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1、京都广场C组团商业物业定 位 报 告2004年9月贵州友联伟业投资顾问有限公司京都广场C组团商业物业定 位 报 告一、都匀商业物业市场分析1-1 都匀商业物业宏观市场分析1-1-1都匀房地产市场在多种因素作用下步入调整期房地产界人士一直认为房地产的发展具有周期性，根据调查分析得出:一个城市的房地产发展分为三个阶段，发展期，高潮期，调整期。刚开始随着经济得发展，人们生活水平得提高，人们对居住和购物环境的要求提高，使房地产有了市场。由于城市建设和经济发展的需要，政府大力支持，开发商追求利益，市场的进一步需要，把房地产推上高潮。随后房地产市场开发过大，市场需要调整和市场需求需进一步培育，房地产进入调
2、整期。都匀市房地产市场经历了5年的持续上升，从2003年开始有所回落。房地产经济指标比上年同期有了不同程度的下降:商品房新开工面积为284507平方米，比2002年下降10.7%。其中:商品房住宅面积228490平方米，比2002年下降16.9%。经营用房面积51449平方米，比2002年上升18.53%。商品房销售面积239073平方米，比上年下降11.04%.商品房住宅213485平方米，比上年下降11.36%，经营用房销售面积20689平方米，比上年下降21.4%。商品房住宅均价944.6元/平方米。比上年上升4.7%，经营用房均价5641.03元/平方米，比上年上升17.95%。市区商
3、品房住宅现房销量比上年上升28.23%，开发区比上年下降35.87%；市区经营现房销售量比上年下降27.92%。开发区比上年上升7.26%。市区商品住宅期房预售面积92492平方米，比上年下降6.63%,开发区为18844平方米，比上年下降61.67%；市区经营房预售面积10999平方米，比上年上升25.12%，开发区为175平方米。比上年下降92.8%。以上的统计数据说明2003年都匀市房地产大部分指标有不同程度的下降,商业地产开发体量增加，但销售量却在减少，房地产发展步入调整期。2004年4月底开始的以控制土地供应量、提高开发企业自由资金比例、缩减房地产开发信贷规模为主要手段的房地产市场宏
4、观调控，加速了都匀调整期的来临，并强化了该趋势。，1-1-2 商业物业的预、销售量呈下降趋势，商业物业的价值实现周期拉长都匀市商业物业发展在经历了一段时间的市场洗礼后,买铺经营者在前一段的销售浪潮冲洗下实力已经大打折扣.在一轮激烈的竞价投资之后,买铺经营者(买铺自营或买铺出租)或惨淡经营或勉强维持,也正是这市场的残酷变迁,加速了投资者成熟的脚步。而对于投机者来说,1998年到2002年是投资黄金时期,这一部分人成为都匀房地产市场迅速变迁的得益者,基本完成其预期资本积累并相当迅速地淡出房地产市场。对于开发商来说，受过去商业物业销售成绩和巨额利润的鼓舞,开发热情仍然高涨,售价体系在高速发展时期的价
5、格体系基础上进一步提高，但是却恰恰忽视了市场实际需求有限性和阶段性。市场供应量的放大，投资回报率的下跌，空置的大量存在，商业物业的购买主体由过去的投机者、投资者、买铺经营者三分天下的格局，随着都匀商业地产价值的快速理性回归，蜕变成投资者一股独大，买铺经营者声音微弱，投机者退出市场的格局，商业物业的销售变成与投资者在投资价值上的斗智斗勇。1-1-3 新上市商业物业价格高企，价格背离价值，有价无市都匀市房管局都匀市房地产市场运行分析中显示:从1998年到2002年五年时间，都匀的房地产经济在“资本置换、整合资源、以人为本、优化环境”十六字工作方针的指导下，五年来商品房开工面积1312238平方米，
