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1、湖北武汉江岸区城市准入及定位报告,【城市地位】,地位：位于中国腹地中心、湖北省东部、长江与汉水交汇处，是国家历史文化名城，中国中部地区的中心城市，是全国重要的工业基地、科教基地和综合交通枢纽，也是湖北省省会，土地面积8594平方公里。区划：辖江岸、江汉、硚口、汉阳、武昌、青山、洪山、蔡甸、江夏、东西湖、汉南、黄陂、新洲13个行政区及武汉经济开发区、东湖新技术开发区、东湖生态旅游风景区、武汉化学工业区和武汉新港等5个功能区。人口：2017年末全市常住人口1089.29万人，比上年末增加12.67万人。常住人口中，城镇人口871.87万人，占常住人口的比重为80.04%，比上年提高0.27个百分点
2、。年末全市户籍人口853.65万人，比上年末增加19.8万人。,武汉，湖北省省会、中国特大城市，中国中部地区的中心城市，经济实力强劲,【经济水平】,2017年GDP全国排名第九、中部第一，经济实力强劲，占据湖北省经济近四成，区域优势明显,【三产结构】,武汉市产业结构持续优化升级，三产目前占据主导，二产已形成汽车及零部件和电子信息两大3000亿级产业集群,武汉市 2016年第三产业占比超50%，且第三产业增速最快，领跑全市经济，而第一、二产业占比均有下滑，全市产业结构调整步伐加快。武汉目前力争打造四大工业板块，十大千亿产业集群，包括大车都、大光谷、大临空、大临港，已形成汽车及零部件、电子信息两大
3、3000亿级产业集群，并形成高端装备制造、生物医药、家用电器、节能环保、石油化工、精品钢材及深加工等千亿产业链。,江岸区经济水平位于武汉市各区域第二，武汉经济发展核心区域之一,【区域经济】,【人口情况】,武汉市行政区常住人口,武汉2017年户籍人口854万人，常住人口1089万人，净流入253万人，属于人口流入型城市，其中，江岸区常住人口121万人，占比11%,目前，武汉的城镇化率约为54.5%，常住人口数稳定增长；根据湖北省城镇化与城镇发展战略规划（2012-2030），到2020年，武汉城区常住人口将达到1200万人，其中的新增人群主要以大学毕业选择在汉落户的毕业生为主，武汉每年新增的大学
4、毕业生在100万人左右。凭借可观的人口红利，未来的武汉将往超大型城市的方向发展。,【可支配收入】,武汉2017年城镇居民人均可支配收入43405元，增速9.23%,湖北省各地城镇及农村人均可支配收入,【投资情况】,武汉2013-2017年房地产开发投资占固定资产投资比例32-35%；,【城市规划】,武汉城市格局将以“长江主轴与两江四岸”为主旋律规划发展，未来将形成环长江经济圈为主的核心价值区，后湖板块、四新板块等作为长江生活圈价值定位,【交通规划】,轨道交通1、3、21号线已通车，12号线武汉首条城市环线预计2023年通车，交通便利，直接对接城市各个核心商圈及商务中心,【相关政策】,2016年
5、下半年以来调控政策逐步加码，目前武汉处于有史以来楼市政策最严苛的四限时代：限购、限贷、限价、限精装,价格指导区间6个，不服从的暂缓发放预售证：1）售价低于1万的，全装修不高于2000；2）售价1万-1.5万的，全装修不高于2500；3）售价1.5万-2万的，全装修不高于3000；4）售价2万-2.5万的，全装修不高于3500；5）售价2.5万-3万的，全装修不高于4000；6）售价3万以上的，全装修不高于5000。,限精装修政策：,限贷政策：,1、限购区域，首套房商业贷款首付最低为30%，较10月2号限购政策提高5%。2、限购区域二套房首付50%，在本市拥有1套住房的非本市户籍居民家庭，暂停发
6、放商业性个人住房贷款。3、在本市拥有2套及以上住房本市户籍家庭，在上述区域购买住房的，暂停发放商业性个人住房贷款。在本市拥有2套及以上住房的非本市户籍居民家庭，暂停上述区域向其出售住房。,限价政策：,1、完善商品住房销售方案备案规则，加强商品住房销售价格指导，严格参照周边同类项目或者本项目当期价格，指导企业理性定价。对于不接受价格指导的，暂缓核发预售许可证。对于已批商品住宅项目，在预售期间，销售价格一律不得调整。2、武汉在售楼盘原则上每年备案价涨幅不得超过12%，每个月限涨1%。,【相关政策】,政府2次放宽落户政策，使大学生获得武汉户口等同获得购房资格，变相放松限购政策,2018年6月，武汉刚
