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1、房地产开发与经营,李德智，13770322938东南大学土木工程学院建设与房地产系,2,第5章 房地产开发相关土地制度分析,5.1 土地对于国家、城市和企业的意义5.2 我国土地的所有制度5.3 我国土地的管理制度5.4 我国土地的使用制度5.5 我国土地的储备制度,3,思 考 题,国土资源部2010年2月2日披露，2009年全国土地使用权出让金收入达1.59万亿元人民币，同比增长60%。你知道该收入在中央和地方政府中是如何分配的吗？南京市栖霞区某村委会欲拿该村150亩地与小刘所在房地产开发企业合作开发，远低于市场土地价格，问是否应该参加？,4,5.1 土地对于国家、城市和企业的意义,5,土地
2、对于国家的意义,土地是人类赖以生存和发展的活动场所，它具有固定性、不可替代性和有限性的特征。所以，世界各国都把它视为最为重要的自然资源，尽量合理开发利用，不断提高其经济价值和社会价值。土地是民生之本、发展之基、财富之母。土地问题事关国家粮食安全，事关经济社会可持续发展，事关社会稳定和国家长治久安。,6,温家宝：坚持和落实最严格的耕地保护制度和最严格的节约用地制度，严守18亿亩耕地红线不动摇。袁隆平：“18亿亩的耕地红线保不住”茅于轼：“18亿亩耕地红线没有必要”,我国耕地情况和保护目标,7,我国建设用地规模过大,目前我国城乡建设用地总量为24万多平方公里，居世界第一。国家标准城市人均建设用地6
3、0至120平方米，一般都应控制在100m2/人以内。只有首都和特区城市最高值可达到120m2/人，乡村人均建设用地50至150m2/人，一般应控制在100m2/人。世界平均水平不超过85m2/人。目前我国人均建设用地量水平（130m2/人）不仅超过了国家标准，而且还远远高于世界平均水平。数据来源：国土资源部官员解析如何坚守18亿亩耕地不放松 http:/,8,国家保护耕地力度加大势在必行,9,土地对于城市的意义,10,土地对于地方财政的意义,1994年我国实行分税制后，作为主体税种的增值税、所得税为中央、地方所共享，而土地出让金作为地方财政固定收入则全部划归地方所有。国务院发展研究中心的一份调
4、研报告显示，在一些地方政府，土地直接税收及城市扩张带来的间接税收占地方预算内收入的40%，而土地出让金净收入占政府预算外收入的60%以上。“吃饭靠财政，建设靠国土”成为一些地方政府的思维定式。,11,土地对于地方财政的意义,按照上海市社科院所做的调查，在长三角地区，农地征用价格为37.5万-45万元公顷，农地一级市场出让价格为210万-525万元公顷，二级市场价格为1125万-2250万元公顷。在城市化的进程中，土地价值几十倍甚至上百倍地升值，地方政府因此获益颇丰。2009年，中国财政收入2009年达6.85亿元，而同年，作为地方政府预算外收入的土地出让金收入，就高达1.59万亿元，其中杭州市
5、以创纪录的1200亿元力压上海和北京夺魁。预算内资金是解决地方政府的吃饭问题，而预算外资金，则是地方政府进行城市扩张、建设的主要来源。,12,土地出让金管理制度改革,改革措施国务院办公厅关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知（国办100号文件）要求2007年1月1日开始实施土地出让金收益管理实行严格的“收支两条线”，即收入全部缴入地方国库，支出一律通过地方基金预算从土地出让收入中予以安排，接受地方人大监督；建立“国有土地收益基金”，地方政府不得作为当期收入安排使用。改革目的界定概念，明确范围；调整地方利益取向；平衡各届地方政府利益，避免“寅吃卯粮”；提高征地拆迁补偿，增大农民社会保障。,13
6、,土地收入波动大，准确编制预算困难，可能因此导致既得利益集团的反对；现行财政预算体系不完善，地方人大监督几乎空白；中央对地方政府土地出让金的金额和数量不清楚，难以监督；对土地出让金收益的分配并没有平衡不同地区的差别；拟设立的国有土地出让基金很可能成为另外一种形式的“钱袋子”。,土地出让金管理制度改革（难点）,14,对于地方可持续发展的意义,珠三角据2004年土地变更调查统计，广东全省人均耕地面积只有0.55亩，不及全国人均水平的一半，也远低于联合国粮农组织划定的0.8亩的警戒线。1997年以来，全省平均每年新增建设用地高达50万亩以上，高于全国平均水平；同期广东GDP每增长1个百分点，消耗土地
