《防城港房地产市调.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《防城港房地产市调.docx（36页珍藏版）》请在三一办公上搜索。
1、防城港项目市场调研报告目录第一部分城市基本情况介绍。第二部分防城港市房地产市场 2009 年回顾及2010年分析。第三部分防城港房地产市场运作分析。第四部分防城港各区在售楼盘情况。第五部分市场结论。第一部分 城市基本情况介绍一、城市概况地理位置防城港市地处中国大陆海岸线西南端，广西最南端，辖港口区、防城区、上思县、东兴市 ( 县级), 市人民政府驻港口区。陆地总面积 6181 平方公里, 全市共 30 个乡（镇）， 281 个行政村，人口约 81.47 万人，其中农村人口 64.55 万人，非农业人口 16.92 万人，分别占总人口的 79.23% 和 20.77% 。有汉、壮、瑶、京等 19
2、 个民族，其中: 少数民族占 47% ，是全国唯一的沿海沿边港口城市，被誉为“中国西南门户，华夏边陲明珠”。防城港市具有得天独厚的发展优势：区位优势 防城港市位于中国与东南亚的中心交汇点，南濒北部湾，背靠大西南，东邻粤港澳，西与越南相连，有海岸线 580 多公里、边境线 230 多公里。高速公路直抵港口，东兴中越北仑河大桥把中国公路网与越南乃至泛亚公路网联成一体；铁路与全国联网。防城港市至南宁国际机场、北海机场全线均为高速公路。作为中国通往越南及东南亚国家最便捷的海陆通道，防城港市在构筑中国东盟自由贸易区战略格局中居于特殊的地位。二、城市发展优势分析港口优势防城港作为全国 12 个战略性主枢纽
3、港之一，是西南出海大通道的主门户。防城港是一个天然良港，以水深避风、不冻不淤、含沙量小、航道短、可用岸线长而著称。“十五”期末，港口货物吞吐量突破 2000 万吨，“十一五”期末可望突破 6000 万吨，“十二五”可望实现亿吨大港的目标。根据交通部编制的防城港总体布局规划，防城港东西湾可建 180 多个万吨级以上的深水泊位，港口吞吐潜力在 2 亿吨以上。现有泊位 29 个，其中万吨级以上泊位 15 个， 20 万吨级泊位建成投产，开通了至深圳、香港、新加坡、釜山等多条集装箱航线，与 70 多个国家和地区的 220 多个港口建立了通航和贸易关系，是我国重要的铁矿石、煤炭、水泥、粮食中转基地，承担
4、着我国西南、中南地区大宗货物进出的主要转运任务。旅游优势 防城港特色旅游资源丰富，自然构成“上山下海出国”旅游体系，上山，就是十万大山国家森林公园旅游。山里空气负离子含量极高，是休闲、度假、疗养的理想环境。下海，就是海滨风光旅游。东兴金滩、江山半岛大平坡等旅游景点风光旖旎、多姿多彩。出国，就是边境跨国旅游。游客乘客轮、或经陆路口岸到越南等东盟十国，可充分享受浓郁的异国风情。东兴口岸年出入境人员超过 300 万人次。物产优势 地处亚热带季风气候区，雨量充沛，日照充足，气候温暖，适合亚热带农、林作物生长。森林覆盖率 58.7% ，是“中国肉桂、八角之乡”。防城港市市花“金花茶”被誉为植物界的“大熊
5、猫”、“茶族皇后”。可开发的 10 米等深线以内的浅海滩涂面积 3 万多公顷，发展珍珠、对虾、大蚝、青蟹等养殖业前景广阔，去年全市海水养殖面积达 2 万公顷。此外还有煤炭、石油、锰矿、钛矿等 30 多种矿产。对外开放优势1、市场优势。面向东盟、西南、华南、中南市场，市场腹地广阔，回旋余地大。中国东盟博览会和中越边境（东兴）商品交易会为发展对外贸易提供了良好的平台。2、 成本优势。土地资源丰富，工业用地较为充裕，地价低廉；劳动力成本低，生活费用便宜。3、 政策优势。防城港市享受国家沿海开放城市、西部大开发、边境地区、民族自治地区等优惠政策。4、投资环境良好。近年来，一批国内外大企业、大财团纷纷到
6、防城港市考察、投资。世界 500 强之一的美国舰队司令公司，中粮集团，新加坡威尔玛公司投资建设的大海粮油公司，成为广西强优企业；岳泰饲料厂建成投产，宏源浆纸等一批投资超亿元, 产值超 10 亿元的民营工业项目即将建成投产。中电亚洲有限公司投资建设的防城港电厂，已正式开工建设， 2007 年第一台机组将投入使用。广西白龙核电厂今年下半年进厂“四通一平”，力争明年下半年开工建设。企沙千万吨级钢铁基地项目前期工作取得重大进展。还有一批重大项目正在洽谈中。防城港市已经成为中外客商投资兴业的热土。 三、经济运行情况经济在快车道上加速前进，综合实力进一步增强。据核算，全市 2007 年实现生产总值 159
7、.07 亿元，相当于 2002 年 2.4 倍，增幅居全区首位。分产业看，第一产业增加值 29.88 亿元，增长 6.3 ；第二产业增加值 76.28 亿元，增长 28.2 ；第三产业增加值 52.92 亿元，增长 19.1 。从增长动力看，三次产业分别拉动经济增长 1.3 、 12.1 和 6.9 个百分点，对经济增长贡献率分别为 6.7% 、 59.5% 和 33.8% ，第一、二产业对经济增长贡献率同比分别下降 2.5 、 6.8 ，第三产业对经济增长贡献率同比提高 9.3 。从产业结构看，三次产业结构由 2006 年的 21.6 ： 42.7 ： 35.7 调整为 18.8 ： 48.
