例；4、 中华人民共和国主席令中华人民共和国担保法（1995第50号）；5、 中华人民共和国主席令城市房地产市场管理办法（2001第98号）；6、 宁夏回族自治区人大常务会宁夏回族自治区城市房地产开发经营管理条例（2002第22号）；7、 中华人民共和国国家标准房地产估价规范GB/T50291-1998；8、房屋产权所有证：盐房权证花马池镇字第公0232号；国有土地使用权证：盐国用（2005）第0

20、403号9、委托方与本估价机构签订的房地产估价委托书；10、 估价对象现场勘察记录；11、委托方提供的与本次估价相关的其他资料；12、本估价机构掌握的房地产市场相关资料。九、估价原则：1、合法原则所谓合法，是指符合国家的法律、法规和当地政府的有关规定，即必须经估价对象的合法使用，合法交易或合法处分为前提进行。一是要求估价时点必须确认估价对象具有合法的产权，在无法确认估价对象产权的合法性的情况下必须在估价报告中说明估价过程和结论是在假定估价具有合法产权的情况下才是有效的；二是要求在估价时所涉及的估价对象的用途必须是合法的；三是要求在估价中如果涉及估价对象的交易的处分方式时，该交易或处分方式必须是

21、合法的。2、最高最佳使用原则此原则是要说明房地产估价要以房地产的最高最佳使用为前提。所谓最高最佳使用是估价对象的一种最可能的使用，这种最可能的使用是法律上允许，技术上可能，财务上可行，经过充分合理的论证并能给估价对象带来最高价值的使用，它的具体表现是以能使估价对象获利最多的用途和开发强度来衡量，也就是说评估价格应是在合法使用方式下各种可能的使用方式中，能获得最大收益的使用方式的估价结果。这是因为在房地产市场中每位房地产拥有者在主观上都试图充分发挥房地产的潜力，采用最高最佳的利用方式，取得最大的收益。3、替代原则替代原则的理论依据是同一市场上相同物品具有相同市场价值的经济学原理。它是保证房地产估

22、价能够通过选用市场资料进行和完成的重要理论前提，只有承认同一市场上相同物品具有相同的市场价值，才有可能根据市场资料对估价对象进行估价。替代原则是要说明，在评估一宗房地产价格时，如若附近地区有若干相近效用的房地产价格存在，则可依据“替代原则”推断出估价对象的价格。4、估价时点原则：估价时点原则强调的是估价结论具有很强的时间相关性和时效性，估价结论首先具有很强的时间相关性，这主要是考虑到资金的时间价值，在不同的时间点上发生的现金流量对其价值影响是不同的。所以，在房地产估价时统一规定：如果一些款项的发生时点与估价时点不一致，应当折算为估价时点的现值。估价结论同时具有很强的时效性，这主要是考虑到房地产

23、市场价格的波动性，同一估价对象在不同时点会具有不同的市场价格。所以强调：估价结果是估价对象在估价时点的价格，不能将该估价结果作为估价对象在其他时点的价格。5、供求原则房地产价格与其他物品的价格一样，受供求关系的影响。若需求不变，供给增加，则价格下降；若供给不变，需求增加，则价格上升。供求原则是要说明，进行房地产估价时必须充分考虑到房地产具有地理位置的固定性，地区性和个别性，这种供求状况主要是指当地同类房地产市场的供求状况。6、谨慎原则所谓谨慎原则是在进行抵押评估时，委估对象存在不确定因素的情况下，房地产估价师做出估价相关判断时，应当保持必要的谨慎，充分估价抵押房地产在处置时可能受到的限制以及未

24、来可能发生的风险和损失，不高估估价对象的市场价值，不低估知悉的法定优先受偿款。十、估价方法：根据房地产估价规范，通行的估价方法有市场比较法、收益法、假设开发法、成本法等。有条件选用市场比较法进行估价的，应以市场比较法为主要方法；收益性房地产的估价，应选用收益法作为其中的一种估价方法。在无市场根据或市场依据不充分而不适宜用市场比较法、收益法、假设开发法进行估价的情况下，可采用成本法为主要估价方法。根据该委估房地产经营运作的特点，委托方提供的文字、数据材料，以及评估人员对估价对象所处地区同类房地产的调查，我们选用了收益法对估价对象房地产进行了评估，又采用重置成本法和基准地价系数修正法分别对房产与土

