第2章建设用地制度与政策D课件.ppt

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1、第2章建设用地制度与政策D,2023/1/11,第2章建设用地制度与政策D,第2章建设用地制度与政策D2022/9/24第2章建设用地制,思考题：1征收集体土地的特点与原则是什么？2什么是土地征收，和征用有什么区别？3征地补偿费主要包括哪几项？其标准和支付对象如何确定？4什么是建设用地使用权出让和划拨？5建设用地使用权出让的方式和最高年限是如何规定的？在什么情况下国家可以收回建设用地使用权？6建设用地使用权出让合同的主要内容有哪些？7划拨土地使用权取得的条件是什么？以划拨方式取得的土地使用权转让、出租、抵押的条件是什么？8什么是闲置土地？闲置土地如何处置？,第2章建设用地制度与政策D,思考题：

2、第2章建设用地制度与政策D,2.1.1征收集体土地的特点（掌握）2.1.2征收集体土地的原则2.1.3征收、征用集体土地的政策规定（掌握）2.1.4征收集体土地补偿的范围和标准（掌握）2.1.5 征收集体土地的工作程序（了解）,2.1集体土地征收,第2章建设用地制度与政策D,2.1.1征收集体土地的特点（掌握）2.1集体土地征收 第2,案例:在集体所有土地上进行房屋开发无效,2004年3月，原告和被告签订购房合同书。双方约定，原告购买被告开发的预售商品房一套。交房的日期为2005年5月底。房子的面积为120平方米，价款480000元。合同签订后，原告依约支付了全部房屋价款。2005年10月，被

3、告将房屋交付给原告。房屋交付后，原告要求被告及时办理房屋产权证和土地使用权证。但直到2006年底，被告无法将房屋的产权证、土地使用权证交付给原告，原告为此诉至法院。经法院审理查明：被告开发的商品房所占用的土地没有办理土地出让等手续，尚属集体土地，故原告与被告之间订立的购房协议书属无效合同；另查原告至今未实际使用该房屋。因此，法院判决双方订立的购房协议书无效，判令被告返还购房款，承担此间利息。,第2章建设用地制度与政策D,案例:在集体所有土地上进行房屋开发无效 2004年3月，原告,第2章建设用地制度与政策D,第2章建设用地制度与政策D,第2章建设用地制度与政策D,第2章建设用地制度与政策D,嘉

4、禾口号,谁影响嘉禾发展一阵子,我影响他一辈子,第2章建设用地制度与政策D,嘉禾口号谁影响嘉禾发展一阵子,我影响他一辈子 第2章建设用地,第2章建设用地制度与政策D,第2章建设用地制度与政策D,第2章建设用地制度与政策D,第2章建设用地制度与政策D,第2章建设用地制度与政策D,第2章建设用地制度与政策D,第2章建设用地制度与政策D,第2章建设用地制度与政策D,第2章建设用地制度与政策D,第2章建设用地制度与政策D,土地冲突,土地作为一种稀缺的资源在人地矛盾十分突出的今天不可避免地成为利益纠葛的焦点。农村征地纠纷在当前社会转型、资源利益再分配和权力寻租的背景下显得十分突出，其中法治、权力、金钱、贪

5、污腐败等各种问题纠葛缠绕，纷繁复杂，但其核心仍是在农业大国现代化（工业化）进程中进行资本积累时对土地这种稀缺资源借助于国家力量进行重新配置的问题。,第2章建设用地制度与政策D,土地冲突土地作为一种稀缺的资源在人地矛盾十分突出的今天不可避,征地制度与社会冲突,近年来国家向农民征地，共获得征地补偿费与土地批租价格的差价最低估计为30万亿元。利益分配中：投资者、当地政府拿大头；村级组织留下两三成；农民往往不到1%。在近三年我国群体性事件中，约有65与土地征用有关。,第2章建设用地制度与政策D,征地制度与社会冲突 近年来国家向农民征地，共获得征地补偿费与,集体土地是指农民集体所有的土地。集体土地的范围

