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1、,漳州港整体市场分析报告,2013.11,漳州港整体市场分析报告,漳州港整体市场分析报告,区域发展规划,同安,翔安,集美,海沧,漳州开发区,5公里,漳州港与厦门一海之隔，距离3.5海里，被誉为厦门“第五城”,漳州招商局经济技术开发区为国家级开发区，位于中国东南沿海厦门湾南岸，处在上海、台湾、香港三大经济区的中间地带，是福建省建设海峡西岸经济区的重要组成部分和漳州市港口经济发展的龙头。漳州港与厦门一海之隔，距离3.5海里，与海沧、集美、同安和翔安对厦门形成包围之势，形成手掌之势，被誉为厦门“第五城“。20年来以工业项目开发为主的漳州招商局经济技术开发区正在像滨海城市综合开发转型，着力打造厦门湾南
2、岸宜居宜业的滨海新城。,区域位置,漳州港整体市场分析报告,招商局开发区,厦门岛,漳州市区,港尾镇,浮宫镇,5公里,40公里,区域规划概况,区域概况,招商局开发区位于漳州龙海市浮宫镇和港尾镇之间、与厦门岛隔海相望，距厦门岛直线距离5公里，距漳州市区40公里。开发区总体规划面积56.17平方公里2011年开发区人口45286人，占龙海市总人数的5.16%。,漳州港规划面积56.17平方公里，2011年开发区总人口约4.5万人,区域发展规划,区域规划定位,漳州港规划定位成现代港航物流、休闲人居为主的生态型海滨综合城区,总体规划定位 海西对台重要港口城市，漳州中心城重要组成部分，厦门湾南岸中心城区。以
3、现代港航物流，休闲人居为主要功能的生态型海滨综合城区。四大功能区港航物流、临港工业、居住办公区教育、居住、休闲度假、商务金融区居住、高科技区港口物流、临港工业区,漳州港整体市场分析报告,一区,二区,三区,四区,区域发展规划,区域规划定位,漳州港规划定位成现代港航物流、休闲人居为主的生态型海滨综合城区,漳州港整体市场分析报告,漳州港整体市场分析报告,区域发展规划,区域交通,漳州港特殊的地缘优势、滨海资源，结合日益成熟的对漳、对厦的多维交通联动，使其区域地产热度不断提升。,联动漳州现有交通：漳州开发区距离漳州47公里，区域内现有201省道、沈海高速等交通设施。招银疏港高速：预计年底通车，这将使开发
4、区到漳州市区的车程缩短至20多分钟。并能迅速联网高速对接各个周边城市。漳州绕城高速：全长约46.3公里，预计于2013年下半年通车。建成后，漳州开发区到达漳州市区仅需30分钟车程。港尾铁路：港尾铁路干线也正在兴建中，预计近年年底建成投用，加强对外联系。,漳州港整体市场分析报告,区域发展规划,区域交通,漳州港特殊的地缘优势、滨海资源，结合日益成熟的对漳、对厦的多维交通联动，使其区域地产热度不断提升。,全方位多维对接厦门现有对接方式：经由集美-角美-龙海抵达，全程70分钟，20元过路费；厦漳大桥使漳州开发区至厦门的陆地距离从目前的70公里缩短到35公里，抵达厦门全程45分钟，50元过桥收费；厦漳航
5、线15分钟一班直达厦门旅游客运码头。厦漳海底隧道：采用“轨道+隧道”的形式。R3线轻轨将通过厦漳海底隧道延伸至厦大漳州校区。建成5分钟可抵达厦门核心区，形成厦门至漳州开发区的快速交通体系。,漳州港整体市场分析报告,区域发展规划,区域小结,从地缘上，漳州港与厦门仅一海之隔，其实质意义上，是厦门“手掌型”海湾城市的重要组成部分，被誉为厦门“第五城”；从资源上，漳州港整体依山面海，滨海生态景观资源丰富，具备资源的相对稀缺性；从规划上，漳州港属于国家级经济技术开发区，整体定位为成现代港航物流、休闲人居为主的生态型海滨综合城区，未来将充分发挥区域政策、滨海资源及临港工业与物流优势，形成典型的现代的滨海城