6、其中2002年达到317486平方米，占到总开发面积的24.19%。都匀市房地产业也正是于2002年达到高峰，经历了这一段时间的高速发展，商业物业价格曾一路飙升，销售市场也曾一度出现极度繁荣的“泡沫”景象。直到今天，都匀市整个房地产行业也没有完全从过去的繁荣的景象中走出来，商业物业定价并没有根据市场的变化作出调整。因此出现了新上市商业物业价格高企，价格背离价值，有价无市的情况。都匀市大多数商业地产的开发者都不愿意对建成的商业物业削价割肉推向市场变现离场，典型如西苑大世界。每年的商业物业的销售面积有限，成交价格水平不高，高价商业物业在中心商业区及周边配套较好的区域大量空置（市中心的筑匀、广惠、海
7、文、华欣大厦内铺大量空置），开发商转变为地产商。旺场升值卖场成为近两年来房开商不得已而为之的选择（如云都商业广场、现代城等）。一方面高价商业物业大量空置，市场消化意愿有限，一方面开发商对价格采取不变的以静制动的销售策略，源于对商业物业价值的乐观判断和升值的良好预期；等待着商业物业投资回报率攀升时吸引投资或投机性买家入场，实现其开发之初设定的利润目标。所以，高价商业物业基本上处于有价无市的市场状态。在目前这种市场情况下选择这样的等待许多房开商也是迫不得以，但是由于这段时间的长短存在着判断上的困难,特别是相对于外地房开商来说，这样的等待存在的风险就更大。即使是这样,由于低价放盘存在的风险初步判断也
8、将不亚于等待。同时考虑到整个都匀市房地产的整体趋势,如果说某一家房开商以目前市场能接受的价格放盘的话, 价格的迅速滑坡,势必导致都匀房市剧烈震动，甚至于会影响整个都匀市经济的健康发展。都匀市房管局都匀市房地产市场运行分析中指出:五年来，房地产经济的发展，对都匀的财政收入起到了一定的经济增长点的作用。1999年表彰的纳税大户中，房地产开发企业占52.94%;2000年占44.45%；2001年占31.67%；2002年占30.51%。再从契税收入来看，1998年为93.14万元，1999年为127.78万元，比1998年增长了37.19%；2000年为339.18万元，比1999年增长165.4
9、3%；2001年为430万元，比2000年增长26.78%；2002年为450万，比2001年增长4.65%。从政府相关部门公布的相关数据可以看出，房地产行业对于都匀这样一个二级城市的重要意义，作为这个城市经济的重要组成部分，其任何重大的决策必然需要考虑全面、周到。但市场是残酷的，营销中心近期市场监测结果显示，都匀各项目对价格已经开始进行调整，云都商业广场就是一个典型的例子【见“都匀商业物业微观市场分析”一节】。1-1-4商业物业人均占有面积增长过快衡量一个城市商业面积是否合理国际上采行的惯常衡量指标就是人均商业面积比，这项数据直接反应出了一个城市商业物业发展的合理程度。世界通行的人均商业面积
10、(商业面积/常住人口)合理标准为1平方米/人。（1）20012004都匀市人均商业面积增长统计表： 年份人口总量（常住人口）（万人）商业物业面积（）人均商业面积（）200121（14.7）1461520.7（0.99）200222.5（15.8）1795580.8（1.14）200324（16.8）2260070.94（1.35）2004（预测）25.5（17.9）2780001.1（1.55） 注：1998-2003年新建的经营用房面积为：201007，各种老门面及改造门面经营面积假定为：20000，居民区改造门面未做计算。城区人口总量按每年1.5万人增量计算。2004年竣工的经营用房面积参
11、照2003年数据（51449）估算为52000。考虑到城市人口中，一定比例的流动人口属于农民工，他们的消费能力有限所以设定常住人口与流动人口比例为：7：3。（2）世界、中国部分城市人均商业面积统计表：城市纽约东京香港上海北京广州深圳海口大连人均1.61.71.31.00.70.71.01.31.0注：海口、大连其商业人均面积以远远超过国内平均水平，其城市经济总量及消费能力远不如北京、上海这些全国商业最发达的地区，因此造成大量商业物业面积空置，资源严重浪费。从两表的对比明显可以看出，2004年都匀市人均商业物业面积占有指数已经高于人均1平方米的标准，与上海、深圳、大连等地接近。但是，都匀作为一个