7、5.09万亩；不少地方已面临有项目、无地可用的严重困境。据统计，过去15年，深圳平均每年消耗的建设用地总量是35平方公里，全市现有的建设用地总量只有200平方公里左右，而且已经几乎没有可供成片开发的土地，按此态势，十一五期间该市建设用地就可能消耗殆尽。,15,对于地方可持续发展的意义,长三角在粗放式经济增长模式中，最集中的体现是土地要素的粗放式投入。如今，在整个“长三角”，工业用地平均产出率仅为约2亿元/平方公里，只相当于国际工业用地平均产出率的125%。根据计算，按照目前的土地批租速度，13年后，“长三角”将无地可用。“长三角”今天面临的问题，“珠三角”昨天曾经面对，现在也还在继续面对，而其
8、它地区在将来也同样需要面对。,16,土地对于企业的意义,17,中国主要房地产企业土地储备,全为上市公司，其中万科在深圳上市，保利在上海上市，其余全在香港上市。,18,巨额土地储备是福是祸？,土地储备的风险，和未来几年宏观调控政策、市场承受力息息相关；万科已经将可开发的项目储备量降至2年，而其他企业依然保持了3-5年甚至更长开发周期的项目储备量。“地王”们若是赌赢了，未来三年的房价，将以每年30的速度增长。若是输了，风险将从开发商、购房者传导到资本市场。,19,2011年会上演“土地收回”浪潮？,2009年11月20日以50.5亿元拍得北京顺义后沙峪天竺开发区22号住宅用地的大龙地产，因欠缴地价
9、款逾期未签订合同，其缴纳的2亿元保证金在2010年2月1日被北京市国土局没收。2010年2月3日，南京市国土资源局公告宣布，将2007年12月6日 招商地产(000024.SZ)与香港九龙仓(00004.HK)竞得的一幅地王收回，彼时出让总价高达24.1亿元。该地块为栖霞区仙林湖以西、仙林大道以北B1、B2地块土地使用权(N0.2007G82)。没收竞买保证金2.45亿港元，并保留追究其相应责任的权利。,20,地价房价谁更疯狂?,21,5.2 我国土地的所有制度,22,我国土地的所有制度,（1）全部土地都实行社会主义公有制，具体分为全民所有制和劳动群众集体所有制两种形式。（2）土地的社会主义全
10、民所有制，具体采取的是国家所有制的形式。（3）土地的社会主义劳动群众集体所有制，具体采取的是集体经济组织所有制的形式。,23,（4）城市市区的土地全部属于国家所有。（5）农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有。（6）宅基地和自留地、自留山，属于集体所有。（7）在中国现有耕地面积中，属于国家所有的占5.6%，属于集体所有的占94.4%。,我国土地的所有制度,24,5.3 我国土地的管理制度,25,我国土地的管理制度,土地管理的机构世界上无论什么性质的国家，也无论实行什么样的土地制度，国家政府（具体为国土资源管理部门）都要以社会代表的身份，对全国的土地在宏观上进行管
11、理、监督和调控。土地管理的概念即土地管理制度，是国家对全国（或某一区域）的土地权属、地籍、利用、市场和税费等在宏观上进行管理、监督和调控的制度、机构和手段的总称。,26,我国土地管理制度（内容）,土地管理的主要内容地籍管理包括土地调查、土地登记、土地统计、土地分等定级和地籍档案管理。土地权属管理包括土地所有权或使用权的审核和确认、土地权属变更（土地征用、划拨、出让、转让等）、土地权属纠纷的调处、对违法侵犯土地所有权与使用权行为的查处等。土地利用管理包括土地利用总体规划、土地利用专项规划（土地的开发、整治、保护规划）、土地利用计划（中期和年度计划）、土地利用动态监测等。,27,5.4 我国土地的
12、使用制度,28,我国土地的使用制度,农民集体所有的土地由本集体经济组织的成员承包经营，从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产。土地承包经营期限为三十年。国家所有的土地,无偿无期限,有偿有期限,29,土地使用权的合法获得方式,30,土地使用权的划拨,含义 指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付使用，或将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。特征（1）没有明确的期限；（2）无需支付土地使用权出让金；（3）不能随意转让、出租和抵押。,31,土地使用权的划拨,根据土地管理法第五十四条和房地产管理法第二十三条：四种建设用地，经县级以上人民政府依法批准，可以以划拨方式
13、取得是：国家机关用地和军事用地；城市基础设施用地和公益事业用地；国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地；法律、行政法规规定的其他用地。,32,土地使用权的划拨,划拨的审批权限（1）基本农田、基本农田以外的耕地超过35公顷的，其他土地超过70公顷的，由国务院批准；（2）征用省、自治区行政区域内的土地，由省、自治区人民政府批准；（3）征用耕地3亩以下、其他土地10亩以下，由县级人民政府批准。,33,土地使用权的合法获得方式,34,土地使用权的出让,含义指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。注意地下的各类自然资源、矿产及