6、：农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。征收集体土地是国家为了公共利益的需要，依法将集体所有土地转变为国有土地并给予补偿的行为。征收和征用:共同之处是都有一定强制性，都要经过法定程序，都要依法给予补偿；不同之处前者是所有权的改变，后者是使用权的改变。,几个概念,第2章建设用地制度与政策D,集体土地是指农民集体所有的土地。几个概念 第2章建设用地制度,2.1.1集体土地征收的特点（P245）一是集体土地征收的强制性二是集体土地征收的公益目的性三是集体土地征收的补偿性四是被征收后的土地所有权发生转移，即集体土地变为国有土地

7、。,第2章建设用地制度与政策D,2.1.1集体土地征收的特点（P245）第2章建设用地制度,2.1.2征收集体土地的原则（了解）珍惜耕地，合理利用土地的原则。在征用土地时，必须坚持“一要吃饭、二要建设”的方针，必须坚持“十分珍惜每寸土地，合理利用每寸土地”的基本国策。保证国家建设用地的原则。在征用土地时，应反对两种做法，一是以节约土地为理由，拒绝国家征用；二是大幅度提高征用土地管理费用，限制非农业用地。妥善安置被征地单位和农民的原则。妥善安置主要包括：对征收的土地要适当补偿；对因征地给农民造成的损失应适当补助；对征地造成的剩余农民劳动力要适当安排；要妥善安置征地范围内的拆迁户。,第2章建设用地

8、制度与政策D,2.1.2征收集体土地的原则（了解）第2章建设用地制度与政,2.1.2征收集体土地的原则 有偿使用土地的原则。有偿使用土地是土地使用制度改革的核心内容。有偿使用土地包括土地使用权出让、土地出租、土地使用权作价入资、入股等多种形式。依法征地的原则。法定程序和审批权限。“以租代征”土地违规违法的主要形式，通过租用集体土地进行非农业建设，擅自扩大建设用地规模。违反土地利用规划、扩大开发区用地规模、未批先征等。,第2章建设用地制度与政策D,2.1.2征收集体土地的原则 第2章建设用地制度与政策D,2.1.3征收、征用集体土地的政策规定（掌握）,1征收土地审批权限的规定：征收土地实行两级审

9、批制度，即国务院和省级人民政府；建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应办理农用地转用审批手续；征收基本农田，基本农田以外的耕地超过35公顷的，其他土地超过70公顷的，由国务院审批；其他用地和已经批准农用地转用范围内的具体项目，由省级人民政府审批并报国务院备案。2 建设单位申请征地不得化整为零3 对被征地单位和农民进行安置、补偿、补助 4 临时用地必须办理报批手续。临时用地的期限，最多不能超过两年，并不得改变用途。,第2章建设用地制度与政策D,2.1.3征收、征用集体土地的政策规定（掌握）1征收土地审,5 联营使用集体土地政策：经批准使用的土地，可以按照国家建设用地的规定实行征收，也可以由农

10、村集体经济组织按照协议将土地使用权作为联营条件。6 征用土地时必须进行征地公告。土地管理法规定：被征收土地所在市、县人民政府，在收到征收土地方案后，10日内以书面形式或其他形式进行公告。征收土地公告；征地补偿安置方案公告。7合理使用征地补偿费。（1）耕地占用税用于土地开发和农业发展（2）菜田基金、土地复垦费、土地荒芜费、防洪费用于菜田开发建设、土地的调整和治理（3）征地管理费用于土地管理部门的各项开支。,第2章建设用地制度与政策D,5 联营使用集体土地政策：经批准使用的土地，可以按照国家建设,2.1.4征收集体土地补偿的范围和标准（掌握）,土地的补偿范围和补偿、补助标准的确定，是征地工作的主要

11、内容，也是一项难度较大的工作，涉及到国家、集体、个人的利用。征地告知后，在拟征土地上抢栽、抢种、抢建的地上附着物和青苗，征地是一律不补偿。土地管理法规定，征用耕地的补偿费用包括：土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费。物权法还规定，除要依法足额支付上述费用外，还应当安排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活，维护被征地农民的合法权益。,第2章建设用地制度与政策D,2.1.4征收集体土地补偿的范围和标准（掌握）土地的补偿范,2.1.4征收集体土地补偿的范围和标准,1 土地补偿费：征地费的主要部分，是国家建设征用土地时，为补偿被征地和原土地使用人的经济损失而向其支付的款项。标准：

