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1、房 地 产计划与运营管理体系,主讲人：苏志峰,专业技术 经济师 物理教育 学 士 工商管理 硕 士,天泰集团办公室主任高级经理,苏志峰,逐步建立了“日日追踪，周周控制，月月考评”的计划与运营管理体系，有效促进“三线一圆”均衡发展,一、天泰地产计划与运营管理发展史,2003年阳光公司计划与运营管理模式为雏形,2004年建立天泰集团计划与运营管理体系,2006年天泰集团计划与运营管理信息系统正式启动,天泰计划与运营管理体系经历了由粗放型管理到精细化管理，再到重点突出年度KPI指标和重要里程碑计划的发展历程,二、计划与运营管理理念,1、法约尔的管理职能论,计划：管理者是计划的主要制定和决策者，并负主
2、要责任。主要职责是：与员工就目标进行沟通交流，一起制定实现项目目标的各项具体计划和总体计划。组织：管理者负责进行团队的组建，授予成员相应的权力。主要职责是：努力为计划实施获得足够的人、财、物等资源，并使人与事得到合理的配置。协调：通过有效的沟通和激励，使所有成员共同完成计划目标，主要职责是：运用职权和个人魅力去影响他人，利用有效的沟通，及时地激励，正确地解决各种矛盾和冲突，使成员都能全身心地投入工作。控制：控制就是将计划与实际进程比较，发现问题，及时纠正，以保证计划的有效实施。主要职责是：全面对计划进行监控，及时掌握工作实际进展和出现的偏差，采取措施纠正，使工作处于受控状态。,1、法约尔的管理
3、职能论,信息交流-“数据库”事前筹划-“导航器”动态监控-“助推器”决策依据-“仪表盘”,2、计划与运营管理作用,3、计划与运营管理思路：戴明环-PDCA,3、计划与运营管理思路：戴明环-PDCA,4、计划与运营管理指导原则,5、计划与运营管理者必备素质,第一是对近期内即将发生的活动加强控制，积极挽回时间和成本，这是因为早控制早主动；第二是工期估计最长或预算估计最大的活动应进一步审核预估依据，并做好该活动压缩时间和费用的准备工作，因为估计值越大的项目更有压缩的可能；第三，将某些可以再分的活动进一步细分，研究细分活动之间并行工作或工作穿插的可行性，如可行，则可有效地压缩时间和费用。,6、计划调整
4、重点,每一次变更都必须遵循同样的程序，即相同的文字报告，相同的管理方法，相同的授权过程。必须确定每一次变更对项目成本、进度、风险、技术要求的影响。一旦批准进行变更，项目组必须设定一个程序来执行变更。在充分估计一个变更的影响之后，必须谨慎执行，并且使其保持在限定的数目之下以避免项目进度和成本的外溢。,7、计划变更控制,时间与成本之间在一定的范围内有一定的替代性，一种用最低的相关成本的增加来缩短项目工期的方法。该方法基于以下假设：每项活动有两组工期和成本估计：正常和应急。一项活动的工期可以通过从正常时间减至应急时间得到有效的缩减，这要靠投入更多资源来实现应急时间是确保活动按质量完成的时间下限。当需
5、要将活动的预计工期从正常时间缩短至应急时间时，必须有足够的资源作保证。在活动的正常点和应急点之间，时间和成本的关系是线性的。,8、时间-成本平衡法,最低成本,最佳工期,直接成本,利润损失,项目总成本,间接成本,工期,成本,0,A,9、工期-成本抉择模型,计划赶不上变化，因而不做计划做计划浪费时间只做进度计划，忽视质量、成本和资源计划做了计划便束之高阁计划扭曲成了记录强调计划的严肃性，因而刻板地照计划执行,10、计划与运营管理误区,房地产计划与运营管理流程图.doc,三、房地产计划与运营管理,1、管理流程,原则:可考核、可量化、不虚报、不肢解评价：自评 考评 上评方法：工作分解结构-WBS（Wo