8、0 ： 33.2 ，第二产业比重明显提升，同比提高 5.3 个百分点。人均国内生产毛额突破 2500 美元。全年全市人均地区生产总值 1.92 万元，按当年人民币对美元汇率计算（ 1 美元兑 7.3 元人民币），人均地区生产总值突破 2500 美元，可望达到 2630 美元。财政收入突破 15 亿元大关。全年全市财政收入突破 15 亿元，达到 15.76 亿元，为 2002 年 3.1 倍，为 1993 年 5.4 倍，同比增长 48.8% ，增幅创建市以来新高，增幅居全区首位。其中，一般预算收入 7.74 亿元，增长 48.6 ；各项税收收入 12.87 亿元，比上年增加 4.30 亿元，增
9、长 50.2% 。工业发展势头强劲，主导地位稳固。2007年全市完成工业总产值首次越过 200 亿元大关，达到 227.57 亿元，为 2002 年 3.7 倍，增幅为 1995 年以来新高。其中，规模以上工业产值 183.69 亿元，为 2002 年 5.6 倍，为 1993 年 26.5 倍，产值居全区第 8 位，同比前进 5 位，增长 61.3% ，增幅为 2003 年以来新高，同比提高 28.4 个百分点；规模以上工业增加值 53.20 亿元，居全区第 12 位，同比前进 2 位，增长 37.5% 。规模以上工业产值、增加值两项指标增幅均居全区首位。工业对经济增长贡献率达 56 ，拉动
10、经济增长 11.3 个百分点，与上年持平，工业主导经济地位保持稳固。规模以上工业生产的特点：从经济类型看，集体企业、股份制及股份合作企业迅速发展，成为工业增长的亮点和热点。全市集体企业、股份制企业、股份合作企业产值分别增长 1.67 倍、 1.12 倍和 2.4 倍，三种经济类型企业拉动规模以上工业产值增长 35.3 。从行业看，支柱产业、重点行业保持高速增长, 带动作用明显，贡献突出。全市食用植物油、糖、钢铁、饲料和磷酸等五大行业共实现工业总产值136.65亿元，增长53.5%，占规模以上工业的比重74.4%，五大行业对规模以上工业产值增长贡献率为68.2，拉动规模以上工业产值增长41.8。
11、从效益看，经济效益明显提高。初步统计，全年全市规模以上工业企业实现主营业务收入167.27亿元，增长65.8；实现利税13.63亿元，增长49.5，盈亏相抵实现利润10.28亿元，增长49.9；经济效益综合指数高达319.6，居全区首位，同比提高73.5个百分点。固定资产投资增速保持高位运行，房地产开发投资翻番增加。据统计，2007年全市全社会固定资产投资突破100亿元，达到103.53亿元，为2002年6.5倍，为1993年12.1倍，同比增长50.1%。其中，城镇固定资产投资完成87.47亿元，增长41.1%；农村投资完成9.32亿元，增长1.57倍。在城镇固定资产投资中，基本建设完成投资
12、57.9亿元，增长16.8%；更新改造完成投资9.66亿元，增长62.5%；房地产开发完成投资16.41亿元，增长2.03倍。固定资产投资主要有以下三个特点：一是重大项目建设进展顺利。全年全市计划总投资5000万元以上重大建设项目61个，完成投资53.29亿元，占全社会固定资产投资51.5%。二是投资项目多、规模较大。全年全市共有50万元以上投资施工项目574个，同比增加155个，增长36.9%，平均每个项目投资额达到1548万元，同比增加160万元。三是房地产开发投资翻番快速发展。全年房地产开发投资完成16.41亿元，增长2.03倍，实现了翻番增长，增速居全区首位。其中，住宅投资完成6.95
13、亿元，增长1.76倍；商品房销售面积同比增长88.2%，商品房销售金额达5.08亿元。对外贸易快速增长、金融运行稳定，物价上涨较快。全年全市外贸进出口总额达到14.59亿元，创历年新高，为2002年4.2倍，其中出口1.95亿美元，外贸进出口总额及增幅分别居全区第1和第5位。全年边贸成交额75.12亿元，增长21.5。全市内资到位资金31.42亿元，增长52.4，其中引进区外境内资金24.45亿元，增长42.4；直接利用外资额5944万美元，增长19.7%。2007年12月末，全市金融机构本外币存、贷款余额分别为126.24亿元、71.78亿元，分别比年初增长28.5%、23.4，其中城乡居民