6、市；从交通上，漳州港对内打造招商大道、滨海大道，对外通过厦漳大桥、厦漳海底隧道、招银疏港高速、港尾铁路等等重量级的多维交通路网，实现与厦门、漳州乃至周边城市的紧密对接联系。,漳州港以其特殊的地缘、资源、政策、规划、交通等优势，步入快速发展时期。这也是大量知名地产企业布局该区域的根本原因。,漳州港整体市场分析报告,漳州港整体市场分析报告,区域土地市场,土地放量,由于地缘、滨海优势及与厦门交通联动的强化；及厦门岛外市场的火热开发与格局挤压，近年漳州港日益受到市场关注，土地市场呈现高速放量态势，未来区域市场项目面临的开发竞争趋强。,2010-2013年，漳州港区域商住用地出让成交31幅，土地面积12
7、3.3万，建筑面积283.8万2011年市场调整时，整体土地陷入低迷，但后续土地市场稳步趋热，成交量逐年放大。,注：以上土地数据统计范围主要为商住用地及涵盖住宅用地的商服金融住宅用地。,漳州港整体市场分析报告,漳州港整体市场分析报告,区域土地市场,土地价格,土地价格在经历2011年市场调整后，迅速回升；2013年的平均楼面地价高达2490元/。主要缘于区域发展提速、远景明朗化、对厦价格优势凸显、近期区域住宅价格抬升趋势明显、大企强势进驻等因素。,2012年漳州港土地成交量与价格回稳，趋平于2010年；2013年厦漳大桥、厦漳海底隧道等利好消息接踵而至，厦门岛外过热发展态势形成价格挤压，使市场目
8、光转移至漳州港。大唐、融信等大型企业纷纷布局漳州港，推动土地价格提升。,注：以上土地数据统计范围主要为商住用地及涵盖住宅用地的商服金融住宅用地。,漳州港整体市场分析报告,区域土地市场,土地溢价,土地竞拍溢价率整体近似于近年土地市场成交、土地价格的变化态势。2013年土地整体溢价率高达56%，区域向好，土地市场竞争激烈。,注：以上土地数据统计范围主要为商住用地及涵盖住宅用地的商服金融住宅用地。,2013年土地市场整体溢价率高达56%，高于往年任何阶段，区域市场热度持续提升。2013年11月1日土拍，2013B4地块溢价率173%，为胡必宋和蒋险峰获得；2013B6地块溢价率108%，为融信获得。
9、,漳州港整体市场分析报告,区域土地市场,土地成交区域,一区,二区,三区,四区,近年土地放量主要区域为二区行政科教商住区。二区为漳州港最先发展的人居板块，无论资源景观、行政教育休闲旅游配套都相对成熟，多盘集中，成为漳州港首席地产板块。,随着区域逐渐向湾区内部纵深推进开发，三区的发展速度逐渐提升，土地推量缓慢呈现提升。,漳州港整体市场分析报告,区域土地市场,当前表现,漳州港上下半年土地出让成交价格呈现跳跃式差异。11月1日，三宗地块的楼面地价水平基本突破4000元/，最高接近5000元/；而溢价率同样普遍提升，最高达173%；融信、大唐集团强势布局。,漳州港整体市场分析报告,区域土地市场,企业动态
10、,目前漳州港区域大小房地产企业20多家，其中招商地产、融信集团、永鸿集团、滕王阁地产、大唐地产等实力名企强势布局，进一步带动区域热度提升。,鸿源地产,广恒地产,翔烨地产,汇纵地产,港昌地产,国恒地产,和信地产,中誉地产,福泰地产,鸿业同创地产,漳州港整体市场分析报告,漳州港整体市场分析报告,区域土地市场,土地市场小结,整体而言，漳州港由于特殊地缘优势、滨海生态资源、政策与规划支持、交通利好、厦门地产格局挤压形成的价格优势及被动性提升等因素，引起市场普遍关注，土地市场呈现出逐步趋火的态势。2010-2013年土地市场整体放量283.8万，未来整体将面临激烈的项目竞争。土地市场价格与溢价率逐年提升