12、征收耕地的补偿费，为该耕地被征用前三年平均年产值的6至10倍；支付对象：土地补偿费归农民集体经济组织所有。征收土地10公顷，该耕地前三年每亩总产值为4800元，问土地补偿费的总高总额为多少?1600*15*10*10=2400000,第2章建设用地制度与政策D,2.1.4征收集体土地补偿的范围和标准 1 土地补偿费,2.1.4征收集体土地补偿的范围和标准,2 安置补助费：为安置因征地造成的农村剩余劳动力的补助费 标准：按需要安置的农业人口数计算。每一个需要安置的农业人口的补偿费标准为该耕地被征用前三年平均年产值的4至6倍，但每公顷被征用耕地的安置补助费，最高不得超过被征用前三年平均年产值的15

13、倍。对人均耕地特别少的地区，可增加安置补助费，但土地补偿和安置补助费之和，不得超过被征用前三年平均年产值的30倍。支付对象：由农村经济集体组织安置的的人员，由农村集体经济组织管理和使用；由其他单位安置的人员，支付给安置单位；不需要统一安置的人员，发给个人。,第2章建设用地制度与政策D,2.1.4征收集体土地补偿的范围和标准 2 安置补助,某耕地前三年平均每公顷耕地年产值为1000元，人均耕地0.2公顷。若每个农业人口安置补助费按最高标准计，该地区征收1公顷耕地安置补助费为多少元？1000*6*5=3000015000,第2章建设用地制度与政策D,第2章建设用地制度与政策D,2.1.4征收集体土

14、地补偿的范围和标准,3 地上附着物和青苗的补偿费等：地上附着物和青苗的补偿费标准，由省、自治区、直辖市规定。地上附着物是指依附于土地上的各类地上、地下建筑物和构筑物，如房屋、水井、地上(下)管线等。青苗是指被征收土地上正处于生长阶段的农作物。征收城市郊区的菜地，按照国家有关规定缴纳新菜地开发建设资金。城市郊区菜地，是指连续3年以上常年种菜或养殖鱼、虾的商品菜地和精养鱼塘。支付对象：地上附着物和青苗补偿费归地上附着物和青苗补偿费的所有者所有。4 临时用地补偿：按该耕地前三年平均年产值逐年给予补偿。,第2章建设用地制度与政策D,2.1.4征收集体土地补偿的范围和标准 3 地上附着,2.1.5 征收

15、集体土地的工作程序（了解）,根据土地管理法实施条例和建设用地审查报批管理办法(国土资源部令第3号)，征收土地一般按照下列工作程序办理：1申请用地 2受理申请并审查有关文件 3审批用地 4征地实施。经批准的建设用地，由被征收土地所在地的市县人民政府组织实施。5签发用地证书 6征地批准后的实施管理7建立征收土地档案,第2章建设用地制度与政策D,2.1.5 征收集体土地的工作程序（了解）根据土地管理法,知识拓展：小产权房概述,什么是小产权房？小产权房”，也称“乡产权房”，是指由乡镇政府而不是国家颁发产权证的房产。所以，“小产权”其实就是“乡产权”“集体产权”，它并不真正构成严格法律意义上的产权。说的

16、再直白一些，“小产权房”是一些村集体组织或者开发商打着新农村建设等名义出售的、建筑在集体土地上的房屋或是由农民自行组织建造的“商品房”。,第2章建设用地制度与政策D,知识拓展：小产权房概述 什么是小产权房？第2章建设用地,小产权房的法律属性,首先应当明确的是乡产权房只要依法办理了相关审批手续，其就是合法建筑，法律是允许乡村集体在集体土地上建造住宅的。因此，并非只要是乡产权房就是非法建筑，其只是因销售环节存在的一些问题和现行法律法规发生冲突，才让人误认为是非法建筑。,第2章建设用地制度与政策D,小产权房的法律属性首先应当明确的是乡产权房只要依法办理了相关,既然是合法的，那么乡产权房是否可以购买和