25、地价格进行了评估。收益法是以预期原理为基础的。预期原理说明，决定房地产价值的，重要的不是过去的因素，而是未来的因素。具体地说，房地产的价值通常不是基于其历史价格、生产它所投入的成本或过去的市场状况，而是基于市场参与者对其未来所能获取的收益获得到的满足、乐趣等的预期。通过求取估价对象未来的正常净收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格。成本法：要据建筑物的结构及使用状况，确定建筑物的重置价格，结合其建成年代及成新率测算出建筑物在估价时点的价值。基准地价系数修正法：已知城市内部某一个地价均质区内同一用途的基准地价后，根据所评估宗地的区域因素和个别因素，对宗地

26、进行各个方面的比较、修正，测算出该宗地地价。十一、估价结果：估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价工作程序，采用科学的评估方法，在认真分析现有资料的基础上，经过周密准确的测算，并结合估价经验确定估价对象房地产在估价时点（2007年8月28日）的公开市场价值为2,888,904.00元。大写金额（人民币）：贰佰捌拾捌万捌仟玖佰零肆元整。十二、估价人员：第一报告人： 报告审核人： 十三、估价作业日期 2007年8月27日至2007年8月29日。十四、估价报告应用的有效期限 估价报告的有效期限为1年，即2007年8月29日至2008年8月28日 。 宁夏中大行房地产评估咨询有限公司2007年8

27、月29日估 价 技 术 报 告一、 个别因素分析（一）房地产状况：详见估价结果报告（二）影响价值因素分析估价对象不临街，其评估价格因此而有所影响。二、 区域因素分析详见估价结果报告三、市场背景分析四、最高最佳使用分析该房地产即在合法原则前提下和工程技术允许的条件下，按估价对象最高最佳使用状态进行评估。委估对象规划用途为营业房,实际用途为营业房,本次评估以保持现状使用为前提。五、估价方法的选用根据房地产估价规范，通行的估价方法有市场比较法、收益法、假设开发法、成本法等。有条件选用市场比较法进行估价的，应以市场比较法为主要方法；收益性房地产的估价，应选用收益法作为其中的一种估价方法。在无市场根据或

28、市场依据不充分而不适宜用市场比较法、收益法、假设开发法进行估价的情况下，可采用成本法为主要估价方法。根据该委估房地产经营运作的特点，委托方提供的文字、数据材料，以及评估人员对估价对象所处地区同类房地产的调查，我们选用了收益法对估价对象房地产进行了评估，又采用重置成本法和基准地价系数修正法分别对房产与土地价格进行了评估。收益法是以预期原理为基础的。预期原理说明，决定房地产价值的，重要的不是过去的因素，而是未来的因素。具体地说，房地产的价值通常不是基于其历史价格、生产它所投入的成本或过去的市场状况，而是基于市场参与者对其未来所能获取的收益获得到的满足、乐趣等的预期。通过求取估价对象未来的正常净收益

29、，选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格。成本法：要据建筑物的结构及使用状况，确定建筑物的重置价格，结合其建成年代及成新率测算出建筑物在估价时点的价值。基准地价系数修正法：已知城市内部某一个地价均质区内同一用途的基准地价后，根据所评估宗地的区域因素和个别因素，对宗地进行各个方面的比较、修正，测算出该宗地地价。六、估价测算过程（一）收益法1、测算年有效毛收益由于估价对象为农贸市场，其客观收益较难确定，故本次评估采用估价对象的实际收益为准。（1）营业用房年潜在毛收益营业房共有两幢，每幢28间门面房，每间房面房月租金为150元/间，空置率为10%，则其营业房年毛收