11、，并在2013年呈现跳跃式突破，意味着房企对区域的关注度明显增强，对区域市场看好，意味着实力企业间竞争加剧，同时也将推动着未来区域住宅价格水平的上扬。大唐、融信、滕王阁、永鸿、招商等地产名企强势布局，未来区域市场将面临激烈的品质化竞争。,漳州港整体市场分析报告,开发区供销走势：住宅成交逐年攀升，供销形势逆转，供销比呈直线下滑走势，供不应求，市场库存大幅减少。,2013年1-9月漳州开发区住宅成交达到32万，比2012年全年总销面积增长了30%，成交逐年攀升，市场需求旺盛。同时，供销比呈直线下滑趋势，在2013年实现供销逆转，消化大量库存。2013年3月到7月，市场成交火爆，但到8月份，成交明显
12、下滑。,数据来源：漳州开发区房地产信息网,区域整体住宅市场,住宅供销整体走势,漳州港整体市场分析报告,开发区成交价格：房地产市场价格呈现稳步上升趋势，2013年9月住宅成交均价为9100元/,2012年-2013年9月，住宅成交价格稳固上涨，2013年9月受卡达凯斯开盘影响，拔高了开发区9月成交均价，达到9100元/。2013年整体呈现量价齐升的局面，市场走势良好。,漳州港整体市场分析报告,区域整体住宅市场,住宅价格月度走势,开发区成交面积段：60以下占据成交主力，同时80-90刚需产品受市场热捧，120-140产品市场同样存在较大市场机会。,2013年1-9月60以下产品市场供应较大，为招商
13、假日365和君悦黄金海岸供应主力产品，成交占比达33%。同时，80-90刚需产品成交排名第二，主要成交楼盘为永鸿厦门湾南岸、君悦黄金海岸和招商卡达凯斯。,君悦黄金海岸和假日365,永鸿厦门湾南岸、君悦黄金海岸、卡达凯斯,招商卡达凯斯,数据来源：漳州开发区房地产信息网,区域整体住宅市场,漳州港整体市场分析报告,住宅成交产品结构,开发区市场存量：目前市场存量较大，预计待推存量有370万，市场竞争严峻。以年去化40万计，约9年去化完,区域整体住宅市场,漳州港整体市场分析报告,住宅市场存量,需求强劲：上半年开发区成交火爆，屡屡创新高，已经炒热区域市场，随着第四季度多个楼盘陆续有新房推出，市场成交火爆势
14、头仍然强劲。成交机构趋向刚需：上半年60以下房源入市较多，促该面积段成交榜首，但未来楼盘供应货源主要集中在80-90产品，未来成交结构将以刚需为主。价格快速提升：厦漳海底隧道年底将动工利好，促更多购房者把目光转向开发区，以及此前市场已呈现火热态势，投资情绪高涨，价格将稳固上涨。市场存量巨大，竞争激烈：未来将有7个新盘陆续进入市场，同时市场存量较大，内需极其有限，开发区楼盘竞争将进入白热化。多为外地客户，拓客力度将加大：开发区客观条件限制，同时不受限购政策影响，决定购房者多为外地客户，随着楼盘间竞争加剧，必将进一步加大拓客力度，更好铺排拓客渠道。,区域整体住宅市场,住宅市场小结,漳州港整体市场分
15、析报告,区域地产板块,区域项目简况,漳州港整体市场分析报告,根据漳州港区域内部的地理区位、行政配套资源、环境景观资源、开发成熟度等因素，将区域划分为四大主要地产板块。,南太武板块,高层价格：7000-8000元/,区域板块价格体系,高层价格：8500-12000元/；别墅价格：13000-15000元/,高层价格：9000-10000元/；别墅价格：25000-27000元/,高层价格：7400-8500元/；别墅价格：15000-25000-元/,漳州港整体市场分析报告,区域项目简况,漳州开发区目前在售楼盘主要分布四个区域：行政中心板块：隶属开发区一区范围，周边各项配套较为成熟，该板块目前在