12、二级城市，其城市经济总量、消费能力与上海、深圳等经济发达的城市相比，有着天壤之别。其必然结果是都匀商业物业正面临着投资热情降温、商业物业大面积空置等问题的考验。1-1-5 消费者投资日趋理性，现实的投资回报率成为投资选择的依据 消费者投资在经历了一段时间的冲动性投资以后，随着市场供求状况的变化,相当一部分投资者出现了不同程度的亏损情况。因此，在再投资的过程中相较于以前则要谨慎的多，考虑的因素也呈现多元化的趋势。 现阶段，投资回报率、卖场经营者的持续和发展性经营能力成为投资者进场的主要考量因素。对商业物业销售市场，值得关注的是关于投资回报率的合理性估算。一般来讲，投资者选择作出投资决定的时候，必
13、然有其作为参照的标准，这些标准因人而异，其中银行同期存款利率与通货膨胀率则是两项必不可少的指标。现阶段我国的通货膨胀率在4左右，一年期存款利率为1.89%,以6成10年按揭方式买铺，年投资回报率的最低值不能低于4.8%。通过对我国许多城市商业物业销售时年投资回报率的承诺统计及过去商业物业的销售经验，一般来说租金水平能否抵付按揭月供的年投资回报率成为购买者是否进行投资的临界点；另外在投资者对卖场经营者的持续和发展性经营能力考量的时候,并不单单指向某一产品、某一行业，更注重于大商业气氛的形成，其中包括对卖场的分隔、业态业种的定位等，来综合考量投资前景，作出投资决定。这些因素的介入，最终导致了都匀市
14、房地产市场目前局面的形成，给房地产开发商带来了新的挑战。同时,这些因素的介入也有利于都匀市房地产行业更快、更健康的发展。1-1-6都匀商业物业经营呈现规模化、专业化趋势明显规模化、专业化是经济发展、市场进一步成熟、规范的产物，都匀商业物业经营正朝着这样一个方向发展。较早一点有制革厂建材市场、育英巷市场（服装、鞋）、蔬菜公司振兴市场等。近年，有现代称（电器、品牌服装、电脑等）、云都商业广场（建材、装饰、家具、汽配等）、丽水园（糖酒）、天源、红旗新村（汽车）、德达广场（汽车城、家具城规划中）等。京都广场一、二层商业物业面积总量为11867.65（一层商铺面积 5583.63，二层商铺面积 6284
15、.02），项目地处都匀“旱码头”，交通便利，为口岸市场的发展提供了必要的条件。在正确而有效的推广、招商策略的指导下，京都广场项目必能在激烈的市场竞争中占据一席之地。1-2 都匀商业物业微观市场分析1-2-1 城市规划、政府机构搬迁，开发重心指向开发区随着新开发区的发展，州政府三大班子搬迁，配套设施的完善，都匀经济重心逐渐向开发区倾斜，新城区、新老城区结合部商业氛围逐步升温。（1）新（新老城区结合部）、老城区楼盘开发对比统计（2002）：新城区及新老城区结合部老城区（斜桥以北、西苑以南）德达广场、陶溪园、红旗新村、长江花园、云湖雅苑、碧云苑、天源花园、嘉利园、惠泽园、云都商业广场、建贸大厦、京都
16、广场、西苑大世界、鹏达物资大厦、鲁班华庭、丽水园现代城、中房物资大厦、协和星苑、金海岸、金鹏花园、东坡花园、银河之都、剑峰花园、华欣大厦从2002年开始，新城区及新老城区结合部开发楼盘粗略统计为16个，而老城区为9个，老城区楼盘开发数量明显少于新城区和新老城区结合部。另外，从开发体量上比较，老城区开发较大的楼盘仅现代城与金鹏花园，而新城区和新老城区结合部开发体量较大的楼盘就有西苑大世界、京都广场、陶溪园、云都商业广场、长江花园等。可以看出，从2002年开始，都匀房地产开发重心已经逐步在向新区倾斜。1-2-2 专业市场向新城区及新城区结合部集中，老城区逐渐失去竞争优势新兴专业市场的发展方向、程度
17、能反映出一个区域经济发展空间与活力，新城区与新老城区结合部新兴市场发展迅速，业态、业种选择呈现多样化趋势，而老城区新兴专业市场发展受制于场地规模、地租级差等则相对缓慢，老城区的专业市场在城市规划与激烈的市场竞争压力下逐渐失去优势。（1）老城区商业街及市场业种选择粗略统计：商业街及市场业种选择新华北路五金、电工、卫浴、灯饰照明新华南路服装、鞋类、餐饮、民族路网吧、餐饮、手机、服装、娱乐休闲工人路（中高档）服装、鞋类、书刊杂志、餐饮、娱乐休闲剑江南路服装、摄影、家电、超市、餐饮、美容美发文峰路IT步行街手机、品牌服装、鞋石板街广告、装饰、民族服饰、配饰、餐饮、美容美发育英市场中低档服装、鞋类制革厂