6、rk Breakdown Structure）依据：重要里程碑计划（内容附后）年度KPI指标分解 董事会/执委会安排的重要工作 要求：月度计划60%权重，月度计划不超过20项,2、报送要求,每月末前一天报送次月计划每月最后一天上传计划管理信息系统月度工作总结 以上时间遇节假日提前,3、报送时限,4、报送模版,注：（1）其它重点工作指董事会/执委会安排工作、职责 范围内重要工作、协调工作等。（2）该计划模版在计划管理信息系统中实现，实行网络报送。,举例：营销中心报送模版,假设2月份销售回款完成65%（对应完成率得分70%），其它工作全部完成，则本月完成率为：70%80%（权重）+20%（其它工作
7、完成）=76%,4、报送模版,月度计划审核流程.doc,5、审核流程,22,2023/1/8,6、重要里程碑内容,7、重要里程碑计划调整,原因：受外部客观不可抗力等因素影响流程：责任单位以会签形式提报调整原因及调整后里程碑计划实施：经执委会分管领导及执行总裁批准,月度考评会公示后实施限次：每年仅限调整一次,按每月实际工作完成情况评价打分 未完成项按完成比例对应其权重进行评价打分,8、评价办法,月度销售回款项评价办法完成率在90%以上得分：120%计划项权重完成率在80%-90%得分：110%计划项权重完成率在70%-79%得分：100%计划项权重完成率在60%-69%得分：70%计划项权重完成
8、率在50%-59%得分：50%计划项权重销售回款完成率低于50%，得分为0 物业公司、奥厦公司、教育公司、天影公司销售回款完成率增加10%进行分段考核,8、评价办法,9、兑现办法,里程碑计划兑现办法偏差在1个月d2个月，予以警告偏差在2个月d3个月，不能评为A类员工偏差在3个月d4个月，直接区分为C类员工偏差d4个月，岗位调整,销售回款兑现办法偏差在30%d40%，警告或通报批评偏差在40%d50%，不能评为A类员工偏差在50%d60%，直接区分为C类员工偏差在d60%以上，岗位调整 注：评价对象是年度KPI指标中有回款指标的单位,9、兑现办法,计划完成率兑现办法,连续2个月排名最后，不能评为
9、A类员工连续3个月排名最后，直接区分为C类员工连续4个月排名最后，调整岗位 对评价内容重复的单位按照“就重不就轻”的原则进行评价管理,9、兑现办法,原则：以奖为主；“一事一议”；即时兑现范围：里程碑计划提前或超额完成的责任单位；在各方面为公司创造经济效益的单位或人员,10、即时激励,注：子公司考核激励办法简要介绍,奖励额度审批权限,10、即时激励,兑现流程,10、即时激励,11、否决项激励办法,当出现否决项时月度计划评价扣减30%视情节轻重由计划管理部门提出处罚方案报执委会,11、否决项激励办法,功能：计划报送、评价依据自动计算、及时提醒信息交流、分级管理查询便捷、经验沉淀,四、计划与运营管理
10、系统,自主研发、专业软件,分级管理：一级单位二级单位个人计划注：天泰地产内部管理实行分级管理、越级复式监督原则,四、计划与运营管理系统,日日追踪落实 到各单位督查了解实际情况周周汇总分析 重点工作完成情况周报月月评价总结与兑现 编制工作总结报告，组织月（季）度考评会,五、计划与运营管控措施,周例会（协调）充分沟通协调工作中存在的问题，执委会现场拍板，提出存在问题，设定工作目标和完成时间；会后两日内发布会议纪要，重要工作追加计划月度考评会（总结评价与兑现）各单位总结上月KPI指标完成情况及存在问题，提出下一步改进措施和实施方案。执委会点评各单位月度工作并总结发言；会后两日内发布会议纪要，重要工作追加计划。会后公布排名，当月兑现。,五、计划与运营管控措施,THANKS,l房地产E网房地产E网-倾力打造行业管理资料库,汇聚海量的免费管理资料,我们将致力为广大管理者提供更多的资料下载服务.,