14、本外币储蓄余额78.80亿元，比年初增长14.79%；货币净投放27.52亿元，增长13.6。2007年城市居民消费价格上涨5.7%，涨幅比上年加快3.9个百分点，涨幅为1997年以来最高的年份，创近10年来历史新高。食品、居住价格上涨是拉动价格总水平上涨的主要原因。分类别看，食品价格上涨9.4%，居住价格上涨6.9%，家庭设备用品及维修服务上涨5.8%，医疗保健及个人用品上涨5.7%，交通和通讯上涨3.4%，衣着上涨0.8%，娱乐教育文化用品及服务上涨0.8%，烟酒及用品类下跌3.0%。县域经济发展步伐大幅迈进2007年全市县域生产总值完成108.35亿元，占全市比重为68.1，增长22.6
15、，比前三季度提高1.9个百分点，比上年提高5.7个百分点；县域财政收入完成10.52亿元，增长41.7;县域全社会固定资产投资完成67.51亿元，增长79.5,同比提高34.5个百分点;县域规模以上工业产值和县域规模以上工业增加值分别完成63.52亿元、21.35亿元，分别增长65.3、48.0%。四、城市规划发展环境 未来五年，防城港市面临许多有利的发展条件和不可多得的发展机遇。西部大开发战略的深入实施，中国东盟自由贸易区和“两廊一圈”建设步伐的加快，“泛珠三角”区域经济合作的加强，北部湾经济区规划建设的推进，都将给防城港市带来千载难逢的发展机遇。 防城港市沿海沿边，是中国东盟自由贸易区的前
16、沿阵地，是西南和泛珠江走向东盟的桥头堡，随着西部大开发战略深入实施，中国东盟自由贸易区和北部湾经济区规划建设步伐的加快，防城港市区位优势和港口优势更加凸现，战略地位和作用越来越重要，防城港市将成为国内外投资的热点区域。特别是随着国家新一轮产业布局的调整，国家将把更多的重大项目布局在沿海大港口，防城港市将成为国家布局发展重化工业的沿海城市之一，发展前景非常广阔。但是，防城港市属后发展地区，在发展中还面临不少的困难和挑战。主要是经济总量小，总体实力不强；城市规模较小，城镇化水平较低；自防城港发展能力有限；社会事业发展滞后，人民生活还不富裕；人才比较匮乏，干部素质亟待提高。国际国内及周边地区经济科技
17、迅速发展也给防城港市带来诸多的挑战。综合分析发展环境和条件，防城港市仍处在一个打牢基础、奋力爬坡、加快发展的关键阶段。战略定位防城港市地处北部湾，背靠大西南，面向东南亚，邻近泛珠江，连接海内外，是大西南经济圈、泛珠江经济圈、环北部湾经济圈、大东盟经济圈的结合部。根据防城港市区位和资源条件，未来防城港市的城市、港口和产业发展的战略定位： 城市发展定位：建成环北部湾集港口、工业、商贸、旅游为一体的中心城市。 港口发展定位：建成全国枢纽大港、大西南货物集散与疏运大港、环北部湾工业大港、国际性商贸大港。 产业发展定位：大力发展以食品、冶金、石化、能源为主的临海工业，建成环北部湾乃至全国重要的食品工业基
18、地、冶金工业基地、石化工业基地和能源工业基地；大力发展以商贸业、物流业、旅游业为主的服务业，建成环北部湾和大西南区域性的商贸中心、物流中心和旅游中心。 发展思路根据防城港市的战略定位，防城港市今后发展的总体战略思路和区域、城市、港口、产业、社会发展思路确定为： 总体发展思路：实施“大港口、大通道、大工业、大开放、大发展”的总体发展思路。 区域发展思路：科学合理规划，结合城镇布局、依托产业发展，突出建设“一带”，加快发展“三区”，促进协调发展。 城市发展思路：统筹科学规划，结合产业布局，突出发展“两区”，加快构建“三岛”，形成“两带两群”，促进体系形成，建设特色城市。港口发展思路：科学规划布局，
19、突出建设大型，体现专业现代，面向国际发展，加快实现亿吨港。 产业发展思路：实施“产业强市、工业先行”的发展思路。北部湾经济区港口龙头围绕构建亿吨大港目标，加快港口大泊位、深航道及配套设施建设。“十一五”期末，全市港口货物吞吐能力突破6000万吨，率先崛起北部湾经济区的港口龙头，为实现亿吨大港目标打基础，逐步把防城港建成环北部湾亿吨大港。 第二部分 防城港市房地产市场2009年回顾2009年，受“扩投资，增内需”的指引，以及投资的强力拉动、商品房价格升温和国家政策影响下，防城港市房地产投资实现51.33亿元，增长74.1%；房地产累计销售面积75.60万平方米，增加24.09万平方米（同比，下同
