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1、 房地产新政实施效果及相关建议房地产新政实施效果及相关建议兴业银行武汉分行二一年六月二十六日18目 录一、房地产新政分析1（一）近期主要的房地产调控政策回顾1（二）从信贷角度解读房产新政2（三）武汉市各商业银行对新政落实情况6 二、房地产新政实施后市场分析7 （一）新政实施后全国房地产变动概况7（二）区域房地产市场变动情况81、商品房市场整体变动情况82、武汉市各行政区商品房销售变动情况93、土地市场情况11三、房地产新政建议12（一）新政执行中存在的问题121、关于个人按揭贷款122、保障性住房缺乏差异化信贷政策支持133、关于房地产开发贷款账户监管15（二）政策建议151、关于个人按揭贷款
2、建议152、关于保障性住房差异化信贷政策支持163、关于房地产开发贷的政策建议17图表目录图表1 近期国家房地产政策调控回顾1图表2.今年房地产开发商资金来源变动图3图表3.本次房产新政与2007年房产调控政策对比表4图表4.新政前后购房成本对比表5图表5.主要银行贯彻房产新政情况一览表6图表6.全国70个大中城市房价指数变动情况走势7图表7.2009年5月至2010年5月武汉楼市量价走势图9图表8.武汉市各行政区销售量变动情况10图表9.武汉市各行政区销售价格变动情况10房地产新政实施效果及相关建议一、房地产新政分析（一）近期主要的房地产调控政策回顾近期国家不断出台针对房地产市场的政策调控措
3、施，加大了对房地产市场的调控力度，旨在合理引导住房消费，大力整顿和规范房地产市场秩序，抑制投资投机性购房需求。此次政府系统性调控不但用到了多元政策，而且采取了政策密集连发、出其不意的策略，狠抓政策落实，具有明确的目的和针对性，凸显中央政府平抑房价，大力抑制投资需求的巨大决心。主要政策如下：图表1 近期国家房地产政策调控回顾时间部门主要内容2009.12.14国务院常务会议（国四条）国务院提四措施遏制房价：一要增加普通商品住房的有效供给；二是继续支持居民自住和改善型住房消费，抑制投资投机性购房；三要加强市场监管；四要继续大规模推进保障性安居工程建设。2009.12.17财政部、国土资源部、央行、
4、监察部等五部委五部委出台进一步加强土地出让收支管理的通知，明确开发商以后拿地时，“分期缴纳全部土地出让价款期限原则上不得超过一年，特殊项目可以约定在两年内全部缴清，首次缴款比例不得低于全部土地出让款的50%”。2009.12.22财政部、国家税务总局自2010年1月1日起，个人将购买不足5年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年(含5年)的非普通住房或者不足5年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售的，免征营业税。2010.01.10国务院办公厅（国十一条）：国办发出通知，要求进一步加强和改善
5、房地产市场调控，稳定市场预期，促进房地产市场平稳健康发展。2010.02.24银监会银监会紧急下发了一纸关于加强信托公司房地产信托业务监管有关问题的通知，要求信托公司防范房地产信托风险，尤其不得以信托资金放给开发商用作土地储备。2010.03.12国土资源部（国19条）国土部发通知：一、加快住房建设用地供应计划编制；二、促进住房建设用地有效供应；三、切实加强房地产用地监管；四、建立健全信息公开制度；五、开展房地产用地突出问题专项检查。2010.03.22国资委按照国资委要求，除已确定的16家以房地产为主业的央企外，78家不以房地产为主业的央企正在加快调整重组，在完成自有土地开发和已实施项目后要
