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1、,石河子房地产市场研究报告,石河子市,石河子房地产在2002-2011年为开发区房地产高速发展期，从2012年开始进入以北泉镇为主的新一轮开 发热潮，目前石河子房地产开发的重点区域在北泉镇和开发区。本次调研针对石河子整个房地产市场进行分析。,1、西部大开发背景2、石城印象3、石城人口4、经济指标5、经济小结,一、宏观经济,西部大开发背景,1、2000年，中国政府针对国内东西部发展极不平衡的状况，提出了“西部大开发”政策，大力的支持的推进中、西部地区的经济发展，实行工业、农业产业的大调整和大迁移，为中西部地区的发展提供了良好的契机。2、新疆作为中国最西部的省份，占据了中国六分之一的土地，是“西部
2、大开发”的桥头堡，是衔接中国和欧亚地区的经济桥梁。大西部大开发的大背景下，新疆的经济得到快速的发展，为“西部大开发”作出重大的贡献。3、石河子市是新疆的第二大城市，是原新疆生产建设兵团经济实力最强的农八师所在地，是新疆政治最稳定、经济发展最快速、文化底蕴最深厚居住环境最好的城市之一。石河子作为全疆最具特色和代表性的城市，在西部大开发的大背景下拥有极佳的发展机会。,石河子，以农场为依托、以工业为主导、工农结合、城乡结合、农工商一体化的军垦新城，以“戈壁明珠的美誉著称于世。石河子，西部大开发的桥头堡，是新疆政治最稳定一座城市。石河子，原新疆生产建设兵团所在地，是农八师实行师市合一管理的新兴城市，是
3、军垦事业的一个“缩影”。石河子，移民城市，被称为“绿城”、“诗城”的一座城市。石河子，面积7762平方千米，人口62.44万人，其中少数民族3.83万人，占6.1%。,城市印象,人口特点：1、石河子总占比56.5%；城市区域辐射力人口规模达到115万以上（包含沙湾和玛纳斯县）。2、石河子是一个以汉族人为主的城市，占比达到93.61%。3、石河子人口结构老年化比较严重，老年化率达到18.86%，且3560岁的中年人口的比重极大，有进一步加剧老年化的趋势。,人口分布：1、石河子市区人口近35万；主要分布在7个街道办事处；2、市区人口分布极为的平均，各个街道社区的人口差距不明显。,城市人口,从上表可
4、以得知，近年来，石河子的经济水平，在西部大开发政策支持的宏观背景之下，伴随城市建设力度的加大，整体呈现的快速发展趋势。城市居民的人均可支配收入及消费水平也得到快速的提升。整体经济发展态势良好。,20082012年石河子重要经济指标一览表,城市经济,注：该数据来与政府信息公报,石河子的GDP水平近年来增长较为迅速，近年基本的增长幅度均超过17%，尤其是2010，2011两年增长最为迅猛，2012年以后随着国内整体经济形式影响，增速较之往年有所放缓，但基本保持17%左右的水平。高于新疆省全省12%的平均增速，更高于全国7.8%的平均增长水平。,从该表我们得知：石河子正处于经济飞速发展阶段，经济在平
5、稳的增长。,20092014年石河子GDP增长数据,注：该数据来与政府信息公报,城市经济,2011年的固定资产投资从10年-14年以来是投资额猛增的一年，12年以后投资额保持平稳增长。三产业的结构由13年的22.5：45.2：32.3改为22：44：34，第三产业的投资额比重有所增加。石河子近年来社会固定资产投资增长明显，近两年第三产业的投资额平稳增长，第三产业投资稳定，有利于社会经济的发展和经济结构的调整.,城市固定投资,注：该数据来与政府信息公报,。,由图可以看出从09年-14年，在13年增长的速度较快，其他都是平稳增长，14年城镇居民人均可支配收入28000元，团场农牧工家庭人均纯收入1