16、售楼盘仅有新城海世界，均价在7500元/，其他项目预计明年开盘，价格将有所提高。滨海度假区板块：可观一线海景，紧邻双鱼岛，景观资源丰富，未来厦漳海底隧道出口附近，因此价格高于其他其他区域，高层均价已达13000元/。厦大学区板块：现阶段漳州开发区项目主要集中区，主打学区房概念，均价在7400-8500元/。南太武新城板块：景观资源丰富，现只有海峡国际湾区1个项目在开发，其高层均价为9000-10000/，包含精装修费用2500-3000元/,区域项目简况,楼盘分布,漳州港整体市场分析报告,漳州开发区目前已推出项目有20个，在售项目有12个其中亿景海岸、水岸书香、新苏格兰和招商假日365等4个项
17、目已进入尾盘阶段，蓝海国际、南岸公馆、山语海、海湾新城、海尚首府、厦门湾1号、御珑湾和鸿源海景城等8个项目进入推广阶段，预计将在明年入市。,行政中心区板块典型个案,占地面积：1.55万总建面积：4.72万 容积率：3.04项目地址：漳州开发区芗江路（招商文体馆后面）建筑规划：1栋11层小高层和4栋18层高层组成项目配套：商业步行街、大地双语幼儿园、实验小学主力户型：50一房、86两房项目定位：中端品质及住宅商业一体的综合住宅居住区主推广语：美好生活尽在城中央客群分析：本地注重教育配套客户、厦门等地投资客在售均价：项目将在年底开出1#楼，预计均价在7000元/,将于年底入市的1#楼,中誉南岸公馆
18、,漳州港整体市场分析报告,占地面积：5.17万总建面积：25.17万 容积率：4.3项目地址：漳州开发区客运码头对面建筑规划：12栋12-32层高层组成项目配套：商业步行街、大地双语幼儿园、实验小学主力户型：23单身公寓、70-90两房、131-137三房项目定位：一线海景住宅居住区主推广语：居海为尚 世界在此靠岸客群分析：省内投资客户为主，还有一部分的本地客户在售均价：7500元/，现在售10#楼，仅剩部分三房户型可售,新城海世界,漳州港整体市场分析报告,行政中心区板块典型个案,占地面积：1.64万总建面积：5.12万 容积率：2.7项目地址：漳州开发区韩江路与黄山路交汇处建筑规划：1栋酒店
19、式公寓、2栋商墅、4栋18层小高层项目配套：商业步行街主力户型：59单身公寓、76-91两房、107三房项目定位：一线海景住宅居住区主推广语：在厦门飞翔 在南岸筑巢客群分析：周边地缘客户为主，还有一部分的本地客户在售均价：售楼处刚开放，正式推售将在年底，预计价格在8000元/，主推1#2#楼，76-91两房,和信山语海,漳州港整体市场分析报告,行政中心区板块典型个案,招商卡达凯斯,占地面积：44.36万总建面积：82万 容积率：1.85项目地址：厦门湾南岸南滨大道南炮台旁建筑规划：别墅、花园洋房、高层、酒店式公寓项目配套：酒店、休闲公园、高级会所主力户型：76-91两房、107-120三房、1
20、70-260别墅、160-230花园洋房项目定位：大型高档海景住宅社区主推广语：后古之约 情迷卡达凯斯客群分析：省内投资客户、龙海漳州港本地客户在售均价：目前正在主推高层T5，均价在12800元/，明年初将开始推出西侧花园洋房系列,滨海度假区板块典型个案,漳州港整体市场分析报告,君悦黄金海岸,占地面积：3.25万总建面积：12.69万 容积率：3.9项目地址：厦门湾南岸南滨大道南炮台旁建筑规划：20栋33-49层高层项目配套：高级会所，游艇码头，休闲运动区主力户型：40-50单身公寓、60-70两房项目定位：大型海景住宅社区主推广语：出门就是30亿国际旅游岛客群分析：省内投资客户、龙海漳州港本