20、），增长（同比，下同）46.8%。其中，现房销售面积23.21万平方米，增长37.7%；期房销售面积52.39万平方米，增长51.2%。商品房销售6208套，增加1899套，增长44.1%。其中，现房销售2010套，增长49.8%，期房销售4198套，增长41.5%。房地产销售主要呈现以下特点：一、第四季度为全年商品房销售旺季2009年，全市商品房销售呈现强劲增长态势，月均销售面积达6.30万平方米，同比增加2.01万平方米，增长46.9%，为“十一五”时期商品房月均销售水平之最。一到四季度的商品房销售面积分别为5.72万平方米、10.67万平方米、24.04万平方米和35.18万平方米，分别
21、占全年商品房销售面积的7.6%、14.1%、31.8%和46.5%。其中，四季度为商品房销售旺季，单季销售面积大幅度增加，主要原因是受房屋销售“金九银十”效应的影响。由于大多数开发商在年尾制定第二年的开发计划，而房地产的开发周期往往在9-12个月之间，于是每年的三季度末、四季度初就成为开发商集中推盘的旺季，加上年底回款的压力，开发商也会在秋季加大推盘力度，供给相对集中，从而成就了房地产销售的“金九银十”。仅四季度单季，全市房地产销售面积就占了全年销售的46.5%。其中，11家房地产企业开发的楼盘单季销售面积超过7000平方米，这些楼盘分别是：“阳光海岸”、“中帝园”、“西湾上城”、“大西南商贸
22、城”、“乐天花园”、“江畔明珠”、“金科华城”、“红林海岸小区一期”、“富康花园”、“金源国际时代城.金海天鹅湖A区”、“龙江半岛花园”。二、商品房销售价格稳中有涨2009年，防城港市的房价总体上延续了2008年下半年以来的平稳态势。全市全年商品房住宅平均售价为2436元/平方米，同比增加11元/平方米,增长0.5%。2008年下半年以来，全市商品房住宅的价格在24252490元/平方米的小范围内上下浮动。2009年一季度，房价出现小幅上涨，商品房均价超过2600元/平方米；二季度是全年房价较低迷的季度，房价在24802600元/平方米间运行；三季度房价震荡下行，主要原因是个别房地产售价低，以
23、侨旺房地产开发有限公司的华侨小区为例，由于该小区地处港口区企沙镇，房屋售价不到1200元/平方米，拉低了全市的售价水平。四季度，商品房价格略有上扬，若扣除华侨小区的影响，全市商品房销售均价达2985元/平方米，接近3000元/平方米的关口。三、商铺价格走高受全市社会经济快速发展及经济大环境回暖的影响，全市商业营业用房售价比2008年大幅度上升。2009年，全市商业营业用房平均售价为7776元/平方米，同比增加2437元/平方米，增长45.6%。12月前，全市商用房售价一直在8750元/平方米以上高位运行，12月东兴市广森置业有限公司的“加和苑”商铺开始出售，由于地段较偏，其均价不足6000元/
24、平方米，相对拉低了全市年底的商用房均价。四、140平方米以上的户型成交量增长迅猛在各类型住宅中，140平方米以上的户型销售量涨幅最为迅猛。2009年，全市140平方米以上的户型销售1047套，面积为17.32万平方米。其中，现房244套，销售面积为4.29万平方米，期房803套，销售面积为13.03万平方米。140平方米以上的户型销售面积占住宅销售面积总量的23.3%，增长52.9%，增幅比90平方米以下户型销售增幅高出45.3个百分点，比住宅销售面积增幅高4.3个百分点，拉动住宅销售面积增长12.0个百分点。五、90140平方米住宅为畅销户型在商品住宅销售中，每套房屋平均销售面积为120平方
25、米，同比增加4平方米。其中，现房每套房屋平均销售面积112平方米，同比减少5平方米；期房每套房屋平均销售面积124平方米，同比增加8平方米。户型结构调整不大，90140平方米/套的商品房仍是主要的畅销户型。2009年，该户型累计销售面积为45.36万平方米，同比增长61.4%；占全部商品住宅销售面积的58.7%，比重同比提高4.8个百分点。90平方米以下户型和140平方米以上户型分别占总量的15.4%和23.3%。六、“边缘化”楼盘变身为销售热点在四个区县（市）中，商品房销售面积增长速度从快到慢依次为防城区、上思县、港口区和东兴市。由于行政中心区“北移”，连接行政中心区和防城区的地段渐显活跃，
