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1、,加油站土地拍卖的评估方法,苏州天地房地产评估有限公司,加油站拍卖评估,目录,存在问题评估思路,基准地价系数修正法收益还原法成本逼近法,加油站土地作为一种特殊商服用地在实际生活中为具有垄断性质的用地，评估中应考虑垄断地租的修正。,一.加油站情况分析,基准地价系数修正法,收益还原法,成本逼近法,扣除特许经营权费,评估方法,存在问题,拍卖目的中，权益不可分割 不动产价值的本质是不动产权益（包括权利、利益、收益），单一对象权益价值是不可分割单独存在的。拍卖目的中，加油站土地离开了特许经营权就不是加油站了，为此单一加油站土地与特许经营权是不可分割的。,特许经营权费垄断地租 特许经营权是否等同于垄断地租
2、要看市场是否充分竞争。在中国，中石油、中石化对加油站特许经营权有垄断性，特许经营权费用确定有明显“人为性”，现阶段特许经营权费不等于垄断地租。,估价思路,加油站土地拍卖评估中不剥离垄断地租或特许经营权价值。,二.加油站土地拍卖估价方法,基准地价系数修正法 我国各地基准地价基本上只有商服、住宅、工业三大类用地基准地价及其修正体系，很少细分到加油站等特殊商服用地基准地价及其修正体系。影响加油站用地收益的因素较一般商服用地（如商场、店铺）影响因素差异很大，有些影响因素甚至作用完全是相反的，加油站土地拍卖评估不宜采用一般商服基准地价修正体系。,基准地价系数修正法,经过调查和统计各加油站的收益水平及影响
3、因素进行分析、制订相应的修正系数修正评估加油站估价对象土地价格。,收益还原法,土地使用权价值,房屋价值,配套机器设备价值,含特许经营权价值,加油站整体资产价值,加油站土地使用权价值=加油站整体资产价值-配套机器设备价值-房屋现值,收益还原法,评估要点根据周边类似加油站（稳定经营）历史经营情况推算单位面积净收益。比较当地市场平均情况,年正常净收益 年正常净收益=销售收入-营业成本-营业税金-各类费用,收益还原法,剩余使用年限=40年 拍卖时无房屋建成，假设建成房屋耐用50年土地使用权剩余年限40年，剩余使用年限取40年。,2.加油站整体资产价值（收益还原法）P-加油站整体资产价值；a-年正常净收
4、益；r 还原率；n 剩余使用年限,还原率（实例法）选取类似实例，调查搜集近期发生实例的交易价格、净收益等资料，选用相应的收益法计算公式Va/r，反求出还原率r=a/v.将周边类似加油站实例还原率与当地社会平均水平比较得出估价对象的还原率。,收益还原法,3.配套机器设备价值（重置成本法）,加油站配套机器设备价值=油罐价值+加油机价值+电瓶价值+发电机组等其他设备价值,油罐,加油机,电瓶,加油站配套机器设备,发电机组,其他设备,成本逼近法,4.房屋现值（重置成本法）房屋现值=房屋重置价格-折旧额=房屋重置价格 年折旧费*房屋已使用年限,年折旧费房屋耐用年限 土地使用权剩余年期：年折旧费=房屋重置价
5、格/房屋可使用年限拍卖时房屋未建成，房屋尚未到耐用年限写且均为新置无需折旧 房屋现值=房屋重置单价*建筑面积,加油站土地使用权价值=加油站整体资产价值-配套机器设备价值-房屋现值,方法比较,基准地价系数修正法方法不完善成熟，需要进一步实践修正。,收益还原法比较接近实际情况。,成本逼近法特许经营权费垄断地租，偏远农村可考虑此方法。,估价对象位于市区，北靠路，南临路，随着城镇的扩张，汽车消费的不断升温，往来货柜车、私家车、公交车等车流量将会日益增大，地理位置优越。地块宗地号：；该地块土地面积1681.0平方米；土地用途为加油站用地；规划建筑密度为15%，建筑限高为7.5米，容积率0.2，总建筑面积
6、397.0平方米；土地使用权年限：40年。,一.项目概况,加油站土地拍卖估价案例,二.评估目的：加油站土地拍卖三.评估基准日：2011年9月18日四.评估原则：合法原则、最高最佳使用原则、替代原则、预期原则、估价时点、公平原则。,加油站土地拍卖估价案例,根据估价人员现场勘察情况，考虑到估价对象为商服用地（加油站），按照城镇土地估价规程的要求，结合估价对象的区位、用地性质、利用条件及当地土地市场状况，加油站为收益性的物业，其土地使用权价值评估时适宜采用收益还原法评估。由于拍卖目的下特许经营权价值与土地使用权价值不宜分割，本次评估土地使用权价值包含特许经营权价值。首先采用收益还原法评估整体资产价值