18、地板、陶瓷、洁具、门业、建材加工、橱柜百子桥中低档服装、鞋类、现代城品牌服装、摄影、家电、IT、餐饮、（2）新城区及新老城区结合部商业街及市场业种选择统计：商业街及市场业种选择剑江中路娱乐休闲、餐饮、烟酒、家装、美容美发、小商品、门业、书刊杂志剑江北路美容美发、娱乐休闲、机动车（摩托）、小商品、小百货环城西路机电、小商品、小百货平桥南路小商品、小百货平桥北路餐饮、娱乐休闲、小商品、小百货德达广场汽车、家具（规划中）龙山大道汽车、汽配、建材加工云都广场建材、装饰、副食、休闲、汽配、家具、灯饰这一系列表格统计反映了如下几个趋势：1、老城区区域内业种选择也在发生变化，品牌服装、鞋类、IT、家电等向步
19、行街、现代城部分集中，建材、建材加工、低档服装、鞋类等则集中于百子桥社区。2、老城区建材、建材加工、服装鞋类等市场面临云都商业广场等新城区、新老城区结合部市场的竞争，由于新城区更便利的交通和经营场地规模、更完善配套和低廉的租金水平等，竞争优势明显。3、新兴的市场，如汽车、汽配等向新城区集中，而老城区对于这类新兴的市场只能是望而兴叹。1-2-3 新城区、新老城区结合部商业物业租售价格比之老城区上升值潜力巨大对于商业物业来说，价格与投资的增值空间是最有竞争力的优势，新城区、新老城区结合部商业物业整体租售价格低于老城区整体租售价格，但是随着开发区市政配套的完善、居住人口规模的增长、经济的发展，投资在
20、新城区的增值空间则明显大于老城区。通过对两部分城区商业物业的租金水平及典型物业租售价格的统计明显能说明这一趋势的演变可能性。（1）新城区、新老城区结合部与老城区各社区租金水平比较统计：新城区、新老城区结合部老城区社区租金水平社区租金水平平桥、西苑、剑北社区31769元/月大西门社区35832元/月石板街社区（七街）83317元/月新华社区（大十字、小十字）53557元/月百子桥社区（女人街、裤裆街、步行街）18429元/月（2）新城区、新老城区结合部与老城区典型商业物业租售价格统计：新城区、新老城区结合部老城区云都商业广场现代城商业业态售价租价商业业态售价租价装饰建材城/引进零售的专业店/目前
21、市场以经营木地板地门面最多一组团首层沿街剑江北路门面销售价格7600元/，临街3800元/，内铺2700-3600元/，二楼2080元/。二组团首层临剑江北路门面为7299元/，临街4199元/，内铺2899-3199元/.二楼自用一组团一楼沿街剑江北路门面20元/，临街19元/，内铺16元/。二楼商铺整层出租。二组团一楼门面的租金跟一组团一样.公司对外称根据周边租金计算28元/， 10年回报投资SHOPPINGMALL/地下室做大型超市/地上二层做红华家电城和电脑城及国际商城/临街门面和靠广场的门面在装修，其他的较少首层商铺销售均价8000元/，临街商铺为15000元/首层商铺租金最高为16
22、2元/，最底为74元/.平均110元/.按建筑面积（公摊39.08%）平均租金为66元/，6折优惠后，既39.6元/1-3 京都广场项目所处区域市场分析1-3-1 地处新老城区结合部，近年来商业物业开发较为集中，竞争激烈从2002年开始，粗略统计新城区及新老城区结合部开发楼盘为16个详见“1-2-1 城市规划、政府机构搬迁，市场重心向新开发区倾斜”。这16个楼盘中集中于新老城区结合部的就有云都商业广场、西苑大世界、京都广场、碧云苑、长江花园、鲁班华庭、建贸大厦、丽水园、云湖雅苑等已经超过半数。因此，在这一区域集中了大量商业物业面积有待消化。另外，京都广场项目在地理位置、交通上在这一区域都存在着
