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1、第六章 房地产金融政策与制度,第一节 住房公积金制度第二节 房地产税收制度与政策,第六章 房地产金融政策与制度第一节 住房公积金制度,第一节 住房公积金制度,一、住房公积金的性质和特点 二、住房公积金管理的基本原则 三、住房公积金的归集 四、住房公积金的提取和使用 五、住房公积金存款利率政策和税收政策,第一节 住房公积金制度一、住房公积金的性质和特点,一、住房公积金的性质和特点,1、住房公积金的性质 住房公积金的本质属性是工资性，是住房分配货币化的需要形式，其实质是以住房公积金的形式给职工增加了一部分住房工资。2、住房公积金的特点：义务性、互助性、保障性。,一、住房公积金的性质和特点1、住房公
2、积金的性质,二、住房公积金管理的基本原则,住房公积金管理委员会决策、住房公积金管理中心运作、银行专户、财政监督。,二、住房公积金管理的基本原则,三、住房公积金的归集,1、住房公积金缴存对象2、住房公积金缴存基数 3、住房公积金缴存比例 4、住房公积金月缴存额,三、住房公积金的归集 1、住房公积金缴存对象,1、住房公积金缴存对象,国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位民办非企业单位和社会团体及其在职职工都要按月缴存住房公积金。无工作的城镇居民，离退休职工不建立住房公积金，对农村也不建立住房公积金。,1、住房公积金缴存对象 国家机关、国有企业、城镇,2
3、、住房公积金缴存基数,是指职工工资总额，即职工本人上一年度月平均工资，共由6部分组成：计时工资、计件工资、奖金、津贴和补贴、加班加点工资、特殊情况下支付的工资。,2、住房公积金缴存基数是指职工工资总额，即职工本人上一年度月,3、住房公积金缴存比例,是指职工个人缴存（或职工单位资助职工缴存）住房公积金的数额占职工上一年月平均工资的比例，一般不得低于5%。,3、住房公积金缴存比例是指职工个人缴存（或职工单位资助职工缴,4、住房公积金月缴存额,住房公积金月缴存额=（职工本人上一年度月平均工资职工住房公积金缴存比例）+（职工本人上一年度月平均工资单位住房公积金缴存比例）,4、住房公积金月缴存额住房公积
4、金月缴存额,四、住房公积金的提取和使用,1、住房公积金提取和使用原则2、职工个人住房公积金的提取3、住房公积金的使用,四、住房公积金的提取和使用1、住房公积金提取和使用原则,1、住房公积金提取和使用原则,（1）定向使用原则（2）安全运作原则（3）严格时限的效率原则,1、住房公积金提取和使用原则,2、职工个人住房公积金的提取,（1）职工住房消费提取（2）职工丧失缴存条件的提取,2、职工个人住房公积金的提取（1）职工住房消费提取,（1）职工住房消费提取,职工购买、建造、翻修、大修自住住房时的提取。偿还购房贷款本息时的提取。房租超出家庭工资收入规定比例时的提取。房租超出家庭工资收入的比例由当地住房公
5、积金管理委员会确定，目前一般为10%15%。,（1）职工住房消费提取 职工购买、建造、翻修、大修自住住房,（2）职工丧失缴存条件的提取,离、退休；完全丧失劳动能力并与单位终止劳动关系；出境定居；职工在职期间死亡。,（2）职工丧失缴存条件的提取离、退休；,3、住房公积金的使用,（1）职工个人住房公积金使用（2）管理中心住房公积金运用,3、住房公积金的使用（1）职工个人住房公积金使用,（1）职工个人住房公积金使用,职工对住房公积金的使用具体表现在申请个人住房贷款。缴存职工在购房、建造、翻修、大修自住住房时可以向管理中心申请住房公积金贷款。个人住房贷款是住房公积金使用的中心内容和主要形式。,（1）职