7、，剥离房屋现值及机器设备价值余下为加油站土地使用权价值，房屋现值及机器设备价值采用重置成本法测算。,五.估价思路及方法,加油站土地拍卖估价案例,1.待估宗地区域加油站经营状况 根据该加油站提供的相关资料可知，该加油站凭借优越的地理位臵，营业收入开业后能从稳定走向稳步上升的趋势。通过估价人员选取与估价对象类似的实例，调查搜集近期发生在实例上的经营状况等资料，分析计算其三年各项财务指标社会平均水平如下表：,六.估价过程,加油站土地拍卖估价案例,2.加油站年正常净收益预测 通过对周边类似加油站2008年-2010年各项经营指标的分析,近三年各项财务指标在逐步稳步上升，假定该加油站在未来40年内各项财
8、务指标都按目前近三年平均水平稳定不变，我们确定以近三年年平均收入为计算依据，来预测该油站未来40年内年净利润水平。由于周边类似加油站实例近三年综合平均净利润差额不大，且不大于20%，均与当地社会平均水平接近，则采用实例近三年综合平均净利润的算术平均值作为估价对象的年净利润水平，即：（123.73134.62135.39）3132.58元/建筑平方米。根据该地块规划设计条件分析，用地规模1681.0平方米，规划建筑密度为15%，建筑限高为7.5米，容积率0.2，总建筑面积397.0平方米，钢结构网架长约45米，宽约27米，面积最多不超过1215平方米。包括钢结构网架建筑面积约1612平方米。即：
9、加油站年净收益=132.5816121000021.3719万元。,加油站土地拍卖估价案例,3.加油站整体资产价值收益还原法计算公式：P-整体资产价值；a-年正常净收益 r-还原率;n-剩余使用年限,由于周边类似加油站实例的资本化率差额不大，且均与当地社会平均水平接近，则采用上述实例的还原率算术平均值作为估价对象的还原率，即：（8.00%10.00%7.00%9.00%11.00%）59.00%则估价对象整体资产价值为：P=21.37199%1-（1+9%）-40=229.9052万元。,加油站土地拍卖估价案例,4.机器设备价值 据估价人员现场查勘，该加油站可规划储油罐4个，容量均为20m3，
10、假定2011年9月购置，可使用寿命20年；加油机4台，假定2011年9月购置，可使用寿命8年；配电瓶1台，假定2011年9月购置，可使用寿命30年；发电机组1台，假定2011年9月购置，可使用寿命20年。经估价人员市场调查，储油罐重置价格约500元/m3，加油机重置价格约1.2万元/台，配电瓶重置价格约1.2万元/台，发电机组重置价格2万元/台。机器设备均为新臵，无需折旧。储油罐价值 0.052044万元 加油机价值 1.244.8万元 配电瓶价值 1.211.2万元 发电机组价值 212万元 机器设备现值S=44.81.2212万元,加油站土地拍卖估价案例,5.房产现值 该加油站规划房屋建筑
11、面积397.0平方米，假定竣工时间2011年9月，建筑结构为混合结构，房屋耐用年限50年，尚可使用50年；钢结构网架面积1215平方米，竣工时间2011年9月，建筑结构为钢架结构，建筑耐用年限60年，尚可使用60年。依据某计物价20037号公布的同类物业、用途相近、结构相似的建筑重置成本，同时参照统计局公布的同类物业建安成本统计值及委托方提供的有关资料，结合估价人员市场调查情况，确定房屋重置价格单价900元/平方米、钢结构网架重置价格280元/平方米。房屋现值=重置单价建筑面积900397.0280121569.75万元。,加油站土地拍卖估价案例,加油站土地拍卖估价案例,6.加油站土地使用权价值：加油站土地使用权价值=加油站整体资产价值-配套机器设备价值-房屋现值=229.9052-12-69.75148.1552万元,7.计算宗地单位面积地价：单位面积地价=总地价总用地面积=148.1552 100001681.0=881.35元/平方米,加油站土地拍卖估价案例,该商服用地（加油站）土地使用权价值评估总价：1,481,552元该商服用地（加油站）土地使用权价值评估单价：881.35元/平方米评估总值大写人民币壹佰肆拾捌万壹仟伍佰伍拾贰元整。,六.估价结果确定,