23、一定的优势，但就目前情况来看，由于项目开发周期过长，其他与本项目同时或者稍后立项的项目都已经早早开始入场经营，本项目面临的市场竞争压力剧增。1-3-2 传统商业市场（平桥市场） ，辐射商圈能力巨大京都广场项目取原平桥市场而代之，并将项目负一层规划为新的肉菜综合市场，完整地继承了原市场商圈辐射能力，增强了本项目的市场竞争实力。下面就平桥市场辐射商圈作简单统计：（1）辐射商圈划分商圈类别核心商圈次级商圈边缘商圈平桥商圈400公尺徒步5-8分钟800公尺徒步5-10分钟1200公尺徒步10-15分钟（2）辐射商圈构成 教育文化圈分类名称核心商圈次级商圈总数备注教育设施小计91120大、中专院校145
24、黔南师院、高等技工学校、贵州交通驾驶学校、黔南兴鑫驾校中、小学224三中、师院附中、都匀七小幼儿园6511阳光幼儿园、百灵鸟英汉幼儿园、西苑幼儿园、育新幼儿园、爱心幼儿园、东方幼儿园、市第一幼儿园 行政圈分类名称核心商圈次级商圈总数备注行政机关小计81321五大班子11执法机构134谢官冲派出所、交通警察大队、公路巡逻民警大队其他局委7916省交通厅都匀收费稽查处、经济开发区管理委员会、都匀市卫生局、都匀市广播局、都匀运管所、开发区公路运输管理处、开发区税务局、城郊烟草专卖稽查队、都匀公路管理局、交通局、工商分局 商务金融圈分类名称核心商圈次级商圈总数备注商务类设施小计252651宾馆、酒店1
25、0515钓鱼台大酒店、世纪招待所、龙山宾馆、红旗宾馆、金河谷宾馆、东方大酒店、港龙宾馆、明珠大酒店、交通宾馆金融121022中国工商银行平桥分行、中国建行西门分行、中国农业银行剑北营业所、平桥邮政支局、中国邮政、中国工行西苑储蓄所、中国工行都匀分行、中国银行开发区支行、中国信合、中国农行开发区营业所、中国建行剑桥储蓄所事务所1010东阳律师事务所、市中心法律事务所美术广告11德达广告、荣升广告、工程图制作、博雄喷绘商务大厦213建贸大厦、兴亚大厦、贵州有色地质大厦 娱乐休闲餐饮圈分类名称核心商圈次级商圈总数备注休闲类设施小计267245512休闲、娱乐5250102浪潮网吧、大众网吧、华清浴池
26、、大西门澡堂、红树林茶坊、香格里拉酒吧、天上人间咖啡屋、珍惜茶吧、鸿福楼、陶然居、红豆酒吧、西山公园、澳瑞特健身器、都匀南方旅行社、新源旅行社、欢乐城、顺达豪华影院、阳光足疗、师达豪华影院、金酒岸保健休闲中心餐饮8284166七彩美食、西苑美食城、圆庄饭店、广东天天渔港、凯里酸汤城、东方火锅城、湖南湘菜馆、十八寨酒楼、成都黑笋竹香鸡、贵阳勿忘我、金源酒家市政设施369都匀劳动就业服务部、市政服务中心、老年活动中心、平桥家政服务部、都匀少儿活动中心美容美发6050110新世纪美容美发城、金典美容美发中心、皮博士美容店、极限专业发型设计中心、世纪龙、顶峰发型设计、广式发型中心、经典美容美发沙龙、时
27、尚造型、温州美容美发城、香滴尔专业发型设计中心、杨记美容美发、名角女士美容生活馆维修/干洗/出租7055125红光音像、春绿干洗店、上航服务干干洗服务部、盛源汽车修理厂、解放商用汽车维修站、黔南汽车大修厂分厂、汽运公司修理厂、琴琴洗衣店、航星干洗、赛维干洗、伊莱雅洁绿色洗染、无名子玩具出租、步步高维修部、上海泰洁干洗连锁、凌峰家电维修专店、音城音像、鸿兰音像、志成电子批发部、新世纪电脑从以上表格可以看出，本项目有着相当巨大的商圈辐射能力，商业发展的前景可观。正确的业态、业种定位能使本项目区域优势得到最大程度的发挥，淡化本项目施工不畅带来的影响，从而提升本项目区域竞争力。1-3-3 本项目区域便
28、利的交通条件，使发展口岸市场成为可能发展口岸市场靠的是什么？靠的就是便利的交通条件。京都广场项目地处剑江中路、剑江北路、平桥北路三路交汇处，比邻长途汽车站及都匀汽车站，交通条件十分优越，为都匀名副其实的“旱码头”。既然有这样的优势，京都广场项目就要充分利用。利用其优势的条件发展这个地方应有的商业：不是传统的百货零售，不是一般的批发业，而是集产品展示、零售、批发、宣传于一体的口岸商品专业卖场。二、京都广场C组团商业物业定位2-1 C组团商业物业SWOT分析S项目优势1、口岸物业 地段优越本项目地处新老城区结合部、比邻汽车站，加上多年聚集而成的商业基础，为都匀名副其实的“旱码头”。2、三路三桥 黄