6、工个人住房公积金使用职工对住房公积金的使用具体表现在,（2）管理中心住房公积金运用,管理中心运作住房公积金的基本要求是安全性。因此。住房公积金只能用于发放个人住房贷款。但在保证职工住房公积金提取和贷款的前提下，经住房公积金管理委员会批准，管理中心也可将住房公积金余额用于购买国债。,（2）管理中心住房公积金运用管理中心运作住房公积金的基本要求,五、住房公积金存款利率政策和税收政策,1、利率政策 2、税收政策,五、住房公积金存款利率政策和税收政策 1、利率政策,1、利率政策,我国的住房公积金制度实行低存低贷的利率政策。（1）存款利率：职工当年缴存的住房公积金按结息日挂牌公告的活期存款利率计息；上年
7、结转的按结息日挂牌公告的3个月整存整取存款利率计息。每年6月30日为结息日。（2）贷款利率：个人住房公积金的贷款利率实行一年一定，于每年1月1日，按相应档次利率确定下一年度利率水平。,1、利率政策我国的住房公积金制度实行低存低贷的利率政策。,2、税收政策,（1）住房公积金是政策性资金，实行免税政策。（2）关于个人住房公积金的免税。（3）关于住房公积金管理中心的免税。,2、税收政策（1）住房公积金是政策性资金，实行免税政策。,（2）关于个人住房公积金的免税。,企业和个人按照国家和地方政府规定的比例提取并向指定金融机构实际缴付的住房公积金，不计入个人当期的工资、薪金收入，免予征收个人所得税。,（2
8、）关于个人住房公积金的免税。企业和个人按照国家和地方,（3）关于住房公积金管理中心的免税。,管理中心用住房公积金在指定的委托银行发放个人住房贷款取得的收入，免征营业税；管理中心用住房公积金购买国债、在指定的委托银行发个人住房贷款取得的利息收入，免征企业所得税。,（3）关于住房公积金管理中心的免税。管理中心用住房公积金,第二节 房地产税收制度与政策,一、税收制度概述 二、中国现行房地产税 三、房产税 四、城镇土地使用税 五、耕地占用税 六、土地增值税 七、契税 八、营业税、城市维护建设税和教育费附加 九、企业所得税 十、房地产有关税费的优惠政策,第二节 房地产税收制度与政策一、税收制度概述,一、
9、税收制度概述,1、税收的概念及特征 2、税收制度及构成要素,一、税收制度概述 1、税收的概念及特征,1、税收的概念及特征,税收是国家依据其社会职能参与社会剩余产品分配的一种规范形式，即国家为了实现其职能，凭借政治权力，按照法律规定的标准，无偿地取得财政收入地一种分配形式。其特征包括：（1）强制性；（2）无偿性；（3）固定性。,1、税收的概念及特征税收是国家依据其社会职能参与社会剩余产,2、税收制度及构成要素,（1）纳税人（课税主体）（2）课税对象（课税客体（3）税基：税基是课税基础的简称（4）税率（5）附加、加成和减免,2、税收制度及构成要素（1）纳税人（课税主体）,（1）纳税人（课税主体）,
10、纳税人是国家行使课税权所指向的单位和个人，即税法规定的直接负有纳税义务的单位和个人。,（1）纳税人（课税主体）纳税人是国家行使课税权所指向的单位和,（2）课税对象（课税客体,课税对象又称征税对象，是税法规定的课税目的物，即国家对什么事物征税。,（2）课税对象（课税客体课税对象又称征税对象，是税法规定的课,（4）税率,税率是据以计算应纳税税额的比率，即征收比例，体现征税的深度。按税率和税基的关系划分，税率主要有比例税率、累进税率和定额税率三类。,（4）税率 税率是据以计算应纳税税额的比率，即征收比例，体,（5）附加、加成和减免,附加和加成是属于加重纳税人负担的措施。属于减轻纳税人负担的措施有：减
11、税、免税、以及规定起征点和免征额。,（5）附加、加成和减免附加和加成是属于加重纳税人负担的措施。,二、中国现行房地产税,中国现行房地产税有房产税、城镇土地使用税、耕地占用税、土地增值税、契税。紧密相关的税有固定资产投资方向调节税、营业税、城市维护建设税、教育费附加、企业所得税、外国投资企业和外国企业所得税、印花税。,二、中国现行房地产税 中国现行房地产税有房产税、城镇土地使用,三、房产税,是以房产为课税对象，向产权所有人征收的一种税。1、纳税人 2、课税对象的征税范围3、课税依据4、税率 5、纳税地点和纳税期限6、减税、免税,三、房产税 是以房产为课税对象，向产权所有人征收的一种税。,1、纳税