6、退出房地产业务。2010.04.11银监会中国银监会11日指出，银行业金融机构要增加风险意识，不对投机投资购房贷款，如无法判断，则应大幅度提高贷款的首付款比例和利率水平，加大差别化信贷政策执行力度。2010.04.13住建部住房城乡建设部13日召开电视电话会议，要求加快保障性住房建设，其中，公共租赁住房建设是下一阶段工作的重点，同时遏制部分城市房价过快上涨。2010.04.15国务院14日常务会14日召开的国务院常务会议要求，对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30。2
7、010.04.17国务院（国十条）国务院发出关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知，对商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。2010.04.19住建部住建部要求商品住房严格实行购房实名制，认购后不得擅自更改购房者姓名。今后未取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业不得以认购、预订、排号、发放 VIP 卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用。2010.5.5湖北省住建部重点检查炒卖房号、任意抬高房价等八种违规行为，对存在违法违规行为，且拒不整改的，将取消其开
8、发企业资质，并限制其参加土地购置、金融信贷等活动。2010.5.26住建部、人行、银监会通知明确要求商业性个人住房贷款中居民家庭住房套数，应依据拟购房家庭(包括借款人、配偶及未成年子女，下同)成员名下实际拥有的成套住房数量进行认定。资料来源：近期国家出台政策整理（二）从信贷角度解读房产新政房地产企业的资金来源主要为国内贷款、自筹资金、定金和预收款、按揭贷款及利用外资等。来自中银国际的调查报告，2010 年1-5 月，房地产开发企业本年资金来源27,288 亿元，同比增长57.2%，较1-4 月回落2.7 个百分点。其中，国内贷款5,550亿元，同比增长43.6%，较1-4 月提高3.7 个百分
9、点；个人按揭贷款3,744亿元，同比增长88.8%，较1-4 月回落13.3 个百分点。近年国内贷款、按揭贷款呈上升趋势，具体如下：图表2.今年房地产开发商资金来源变动图数据来源：国家统计局、中银国际研究以上数据显示，国内贷款、按揭贷款是开放商获得资金的主要来源，通过对国内商业贷款、按揭贷款的控制，可有效遏制房地产过快上涨和投机炒房行为。在房地产开发贷款监控方面，银监局近年先后出台了“三个办法一个指引”，上述政策对贷款账户的监管提出了更高要求，对防范信贷资金违规流入房市起到较好的控制效果。2月24日，银监会紧急下发了一纸关于加强信托公司房地产信托业务监管有关问题的通知，要求信托公司防范房地产信
10、托风险，尤其不得以信托资金发放给开发商用作土地储备。4月20日，银监会召开2010年第二次经济金融形势分析通报（电视电话）会议，银监会主席刘明康着重讲到涉房贷款，要求对土地储备、房地产开发贷款、个人住房贷款执行从严的信贷政策。对于土地储备贷款，要调整授信额度，“应大幅压低抵押率”，跟踪贷款去向，防止挪用。关于开发商贷款，对于存在土地闲置一年以上的贷款开发商，银行一律不得发放新的开发项目贷款，对于土地闲置两年以上和有炒地行为的，银行对已发放的贷款应当调减并采取保全，并上全行“黑名单”，提高抵押品标准，一律要求以在建工程为抵押，不宜用土地为抵押品发放开发贷款。5月2日，央行宣布自5月10日起，上调