29、金三角本项目地处剑江中路、剑江北路、平桥北路三路交汇处；彩虹桥（剑江桥）、渡船堡大桥（黑桥）、平桥围合分布，路路畅通，呈罕见黄金三角分布。3、城市规划 配套完善随着州三大政府搬迁，市区经济中心的倾斜，各项配套设施不断完善 详见“1-3-2传统商业市场（平桥肉菜综合市场），辐射商圈能力巨大”。4、交通枢纽 人流集中都匀作为一个经济发展相当有限的二级城市，铁路作用并不明显，而客运、货运则发挥着不可替代的作用。本项目比邻都匀长途汽车站及都匀汽车站，处于交通枢纽地带，人流集中。另外，由于新老城区结合部楼盘的不断开发，如西苑、碧云苑、长江花园、建贸等，项目所处区域人口总量增加。5、规模较大 业种齐全本项
30、目分两期开发，仅目前C组团一处商业物业面积就达11867.65（一层商铺 5583.63，二层商铺 6284.02），C组团与A、B组团商业物业面积以连廊方式两两相连，具有规模经营优势，业种齐全，使“一站式”消费成为可能。O项目机会1、城市中心转移 商业价值提升本项目地处新老城区结合部，随着城市中心的向北转移，商业物业价值提升空间较大详见“1-2 都匀商业物业微观市场分析（竞争市场分析）”。 2、商业格局重构 本区域市场格局尚未形成都匀集中于老城区的专业市场主要有制革厂建材市场、百子桥地下市场、育英巷服装市场等，而一些新兴专业市场如汽车、太阳能等逐渐向开发区及新老城区结合部集中，如红旗新村、德
31、达广场的汽车市场，云都商业广场的建材装饰市场等。在老城区一部分上升空间较大的业种则向现代城集中，如电器、电脑等。在这样一种情况下，老城区商业格局被打破，正以现代城为中心进行商业格局重构；而新城区则由于各商业物业实体几乎于同一时期投入市场竞争，区域市场商业格局尚未完全形成，如德达广场规划的汽车城（汽车装饰、配件）、家具城并未如期完成其招商工作，云都商业广场虽然定位装饰材料市场，但是目前入场率也十分有限。因此，本项目作为新老城区结合部举足轻重的一个新兴项目，在激烈的市场竞争中以本项目专业卖场业种选择原则与思路为指导，卖场业种选择得当，就一定有属于自己的市场天空。W项目威胁1、业种选择受制于城市规模
32、、居民消费水平，业种选择十分有限。因此，经营的商品及品牌在区域内将会出现重叠经营的现象。2、竞争项目本项目最大的竞争来自于本区域内的云都商业广场，云都商业广场定位建材装饰市场，商业物业面积达6万多平方米，规模优势明显。云都商业广场建材装饰市场已经开始营业，主要集中经营地板，其他如油漆、灯饰、门业等入场率不高。3、市场需求容量都匀作为人口有限、经济发展水平相对落后的小型城市，对商业物业的需求量有一定的局限性，商业物业购买力有限，加之经过前些年的市场购买力消化，导致现阶段市场需求容量不容乐观。T项目劣势1、区域经营形象化随着现代城的兴建，老城区商业格局开始以现代城为中心进行了重构，部分零售、批发商
33、品（中低档）退出这一商圈，如新华路南段、步行街南段、民族路上经营中低档服装、鞋类的店铺相继转手或者关闭。而本项目所在区域即原平桥市场主要经营小百货、小商品、服装等低档商品，加上区域经济发展明显不能与人民广场这一区域相提并论，造成本区域经营形象的混乱，给业态业种选择带来一定难度。2、C组团位置C组团与西苑虹桥苑相隔仅为11米，规划道路较为狭窄，交通并不通畅，而东面由于本项目开发周期的影响，在二期工程(A、B组团)竣工前经营的可能性不大，南面外铺将依赖于414医院的竣工时间，北面的外铺与沿江风光带的建设息息相关 ，诸多因素导致 C组团招商难度增大。 3、工程进度和形象 工程进度和形象的问题，将导致