26、带动了防城区商品房销售的快速增长。2009年，防城区累计销售面积同比增加9.57万平方米，增长139.3%，比全市商品房销售增幅高92.5个百分点，拉动全市商品房销售增长18.6个百分点。东兴市是2009年全市销售量增幅最小的地区，增幅为15.5%。由于边易互市的繁荣，东兴市的房地产开发投资、销售一直比较活跃，特别是在炒房团的推动下，售价一度直逼均价排位第一的港口区。但经过2007、2008这两年来商品房销售的持续快速增长，民众对商品房的需求逐渐达到一定程度的饱和，加上投机商品房的积极性有所减退，东兴市商品房销售增长趋缓，但其销售量仍以37.6%的较高比重稳居全市第一位。2010年1-2月防城
27、港市房地产市场呈建销两旺态势今年以来，防城港市房地产投资、销售延续了2009年的高速增长势头，双双实现大幅增长。截止2月底，全市房地产开发投资4.70亿元，同比增长299.0%,占全全社会固定资产投资的20.8%，拉动全社会固定资产投资增长22.9个百分点。房地产累计销售面积8.38万平方米，增加7.43万平方米，增长778.6%。房地产开发呈现以下特点：一、房地产投资延续了2009年四季度以来的强劲势头从单月投资额来看，房地产继续延续2009年年末的强劲投资势头。2009年10月、11月、12月全市的房地产单月投资额分别为6.81亿元、10.02亿元和8.61亿元，今年1-2月，房地产项目施
28、工受春节放假的影响，施工不完全正常，投资额比上年末略有回落，但却比上年同期增加了3.52亿元，投资额远高于上年同期水平。 （一）新开工项目势头强劲。1-2月全市新开工房地产项目8个，比上年增加7个；新开工项目投资额1.19亿元，同比增加1.18亿元，超过上年同期所有房地产项目的投资总额，占全市房地产投资的25.3%，拉动房地产投资增长101.0个百分点，增长贡献为33.5%。这8个新开工项目分别为“蓝湾时信大厦”、“ 金石雅筑”、“ 幸福家园”、“ 新城国际广场”、“清华蓝湾”、“ 金瓯房地产”、“萌福园”、“ 万里大厦”。（二）续建项目推进顺利。截止2月底，全市有工作量的房地产续建项目43个
29、，同比增加19个，增长79.2%；续建项目的投资额3.51亿元，同比增加2.34亿元，增长200.5%。其中，“金海湾小区”、“ 天寓商务广场”、“ 海港明珠”、“ 亚细亚花园”、“ 大西南商贸城”、“ 丽景湾”、“ 滨海名仕”、“ 桂海.东盟新城”等项目推进较快，共计投资1.87亿元，占续建项目投资额的53.3%，拉动房地产投资增长158.7个百分点。二、大型房地产项目个数增多，拉动投资增长明显随着城市建设的加速发展、房地产项目投资规模的扩大，全市大型房地产项目明显增多。截止2月底，全市计划总投资3亿元以上的房地产项目有21个，同比增加18个；累计完成投资1.02亿元，同比增加0.97亿元，
30、增长19.4倍，拉动房地产投资增长82.3个百分点，对房地产开发投资贡献率为27.6%。三、房屋施工面积大幅增长，中等户型商品住宅为建设重点1-2月，全市房地产房屋施工面积221.89万平方米，同比增长594.5%；新开工面积27.25万平方米，同比增长261.4%。其中，商品住宅的施工面积为197.89万平方米，同比增长614.3%，占房屋总施工面积的89.2%；商业营业用房施工面积为14.98万平方米，同比增长313.9%，占房屋总施工面积的6.8%；办公楼施工面积为1.40万平方米，同比增长60.4倍，占房屋总施工面积的0.6%；其他房屋施工面积为7.62万平方米，同比增长11.6倍，占
31、房屋总施工面积的3.4%。 在各类型住房中，90-140平方米的中等户型为商品住宅建设重点。90平方米以下住房施工面积为32.8万平方米，占所有住房施工面积的16.6%，比重与上年同期持平；90140平方米住房施工面积为135.71万平方米，占68.6%，比重同比上升1.5个百分点；140平方米以上住房施工面积为28.50万平方米，占14.4%，比重下降6.9个百分点；别墅、高档公寓住房施工面积为0.88万平方米，占0.4%。 四、房屋售价上扬，销售面积大幅增长随着房地产投资的快速增长和商品房供给市场的扩宽，房屋销售量也出现了高速增长。1-2月，房屋销售面积达8.38万平方米，同比增长778.