11、存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，农村信用社、村镇银行暂不上调。这是央行今年第三次上调存款准备金率。有专家指出央行此次调整是配合为楼市降温而考虑的。在按揭贷款方面，为严格限制各种名目的炒房和投机性购房，监管机构对首套房和二套房也都分别提高了首付比例和贷款利率贷款标准，直接调节了居民购房需求。同时规定商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款。限制外地人购房以及限定购房套数等将打击投机炒房者，短期内将严重打击部分以外地投资客为目标的房地产项目。本次调控力度明显要严于07年房产新政，具体对比如下：图表3.本次房产新政与2007年房产调控政策对比表2010年2007年个
12、人 购 房 贷 款首付比例 利率水平 首付比例 首套自住房套型建筑面积90平方米以上不得低于20% 7折-85折 套型建筑面积90平方米以下不得低于20% 85折套型建筑面积90平方米以上不得低于30% 套型建筑面积90平方米以上不得低于30% 二套不得低于50%利率不得低于基准1.1倍 不得低于40% 利率不得低于基准1.1倍三套及以上 大幅度提高首付款比例和利率水平贷款首付款比例和利率水平随套数增加而大幅度提高，具体由商业银行自主确定，但借款人偿还住房贷款的月支出不得高于其月收入的50% 贷 款 限 制商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及
13、以上住房贷款无该类限制对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款无该类限制土 地 出 让 方 式坚持和完善土地招拍挂制度的同时，探索“综合评标”、“一次竞价”、“双向竞价”等出让方式，抑制居住用地出让价格非理性上涨无土地出让方式调整资料来源：国家相关政策整理目前我国居民购房的主要资金来源为按揭贷款，约占购房款比例的70%，虽然主要是针对二套房和大套房，但是由于目前市场上90平米以下的套房较少，因此除了投机及投资者，在某种程度上还将影响一些首套房购买者。以总价为100 万贷款年限为20年的房产首套、二套房新旧政策对比如下：图表4.新政前后购房成本对比表购房种
14、类新旧对比首付首付款（万元）贷款额（万元）利率月供（元）利息（元）首套房旧政策2020804.16（7折）4914380141新政策3030705.05（8.5折）4639413557对比差额1010-100.89-27533416二套房旧政策4040606.53（1.1倍）4484476170新政策5050506.53（1.1倍）3736396808对比差额1010-10-1178-79362数据来源：德胜行武汉市房地产市场报告（5 月）新政实施后，对于首次购房者来说，需多支付10 万的首付款，虽然月供下降了275 元，但利息增加了33416 元；同时二次及以上购房者相对首套房购房者来说，总
15、还款利息虽相差无几，但首付款却要多出20 万，同时原来对二套房界定标准每个银行理解也不尽相同，新政执行后，明确按居民家庭住房套数确定，执行标准更严，可见本次新政大大的抑制了二次及以上购房者的需求。（三）武汉市各商业银行对新政落实情况国务院新政后，武汉市各银行已对房贷政策进行全面收紧，对各种名目的炒房和投机性购房起到一定的抑制作用。图表5.主要银行贯彻房产新政情况一览表银行首套房二套房三套房工商银行利率7.5 折首付5 成，贷款利率为基准利率的1.1 倍停贷中国银行利率7-8.5 折首付5 成，贷款利率为基准利率的1.1 倍停贷农业银行利率7-8.5 折首付5 成，贷款利率为基准利率的1.1 倍
16、停贷建设银行首付20%30%利率8 折首付3040%利率7.5 折首付40%以上利率7 折首付5 成，贷款利率为基准利率的1.1 倍首付5 成，贷款利率为基准利率1.1 倍广东发展银行利率8.5 折首付5 成，贷款利率为基准利率的1.1 倍停贷招商银行利率8.5首付5停贷民生银行利率8.5首付5相对二套房贷首付和利率都有所提高，具体操作视个人而定华夏银行首付20%30%，利率78折首付5在第二套政策基础上，每增加一套首付款比例至少提高5，贷款利率上浮幅度至少提高5兴业银行利率8.5 折首付5暂未出台相关规定资料来源：德胜行武汉市房地产市场报告（5 月）二、房地产新政实施后市场分析（一）新政实施