34、市场启动的难度加大。2-2 C组团商业物业业态定位京都广场项目地处都匀“旱码头”，项目应充分利用优势的条件发展集产品展示、零售、批发、宣传于一体的口岸商品专业卖场。而本项目一、二层商品在业态的选择上均应以专业店（卖场）为主。2-3 专业卖场业种选择原则及思路立足于本项目优势，在选择专业卖场的大前提下，我们还必须在专业卖场业种的选择上进行慎重考虑。决定商铺物业命运的关键因素是人口和社会购买力。社会购买力在一定时期内基本是一个常数，因此竞争只会影响购买力在各个商业实体之间的分配，并不能创造新的购买力，过度竞争的结果必将造成不利于项目发展的情况出现。所以，商铺业种选择一定要考虑到本项目一系列指标及周
35、围现有的和将来可能会有的竞争，特别是避免在同一定位和消费层次中的过度竞争。2-3-1 项目专业卖场业种选择原则及思路列举 充分考虑本项目所处商圈的特色与经营文化嫁接，创立本项目核心商圈竞争力 “售得出、租得满、做得旺”为大前提，对本项目投资者，租赁经营户，服务的消费群体进行合理、准确的市场定位 以“做得旺”为终极目标，进行招商定位，功能划分和业种组合 设计具备自身特色的项目营销策略，推出适合市场的投资品种2-4 C组团商业物业业种定位2-4-1 新老城区专业市场分布统计新城区、新老结合部老城区云都商业广场建材装饰市场、德达广场汽车城（规划中）、红旗新村汽车市场、原平桥肉菜综合市场（京都广场）制
36、革厂建材装饰市场、匀中电脑城、现代城电脑/电器城、百子桥地下市场、育英巷服装市场2-4-2 本项目专业市场业种选择原则根据以上分析（地段、交通、传统商业氛围及经营形象），认为本项目商业物业必须把握这样的原则：1、业种选择多样化 2、业种组合合理化3、经营定位特色化 4、竞争策略差异化2-4-3 本项目商业物业主题定位1、首层商业主题定位： 京都家装材料步行街（暂名）又名都匀新七街2、二层商业主题定位： 京都综合批发城（暂名）2-4-4 同类竞争市场业种选择统计分析1、家装类市场统计制革厂建材市场云都商业广场七街业种数量经营品牌数量经营品牌数量经营品牌地板23汉堡 、大自然、德威、伊思科宝、福人
37、、欧典、绿洲、金刚鹦鹉、吉象、地堡龙、别克、德赛、竹海、欧圣卡王、圣象、菲林格尔、正涌、升达、法乐、缅林金橡、银燕、永吉、绿岛16福人、得尔、圣象、菲林格尔、永吉、正涌、升达、扬子、欧象、佳佳乐、合丽、双凤、新象、柏顿、欧圣、劲松陶瓷23冠珠、朗高、金西洲、萨米特、汇亚、升华、恒福、新里万、新辉雅、巴贝利、万利、派力素、新润成、华都、新南悦、恒诺、能盛、圣龙、圣宝路、金舵、恒辉、强辉、裕成3凤凰、意利宝、协进油漆4金冠、大宝、凯琦丽、邦德5大宝、环球、三和、长颈鹿、菊花9巴德士、三和、嘉宝莉、经典、美涂士、丽时、千色花、华润、甲秀卫浴3精艺洁具、横冈卫浴、惠达洁具10樱花、泰和、箭牌、欧尔、塞
38、纳、美加华、意派、法恩沙、金德、帝王橱柜3雅艺、乐意尔、欧雅3柏家、凯顺、欧米嘉门业2星星、开喜2天兰、索富灯饰照明3步步高灯饰、鑫新灯饰、雷士、照明5亮丽、新新、兴隆、亮亮、明豪石材4四海、闽海、裕发、欧美精工石布艺其他30以上建材（管材、线材、型材等）、建材加工5-7太阳能、汽修、装饰材料及加工电工、五金沿街分布基本分析 制革厂在地板、陶瓷两大品种上存在明显规模经营优势 三大市场经营品种中“布艺”一项均为空白 制革厂受规模、城市规划的影响，经营商户竞争压力增加，云都商业广场以其显著的规模优势，发展前景广阔，同时与本项目比邻，因此，将成为未来本项目的主要竞争对手 “七街”卫浴、油漆相对集中
39、电工、五金 “七街”街铺竞争优势明显 “七街”灯饰，虽然分布较为集中，但是其营业面积大多为20以下，灯饰品种有限，竞争力不强 云都商业广场目前经营状况并不乐观，商户入场率不足40% 云都商业广场在卫浴、石材等项均没有商户经营，其他各项虽然已有商户经营，除地板外经营并不集中，不具有品种规模竞争力 云都商业广场招商策略单一，仅仅立足于月租抵供及商铺增值，但是就目前状况来看，其月租并不能抵供，租售价格下调趋势明显 云都商业广场市场规划、管理较为混乱，导视系统匮乏 除地板、陶瓷外，两大市场其他经营品种品牌数量有限综合考量，综合考量，项目一层商业建议选择业种：地板、陶瓷、卫浴、门业、油漆、灯饰、电工、五