32、6%。其中，现房销售面积达3.65万平方米，同比增长452.2%，占销售总量的43.6%；期房销售面积4.73万平方米，同比增长15.2倍，占销售总量的56.4%。 1-2月商品房销售均价为2948元/平方米,同比上涨586元/平方米,增长24.8%。其中，现房均价为2962元/平方米,同比增长23.8%；期房均价2937元/平方米,同比增长28.0%。房价上扬主要有两个原因：一是土地成本增加。在楼盘开发中，土地成本通常占总成本的四成左右，比重较大。近年来土地成本的快速增长在一定程度上拉高了房地产总成本，从而造成了房价的上涨。二是投资性购房需求有加大趋势。随着北部湾经济区的加快发展和全市城市功
33、能的健全完善，楼盘区域价值进一步体现,特别是在目前全市商品房每平方米均价还未突破3000元大关的情况下, 房产仍有较大升值空间，投资性购房需求增加，刺激房价上扬。存在的问题一、续建项目节后复工率较低。截止2月底，全市有工作量的房地产续建项目有43个，比2009年年末个投资项目个数少44个，项目复工率仅为49.4%，复工率较低。二、小户型住房建设比重较低。目前，90平方米以下户型的施工面积仅占全部住房施工面积的16.6%，其余均为90平方米以上的户型，小户型建房较少。有关部门应更多关注中低收入家庭对小户型房源的迫切需求，敦促房地产开发商进一步加大房源供应结构调整力度，积极发展小户型商品住宅，增加
34、套型建筑面积在90平方米以下的商品住房供应量，提高小户型房源比例。第三部分 防城港房地产市场运作分析伴随着广西北部湾经济区的风生水起，地处北部湾畔的海滨港口城市防城港市，被推到了开放开发的最前沿。与自治区首府南宁只有不到150公里全程高速公路的短距离，无须刻意营造的天然的山景海景江景湖景，蔚蓝的天空、清新的空气、休闲的生活，还有相对于首府和其他海滨城市来说超低的地价和楼价。防城港的房地产市场也因而风生水起，备受瞩目。一、防城港房地产发展回顾防城港市因港而设，因港而兴。1993年设立地级市前后的几年时间里，在全国沿海开放地区迅速掀起的房地产开发热潮同样波及到这块刚刚开发的热土，国内数十家房地产企
35、业纷纷抢滩登陆防城港，进行大规模的圈地行动，在人口不足4万人的港口市区内就先后建起了内江大厦、云南大厦、德宏大厦等一批高层商住楼。然而，好景不长，九十年代中期国家实施的宏观调控政策使原本缺乏人气和经济实力支撑、底气不足的房地产业一夜之间进入了冬眠状态。大批房地产用地被闲置，在建的商住楼纷纷停工，装修好的商品房卖不出去，租用者寥寥无几。连续七八年，防城港市土地、商品房价格低迷。众多房地产商撤出了防城港，为保生存，一些房地产企业低价贱卖土地。而由于对防城港市的未来缺乏信心，在市行政中心区，有房地产开发商以10万元一亩的低价抛售土地，也无人问津。进入21世纪，随着防城港市城市基础设施建设力度的加大，
36、港口吞吐量的大幅度增长，西南出海大通道龙头港口地位的进一步确立，众多国内外企业纷纷落户防城港，一个个重大项目破土动工，防城港迎来了新一轮经济发展高潮，被称为“经济发展晴雨表”的房地产业，经历了漫长的冬眠之后开始复苏了。2003年，筒子楼一统天下的老城区防城区突然冒出四五家新注册的房地产开发企业，并在短短两三个月时间内推出了长岛丽江花园、富康花园等几个现代住宅小区，而且楼盘销售业绩直线攀升。被誉为中国通往东盟自由贸易区桥头堡的边陲小城东兴市，尽管总人口只有区区10万人，但房地产开发十分活跃，拥有当时全市将近一半数量的房地产开发企业，德宇物业投资有限公司开发建设的花溪小区一期10栋商品房还有一半尚