17、后全国房地产变动概况根据国家统计局的统计数据，2010 年5 月，全国70 个大中城市房屋销售价格同比上涨12.4%，涨幅比4 月份缩窄0.4 个百分点，为去年3 月增速见底回升以来的首次下降；环比上涨0.2%，涨幅比4 月份缩小1.2 个百分点。其中，新建住房销售价格同比上涨15.1%，涨幅比4 月份缩小0.3 个百分点；环比上涨0.4%，涨幅比4 月份缩小1.0 个百分点；二手住宅销售价格同比上涨9.2%，涨幅比4 月份缩小1.3 个百分点；环比下降0.4%，比4 月份涨幅低2.1 个百分点；总体来看，房价的环比及同比涨幅皆出现回落，尽管一手房仍出现微幅的环比上涨，但领先指标二手房价格已经
18、开始回调，此轮楼市调控初见成效。图表6.全国70个大中城市房价指数变动情况走势数据来源：国家统计局、发改委、中银国际研究（二）区域房地产市场变动情况1、商品房市场整体变动情况2010年5月份，通过武汉市房地产信息网的数据统计显示，全市12个城区（10大主城区，及江夏、黄陂）5月商品房销售10698套，环比减少4820套，降幅30.53%。本月成交均价6276.95元/平方米，环比下降381元/平方米，降幅为5.72%。图表7.2009年5月至2010年5月武汉楼市量价走势图数据来源：武汉房地产市场信息网全市12个城区（10大主城区，及江夏、黄陂）5月商品房销售总面积1202435平方米（约12
19、0.24万平方米），环比减少401234平方米（约40.12万平方米），降幅为25.02%，销售总金额754761.93万元，环比减少312967万元，降幅为29.31%。图表7.2009年5月至2010年5月武汉房地产销售面积、金额走势图走势图数据来源：武汉房地产市场信息网数据显示，房产新政后，对武汉市房地产销售产生了明显影响，但对价格的影响有限，市场观望气氛较浓，未来房市价格走势尚待观察。2、武汉市各行政区商品房销售变动情况截至2010年5月底，武汉市各行政区中，除江汉区和东西湖区成交量略有攀升外，其余行政区成交量均大幅下挫，部分区域降幅超过五成，全市整体降幅也达到四成。本次新政对武汉市房
20、地产销售构成了极大的抑制，预计这种抑制作用未来还将加剧。图表8.武汉市各行政区销售量变动情况行政区5月成交套数4月成交套数变化（套）涨幅武昌武昌区329827 -498 -60.22%洪山区5281010 -482 -47.72%青山区1141 -30 -73.17%东湖开发区14872590 -1103 -42.59%江夏区6411322 -681 -51.51%汉口硚口区122325 -203 -62.46%江岸区5801417 -837 -59.07%江汉区890869 21 2.42%东西湖区13741160 214 18.45%黄陂区12991971 -672 -34.09%汉阳汉阳
21、区212784 -572 -72.96%沌口开发区113 240 -127 -52.92%数据来源：浦江筑城RMAS房地产市场分析系统统计数据武汉市各行政区成交均价并未如成交量一样全面下跌，而是涨跌互现，不过仍以下跌区域居多，绝大部分区域价格波动幅度维持在5左右。洪山区跌幅达20%主要系该区域上月有大量高价楼盘成交，拉高上月整体成家均价，本月回归常态后，未能客观反应该区域价格变化。而武昌区、东湖开发区、江汉区、沌口开发区则刷新了各自区域价格的历史新高。图表9.武汉市各行政区销售价格变动情况行政区5月成交均价4月成交均价变化涨幅武昌武昌区9480 9367 113 1.21%洪山区7205 91