17、转让呢？根据土地管理法的规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。而农村宅基地属集体所有，村民对宅基地也只有享有使用权，农民将房屋卖给城市居民的买卖行为不能受到法律的认可与保护，也就不能办理土地使用证、房产证、契税证等合法手续。由此可见，乡产权房是不能向非本集体成员的第三人转让或出售的。但这并不是说乡产权房就不能转让，而是说其转让或销售的对象是有限制的，只能在集体成员内部是可以转让、置换。,第2章建设用地制度与政策D,既然是合法的，那么乡产权房是否可以购买和转让呢？根据土地管,小产权房热销的原因,小产权房是在商品房房价居高不下的情况下热起来的，短期内如果在城里购房仍

18、然是天方夜谭的话，人们也只好到郊外寻找自己的世外桃源。人们购买小产权房的目的以自住为主，因此只要住着舒服，人们不大会考虑出售的风险，而这些小产权房确实满足了人们的自住需要。按照建设部的警告，实际上没有什么“乡产权、小产权”与“大产权”之分的，这所谓的“乡产权”实际上是非法的，不受法律保护的。但现在各方面的消息没有人实际上否认“乡产权”的存在，特别是把其归类到小产权之列就给未来的大产权化埋下了伏笔。,第2章建设用地制度与政策D,小产权房热销的原因小产权房是在商品房房价居高不下的情况下热起,乡产权房对当前平抑房价、改善房屋市场的供求关系是有一定作用的，为中低收入者提供了又一条解决住房困难的新通道，

19、从历史上看其作用还是积极的、有效的，政府不可能忘记这一点。“乡产权”除了热销之外，还没有发生过因为违法被拆除的先例，另外虽然城市人口购买集体土地房屋属非法行为，但“乡产权”房已经热销多年，政府方面并没有出台制止小产权房销售的条例，也没有追究过乡政府、村委会的违法行为。,第2章建设用地制度与政策D,乡产权房对当前平抑房价、改善房屋市场的供求关系是有一定作用的,城市里大量违章建筑的存在、以及被当作私有财产作价拆迁的实际情况，让人们有一种“共产党不会坑老百姓”的天然想法。何况“乡产权”房也都是经过有关部分审批过的有规划的正式项目，怎么可能说拆就拆呢？说白拆就白拆呢？随着城乡一体化改革进程的推进，经济

20、体制、社会体制、土地制度的改革都将提到议事日程上来了，乡下农民也要变成市民了，也可以享受到普遍的社会公民权了。人们期待这社会主义新农村建设会推进城乡一体化的发展，在一体化的前提下再划分乡产还是公产、小产还是大产就有点牵强了。,第2章建设用地制度与政策D,城市里大量违章建筑的存在、以及被当作私有财产作价拆迁的实际情,“小产权房”的风险,乡产权房只具备普通商品房的使用性质，不具备普通商品房的法律性质。所以购房者的购房合同在法律看，属于无效合同。如果遇到国家征地拆迁，由于乡产权房没有国家认可的合法产权，购房人实际只拥有房屋的永久使用权，所以其拆迁补偿要比普通商品房低很多。由于乡产权房没有在房管部门备

21、案，不在政府机构对商品房的统一管理范围内，这样在使用房屋的过程中，如果遇到一些房屋质量问题、公共设施维护问题，无法有效维护权利。房地产市场整顿风险。因为乡产权房不属于商品房，而农村宅基地按照现在的法律规定，宅基地上面的住房不允许向城市居民出售，宅基地由村集体享有土地所有权，村民享有使用权、继承权，但是不能转卖。以新农村名义建设的住宅除了村民自住的部分，流向城市居民的部分目前还没有明确的处置和管理办法。,第2章建设用地制度与政策D,“小产权房”的风险 乡产权房只具备普通商品房的使用性质，不具,小产权房-全国性难解之题,据了解，在国家叫停“小产权房”之前，全国很多城市的“小产权房”已经颇具规模。一

22、些专家表示，不可否认，主管部门对“小产权房”下手有点晚，而且不够有力，小产权房目前已经成为全国性的难以破解又必须破解之题。,第2章建设用地制度与政策D,小产权房-全国性难解之题 据了解，在国家叫停“小产权房”之前,小产权房-全国性难解之题,首先，对已经建成并售出的“小产权房”如何消化处理？不符合土地利用、建设规划的小产权房项目强行拆除势必影响社会稳定，是否补偿，如何制定补偿标准；国家征收，改变集体土地性质，如何补缴土地出让金？其次，主管部门采取什么严厉措施杜绝出现新的“小产权房”，避免助长顶风违法，进一步恶化形成无法收拾的烂摊子。村民在集体土地上是否可以建房？相关法律并没有明令禁止。如果允许建