6、5000元，增长12%.石河子城镇居民可支配收入与在岗职工工资水平已达全区中等偏上水平，经济收入的快速上升，人民购买力的加强，对当地的消费市场产生直接的拉动作用，从而有利于城市房地产项目的发展。,人均可支配收入,注：该数据来与统计局,石河子居民人均可支配收入,2014年，石河子实现生产总值380.48亿元；第一产业实现生产总值68.25亿元，增长11.2%；第二产业实现生产总值116.58亿元，增长19.6%；第三产业实现生产总值88.54亿元，增长17%；从石河子三产业结构发展上看，产业经济不断优化，第二产业和第三产业在近几年得到快速提升，成为城市经济结构的主导产业，但第三产业整体无较大提升
7、，因此有较大发展空间。,产业占比,石河子市三大产业占比,注：该数据来与政府信息公报,人均GDP,石河子目前的人均GDP水平达64928已达到可支撑购物中心的国际标准（44000），人均可支配纯收入保持在10%以上，近两年均为12%以上，拥有足够的消费能力。,人口方面,石河子人口主要分布在老城区，其中相当部分户籍人口购买力和消费能力在石河子市处于较高水平。,2010，2011两年增长最为迅猛，基本保持17%左右的水平。高于新疆省全省12%的平均增速，更高于全国7.8%的平均增长水平。,经济基础,区域各类的高端餐饮和娱乐蓬勃发展，东区渐渐形成一个以餐饮和娱乐为主的消费圈。,消费方面,市场资源【项目
8、现状小结】,1、城市现状2、总体规划,根据石河子城市规划总体思路，将主要城区规划为：老城市中心区、城东经济开发区、城西传统工业区、城南城市规划新区、北泉镇团总场区及石河子乡城南过度发展区，六大板块。城东经济开发区开发速度放缓，目前以北泉镇及城南开发为主。,城市规划,老城市中心区，为行政、商务、商业、居住、休闲、娱乐中心区，区域内的各类配套齐全，商业繁华，但是区域内的商业物业形象相对破旧，较多进入旧城改造的发展周期；,老城中心区是石河子发展最久的区域，经过长期的发展沉淀，区域内的各类配套齐全，商业与生活氛围浓厚，以北子午路与幸福路为中心发展轴，区域内可开发用地较少，基本为旧城改造型用地，区域内是
9、中高端客群最密集的区域，也是未来各楼盘争相分化的对象；,城市规划,老城核心区,北子午路,西一路,东一路,城东国家级经济技术开发区，新行政中心区，经过十年的发展，目前已形成行政、文化、商务、工业、居住、教育等中心区域，区域发展已初具规模；,城东经过十年的发展，已初具规模，区域内依托市政府、高中城、大学城、市政道路及公园、开发区的产业经济等配套资源优势快速发展，并带动该区域商品住宅的发展，区域价值已获得普遍认可。,城市规划,城东核心区,城西传统工业区，区域以传统型工业为主导辅助商贸、机械、物流以及配套性住宅小区，区域整体环境较差，区域生活氛围浓厚，但区域价值在下滑；,城西一直以传统工业为主要定位，
10、靠近中心区域规划有配套性住宅小区，目前较少商品房项目在此片区，虽然拥有较浓厚的生活氛围，人口密度较高，但是受区域整体环境差，区域居住人群较杂且低端等影响，该区域的价值正下滑，市场认可度较低；,城市规划,城西核心区,城南城市新规划区，现阶段城市发展重心之一，但是目前该区域的发展仅处于起步阶段，仅有几个事业单位小区先行建设，其它基础设施、配套等还需要未来进一步规划建设；,城南区域目前多以农场田地等面貌存在，各类基础设施还未完善，虽然建设了公务员小区、汽车城及火车站，但是由于该区域的招商引资力度不足导致该片区发展还需要较长时期的发展；,城市规划,城南核心区,火车站,北泉镇团总场区，该区域长期属于被边
11、缘化的城乡结合部发展性质，区域原住民相对较少，受工厂影响区域当前整体环境差，配套少，市场认可度较低；,北泉镇团总场区长期处于被边缘化的区域，区域住宅主要为团场与外围工业厂区的配套性居住区；区域与中心城区以国道为分界线，该区域受区域内的工厂影响整体环境与空气质量较差，极大的影响区域的地段价值与认可度；,城市规划,总体规划,城市整体规划思路,发展方向：“北进、南拓、东调、西优，提升中部”空间布局：“一轴、一带、七组团”,石河子作为中国军垦名城，是新疆生产建设兵团的经济、科技、教育、文化、卫生、医疗的重要基地，力促石河子市扩大行政区划升格为地级市，总场北泉镇提升为县级市。,石河子以建设“中国军垦名城