12、人,凡是中国境内拥有房屋产权的单位和个人都是房产税的纳税人。产权属于全民所有的，以经营管理的单位和个人为纳税人；产权出典的，以承典人为纳税人。,1、纳税人凡是中国境内拥有房屋产权的单位和个人都是房产税的,2、课税对象的征税范围,房产税的课税对象是房产。房产税的征税范围为城市、县城、建制镇和工矿区，不包括农村。,2、课税对象的征税范围房产税的课税对象是房产。房产税的征税范,3、课税依据,对于非出租的房产，以房产原值一次减除10-30%后的余额为计税依据计算交纳。对于出租的房产，以房产租金收入为计税依据。,3、课税依据对于非出租的房产，以房产原值一次减除10-30%,4、税率,房产税采用比例税率。
13、按房产余额计征的，税率为1.2%；按房产租金收入计征的，税率为12%。,4、税率房产税采用比例税率。按房产余额计征的，税率为1.2,5、纳税地点和纳税期限,（1）纳税地点：房产税在房产所在地缴纳。（2）纳税期限：房产税按年计征，分期交纳。,5、纳税地点和纳税期限（1）纳税地点：房产税在房产所在地缴纳,6、减税、免税,（1）国家机关、人民团体、军队自用的房产。（2）由国家财政部门拨付事业经费的单位自用房产。（3）宗教寺庙、公园名胜古迹自用的房产。（4）个人所有非营业用房产。（5）经财经部批准免税的其他房产。,6、减税、免税（1）国家机关、人民团体、军队自用的房产。,四、城镇土地使用税,是以城镇土
14、地为课税对象，向拥有土地使用权的单位和个人征收的一种税。1、纳税人 2、课税对象的征税范围3、课税依据4、适用税额和应纳税额的计算 5、纳税地点和纳税期限6、减税、免税,四、城镇土地使用税 是以城镇土地为课税对象，向拥有土地使用权,1、纳税人,土地使用税的纳税人是拥有土地使用权的单位和个人。,1、纳税人土地使用税的纳税人是拥有土地使用权的单位和个人。,2、课税对象的征税范围,土地使用税在城市、县城、建制镇、工矿区征收。征税对象是上述范围内的土地和集体所有的土地。,2、课税对象的征税范围土地使用税在城市、县城、建制镇、工矿区,3、课税依据,土地使用税的计税依据是纳税人实际占用的土地面积。,3、课
15、税依据土地使用税的计税依据是纳税人实际占用的土地面积。,4、适用税额和应纳税额的计算,土地使用税是采用分类分级的幅度定额税率。每平方米的年幅度税额按城市大小分四个档次：大城市0.5至10元；中等城市0.4至8元；小城市0.3至6元；县城、建制镇、工矿区0.2至4元。,4、适用税额和应纳税额的计算 土地使用税是采用分类分级的幅度,5、纳税地点和纳税期限,（1）纳税地点土地使用税由土地所在的税务机关征收。（2）纳税期限土地使用税按年计算，分期缴纳。,5、纳税地点和纳税期限（1）纳税地点,6、减税、免税,对下列土地免征土地使用税；（1）国家机关、人民团体、军队自用的土地；（2）由国家财政部门拨付事业
16、经费的单位自用的土地；（3）宗教寺庙、公园名胜古迹自用的房产等。,6、减税、免税对下列土地免征土地使用税；,五、耕地占用税,耕地占用税是对占用耕地从事非农业生产建设的单位和个人征收的一种税。1、纳税人 2、课税对象和征税范围 3、税率和适用税率 4、计税依据 5、减税、免税,五、耕地占用税 耕地占用税是对占用耕地从事非农业生产建设的单,1、纳税人,凡占用耕地建房或者从事其他非农业建设的单位和个人，都是耕地占用税的纳税人。,1、纳税人凡占用耕地建房或者从事其他非农业建设的单位和个人,2、课税对象和征税范围,耕地占用税的征税对象，是占用耕地从事其他非农业建设的行为。耕地是指用于种植农作物的土地，占