23、设，带来的不仅是规划问题，并且不可避免地流入“不要名分，有个窝住”的城市中低收入家庭。最后，购买“小产权房”的市民往往会有法不责众的“赌”的心态，用预期利益赌国家的政策动向改变，赌国家的政策执行力。如何解决小产权房问题，将是一场体制、政策和民生的艰难博弈。专家认为，必须全面、综合、突破地将其作为一个系统工程来完成。单一政策已经不能从根本上解决问题，也不能使用强迫手段简单处理不计后果。,第2章建设用地制度与政策D,小产权房-全国性难解之题首先，对已经建成并售出的“小产权房”,专家建议从以下几方面入手,国家对房地产市场调控几年来效果不佳，充分说明一个问题，不少地方政府执行力存在问题，首先应该解决政

24、府执行力问题。这本身就是一个工程浩大的政府改革问题。不管国家出台什么政策，政策再好，如果不能执行到位，结果必然是不理想的，甚至会起反面作用。对土地制度进行改革并完善相关法律。农村集体土地未来的发展方向和现实冲突，导致村民住宅只能在村民内部进行简单转让，无法真正解决村民、集体、国家以及社会经济发展的利益分配关系。另外，目前在一定程度上还存在对农村集体土地监控管理缺失问题。对土地制度应该进行改革，包括国有土地的转让、划拨、出租、出售，理顺个人、集体、国家三者的利益关系，形成一套切实可行的适应现阶段情况的中国特色社会主义土地制度。,第2章建设用地制度与政策D,专家建议从以下几方面入手 国家对房地产市

25、场调控几年来效果不佳,对于已经建成的村民住宅，违规向外出售的，必须依照法律严肃处理。对于各个环节涉及腐败问题的，应该追究犯罪责任；对于违规购买村民住宅的客户应该追缴非法利益，并作出应有的经济处罚以维护法律和政策的尊严。另外，凡购入村证房的外户，应统一发证、转换身份，但必须补交差额利益，对村干部及开发商实行严格处罚手段，以期达到目的：使开发商、村干部、购房者三者均得不到非法利益，并且受到违规违法处罚。,第2章建设用地制度与政策D,对于已经建成的村民住宅，违规向外出售的，必须依照法律严肃处理,2.2建设用地使用权出让,2.2.1建设用地使用权出让的基本概念2.2.2建设用地使用权出让的方式和年限

26、2.2.3建设用地使用权出让合同及其管理,第2章建设用地制度与政策D,2.2建设用地使用权出让 2.2.1建设用地使用权出让的基本,2.2.1建设用地使用权出让的基本概念（掌握）建设用地使用权出让是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。,第2章建设用地制度与政策D,2.2.1建设用地使用权出让的基本概念（掌握）第2章建设用,建设用地使用权出让的含义如下：土地使用权出让，又称批租或土地一级市场，由国家垄断，任何单位和个人不得出让土地使用权。经出让取得土地使用权出让的单位和个人在使用期限内对土地拥有使用、占有、收益和处分权。土地使用者只有

27、向国家支付了全部土地使用权出让金后，才能领取土地使用权证书。集体土地不经征收不得转让。土地使用权出让具有平等、自愿、有偿、有限期的特点。,第2章建设用地制度与政策D,建设用地使用权出让的含义如下：第2章建设用地制度,城市房地产管理法第十二条规定：“土地使用权的出让，可以采取拍卖、招标或者双方协议的方式，商业、旅游、娱乐和豪华住宅用地，有条件的必须采取拍卖、招标方式；没有条件，不能采取拍卖、招标方式的，可以采取双方协议的方式。”国有土地资源部2002年4月3日颁布的招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定又提出了挂牌出让的方式。,出让方式：相关立法链接：,2.2.2建设用地使用权出让的方式和年限,第2