14、埋藏物、隐藏物和市政公用设施等，不在土地使用权有偿出让范围之内。,35,土地使用权的出让,特征（1）所有权与使用权分离；（2）有偿；（3）有期限。,最高年限（1）居住用地70年；（2）工业用地50年；（3）教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；（4）商业旅游、娱乐用地40年；（5）综合或其他用地50年。,36,土地使用权的出让,思考题（1）高尔夫球场、别墅、民办学校用地的最高使用年限是多少年？（2）某住宅项目土地使用权期满时，依法应怎么办？答案（1）40年、70年、50年。（2）新颁布的物权法明确规定：住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。,37,土地使用权的合法获得方式,38,土地使用权
15、的转让,含义指经出让方式获得土地使用权的土地使用者，通过出售、赠与或其他合法方式将土地使用权再转移的行为。方式,39,土地使用权的转让（原则）,40,土地使用权的转让,城市土地管理法规定的条件（1）土地使用权转让只能在原土地使用权出让合同规定的权利义务范围内进行，权利人不得扩张其权利内容。（2）按照出让合同的约定，受让人已经交付全部土地使用权出让金并取得土地使用权证书。（3）按照出让合同约定对土地进行了投资开发，属于房建工程的要完成开发投资总额的25%，属于成片开发土地的，要形成工业用地或其他建设用地条件。,41,土地使用权的转让（案例分析）,案例背景公司A于2006年3月以出让方式取得M地块
16、商品房开发权，支付土地出让金3000万元。至2006年6月底，M地块一直处于生地状态。因所在城市重新规划给该地块带来的极大利好，导致该地块价格迅速飙升，评估价高达7000万元。A公司股东会决议拟以转让方式迅速将M地块出手以获取差价。B公司系为一家新成立的、以货币资金1000万元作投入的房地产开发经营公司。其得知了A公司意向并看好M地块的良好前景，决定以评估价受让M地块土地使用权后独立开发。该项目如何筹划才能实现A、B公司合作成功并实现整体利益最大化？,42,土地使用权的转让（案例分析）,案例分析（1）直接转让既存在法律障碍，也不符合经济原则。因为房地产未完成开发投资总额的25%以上是不允许转让
17、的，而且直接转让涉及营业税（7000*5%=350）、增值税（7000*50%-4000*0.15=2900）、契税（7000*4%=280）、企业所得税（4000*33%=1320）等高额成本（合计4850万元）。,43,土地使用权的转让（案例分析）,（2）合作建房不符合双方愿望。无论采用分房或分利方式合作建房，A公司都必须与B公司协作完成整个开发过程，这样做既不符合A公司股东意愿，也不满足B公司独立开发的愿望。（3）联合投资，然后内部股权转让亦不行。B公司实力较弱在联合投资时控制不了该投资项目，且A公司在转让土地使用权时仍需缴纳巨额企业所得税、契税和土地增值税。,44,土地使用权的转让（案
18、例分析）,处理办法第一步：A公司派生分立出目标公司Y，Y公司的资产就是M地块的土地使用权，价值为3000万元，股本设计为500万元，差额为负债2500万元。分立项目设计的意图有：被分立资产就是B公司想要的M地块；净资产要小，设为B公司净资产的一半，以便B公司进行以下并购时能实现绝对控制权。,45,土地使用权的转让（案例分析）,第二步：B、Y公司采用新设合并形式成立X公司。具体做法是：Y公司净资产经评估升值4000万元，根据已知条件，该评估值肯定能征得B公司的确认。按公平原则以及保证B公司的绝对控制权，双方商定原A公司股东占500万股，占X公司总股本的33.33%，评估升值4000万元作为X公司
19、负债处理，投入M地块X公司按评估值入账。B公司股东以B公司净资产1000万元出资，占X公司总股本的66.67%。,46,土地使用权的转让（案例分析）,第三步：X公司以M地块作抵押向银行贷款5500万元（不到其评估值的80%，相对可行），加上X公司已有现金1000万元，归还负债6500万元欠款。第四步：经过一段适当时间间隔，原A公司股东以11转让全部股权给原B公司股东。此时，X公司资产负债表的组成内容是：资产就是M地块7000万元，负债就是银行贷款5500万元，净资产就是股本1500万元。,47,土地使用权的转让（案例分析）,上述处理办法的优点（1）利用并购，回避直接转让土地使用权的约束问题；（