17、用前3年内用于种植农作物的土地，也视为耕地。,2、课税对象和征税范围 耕地占用税的征税对象，是占用耕地从,3、税率和适用税率,耕地占用税实行定额税率。,3、税率和适用税率耕地占用税实行定额税率。,4、计税依据,耕地占用税以纳税人实际占用耕地面积为计税依据，按照规定税率一次性计算征收。,4、计税依据 耕地占用税以纳税人实际占用耕地面积为计税依据,5、减税、免税,（1）农村居民占用耕地新建住宅，按规定税额减半征收。（2）免税范围：部队军事设施用地。铁路沿线、飞机场跑道和停机坪用地。炸药库用地。学校、幼儿园、敬老院、医院、殡仪馆、火葬场用地。上述免税用地，凡经改变用途、不属于免税范围的，应从改变用途
18、起补缴税款。,5、减税、免税（1）农村居民占用耕地新建住宅，按规定税额,六、土地增值税,土地增值税是对有偿转让国有土地使用权土地上建筑物及其他附着物的单位和个人征收的一种税。1、纳税人2、征税范围3、课税对象和计税依据 4、税率和应纳税额的计算5、扣除项目,六、土地增值税 土地增值税是对有偿转让国有土地使用权土地上建,1、纳税人,凡有偿转让国有土地使用权土地上建筑物及其他附着物（以下简称转让方产）并取得收入的单位和个人为土地增值税的纳税人。,1、纳税人凡有偿转让国有土地使用权土地上建筑物及其他附着物（,2、征税范围,土地增值税的征税范围包括国有土地、地上建筑物及其他附着物。转让房地产是指转让国
19、有土地使用权、地上建筑物和其他附着物产权的行为，不包括通过继承、赠与等方式无偿转让房地产的行为。,2、征税范围土地增值税的征税范围包括国有土地、地上建筑物及其,3、课税对象和计税依据,土地增值税的课税对象是有偿转让房产所取得的土地增值额。,3、课税对象和计税依据土地增值税的课税对象是有偿转让房产所,4、税率和应纳税额的计算,土地增值税实行四级超额累进税率：（1）增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%。（2）增值额超过扣除项目金额50%的部分，未超过100%的部分,税率为40%。（3）增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%的部分，税率为50%。（4）增值额超过扣除项目金额20
20、0%的部分，税率为60%。,4、税率和应纳税额的计算土地增值税实行四级超额累进税率：,5、扣除项目,（1）取得土地使用权时所支付的金额；（2）土地开发成本、费用；（3）建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；（4）与转让房地产有关的税金；（5）财政部规定的其他扣除项目。,5、扣除项目（1）取得土地使用权时所支付的金额；,七、契税,契税是在土地、房屋不动产所有权发生转移时,按当事人双方订立契约等时对产权人征收的一种税。1、纳税人2、课税对象 3、税率 4、计税依据 5、减税、免税,七、契税 契税是在土地、房屋不动产所有权发生转移时,按当事人,1、纳税人,在中华人民共和国境内转移土
21、地、房屋权属，承受的单位和个人为纳税人.（1）国有土地使用权出让；（2）土地使用权转让，包括出售、赠予和交换；（3）房屋买卖；（4）房屋赠予；（5）房屋交换。下列方式视同为转移土地、房屋权属，予以征税：（1）以土地、房屋权属作价投资、入股；（2）以土地、房屋权属抵债；（3）以获奖方式承受土地、房屋权属；（4）以预购方式或者预付集资建房方式承受土地、房屋权属。,1、纳税人在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单,2、课税对象,契税的征税对象是发生产权转移变动的土地、房屋。,2、课税对象契税的征税对象是发生产权转移变动的土地、房屋。,3、税率,契税的税率为3%-5%,3、税率契税的税率为3