30、入为：28*2*12*150*（1-10%）=90720元。（2）钢架棚及其土地年潜在毛收益根据委托方提供，其场地及大棚出租费用为35万元/年。（3）有效毛收益的确定：委估房地产的有效毛收益应为潜在毛收益扣除不可预见费。根据评估人员调查和了解情况确定该区域内出租类型不可预风费为毛收益的2%5%，本次估价确定为5%：（90720+350000）*（1-5%）=418684元2、年运营费用的确定：（1）管理费：评估人员根据银川市同类房地产的调查和了解情况确定该房地产年管理费为年总收益的2%5%，本次估价确定为2%。 （2）维修费：评估人员根据银川市同类房地产的调查和了解情况确定该房地产年维修费为年

31、总收益的2%5%，本次估价确定为2%。（3）房产税、两税一费：根据国家相关费用规定，出租型房地产，按租金收益的12%计取房产税，房产税、城市维护建设税及教育费附加按租金收益的5.5%计取（其中营业税为租金收益的5%，城市维护建设税为营业税的7% ，教育费附加为营业税的3%），共计为17.5%：（4）、年总费用合计 418684*（2%+2%+17.5%）=90017元3、年净收益的确定：净收益=有效收益-运营费用=418684元-90017元=328667元4、 收益还原利率的确定：根据评估人员对社会同类房地产资本化率的调查综合分析，采用安全利率加风险调整值确定还原利率，安全利率取一年期银行存

32、款利率3.33%，风险调整值取3%，故：r 3.33%5% 8.33%5、收益年期的确定：地上建筑物于2003年建成，根据房地产评估规范及有关规定，砖混结构非生产用房最高耐用年限为50年，而该房地产所处商业用地最高使用年限为40年，委估对象房地产土地使用权年限届满时，地上建筑物将无偿收回，则该房地产尚可收益年限为35.67年。6、收益价值的确定：Pn=A/r11/(1+r)n =328667/8.33%11/(1+8.33)35.67 =3718270元（二）重置成本法、基准地价系数修正法1、砖混结构平房重置价格（1）、重置价格的确定：重置价格是以盐池县建设局、发展和改革局文件关于盐池县各类房

33、屋及附属物折迁补偿标准的通知（盐发改价200652号）的房屋重置价格标准为依据，确定砖混结构平房（主房）的重置价格为485元/平方米。（2）、调整系数的确定：层高修正：根据关于盐池县各类房屋及附属物折迁补偿标准的通知，砖混结构建筑物层高每增减10厘米层高系正系数为10%。“标准”中，砖混结构平房（主房）的重置价格为485元/平方米，其层高为2.8米，实际房高为3.2米比标准层高40厘米则层高修正为40%。（3）、成新率的确定：根据估价对象的实际使用及维护保养状况，以现场观察法与直线法分别测算，最终取现场观察法为准。建筑物评估明细表编号结构用途建筑面积(m2)重置价格（元/m2）修正因素直线法成

34、新率(%)现场观察法成新率(%)评估单价评估总价时间层高结构1砖混营业944.46485040%092.1695645.056092242、钢架大棚经评估钢架大棚的重置价格为348.68元/平方米，总价格为246073元。3、土地价格经基准地价系数修正法测算，其土地价格为453.9元/平方米，总价格为789559元。4、房地产总价格609224+246073+789559=1644856元。七、估价结果确定经评估，以收益法评估房地产价格为3718270元，以重置成本法和基准地价系数修正法评估出的房地产价格为1644856元，分析后确定本次评估取收益法所测算结果60%的权重，取重置成本法和基准地价系数修正法所测算结果40%的权重，以此作为估价对象的最终价格，即：371827060%+164485640%=2888904元。大写金额（人民币）：贰佰捌拾捌万捌仟玖佰零肆元整。参与评估人员： 第一报告人： 审核人员签字：估价机构盖章：1.8.202313:1713:17:4723.1.81时17分1时17分47秒1月. 8, 238 一月 20231:17:47 下午13:17:472023年1月8日星期日13:17:47