28、章建设用地制度与政策D,城市房地产管理法第十二条规定：“土地使用权的出让，可以采,城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例规定的出让最高年限是：,即：居住用地70年、商业旅游娱乐用地40年，其余50年,第2章建设用地制度与政策D,城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例规定的出让最高年限,土地使用权到期，房子是不是就不归我了？,第2章建设用地制度与政策D,第2章建设用地制度与政策D,到期处理（物权法第一百四十九条）1、住宅建设用地：使用权期间届满的，自动续期。2、非住宅建设用地：使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依

29、照法律、行政法规的规定办理。,第2章建设用地制度与政策D,到期处理（物权法第一百四十九条）第2章建设用地制度与政,土地使用权的收回和终止,C.司法机关决定收回土地使用权,第2章建设用地制度与政策D,土地使用权的收回和终止 土地使用（1）土地使用权（2）土地,2.2.3建设用地使用权出让合同及其管理（了解）签订书面出让合同三种类型合同成片土地土地使用权出让合同项目用地(宗地)土地使用权出让合同 划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权因转让、出租、抵押而补办的土地使用权出让合同,第2章建设用地制度与政策D,2.2.3建设用地使用权出让合同及其管理（了解）第2章建设,合同的主要内容合同正文 主

30、要内容一般包括：当事人的名称和住所；土地界址、面积等；建筑物、构筑物及其附属设施占用的空间；土地用途；使用期限；出让金等费用及其支付方式；解决争议的方法。合同附件主要内容有：地块四至平面图；界桩定点图；土地利用要求；城市建设管理要求；建设要求；建筑面积；限高；绿化率；建筑比例等。,第2章建设用地制度与政策D,合同的主要内容第2章建设用地制度与政策D,合同的履行 以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20以下的土地闲置费；满二年未动工开发的，可以无偿

31、收回土地使用权；但是，因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为，或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外。用地单位改变土地利用条件及用途，必须取得出让方和市、县人民政府城市规划行政管理部门的同意，变更或重新签订出让合同并相应调整地价款。,第2章建设用地制度与政策D,合同的履行 第2章建设用地制度与政策D,合同的解除 在签订出让合同后，土地使用者应缴纳定金并按约定期限支付地价款，未按出让合同支付地价款的，土地管理部门有权解除合同，并可以请求违约赔偿。土地管理部门未按出让合同约定的时间提供土地的，土地使用者有权解除合同，由土地管理部门返还地价款并可以请求违约赔偿。,第2章建设用地制度与政策D

32、,合同的解除 第2章建设用地制度与政策D,案例分析,某工厂为扩大生产规模，投资80万元建一分厂，向某县级人民政府申请用地2亩（以出让方式取得土地使有权），经县人民政府批准使用城市规划区内属于A村集体所有的土地（非耕地）2亩。为保证按时使用土地，工厂与A村签订了土地使用权合同。合同规定A村向工厂出让土地2亩，土地所有权出让金30万元，土地用途为工业用地，土地使用权出让年限为70年。有关合同的其他内容均参照国家出让土地使用权的标准合同写明。据此，请回答以下问题：,第2章建设用地制度与政策D,案例分析 某工厂为扩大生产规模，投资80万元建一分厂，向,（1）该土地使用权出让合同是否有效？为什么？（2）

33、县级人民政府批准的该工厂用地70年是否合法？为什么？（3）按照有关法律规定，该工厂应该怎样取得土地使用权？,第2章建设用地制度与政策D,（1）该土地使用权出让合同是否有效？为什么？第2章建设用地制,（1）无效。因为按照我国有关法律规定，城市规划区内的集体所有土地，必须先依法征为国有，其土地使用权才能出让。土地所有权的出让方只能是代表政府的土地管理局，本例中由A村直接向工厂出让土地使用权是违法的，违法的合同应确认为无效。（2）不合法。依照中华人民共和国城镇国有土地所有权出让和转让暂行条例的规定，工业用地最高年限为50年。（3）该工厂取得土地使用权的合法方式应该是：由人民政府依法定权限批准征收A村