37、在建设中，就已售磬；南宁寓安房地产开发公司2002年底才动工兴建的寓安花园一期一经推出也很快销售一空。生活社区相对缺乏的港口区，开始抓紧消化十年前建成的凯乐园住宅小区和金港小区近80000平方米的闲置商品房和两年前建成的滨海小区经济适用房，一些单位开始着手职工集资建房。到2003年底，全市的房地产开发企业共41家，正在开发建设的房地产项目达15个，其中9个在东兴市，4个在防城区，2个在港口区。各地商品房销售形势普遍看好，售价从2002年的每平方米八九百元上涨到2004年初的11001200元左右。在2003年以后的几年里，福利性实物分房政策的取消、政府控制宅基地出让相关政策的出台、干部职工和城
38、镇居民住房消费观念的迅速转变、各商业银行对住宅建设和个人购房信贷力度的加大、居民对居住环境和质量要求的不断提高、外来人口和新家庭对住房需求的大幅增加，均为防城港市的楼市提供了极为可观的发展空间，加上现房存量少、市场购买力旺盛，因此各城区开发的楼盘一经推出，基本被市场消化一空。二、房地产投资掀热潮从低谷中走出来的房地产业，在政府的扶持和开发商的共同努力下，迎来了新一轮的发展高潮。港城楼市开始风起云涌。港口区在港口市区，不仅闲置10年左右的16栋烂尾楼基本得到了处置，90年代中后期开发的康晨小区、紫荆小区等1000多套宅基地销售势头良好，价格一路攀升。而且从旧城区到桃花湾新区到市行政中心区，一批新
39、楼盘如雨后春笋般地涌现，仅是渔万路，就有安德公寓、杨超商住楼、晖旺花园、祈福花园、同德国际、金港阳光等七八个楼盘，由于位于旧城区中心，交通便利，生活配套齐全，因此推出后很快就基本售完，从而带旺了整条大道的商业气氛，使这一带的商铺和房产迅速升值，新建的楼盘起步价已经超过2400元。依山傍海同时拥有1400多亩内湖、200多亩城市广场的桃花湾新区则是众多房地产商抢滩的宝地，除了康晨小区、紫荆小区、金利达小区、越秀小区等以出售宅基地为主的房地产项目，2005年以来，天勤金湾花园、西湾恒信花园、华厦丽景湾小区、夏威夷城市广场等住宅小区荣耀登场，这里的楼价也从最初的1300元左右涨到现在的2300元左右
40、，宅基地从开始的每块不到10万元涨到现在的20万元以上。防城区在乡镇多、人气旺、商业配套和生活配套完善的防城城区，开发的新楼盘供不应求。一方面，以富康花园、卓富商贸城为代表的旧城改造项目陆续地开发建设；一方面，以生态绿色为设计理念和主要卖点的楼盘层出不穷，如长岛丽江花园、阳光山水花园、大儒世家、江畔明珠花园、富力锦城花园、荣桂翠堤园等小区或依山或傍水或努力营造园林景观，为当地干部职工和城镇居民提供了优美的居住环境。东兴市作为中国通向东盟最便捷的桥头堡，距离港口40公里的边境重镇东兴市商贸旅游业繁荣，商贾云集，居民生活富足，为房地产业的发展提供了广阔的空间。在这里，商品房和商铺的开发持续升温。为
41、了适应市场的需求，东兴市的房地产开发商大力投入商住楼盘的开发建设，如桂滨广场、东盟建材中心、辉达国际广场等，其中东盟建材中心在建设期间就引起了国内100多家著名建材企业的关注，并有意进驻，这些企业希望以建材中心为桥梁，进入数十亿美元商机的东盟建材大市场。2006年6月推出首期铺面3天预订50%，一个月内全部售罄。目前东兴市区开发的新楼盘大多建有商铺。而且销售业绩不俗。由于东兴定位与越南交界的县级城市，旅游为重要发展方向，对项目地块发展参照价值并不太大。下面内容中将不多着笔。几年来，防城港市房地产开发投资总量呈阶梯式增长：2005年全年完成投资2.6亿元，增长65.9%，2006年全年完成投资5
42、.42亿元，同比增长1.08倍，2007年全年完成投资14.06亿元，增长1.8倍，增幅居全区首位。目前，全市持有房地产开发企业资质的房地产开发公司增加到128家，批准预售的楼盘47个，批准预售面积36.21万平方米，其中在刚过去的一年，新增的房地产企业就有29家，新批准预售的楼盘23个，批准预售面积11.17万平方米。三、楼市发展前景诱人在众多房地产商看来，尽管各城区开发建设的楼盘数量不少，相对于只有80多万人口的小城市，市场甚至已经趋向饱和，但作为房地产业的后发展地区，区位特殊的防城港市，楼市发展前景诱人，因此纷纷捷足先登，抢占先机。相比之下，目前防城港市的房地产业比钦州、北海走得慢一些，