7、需优先选房比例提升至60%！,1、今年6月份开始，将现在刚需优先选房比例由40%提高至60%，更大程度满足大学毕业生的购房需求。,【相关政策】,预售条件：提供的预售商品房，施工形象进度达到低层(含四层)主体结构封顶、多层(含六跃七层)主体结构达到层数的三分之二、中高层及高层主体结构达到层数的二分之一。主体结构中地下室每层按二层计算；按揭政策：本市户籍：首套房，首付比例不低于30%；二套房首付比例不低于50%，购买非普通住宅（144平以上）首付比例不低于70%；拥有2套及以上住房，则不得在限购区域内购房。非本市户籍：提供自购房之日起前2年(含2年)在武汉市连续缴纳社会保险或者个人所得税证明；首付
8、比例不低于30%；已经拥有1套及以上住房，则不得在限购区域内购房。利率上浮20%30%，三套房不能贷款，目前精装房精装修贷款审批有难度，按消费贷算，最高只能贷10年；车位：江岸区后湖片区车位价格约15万/个，江岸中心区车位价格约18-20万/个；商铺：目前商铺后湖片区均价约3.5-4万/平方米，江岸中心区均价约5万/平方米；,【区域价格】,【板块特征】,江岸区划分为五大板块，江岸中心、二七、西后湖、东后湖以及骵。,【土地市场】,17年可建面281万方，平均地价涨至6755元/平米，整体的溢价率仅4.23%,【土地市场】,2016年到2018年江岸区成交土地中，最高楼板价13905元/平方米，溢
9、价率61%；,备注：江岸区受二七滨江商务区规划影响，出让地块多以商服+住宅等土地性质地块,【区域容量】,江岸区2016年成交峰值244万之后，受市场供应影响（武汉限备案价后，房开拿地成本高，推盘节奏放缓），市场成交量逐渐递减，2018年上半年仅成交13万。,【单盘爆量】,2016年江岸区TOP10,2016年单盘爆量在700-2500套，2017年单盘爆量在280-700，爆量机会较大；,备注：2017年武汉限购限价之后，房开推盘量下降，成交量随之下降,2017年江岸区TOP10,2018年江岸区TOP10,【成交结构】,后湖板块的主力面积以80-110和110-130为主，整体偏刚需。,【总
10、价结构】,从典型项目总价结构看，后湖板块主力总价在160万-220万，二七板块主力总价在350-800万；,后湖板块,二七板块,【地价比】,华发外滩首府楼板价：6518/拿地时间：2015年6月,【房价比】,【住宅存量】,江岸区在售项目存量为0套，在售项目潜在供应量20402套；已出让土地潜在供应量7833套；合计总库存28225套；按近两年均去化16282套计算，去化周期约1.73年。目前市场上主要受武汉备案价影响，各个楼盘放缓推盘和入市的节奏，且武汉客户需求量旺盛（城开云悦邸认筹客户达到1:3的程度），市场去化周期要远低于1.73年,【竞品个案】,首地云梦台,目前处于封盘状态，主要原因产品
11、为毛坯出售，受备案价影响，据了解预期备案价为1.8万，目前市场备案价在1.5-1.6万，没有达到房开价格预期水平，售楼处当前关闭，暂不接待客户。,1674室2厅2卫,1413室2厅2卫,1283室2厅2卫,【竞品个案】,城开云悦邸,预计9月推出2、4号楼建面113-145平米户型，共计186套，价格1.8万/平方米（含3000精装），目前认筹客户达到了1:3，主要受后湖当前供应量下降影响，汉口客户基本上处于无房可买状态。,1454室2厅2卫,1133室2厅2卫,【竞品个案】,华发外滩首府,二七滨江豪宅楼盘，年底预计加推建面约126190平米12号楼毛坯房源，价格待定,【市场机会预判】,【市场机会预判】,基本面较好，有发展潜力，选择性进入进入板块：未来优选后湖板块、次选二七板块（资金需求量大，竞争最为激烈）；选择用地方向：1、城区B+类以上，中小等规模用地，中低密度用地,【取地建议】,