40、金、布艺、橱柜2、综合批发类目前，除服装外尚未形成具有规模的批发市场。服装批发主要集中于百子桥地下商城及育英巷服装城，其他业种则主要集中于各大超市或零星散落于各个居民区，零售或零星批发。另外，本项目所处原平桥市场小商品、小百货业发达，形成了传统的商业氛围，为本项目二楼商业定位提供了发展的基础。项目二层商业建议选择业种：日用品、文具、玩具、服装、餐饮用具、化妆品、流行饰品2-4-5 特色定位1、大众化经营本项目周边商圈虽然存在足够的消费群体，但是，同样也面临着激烈的市场竞争，只有才大众化经营，提升本项目商业物业市场影响力，降低投资经营风险，才能实现 “售得出、租得满、做得旺”的预期目标。2、特色
41、化定位将家装市场规划为步行街式市场，建议一层商业区规划一条6米（原通道为4米，向两边各延伸1米）宽室内步行通道，即有特色，又能提升内铺价值。2-4-6 C组团业种组合选择及功能分区1、一层业种组合及功能分区（1）一般住宅装修中使用建材品种比例统计项目分类比例卫浴19.5%地板、瓷片27.3%布艺9.4%灯饰4.2%油漆14.3%其他10%从装修统计中可以很明显看出C组团的业种组合，在这一组合的基础上根据不同业种的不同要求进行功能区分：室内步行街两侧商铺：卫浴、灯饰、布艺 P33-P52、P53-P72临近虹桥苑商铺：油漆、电工、五金等 P82-P106临近组团中心景观、剑江河商铺：地板、陶瓷
42、P1-P31临近四一四医院部分商铺：餐饮、礼品、鲜花等 P32、P73-P80附图12、二层业种组合及功能分区日用+餐、饮具 化妆品+流行装饰 服装（成人男、女，童装）+玩具+文具 附图22-4-7 商铺面积分隔合理配比商铺面积分隔应根据不同业种不同需求进行合理分隔。根据营销中心对周边物业租金调查及来访客户调查分析详见“五、京都广场C组团价格定位”，本案认为商铺面积分隔合理配比为：40以上 10%3040 25%2030 40%1520 15%15%以下 10%2-4-8 一层室内步行街规划设计建议1、物业内墙、地面的色调、图案等要注意与灯饰、天花协调，达到风格统一的视觉效果，通过地面铺装和天
43、花及灯饰设置，形成强烈的水平引导，保证交通流线顺畅有序。2、灯光设置要根据商场档次、风格、形象予以综合考虑3、导视系统明确，突出导引标志，注意不同功能区的区分4、地面材料选择正确，保证日后对其维修与保养的核心，一般要易于保洁，具耐磨性、防滑性，同时注意地面不同图案或者色彩的运用，用以区别不同功能区的差异。三、京都广场C组团商业物业差异化竞争策略3-1 差异化竞争策略阐述3-1-1 经营品种差异化 组合橱柜在两个市场经营户十分有限，但是随着现代生活品质的提高，橱柜市场有可能扩大趋势，但是目前本地市场橱柜品牌有限，建议引进1-2家橱柜品牌。 开设布艺+家居饰品经营区，布艺在整个装修中占据相当比重，
44、竞争市场布艺及家居饰品项无经营，而现有布艺城（黑桥附近）即将拆除。3-1-2 同类品种竞争策略差异化 卫浴品牌在制革厂有零星分布，相对集中的有七街一带，但仍然未能形成规模效应。因此，本项目对于这类业种采取集中经营策略，形成规模化竞争优势。 日用、化妆品等，同样存在经营分散的问题，本项目在这类业种的竞争策略选择上除了采用规模化竞争策略外，同时又针对市场缺乏这类业种大型批发市场的空白点，寻求差异化的突破。3-1-3 市场规划、管理差异化策略 一层家装材料市场，规划为室内、外步行街形式，宽阔的室内街道，合理的交通流线设计，通透的室内环境，给人耳目一新的感觉 针对各类品种特性，在市场规划设计上做出适应其展示、销售的分区及品种组合 针对各类品种，提供统一装修方案，使整个市场更为规范 提供规范店面营运系统，专业的卖场陈列指导，增强商户经营信心3-1-4 招商策略的差异化 京都广场商业物业业种选择一层：地板、陶瓷、卫浴、门业、油漆、灯饰、电工、五金、布艺、橱柜二层：日用品、化妆品、男装、女装、童装、文具、玩具、餐饮用具、流行饰品 招商策略【一层招商思路】通过公司、厂商与商户三方互动，引进有实力品牌，规模经营。【引进要求】
