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1、星河家园价值体系分析,项目扫描 市场认知 价值体系,项目扫描 市场认知 价值体系,项目扫描基础参数,一、规划建设净用地面积：26546.8 M2二、总建筑面积:65670 M2 1.地上建筑面积 61000 M2 其中 住宅建筑面积 58300 M2 商业建筑面积 2460 M2 物业用房面积 240 M2 2.架空车库面积 4670 M2三、容积率 2.3四、建筑密度 30%五、建筑基地面积 7964 M2六、绿地率 35%七、总绿地面积 9291 M2 其中 水域面积 6971 M2八、机动车位 285个九、道路广场用地 4785M,项目扫描概况,本项目位于乐山中心城区城乡结合部的通江镇，
2、紧邻国道305线；毗邻竹公溪河及其绿化景观带；由高层住宅、多层住宅和商业区三种建筑形式构成；两种特色鲜明的景观规划：拥有大量水域的中心景观区和围绕高层的庭院景观区。,项目扫描产品特征,户型配比总户数 570户其 中 40-60M2 52户 80-90M2 256户 100-120M2及跃层 222户 160M2 20户建筑线条简洁、现代、色彩明亮、鲜艳顶层绿化观景阳台设计架空车库,项目扫描 市场认知 价值体系,市场认知城市规划研究,乐山中心城区的发展方向受地理条件的影响主要为北拓（新城区）与西进（成乐高速工业基础）。本案所在通江属规划中现代城乡结合区域，为新城发展的重要区域。在中心城区的居住用
3、地规划中，通江将会发展成为是除嘉州古城外居住人口密度最大的片区。综合配套和人居成熟度的上升空间比较大。,市场认知规划研究结论,本案所处地块老城外扩的新城市区，公共设施完善，符合政策规划中居住发展方向。本案的商业部分具有规划发展的潜力，公共设施及居住人口密度对商业前景的支持看好。本案的住宅部分虽无江景及广场等先天自然景观，但现代简约的建筑风格与现代城市景观区的规划方向吻合。,乐山中心城区的住宅消费市场主要分为两大部分：一是城区普通工薪阶层，他们置业目标主要集中于老城区的商品房，单价多在2000元之内；二是城区中高收入阶层及周边区县的富裕阶层，他们置业目标主要锁定于2000元以上的中高品质楼盘。乐
4、山中心城区的住宅消费需求主要集中在三居室，这与目标客群的家庭结构及一步到位的置业想法有关。与收入状况成反比的是，多数客群偏爱多层板楼，高层电梯公寓受冷落的原因在于公摊、物业费及电梯使用维修成本等。,市场认知需求市场调查,市场认知需求分析结论,越是高端消费群越注重项目品质，本案的目标客群定位在市区中高收入阶层（政府公务员、教师及私营企业主）以及周边区县的富裕阶层，以二次置业者为主，置业目的集中于改善居住条件、提高居住舒适度。,市场认知主要竞争对手,翰林印象 所在区县：乐山市中区现场位置：乐山通江区白燕路北段（乐山新一中旁）物业类型：普通商品房建筑结构：现浇楼盖混合参考价格：1900 元/发 展
5、商：乐山印象房地产开发有限公司“翰林印象”位于乐山市通江区白燕路北段，紧邻百年名校乐山新一中，依托国家重点中学的浓厚学风，倾力打造乐山首席人文居家社区，与国学大师郭沫若母校为邻，成就业主书香世家之梦想。项目占地面积63.57亩，总建筑面积约10万平方米。,市场认知主要竞争对手,翰林印象,开工时间：2006年5月开盘时间：2006年6月30日交房时间：2007年目前进度：全面封顶，外墙装饰施工接近尾声，准现房呈现装修情况：毛坯房屋属性：准现房占地面积：63.57亩总建筑面积：约10万平方米住宅面积：83278住宅套数：652套（已售0套，剩余652套）非住宅面积：9132非住宅套数：套（已售0套
6、，剩余套）绿 化 率：39%付款方式：一次性付款、银行按揭,项目扫描 市场认知 价值体系,价值体系性价比控制策略,减小公摊，提高实用率,地段价值,产品价值,品牌价值,引导,提炼,塑造,价值,价格,价值体系地段价值引导,以俯瞰的姿态宏观了解城市的发展，微观洞察地块的价值：与市府机构新址相邻，政府公共机构完善；文化教育：紧邻乐山大学梦工厂乐山一中；升值潜力：新城区与老城区接轨的要塞，城市规划发展的重心；升值前景：规划中最繁华的新板块，商业氛围带动升值速度。,价值体系产品价值提炼,景观价值,建筑价值,户型价值,细节价值,发现产品的100个细节细节背后的100个故事,上升到一定的市场高度引导受众的固有
7、价值观,价值体系产品价值提炼,建筑价值提炼,屋顶绿化,立面感觉,形象特点，使用者特征,产品使用的不寻常事实,纯正板楼,产品设计理念及其花絮,诉求方向,价值体系产品价值提炼,景观价值提炼,生态,水景,风水,满足生理及心理需求,细节及其使用的场景,满足客户的心理需求,诉求方向,价值体系产品价值提炼,户型价值提炼,宽景阳台,空间格局,高使用率,产品使用的不寻常事实,使用方法与视觉感受,未使用者的缺憾,诉求方向,价值体系产品价值提炼,细节价值提炼,无休闲厅,绿化阳台,平层设计,新闻价值,与竞品直接比较,设计态度及故事背景,诉求方向,价值体系品牌价值提升,差异化的产品定位及SLOGAN,平面表现体现项目档次与品质感,对项目品质与开发商实力的信任,表现品质,市场高度,专业奖项,市场口碑,影响品牌号召力的最关键因素,产品差异点,现代、简洁,高性价比,550户,户型,建筑,体量,纯正板楼,屋顶绿化,现代立面,高使用率,绿化阳台,宽景阳台,差异点,价值体系品牌价值提升,价值体系消费者UHT,产品,消费者,品牌,高使用率、高品质、高舒适度,用心、创新、有思想的,每一天都要更好,SLOGAN,每一天都要更好,对置业者对住升级的需求；相对竞争项目的品质提高；对产品利益点的综合概括；与目标客户群的心理契合。,
