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1、第五章 土地利用管理与分区制 第一节 控制人口增长 第二节 土地利用分区制,第五章 土地利用管理与分区制,第五章 土地利用管理与分区制第五章 土地利用管理与分区制,一、城市发展边界 限制城市土地面积可以达到控制居民人口增长的目的。1.政府宣布超出城市发展边界的开发为非法；2.政府拒绝将其服务延伸到超出城市服务边界的地区。,第一节 控制人口增长,一、城市发展边界第一节 控制人口增长,一、城市发展边界,第一节 控制人口增长,服务边界劳动力总供给工资移民房屋土地价格劳动力供给增加和劳动力需求减少,一、城市发展边界第一节 控制人口增长28美元英里商业投标租,一、城市发展边界,第一节 控制人口增长,服务
2、边界对城市的两个土地市场有不同的影响。在住宅区，服务边界使人口密度增加，导致住房和土地价格提高。相反，在CBD地区，服务边界降低了其土地租金和就业密度。,美元,1.5,一、城市发展边界第一节 控制人口增长服务边界对城市的两个土,一、城市发展边界,第一节 控制人口增长,服务边界以外拥有土地的人遭受损失；服务边界以内拥有住宅用地的人获得收益；在CBD以内拥有土地的人遭受损失。,哪些人从服务边界中获得收益？哪些人遭受损失？,一、城市发展边界第一节 控制人口增长1.58美元英里商业投,二、建筑物许可证 有些城市通过限定建筑物许可证颁发数量来限制住宅区增加。通过限定每年新建住房的数量，城市能够控制其居民
3、增长率。,第一节 控制人口增长,许可证政策提高了房屋的均衡价格，减少了房屋的建造成本。,二、建筑物许可证第一节 控制人口增长新建房屋房屋价格100,二、建筑物许可证,第一节 控制人口增长,如何分配建筑物许可证？拍卖分配给特定目标的项目,二、建筑物许可证第一节 控制人口增长新建房屋房屋价格100,分区规划指对城市中每块土地的使用做出一套可被认可的规定。从理论上讲，分区制的目的是为了提高公众健康、安全和福利水平。达到这些目的的基本手段是将使用目的互不相容的土地分离开来。公害分区 目的是把不相容的土地利用分离开来。财政分区 目的是把那些不为当地政府分担费用份额的家庭排除在外。设计分区 设计者在城市内
4、部安排活动以提高城市基础设施的有效使用。,第二节 土地利用分区制,分区规划指对城市中每块土地的使用做出一套可被认可的规,一、公害分区(一)工业公害1.优点：简便。2.缺点：分区制不能减少污染总量，只能使污染源迁移。3.立体排污费 排污费是一种针对污染征收的税收。排污费=污染的边际外部成本 理论上排污费制度既能使污染水平达到最佳，也能使污染源在空间上的分布达到最佳。,第二节 土地利用分区制,一、公害分区第二节 土地利用分区制,一、公害分区(一)工业公害,第二节 土地利用分区制,假定：1.居民生活在城市西部，并且向东上下班往返于一个产生污染的钢铁厂。2.钢铁厂与住宅区的距离越远，工人工资就越高。总
5、劳动力成本=工资劳动力总数。3.钢铁厂与住宅区的距离越远，排污费就越低。污染成本=排污费污染量4.工业分区政策：钢铁厂坐落于距离住宅区10英里之外。,一、公害分区第二节 土地利用分区制假定：,一、公害分区(一)工业公害,第二节 土地利用分区制,一、公害分区第二节 土地利用分区制28美元英里劳动力成本4,一、公害分区(一)工业公害,第二节 土地利用分区制,排污费政策与分区制政策：排污费政策允许厂商将生产地点选择在其制造成本最小处；排污费政策迫使厂商为污染付费，使污染降低到最佳水平。,一、公害分区第二节 土地利用分区制排污费政策与分区制政策：,一、公害分区(一)工业公害,第二节 土地利用分区制,当
6、城市从工业分区制转同排污费政策时，所有污染厂商会离开工业区吗？如果污染成本曲线比劳动力成本曲线陡峭的话，厂商会留在工业区。为什么还有城市运用分区制政策取代排污费来控制工业污染呢？分区制简单易行；由分区制转向排污费制度会加重某些邻近地区的污染。,一、公害分区第二节 土地利用分区制当城市从工业分区制转同排,一、公害分区,第二节 土地利用分区制,(二)性能分区 按照性能分区制，政府为每个区设定性能标准。针对工业用地、性能标准对厂商排放的噪音、强光、臭气、震动、气体和烟雾有代表性地设定上限。虽然性能分区法并没有强迫厂商为污染付费，但因为它给予清洁厂商更多选择生产地点的机会，所以它鼓励消除污染。,一、公