22、07 -1902 -20.89%青山区6701 7052 -351 -4.97%东湖开发区6962 6742 220 3.26%江夏区4838 4568 270 5.91%汉口硚口区7034 7712 -678 -8.79%江岸区8140 8274 -134 -1.62%江汉区10780 10002 778 7.78%东西湖区4779 5114 -335 -6.54%黄陂区3751 3759 -7 -0.19%汉阳汉阳区8283 8702 -419 -4.81%沌口开发区5761 5329 432 8.10%数据来源：浦江筑城RMAS房地产市场分析系统的统计数据3、土地市场情况2010年新年伊
23、始，武汉土地供应集中放量，出让15宗地块中，实现了本年首场拍卖开门红，但其后第三次、第四次、第五次土地拍卖遇冷，甚至出现流拍。在新房成交量日渐低迷的市场背景下，武汉土地市场观望气氛较浓。从年初的开门红到如今的流拍频现、大牌房企缺席，6月2日的拍卖会上，最大一块位于汉阳江城大道75亩的住宅用地、因无人报价而流拍。回望2010年上半年武汉土地市场，不难发现从1月的火爆成交到3月的竞拍遇冷再到6月流拍、地价回落，武汉土地市场从竞拍到流拍的发展走势与武汉楼市回暖、抢房、观望以及中央地方宏观调控密不可分。武汉市上半年土地交易情况如下：2010年1月29日，武汉举办首场土地拍卖，出让的15宗地块中，有5宗
24、分布在中心城区，包括硚口区汉西新村、洪山区珞狮南路、江岸区建设渠路、江岸区万隆三路以及武昌区秦园路等，交易金额34.29亿元，实现了本年首场拍卖开门红。2010年2月5日，武汉进行第二次土地拍卖，此次挂牌出让的12宗土地共计205万平方米，此次供地规模3075亩，是2008年全年供应量的两倍，且接近去年主城区土地出让总量的一半。11宗地中，仅汉阳区陶家岭村一宗地两家公司争夺，成交金额121亿元。2010年2月5日，武汉进行第三次土地拍卖，土拍当天，10宗地块仅耗时50分钟便全部成交，650亩地成交金额共5.65亿元，87万/亩的均价创近年新低。除江夏纸坊街一金融商业用地进入竞拍环节外，其余地块
25、都因仅一家报价直接成交。4月30日，武汉市举行国家“房产新政”后的首次土地拍卖会，11宗土地中1宗地流拍，10宗141.1亩成交额5.35亿元。这也是武汉市本年土地拍卖第一次出现流拍。6月2日，在武汉市举办第五次土地拍卖会上，土地出让40分钟便告完成，6宗地块，有一宗流拍，武昌中山路一宗地块楼面地价仅卖1802元/平方米，回调幅度超过1000元/平方米。其他4宗地块未进入现场竞价，各公司直接摘牌获得，成交金额7.70亿元。三、房地产新政建议（一）新政执行中存在的问题1、关于个人按揭贷款根据住建部、人民银行和银监会三部委联合下发的“关于规范商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准的通知”，通知明确
26、规定商业性个人住房贷款中居民家庭住房套数，应依据拟购房家庭(包括借款人、配偶及未成年子女，下同)成员名下实际拥有的成套住房数量进行认定。通知要求房贷申请人在市房地产主管部门通过房屋登记信息系统进行家庭查询，若不具备查询条件，申请人提交书面诚信保证。现阶段，各地房屋登记信息系统建设不完善，数据不全，如在武汉本地，通过武汉市国土房产档案馆查询信贷家庭房屋登记信息，查询范围为江汉区、江岸区、硚口区、汉阳区、武昌区、洪山区、青山区、东西湖区八个城区，而对于新洲区、黄陂区、江夏区等区城信息则无法查询，不能全面了解申请人在武汉本地全部房产信息。通知关于本地居民和非本地居民（能提供1年以上当地纳税证明或社保