12、、新型工业基地、科教新城、生态园林城”的发展定位，按照中央“增强石河子市的经济实力和城市功能”、兵团党委“继续做大做强石河子市，大力推进创新型城市试点工作，不断增强其对天山北坡地区经济发展的辐射带动作用”的部署和“北进、南拓、东调、西优”的发展方向及“一轴、一带、七组团”的空间布局，积极推进城团、城乡一体化建设，扩大石河子市的区划面积，力促石河子市升格为地级市，新建下野地县级市。,十二五规划发展目标：,城市发展定位：,一、房地产市场格局二、房地产市场调研分析,石河子市场分析,2.,房地产市场发展区域性较为明显，明晰呈现了城市的发展方向，石河子市场板块主要划分为：北泉镇：主要以上海路、北京路和光
13、明路为主。老城区（市中心）：项目主要集中在北子午路，周边配套齐全，氛围比较浓厚。开发区：项目主要集中在东三路、北五路、北四 路和北一路。南区：南区主要集中在公务员小区附近，152团南子午路附近，大多数为在建项目。,老城区,老城区集商业、居住、文化、教育等为一体中心城市中心。老城区的商业的繁华、生活的便利、优越的教育资源，是购房者的首先，石河子老城区房地产特征：,老城区因其地段的希缺性、近年开发的规模较小，市场以二手房交易为主。市场印象较好的楼盘“成渝大都会”2.石河子老城区楼盘以多层为主，主力面积在80平方，二房为主，均价约在5500元/平方,北泉镇总厂开发区,1、该区域多以拆迁安置、经济适用
14、房较多，楼盘品质较差。2、楼盘规模较小，整体规划、户型设计、小区环境等都处于初级开发阶段，基本没有营销推广，销售团队整体、销售意识、专业水平、服务意识等较差3、该区域内以多层住宅为主，主力面积在80平方，住宅均价3800元/平方。区域认可度较低。,北泉总场开发区依托石河子市北进南扩、拓展城市发展空间的城市规划，给北泉总场开发区带来契机。目前该区域受区域内的工厂影响整体环境与空气质量较差，各类市政、生活、商业、教育等配套缺乏，该区域内房地产特征：,开发区,开发区交通便利，生态环境良好，基础设施俱全，城市配套设施的完善、依托教育资源“高中城”使该开发区成为购房者首选地方。该区域内的房地产特征：,开
15、发体量较大，楼盘规模都较大，开发商理念较成熟，注重产品品质、小区环境等。营销队伍多为专业代理公司，营销推广较为专业，销售团队素质较高，服务意识强。开发区楼盘主要以小高层为主，主力面积在100平方左右，户型以小三房为主，结构布局较为合理，均价约在5000元/平方,北泉镇/9个 北泉镇项目主要集中在上海路，北京路和光明路；区域 内项目总体规模较大，项目 配有大型商业；值得关注的 项目为中影文化广场，属于 北泉镇一站式大型文化综合 体；华泰国际作为城北首席 大规模商务综合体；,开发区/6个 主要集中在东三路，北五路，北四路和北一路；区域内值得关注的项目北新佳苑，天富春城；北新佳苑的产品有31层高层住
16、宅 和3-5层的花园洋房，在该区域内,市中心（老城区）/2个 市中心（老城区）项目主要 集中在北子午路；周边配套 齐全，商业氛围浓厚；值得关注的项目是友谊大厦，项目精装刚需高层住宅，属学 区房，升值潜力极佳；,南开发区主要集中在石西农场周边区 域内目前只有2个别墅项目；值得关 注的是香多里别墅，项目规模大，后期开发量较多，垄断型开发模式，作为南区象征性别墅聚集社区。,南开发区2个,爱派国际,目前石河子市住宅在售的项目共12个，尾盘项目8个，目前在预约中的楼盘有7个，项目主要集中在北泉镇和开发区区 域。北泉镇项目主要以高层为主，区域内总体规模较 大，出现了酒店、写字楼、商业这类类似城市综合体 项