7、害分区第二节 土地利用分区制(二)性能分区,一、公害分区,第二节 土地利用分区制,(三)零售商业公害 传统的分区法通过设立商业区以减少居民接触零售商业外部性的机会。按照性能分区制，只要零售商符合有关停车场、交通状况和噪音的性能标准，政府就允许他们在特定地区存在。提供路外停车场以解决停车问题；提供交通信号设施、改善路况以解决交通问题，提供护道、优美景观以控制噪音问题。,一、公害分区第二节 土地利用分区制(三)零售商业公害,一、公害分区,第二节 土地利用分区制,(四)住宅公害 住宅公害主要产生于高密度住宅。按照传统分区制，公寓楼将被排斥在邻近低密度住宅的地区之外。按照性能分区制，如果开发商采取以下
8、措施，则可以建造公寓楼：街边停车场；改善道路状况；建筑物设计。,一、公害分区第二节 土地利用分区制(四)住宅公害,二、财政分区(一)高密度住宅 居住在小住宅或公寓楼的家庭可能给地方政府带来财政负担，地方政府往往通过低密度(高价值)的住宅分区来排斥这样的家庭。大块土地分区制为住宅开发区规定最小的土地面积。土地与房屋是互补品，因此城市可以利用对土地面积的限制间接地确定房屋的最小价值。,第二节 土地利用分区制,二、财政分区第二节 土地利用分区制,二、财政分区(一)高密度住宅,第二节 土地利用分区制,15,大块土地分区制对土地所有者和房屋消费者的影响？,二、财政分区第二节 土地利用分区制1510204
9、06080,二、财政分区,第二节 土地利用分区制,(二)排斥性分区制与包含性分区制排斥性分区制：大块土地分区制包含性分区制 按照包含性分区制政策，地方政府迫使开发商为低收入家庭修建住宅。这些住宅一般以低于建造成本的价格销售给低收入家庭。通过为低收入家庭提供住房补助金，当地社区部分弥补了财政分区的排斥性影响。,谁为包含性分区制付费？,土地所有者和房屋消费者为包含性分区制付费。,二、财政分区第二节 土地利用分区制(二)排斥性分区制与包含,二、财政分区,第二节 土地利用分区制,(三)边缘土地的使用 新房屋通常修建在大都市的边缘地区。假如在边缘地区提供公共服务的成本较高，新建房屋的税收贡献低于公众服务
10、成本，因而，新建房屋的住户可能给城市带来财政负担。,二、财政分区第二节 土地利用分区制(三)边缘土地的使用,二、财政分区,第二节 土地利用分区制,(三)边缘土地的使用,假设：1.每户每年现行的平均公共服务成本是500美元；2.一般家庭都拥有价值50000美元的住宅，每年支付500美元的财产税(市场价值1%)；3.某开发商计划在边缘地区修建新住宅开发区。新住宅市场价值为50000美元；4.新开发区要求城市拓展公共服务范围，新住户每年服务总成本是600美元。对新开发区征收附加税一次性收取影响费或者开发税,二、财政分区第二节 土地利用分区制(三)边缘土地的使用假设,二、财政分区,第二节 土地利用分区
11、制,(四)工、商业开发区 有些城市的工、商业开发也产生财政负担。如果这些城市不能将新建基础设施的成本转嫁给新公司及其雇员，那么它可以通过以下方式限制开发：限制工、商业用地的供给；限定建筑物高度。,二、财政分区第二节 土地利用分区制(四)工、商业开发区,三、设计分区(一)直接开发 假设某个都市地区有以下特点：1.拥有50英亩闲置土地，其中25英亩位于该市东部，25英亩位于该市西部；2.该市希望在这块闲置土地上容纳500户新住户；3.按照最初的分区法令，东、西两地区各按每英亩10户分区，这样东部有250户住户，西部有250户住户。,第二节 土地利用分区制,三、设计分区第二节 土地利用分区制,三、设
12、计分区(一)直接开发,第二节 土地利用分区制,假设该市改变其分区政策，决定保留东部地区，将全部500户住户安置在西部地区。,三、设计分区第二节 土地利用分区制 假设该市改变其分,三、设计分区(一)直接开发,第二节 土地利用分区制,土地再分区对土地价格产生什么影响呢？,价格降低,价格升高,再分区的一个替代方案-可转让开发权制度,三、设计分区第二节 土地利用分区制土地再分区对土地价格产价,三、设计分区(一)直接开发,第二节 土地利用分区制,可转让开发权制度,可转让权价值,10,开发券的市场价值由什么决定呢？票证不受密度限制的能力；开发区内对高密度住宅的潜在需求的大小。,三、设计分区第二节 土地利用分区制可转让开发权制度土地市场,三、设计分区,第二节 土地利用分区制,(二)空隙地分区制 有些城市将大块土地中的一部分划分为“空隙地”、“绿化带”或者“农业保护区”。这种分区类型不允许土地所有者完全耗用土地，以给城市居住者提供空隙地。购买空隙地 当空隙地的边际收益超过边际成本时，城市才会保留这些土地。,三、设计分区第二节 土地利用分区制(二)空隙地分区制,三、设计分区,第二节 土地利用分区制,(二)空隙地分区制,三、设计分区第二节 土地利用分区制(二)空隙地分区制土地市,29,可编辑,感谢下载,29可编辑感谢下载,