27、缴纳证明材料）仅以查询拟购房所在地房屋登记信息系统中家族房产信息和征信记录等，作为判断其房产套数，未将其在非本地的购房信息（一次性付款购房）计入在列，同时对申请人离婚已分割的房产（按揭房产）是否计入其房产套数未明确规定。“国十条”明确规定对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款，随后5月26日关于规范商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准的通知为此类购房者松绑，规定此类客户申请房贷按第二套（及以上）差别化住房信贷政策执行。对于久居本地，但未在当地纳税和缴纳社保的非本地户籍的申请人认定标准出现真空，如未缴社保或纳税的非本地户籍的经营者。另对于调入本地不足1
28、年的非本地户籍的公职人员或其他工作人员，他们是现阶段自住购房的主流人员，此类申请人在个人住房按揭业务中常见，如电力系统、政府部门等单位从异地调入本地工作的职工（户籍尚未转入），上述两类居民非炒房者，且对当地经济贡献较大，也被纳入调控者范畴。2、保障性住房缺乏差异化信贷政策支持“国十条”要求加快保障性安居工程建设，确保完成2010年建设保障性住房300万套、各类棚户区改造住房280万套的工作任务。要求住房城乡建设部、发展改革委、财政部等有关部门尽快下达年度计划及中央补助资金。要求地方人民政府切实落实土地供应、资金投入和税费优惠等政策，确保完成计划任务。据全国人大常委会2009年10月28日下午发
29、布的关于保障性住房建设项目实施情况的调研报告显示，我国保障性住房进展不够平衡，进度比较缓慢，尤其是资金配套方面存在问题。2009年国家下达的保障性住房建设计划，全国共需投入1676亿元。其中，中央投入493亿元，占29.4%；地方配套1183亿元，占70.6%。根据该报告，中央安排保障性住房建设资金下达471亿元，占预算的95.5%；地方保障性住房建设完成投资的394.9亿元，完成率仅为23.6%。配套资金是影响保障性住房建设的主要原因。从银行信贷角度，目前规范经济适用房贷款的主要文件为人行、银监会联合下发的经济适用住房开发贷款管理办法（银发200813号），该管理办法相对于其他商业房地产开发
30、贷款并无实质上优惠内容。武汉市目前对保障性住房建设往往与城市化进程、棚户区改造相关联，包括货币补偿和建设还建房等。在建设保障性住房过程中，有些土地为划拨用地，按照国家相关法律规定，划拨用地不能办理土地抵押，而出让用地可以办理房产抵押，因此在有些方面，建设保障性住房贷款条件较一般商业地产开发更为苛刻。在棚户区改造过程中，安置房建设与城市拆迁一般同时进行，在这个过程中，往往由政府主导的国有房地产企业完成，政府融资平台负债过大，这已引起了国务院高度重视，目前银监会正在对政府融资平台贷款进行清理，因地方负债过重，很多棚户区改造以及其他保障性住房建设资金通过政府融资平台贷款解决。本轮房地产调控对土地市场
31、的影响已初步显现，目前地方政府的建设资金来源主要通过收入实现，若不制订对保障性住房差异化信贷政策，这将势必对保障性住房建设资金来源产生一定的影响。3、关于房地产开发贷款账户监管目前规范商业房地产开发贷款行为的主要文件有商业银行房地产贷款风险管理指引、固定资产贷款管理暂行办法及项目融资业务指引，特别是近期下达的固定资产贷款管理暂行办法及项目融资业务指引，对固定资产贷款账户监管、资金支付提出了明确规定。相关办法对资金监管主要系通过控制对其上游的支付实现。房地产行业作为一个特定行业，上游施工企业往往较为弱势，作为银行金融机构，相关法律规定仅能对资金划出实施监控，对划出资金是否回流难以监控。同时银行对
32、大型房地产企业也处于弱势地位，不同银行对同一大型房地产企业出于维护优质客户考虑，在委托支付管理中要求也不尽相同，这极易导致商业银行间的恶性竞争，不利于本轮调控的有效落实。制订统一的监管标准，对于防范商业银行间的恶性竞争，从源头上控制信贷资金的使用，可有效实现对地产商的监控。（二）政策建议1、关于个人按揭贷款建议目前，民政系统（婚姻情况）、银行征信系统、房产系统之间不能实现资源共享，且不能实现全国联网。建议政府职能部门应首先完善房产信息登记系统、民政婚姻系统建设，并及时更新信息数据，让商业银行在第一时间内掌握申请人房产信息。建议民政婚姻系统、房产信息登记系统、银行征信系统相互联网，为判断申请人房