17、目，市场发展迅速。开发区的项目主要以小 高层、多层为主，产品品 质高于北泉镇区域项目，属于升级换代的产品，目 前发展迅猛。南区项目只有少数的拆迁房已经入住。多数项目在建设过程中，以高层为主。,目前区域内在售楼盘有12个，今年入市的项目有水榭尚都、此外准葛尔大厦、明珠祥和苑、华域佳苑天福春城、林海花苑属于尾盘销售状态，其余项目均属于正常去化状态。,明珠祥和苑 层层景观通道,项目点评：交通比较便利，门前有2、5、6、14、17、28、29七辆公交车，对面就是西公园南门，离石河子市人民医院、中医院较近。目前所剩房源不多。,供应主力为86、95的两房为主，次主力户型为113、124三房，113、124
18、三房为畅销户型；户型优势：客厅宽度较大，每一层都有景观通道。户型劣势：小户型的厨房、卧室太小。,华域佳苑 毗邻森林公园,项目点评：项目在8小区内，是个成熟的小区，各种生活配套比较齐全。但是离菜市场比较近，比较乱，可选户型少，可选楼层少。,供应主力为86、94的两房为主，次主力户型为109三房，三房为畅销户型；户型优势：86的客厅主卧空间宽敞。94中厅开阔，超大阳台。98的格局方正，干湿分离。户型劣势：三梯六户，比较拥挤，部分卫生间不带窗户。,水榭尚都 商住一体的大型综合社区,项目点评：80-140平多种舒居户型，多层次灵动空间，满足城市精英品质居住需求，开启完美动感的居住新体验。但是楼间距小，
19、密度大，绿化率低。,供应主力为84的为主力户型，部分户型图与实际户型图付相符，84和96的卧室阳台取消掉了。户型优势：每个户型都是客厅与餐厅分开的，客厅比较宽敞。户型劣势：大户型的卧室之间挨得太近，84的次卧在入户门处，会影响的该卧室的生活。,友谊大厦 市中心首席精装公寓,项目点评：项目区域位置较好，交通便利，周边商业氛围较浓厚，与一小、一中相邻，学区占优势；精装房价格较高，针对顾客范围较小；,准格尔大厦 核心地段商业综合体,项目点评：项目地处商业聚集地，交通便利，配套齐全户型较大，针对客户范围较小；,项目点评：板式高层物业形态，项目开发量大，整体规划规则，多层高层物业组合，客户选择性多；项目
20、劣势在于高层户型面积设计偏大，与市场需求 偏差较大，项目后期地块存在少数民族墓地，拆迁难度大，影响项目在市场中的形象与口碑,万隆城 市场第一大盘,供应主力为110-137的三房为主，次主力户型为92-98，两房成交方面两房走量较好。剩余滞销房型130-145三房大面积房型。户型优势：所有户型均带阳台、露台，主卧带观景落地飘窗。,供应主力为105-130的三房为主，次主力户型为130-140三房成交方面105三房走量较好；多层为稀缺产品，去化较快；户型优势：所有户型均带阳台、露台，137-144户型带入户花园，主卧带落地飘窗；户型劣势：户型设计略显拥挤。,项目点评：现房销售，但因其高梯户比（3T
21、6户），且各户 型通风采光受梯户比的影响均不是很理想，居住 密度较高，舒适度较低，以至于项目整体销售缓 慢，市场接受度较低。,欧美花园 开发区高居住密度楼盘,供应主力面积为110-140三房，成交方面92两房户型走量较好；户型优势：客厅带宽阔观景阳台，主卧带转角观景阳台，厨房带上生活阳台，所有户型为全明房，125户型带储藏室；户型劣势：入户玄关较长，面积浪费较大。,老城区盘少、量小、价高开发区产品丰富，性价高,老城区：作为城市的主要区域，可利用开发土地较少，因此开发项目量小。开发区：作为城市发展的扩展区域，前期可开发利用土地较多，项目开发规划限制较少，开发产品混合搭配。,项目动态：销售二期，可
22、售楼栋2#、3#、4#、6#住宅一期对外报价区间：3810-4550元/实际成交均价：4100元/优惠情况：交5万优惠80元/、交10万优惠120元/、7天内回首付（30%）或者全款均优惠200元/,华泰 50万方大规模综合型品质社,项目点评：项目物业类型丰富，集住宅、商业、写字楼、酒店为一体的综合型品质社区，是区域内规 模最大的项目；入市较早，地理位置优越，是北泉距离市区 最近的楼盘。,户型点评：整体户型方正实用，空间使用率较高，无多余浪费空间，且较多户型采用南北通透设计，极大地保证了生活的舒适度，客户接受度较高。,项目点评：项目从营销、售房部的包装（装修、物料等）、内部的园林景观小品、外立