34、的土地，将集体土地转为国有土地，然后再将土地使用权出让给工厂，由土地管理局代表政府与工厂签订土地使用权出让合同，工厂依合同向政府缴纳土地使用权出让金，并依法登记，领取土地使用权证书后，取得土地使用权。,第2章建设用地制度与政策D,（1）无效。因为按照我国有关法律规定，城市规划区内的集体所有,2.3建设用地使用权划拨,2.3.1建设用地使用权划拨的基本概念2.3.2建设用地使用权划拨的范围2.3.3建设用地使用权划拨的管理,第2章建设用地制度与政策D,2.3建设用地使用权划拨 2.3.1建设用地使用权划拨的基本,2.3.1建设用地使用权划拨的基本概念（掌握）建设用地使用权划拨是指县级以上人民政府

35、依法批准，在用地者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将建设用地使用权无偿交给土地使用者使用的行为。,第2章建设用地制度与政策D,2.3.1建设用地使用权划拨的基本概念（掌握）第2章建设用,建设用地使用权划拨的含义如下：划拨土地使用权包括土地使用者缴纳拆迁安置、补偿费用和无偿取得两种形式。除法律、法规另有规定外，划拨土地没有使用期限的限制，但未经许可不得进行转让、出租、抵押等经营活动。取得划拨土地使用权，必须经有批准权的人民政府核准并按法定的程序办理手续。在国家没有法律规定之前，在城市范围内的土地和城市范围以外的国有土地，除出让土地以外的土地，均按划拨土地进行管理。划拨土地使用权和

36、出让土地使用权的区别：取得方式；是否支付对价；存续期限；使用权性质。,第2章建设用地制度与政策D,建设用地使用权划拨的含义如下：第2章建设用地制度与政策D,2.3.2建设用地使用权划拨的范围（掌握）（1）国家机关用地。（2）军事用地。（3）城市基础设施用地。（4）公益事业用地。（5）国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地。（6）法律、行政法规规定的其他用地。,第2章建设用地制度与政策D,2.3.2建设用地使用权划拨的范围（掌握）第2章建设用地制,2.3.3建设用地使用权划拨的管理（掌握）（1）划拨土地的转让。主要包括：一是经批准可以转让的，由受让方办理土地使用权出让手续，缴纳土地使用权出

37、让金；二是可不办理出让手续，但转让方应将土地收益上缴国家。（2）划拨土地使用权抵押。划拨土地使用权抵押价值为划拨土地使用权下的市场价值；若造成土地使用权转移的，应办理土地出让手续并向国家缴纳地价款才能变更土地权属。,第2章建设用地制度与政策D,2.3.3建设用地使用权划拨的管理（掌握）第2章建设用地制,（3）划拨土地使用权的出租。房产所有权人以营利为目的，将划拨土地使用权的地上建筑物出租的，应将租金中所含土地收益上缴国家。租赁时间超过6个月的，应签订租赁合同。（4）对未经批准擅自转让、出租、抵押划拨土地使用权的单位和个人，县级以上人民政府土地管理部门应当没收其非法收入，并根据情节处以罚款.（5

38、）凡上缴土地收益的土地，仍按划拨土地进行管理。,第2章建设用地制度与政策D,（3）划拨土地使用权的出租。房产所有权人以营利为目的，将,（6）国有企业改制中的划拨土地。对国有企业改革中涉及的划拨土地使用权，可分别采取国有土地出让、租赁、作价出资(入股)和保留划拨土地使用权等方式予以处置。下列情况应采取土地出让或出租方式处置：国有企业改造或改组为有限责任或股份有限公司以及组建企业集团的；国有企业改组为股份合作制的；国有企业租赁经营的；非国有企业兼并国有企业的。,第2章建设用地制度与政策D,第2章建设用地制度与政策D,下列情况经批准可以保留划拨土地使用权：继续作为城市基础设施用地、公益事业用地和国有

39、重点扶持的能源、交通、水利等项目用地，原土地用途不发生改变，但改造或改组为公司制企业除外；国有企业兼并国有企业、非国有企业及国有企业合并后的企业是国有工业企业的；在国有企业兼并、合并中，一方属于濒临破产企业的；国有企业改造或改组为国有独资公司的。、项保留划拨土地方式的期限不超过5年。,第2章建设用地制度与政策D,下列情况经批准可以保留划拨土地使用权：第2章建设用地制度与政,（7）划拨土地使用权的收回 主要有以下七种：土地使用者因迁移、解散、撤销、破产或其他原因而停止使用土地的；国家为了公共利益需要和城市规划的要求收回土地使用权；（国家征收）各级司法部门没收其所有财产而收回土地使用权；（司法收回