33、产套数提供依据。申请人家庭拥有房产的套数信息由各地房管局掌握，因涉及申请人信息隐私问题，各系统查询方法可比照银行征信系统执行，制定查询方法和制度规定，明确各关系方责任及违反查询制度的罚则等。建议对非本地居民购房行为实行差异化管理，关于规范商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准的通知主要是针对以投资投机为目的外地人购房现象，即异地炒房者。对异地在当地从事个体经营者，虽然未在当地缴纳社保，若能够提供多年在本地经营的个体工商证明，建议视同当地居民办理个人按揭业务。2、关于保障性住房差异化信贷政策支持“国十条”明确要求国有房地产企业应积极参与保障性住房建设和棚户区改造。目前武汉市棚户区改造项目主要由政
34、府融资平台完成，建议监管部门在清理政府融资平台不应该一刀切。影响保障性住房、棚户区改造项目建设进度的主要为资金问题。在当地政府应加大该部分财政支持力度的同时，建议政府相关部门出台对保障性住房专项信贷支持政策，该政策应区别于现有的土地储备贷款、一般商业房地产开发贷款。如可尝试涉及棚户区改造的项目不纳入本次政府融平台清理范围（本次清理要求政府融资平台贷款提供强担保，该类贷款往往在拆迁阶段难以获得有效担保）；再如建议对保障性住房建设项目商业银行可提供中央和地方后续到位预算资金的搭桥贷款（银监会近日以“银监发201035号”明确规定，禁止银行业金融机构以企业应收财政资金或补助为由，向借款人发放财政性质
35、资金搭桥贷款，财政性质资金包括发改委安排的中央预算内投资资金）等，使本轮调整在有效控制投机性房地产行为的同时，确保中央下达的保障性住房建设任务的有效落实，促进房地产市场平稳健康发展。3、关于房地产开发贷的政策建议房地产行业结算支付相对于其他一般固定资产贷款又有其特别的规定，比如要求取得监理方鉴证确认。在项目定标后，对项目所需材料、人工、施工单位的分包工程等已基本确定。监管机构可结合上述行业特点制订相关房地产开发贷款支付管理办法，防范房地产开发贷款资金的挪用。在信贷资金管理方面，可将开发商、施工单位及工程监理方三方签证作为结算办理委托支付的重要凭证，签证上需明确本期结算金额、已累计结算金额，并附
36、施工方结算申请。对结算申请中的人工费要求由银行代发（一方面可以保障建筑工人个人利益，另一方面也可以增加银行综合效益）、对于材料款（含设备款），要求有明确的上游，并由银行直接支付到材料款（含设备款）供应单位，确保银行信贷资金严格按照项目建设进度用于项目建设。在商品房预售款管理方面，可参照宜昌市政府2009年12月29日颁布的宜昌市城区商品房预售资金使用管理办法（2010年2月1日起执行），制订相关管理办法，确保预售款用于对应项目建设。该办法主要内容为：由宜昌市房产管理部门、开发商与监管银行三方签订商品房预售资金使用管理协议书，要求开发商在商业银行开立商品房预售资金专用账户（商品房预售资金使用范围
37、：包括购置必需的建筑材料、设备，支付项目主体及配套设施建设施工进度款、法定税费、预售项目抵押贷款本息、必要的管理费用），约定购房人将购房款直接存入专用账户，开发商不得直接收取购房款。开发商使用商品房预售资金专用账户，应当于每月初编制用款计划，分别报监管银行和宜昌市房产管理部门备案。用款计划应当附有工程监理机构出具的工程进度证明，首次用款计划备案后，下次用款计划应当附有上次用款计划的执行情况说明。宜昌市房产管理部门建立商品房预售资金监管信息系统，并将商品房预售资金的交存和使用等情况记入房地产开发企业诚信档案；对预售资金专用账户及其资金实行动态，通过宜昌房地产网等媒体向社会公示。通过以上操作，较好的监控了开发商信贷资金及商品房预售资金的使用，防范开发商将一个项目资金挪用到其他项目，同时也有利于商业银行信贷风险监控。