20、2）A公司股东通过分立出负债2500万元，并购时M地块增值4000万元处理为X公司负债的做法，增加了6500万元（全部转让价的93%）及时到手的可能性和保障性；（3）按国家税务总局关于企业合并分立业务有关所得税问题的通知（国税发2000119号）的精神，通过设计非股权支付额高于所支付股权票面价值的20%，使X公司对M地块以评估值入账，为其今后降低企业所得税和土地增值税税负奠定基础，从而提高了原B公司股东项目合作的积极性；,48,土地使用权的转让（案例分析）,（4）根据财政部、国家税务总局关于企业改制重组若干契税政策的通知（财税2003184号）规定，以分立、并购方式实现了M地块从A公司到Y公司
21、再到X公司所有契税的免缴；（5）通过分立时夹带负债形式降低了并购对象的价值，成功地解决了B公司以小搏大的并购困难，并保证了其在操作过程中的绝对控制地位；（6）该方案运用了并购会计处理中的购买法，它符合国际会计准则导向，实现了设计方案账务处理的可行性和不违规性。,49,土地使用权的转让（案例分析）,上述处理办法的不确定因素（1）政策适用上的风险。A公司以负债形式分立套现，并购时评估增值处理为负债且在并购后迅速以股权转让形式实现单方退出，实质上仍有土地使用权直接转让的嫌疑。（2）操作完成时间方面的损失。由于上述处理办法操作步骤多且涉及分立合并的公告程序等耗时较长，有被罚款或收回土地的风险。另外，从
22、Y公司的被分立至其被合并，其时间间隔要求至今尚无明文规定，这将取决于主管部门的态度和要求。,50,土地使用权的转让（案例分析）,（3）分立与合并时债务人配合的可能性。分立与合并，按公司法等要求都需要征得债务人同意才行。因此巨额往来在分立和合并时能否得到债务人的配合，直接影响以上方案的可行性。（4）处理方法的准确和精细要求较高。以上方案，涉及分立、合并、股权内部转让三个环节，需要签订大量合同协议，需要验资、工商和税务变更或注销等工作，应做全、做细、做正确，否则会影响方案的落实和效果。,51,土地使用权的合法获得方式,52,土地使用权的出租,概念指土地使用者作为出租人，将土地使用权随同地上建筑物、
23、其他附着物租赁给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。出租与转让的区别（1）前者土地使用权在一定时间内转移，并多次按期结算租金，需到国有土地管理部门办理他项权利登记手续。（2）后者土地使用权发生变更，需要到当地的国有土地管理部门办理使用权变更登记手续，要重新核发土地使用证明，且一次付清转让费用；,53,土地使用权的出租,限制条件（1）出租的土地必须是经过国家出让的土地；（2）出租的土地必须是已按出让合同的规定的期限和条件投资开发并利用的土地；（3）出租方必须是土地出让关系中的受让方；（4）土地使用权出租的期限必须短于出让的期限；（5）土地使用权出租的用途必须和出让合同中的用途相一致，出租
24、时不仅指土地，还包括地上建筑物、附着物。,54,5.5 我国土地的储备制度,55,土地储备制度,概念Land Banking或Public Land Banking，即土地银行。其基本含义是：在土地尚未需要开发利用之前，预先由公共机构（团体）将其获取并持有，以作为未来开发之用或用以实现某一公共利益。我国土地储备发展上海土地发展中心（1996）杭州土地储备中心（1997）南京土地储备中心（2002.1）上海土地储备中心（2002.11）全国。,56,我国城市土地的储备制度,我国城市土地储备功能由城市政府委托的机构通过征用、收购、换地、转换或到期回收等方式，把分散在土地使用者手中的土地集中起来，并
25、由政府或政府委托的机构组织进行土地开发，在完成了征地补偿、房屋拆迁补偿安置以及必要的基础设施建设后，再按照供地计划将土地投入市场的制度。我国城市土地储备目的（1）实施土地供应的总量控制；（2）有效利用存量土地，消化、处置闲置土地；（3）扶持国有困难、破产企业，变现土地资产。,57,土地储备职责（南京市土地储备中心）,58,土地储备职责（南京市土地储备中心）,根据市土地利用规划和城市规划，制订市区土地储备规划和土地储备年度计划，代表政府持有储备土地；负责储备土地的前期可行性研究分析、招商策划、规划条件申请、地价测算等工作，拟定储备土地上市方案；负责办理储备土地用地手续，并组织储备土地征地、拆迁、补偿、安置、基础配套建设等前期工作；负责对被收储的土地、撤组剩余土地和其它政府储备土地资产进行临时经营管理。,土地储备主要职责：收购开发供地,59,我国城市土地储备模式比较,60,我国城市土地储备（供地机制）,城市土地储备制度建立前的城市土地供应机制图,出让方式多为划拨和协议，成本较低，且途径较多！,61,我国城市土地储备（供地机制）,城市储备土地制度建立的后土地供应机制示意图,“一个渠道进水，一个池子蓄水、一个龙头放水”，途径少，价格相对较高！,62,The End!,