40、）土地使用者自动放弃土地使用权；未经原批准机关同意，连续2年未使用；不按批准用途使用土地；铁路、公路、机场、矿场等核准报废的土地。,第2章建设用地制度与政策D,（7）划拨土地使用权的收回第2章建设用地制度与政策D,土地出让方式的弊端1.土地价格的“双轨制”。这种价格双轨制导致了套利的机会主义倾向：以“非经营性用地”的名义，通过协议出让甚至行政划拨方式，低价或无偿取得土地，之后再全部或部分转为经营性用地，套取高额的利润。2.即使有偿交易部分，权力部门处于“双重垄断”地位。,知识拓展,第2章建设用地制度与政策D,土地出让方式的弊端知识拓展第2章建设用地制度与政策D,双 重 垄 断,在我国当前的土地

41、市场中，权力部门实际拥有“双重垄断”的权力：一方面，面对土地的拥有者（特别是农民的土地），权力部门是“垄断买方”，土地要转换性质，必须首先“卖”给政府。这种强制力使权力部门与农民之间存在一种不对等的交易。另一方面，面对“购房群体”这一最终消费者，权力部门又是上游要素土地的“垄断卖方”，消费者要购房实际上必须先从政府处购买土地。这又是一种不对等交易。在这种“双重不对等交易”框架下，无论是权力部门操纵土地价格直接拉高土地成本（据了解，土地成本一般要占到整个房屋成本的30%40%左右），还是与潜在的土地需求者合谋（权力与资本合谋）所引致的“租金”成本，最终都传递下去表现为高房价。导致“两损”农民、市

42、民受损。,第2章建设用地制度与政策D,双 重 垄 断在我国当前的土地市场中，权力部门实际拥有“双重,2.4闲置土地的处理,2.4.1闲置土地的认定（掌握）2.4.2闲置土地的处置方式 2.4.3征收土地闲置费2.4.4无偿收回土地使用权,第2章建设用地制度与政策D,2.4闲置土地的处理 2.4.1闲置土地的认定（掌握）第2章,2.4.1闲置土地的认定（掌握）什么是闲置土地？闲置土地是指土地使用者依法取得土地使用权后，未经原批准用地的人民政府同意，超过规定的期限未动工开发建设的建设用地。,第2章建设用地制度与政策D,2.4.1闲置土地的认定（掌握）第2章建设用地制度与政策D,闲置土地的认定具有下

43、列情形的，也可以认定为闲置土地：国有土地有偿使用合同或者建设用地批准书未规定动工开发建设日期，自国有土地有偿使用合同生效或者土地行政主管部门建设用地批准书颁发之日起满1年未动工开发建设的；已动工开发，但开发建设的面积不足应开发建设面积的1/3，或投资额不足的总投资额25且未经批准中止开发建设连续满1年的；法律、行政法规规定的其他情形。,第2章建设用地制度与政策D,闲置土地的认定第2章建设用地制度与政策D,2.4.2闲置土地的处置方式 延长开发建设时间，但最长不得超过1年；改变土地用途，办理有关手续后继续开发建设；安排临时使用，待原项目开发建设条件具备后，重新批准开发，土地增值的，由政府收取增值

44、地价；政府为土地使用者置换其他等价闲置土地或者现有建设用地进行开发建设；政府采取招标、拍卖等方式确定新的土地使用者，对原建设项目继续开发建设，并对原土地使用者给予补偿；土地使用者与政府签订土地使用权交还协议等文书，将土地使用权交还给政府。,第2章建设用地制度与政策D,2.4.2闲置土地的处置方式 第2章建设用地制度与政策D,2.4.3征收土地闲置费 在城市规划区范围内，以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的闲置土地，超过出让合同约定的动工开发日期满1年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20以下的土地闲置费。,第2章建设用地制度与政策D,2.4.3征收土地闲置费 第2章建设用地制度与政策D,演讲完毕，谢谢听讲!,再见，see you again,3rew,2023/1/11,第2章建设用地制度与政策D,演讲完毕，谢谢听讲!再见，see you again3rew,