23、面均是区域的“领 跑者“地位，是区域各项目争相效仿的对象；均价高于区域300-500元/；项目还配有10万方的集中式商业，未来将会成为区域热点。,中影文化广场 一站式吃喝玩乐购商业综合体,项目动态：现三期销售，二期剩余不多，主售楼栋3#、8#，18层 住宅对外报价区间：4500-5100元/实际成交均价：4300元/一期优惠情况：按揭优惠450元/；全款总价98折（在按揭优惠,户型点评：整体户型紧凑实用，无多余浪费空间；户型采用全明设计，均设有观景阳台，客厅采光通风效果好，居住舒适度较高。,项目点评：项目通过其大商业的运营来提升自身的知名度，同时它也是区域内最早出现的专业市场；产品有目前市场上
24、最热销的多层住宅，由于其 营销以及产品的包装上和区域有着明显的同致 化，尽管大商业运营带来更多的知名度，但并 没有对项目有太大的影响。,项目动态：可售楼栋 1#、3#、4#、5#、7#，除4#、7#是4层多层外，其余为11-18层小高层住宅 对外报价区间：4400-4900元/实际成交均价：4300元/优惠情况：1#、3#总价优惠1万元，5#优惠200元/，4#、7#无优惠（4层多层）,中盈城市广场 40万方多复合物业,户型赏析：三室：格局方正大方开敞客厅连接阳台，收纳唯美景致主卧风情飘窗及独立卫生间，彰显尊荣。四室：格局低调藏风聚气；主卧设独立衣帽间和卫生间；雅致入户花园，迎接主人荣誉归来。
25、,项目点评：项目在区域内入市最晚，从产品、营销以及物 料上同区域内其他项目没有任何的差异化可言；是顺应着市场的发展而新兴的一个楼盘，产品也以11层的小高层为主，配有社区底商。,项目动态：一期楼栋4在售211#、213#、214#、216#，均为11层小高层 对外报价区间：3900-4500元/实际成交均价：3700-3800元/优惠情况：全款优惠350元/，按揭优惠300元/工程进度：5栋楼封顶,世纪华庭小高层+商业普通社区,户型点评：板楼设计，户型南北通透，动静分区，且主卧均设有飘窗，边户均采用全明户型，居住舒适度较高。,项目点评：金屋房产是区域最早入市的开发企业，是区域 的“开拓者”；地理
26、位置优越，对面就是高中城，产品有市场 上热销的多层产品，大部分户型采用1T2板楼 设计，居住舒适度高。,项目动态：5月交诚意金，10月开盘对外报价区间：高层3600-4200元/，多层4400-4700元/实际成交均价：3700元/（高层），4300元/（多层）优惠情况：总房款优惠1-1.5万元/,金屋毗邻团场高中城品质住宅区,户型点评：大部分户型南北通透，小面积户型多采用干湿分离，配有景观阳台的户型少，居住舒适度较好。,项目点评：项目的产品、营销、物料和区域内同类的产品 同致化较为严重，产品较为单一，均为11-15 层的小高层，没有多层住宅产品；项目周围设有幼儿园、小学、中学，周边生活配套成
27、熟，具有一定的发展潜力。,天圣文都汇住宅目前在售6#、10#、两栋楼。均价：住宅3900/、商业6800/优惠：住宅 2万抵3万，再20元/商业200-500元/，付款方式而定返租：前三年返祖20%，一次性折扣放款20%,天圣文都汇成熟生活配套住宅社区,户型点评：该区域内，唯一一家有单生公寓，户型均较为方正，多采用南北通透设计，且户型全明，朝南卧室设有飘窗，客厅有观景阳台，居住舒适度较高。,分区扫描北泉镇市场总结,盘多、量大、物业综合商品住宅全面进入高层领域 北泉镇作为房地产市场，新发展的热点区域，可开发土地面积多，项目开发数量增 加，由于区域市政配套及生活配套缺乏，项目规划多以综合物业类型为主，以自身 的配套，提升项目品质，规避区域劣势。前期项目以多层物业吸引客户，打开营销困境，后期项目为充分利用容积率，提升 价值，以小高层或高层物业出现，随后全面转型，进入高层时代。,THANK YOU!,