22、%-5%,4、计税依据,契税的依据是房屋产权转移时双方当事人签订的契约价格。征收契税，一般以契约载明的买价、现值价格作为计税依据。土地使用权交换、房屋交换，为所交换的土地使用权、房屋的价格的差额。,4、计税依据契税的依据是房屋产权转移时双方当事人签订的契约,5、减税、免税,有下列行为之一的，减征、免征契税：（1）国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的，免征；（2）城镇职工，按规定第一次购买公有住房的，免征；（3）因不可抗力灭失住房而重新购买住房的，免征；（4）土地、房屋被县级以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋权属的，由省、自治区、直
23、辖市人民政府决定是否减征或免征。,5、减税、免税有下列行为之一的，减征、免征契税：,八、营业税、城市维护建设税和教育费附加,1、营业税是对提供应税劳务、转让无形资产和销售不动产的单位和个人开征的一种税。城市维护建设税（以下简称城建税）是随增值税、消费税和营业税附征并专门用于城市维护建设的一种特别目的税。教育费附加是是随增值税、消费税和营业税附征并专门用于教育的一种特别目的税。2、销售不动产的营业税税率为5%。八、营业税、城市维护建设税和教育费附加,八、营业税、城市维护建设税和教育费附加 1、营业税是对提供应,八、营业税、城市维护建设税和教育费附加,3、城建税实行的是地区差别税率，按照纳税人所在
24、地的不同，税率分别规定为营业税的7%、5%、1%三个档次，具体是：纳税人所在地在城市市区的税率为7%；在县城、建制镇的，税率为5%；不在城市市区、县城、建制镇的，税率为1%。4、教育费附加的税率在城市一般为营业税的3%。5、营业税、城市建设维护税和教育费附加通常也称作“两税一费”。,八、营业税、城市维护建设税和教育费附加 3、城建税实行的是,九、企业所得税,1、企业所得税是对企业在一定期间（通常为1年）内取得的生产经营所得和其他所的征收的一种税。2、企业所得税实行33%的比例税率，对年应纳税所得额在3万元以下的企业，暂按18%的税率征收，对年应纳税所得额在3万元到10万元的企业，暂按27%的税
25、率征收所得税。3、应纳税所得额的公式为：应纳税所得额=每一纳税年度的收入总额准予扣除项目的金额,九、企业所得税 1、企业所得税是对企业在一定期间（通常为1年,十、房地产有关税费的优惠政策,1、为减轻个人买卖普通住房的税费负担，从1999年8月1日起，对个人购买并居住超过一年的普通住房，销售时免征营业税，个人购买并居住不足一年的普通住房，销售时营业税按销售价减去购入价原价后的差额计征；2、个人自建自用住房，销售时免征营业税；个人购买自用的普通住宅，暂减半征收契税。3、对个人转让自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，继续免征个人所得税。十、房地产有关税费的优惠政策,十、房地产有关税费的优
26、惠政策 1、为减轻个人买卖普通住房的税,十、房地产有关税费的优惠政策,4、企业和自收自支事业单位向职工出租的单位自有用房；房管部门向居民出租的公有住房；落实私房政策中带户发还产权并以政府规定租金标准向居民出租的私有住房等，暂免征房产税、营业税。5、对个人按市场价格出租的居民住房，其应缴纳的营业税暂减按3%的税率征收，房产税暂减按4%的税率征收。6、对个人出租房屋取得的所得暂减按10%的税率征收个人所得税。十、房地产有关税费的优惠政策,十、房地产有关税费的优惠政策4、企业和自收自支事业单位向职工,十、房地产有关税费的优惠政策,7、已购公有住房和经济适用住房上市出售时，由购房者按规定缴纳土地出让金或相当于土地出让金的价款。缴纳标准按不低于所购买的已购公有住房或经济适用住房座落位置的标定地价的10%确定。8、土地出让金按规定全额上交财政；相当于土地出让金的价款和所得收益，已购公有住房产权属行政机关，全额上交财政；属事业单位单位的，50%上交财政，50%返还事业单位；属企业的，全额返还企业。,十、房地产有关税费的优惠政策7、已购公有住房和经济适用住房上,