21、地客户在售均价：1#楼7600元/,漳州港整体市场分析报告,滨海度假区板块典型个案,南太武高尔夫系澎湖湾,占地面积：6.5万总建面积：19.4万 容积率：3.0项目地址：招商局漳州开发区南滨大道289号建筑规划：7幢高层、花园洋房、联排、双拼、独栋别墅产品特色：2.6公里风景海岸线、1800亩高尔夫球场、与厦大隔街相望主力户型：50-55单身公寓、89一房、138二房、206三房、118-180花园洋房、230-890别墅项目定位：海滨休闲度假居住区主推广语：双鱼湾区，果岭境墅；此等江山放眼无；澎湖湾不在台湾客群分析：厦门等福建省内投资度假型客户、本地及周边地区改善客户在售均价：高层均价850
22、0元/，别墅均价25000元/,目前在售为高层后面的5栋独栋别墅,厦大学区板块典型个案,漳州港整体市场分析报告,占地面积：3.6万总建面积：11.2万 容积率：1.7项目地址：厦门湾南岸厦门大学附属小学隔壁建筑规划：9幢15-20层高层产品特色：海景房、厦大附小主力户型：43-51一房、66-80二房项目定位：中小户型海景学区房主推广语：2012年小户型销售冠军；天凉了，365很热；客群分析：本地刚需客户、漳州地区在厦门的上班族、厦门、龙岩等地投资客户在售均价：8000元/，项目已基本售罄，现只剩1#楼，因做户型调整，所以最后推出,招商假日365,漳州港整体市场分析报告,厦大学区板块典型个案,
23、占地面积：16.7万总建面积：80万 容积率：2.8项目地址：招商局漳州开发区二区南滨大道东侧（厦大附中对面）建筑规划：14幢高层、5幢多层、36幢联排别墅、12幢叠拼别墅产品特色：湖海景居所、厦大附中主力户型：75-90二房、85-90三房项目定位：集休闲、娱乐、居住、教育等为一体的综合海滨高档住宅居住区主推广语：厦门湾南岸，800000湖海湾居航母客群分析：本地注重教育配套客户、厦门等地投资客、本地和周边县城改善客户在售均价：7600元/，现在售10#-12#楼A梯,永鸿厦门湾南岸,漳州港整体市场分析报告,厦大学区板块典型个案,占地面积：6.99万总建面积：20万 容积率：3.2项目地址：
24、厦门湾南岸，滨海新城（靠近厦大漳州校区）建筑规划：10栋高层，118栋双拼，类独栋别墅产品特色：山水美景并存、住宅风格丰富、园林景观优越主力户型：40-54单身公寓、60-89两房、260双拼别墅，360独栋别墅项目定位：山水美景高档住宅主推广语：性价比敢PK全厦门湾客群分析：厦门等福建省内投资度假型客户、本地及周边地区改善客户在售均价：高层均价7600元/，别墅均价预计在20000元/,汇众静海湾,漳州港整体市场分析报告,厦大学区板块典型个案,占地面积：43.4万总建面积：106万 容积率：1.99项目地址：厦门湾南岸，滨海新城（靠近厦大漳州校区）建筑规划：一期6幢四联排别墅、6幢32层高层
25、产品特色：山水美景并存、住宅风格丰富、园林景观优越主力户型：84-89二变三房、116-136三变四房、265-368联排别墅项目定位：山水美景高档住宅主推广语：海峡国际湾区 再次 震撼厦门客群分析：厦门等福建省内投资度假型客户、本地及周边地区改善客户在售均价：高层均价9000-10000元/，别墅均价25000-27000元/，高层带精装修，五种装修风格，2500-3000元/,海峡国际湾区,南太武新城板块典型个案,漳州港整体市场分析报告,附件一,各项目取地价格与项目售价,注：由于时间较为仓促，仅整理出以上项目取地价格与其销售价格，未来将持续补充,附件二,2010-2013年土地出让明细,2010年漳州港商住土地出让成交明细,附件二,2010-2013年土地出让明细,2012年漳州港商住土地出让成交明细,附件二,2010-2013年土地出让明细,2013年漳州港商住土地出让成交明细,