43、但同样重要的区位决定了它有着很大的发展潜力。2007年入驻防城港的江苏房地产商强盛房地产公司，自2007年下半年以来，分别以95.5万元/亩、154万元/亩的成交价竞得了东兴市城区内面积分别为亩、亩的两块黄金地块的使用权，创下了东兴市国有土地使用权挂牌出让有史以来的最高价。继年挂牌出让加油站用地成交价万元亩后，创东兴市国有土地使用权挂牌出让有史以来最高价。尔后该公司又以66万元/亩的高价拿下了港口桃花湾新区一宗住宅用地50年的使用权。该宗土地位于港口桃花湾财苑小区北侧，面积平方米，土地用途是城镇混合住宅，规划要求容积率，建筑密度，绿化率，建筑限高层，使用年限年，出让底价万元。按照现有的人口规模
44、，防城港市一下子还很难消化目前正在开发和准备开发的众多商品房，但随着白龙核电站和防城港钢铁基地等重大项目的落户，必将带动一大批产业的发展，防城港市的城市规模在短时间内将会迅速扩大，因此业内对防城港市房地产业的发展前景普遍充满信心。大型钢铁项目一旦落户防城港，在未来的10年内，防城港市的城区人口将净增20万人，其中所蕴含的房地产发展商机不言自明。目前防城港市几十甚至上百万元一亩的地价实在不算贵，在近邻的钦州、北海，早已经突破100万大关。基于此，几年前以10万一亩的价格随便可以买到桃花湾广场周围的土地，现在最高已经卖到80万元一亩。在市行政中心区，2007年初20多万一亩的二线地，现在已经卖到五
45、六十万了。防城、东兴的土地价格也不断上涨，普遍在50万元左右亩。前几年在防城港买有地皮的开发商或个人，现在只要把土地转让出去，就可以获取数倍的回报。而就目前的发展形势看，行情还在不断看涨。在刚刚过去的一两年里，虽然国家连续出台了一系列稳定住房价格的调控政策，但由于泛北部湾经济区域合作、中国东盟“一轴两翼”等利好因素的推动，以及买卖双方对北部湾经济区房地产升值的预期，防城港市又一次成为广西乃至全国房地产商青睐的投资热土，外地资本大举进军防城港市，并以不断刷新的地价购买土地，以更新的建筑设计理念开发更具品位的楼盘。四、行政新区建设加速2008年是防城港市的“项目推进建设年”，政府决心以市行政中心区
46、为重点，加快推进城市建设步伐。市行政中心区规划面积达多平方公里，由于种种原因，多年来规划区域内一些土地被长期闲置，得不到开发利用。为此，政府成立了专门的领导小组，组织力量对市行政中心区的土地进行清理整治，把解决历史遗留问题与整体开发结合起来，重在抓紧开发建设。目前，此项工作已经全面启动，金海湾项目就是其中第一个开工建设的重大项目。项目总规划用地面积万平方米，总投资超过亿元。为提升项目档次，达到天景、人景、海景溶于一体的建设效果，在2008年月通过公开竞价获得该项目土地使用权后，中标单位特意从澳大利亚聘请有关专家负责项目的总体规划设计。2008年6月16日，由广西福兴集团（董事长龙潮福）下属防城
47、港红树湾房地产开发有限公司（董事长侯明志）开发建设的金海湾项目奠基暨开工典礼仪式隆重举行，金海湾项目坐落在市行政中心区，防城河畔。市委书记、市人大常委会主任禤沛钧、市长莫恭明出席奠基。五、防城港市房地产过热问题剖析曾有人担忧一下子开发这么多楼盘会导致过热，但在防城港，一个家庭拥有三五套住房或三五块地皮是很正常的事情，相当一部分购房者是在进行二次甚至三次投资。同时人们也看到，近几年经济的快速增长使外来企业和外来人口大量涌入这座海滨小城，住房需求急剧上升，带旺了房屋租赁市场、带旺了楼市。因此，在港口、防城和东兴，出租一个套房，可以拿到500元到1500元不等的月租，且供不应求。尽管房地产价格在随着土地、钢材、水泥、劳动力等价格的上升而迅速上涨，商品房的平均价格已经达到2200元/，港口、防城、东兴三地的最高房价已超过3400元/，新开发的楼盘起步价大都定位在每平方米22002800元之间，但防城港市的楼盘销售率始终保持在80%以上，很多楼盘是
