旭辉地产 售楼部ppt课件.pptx

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1、,标准化售楼处设计导则杭州恒基旭辉府售楼处,总目录,总则篇建筑篇室内篇景观篇,标准化示范区设计导则（总则）,产品原型：恒基旭辉府,一、编制目的二、示范区概况2.1示范区规模（面积和范围）2.2示范区实景照片2.3示范区成本（分专业单方成本、造价及总成本）三、适用范围3.1适用产品线3.2原功能（异地搭建/幼儿园/商业/会所/配套）3.3选址原则四、使用反馈4.1示范区景观反馈4.2售楼处建筑及室内反馈（正向）,CONTENT,目 录,一、编制目的,1.1 编制目的,通过恒基旭辉府项目示范区的建筑、室内、景观三个专业，从方案施工图设计、现场实际展示效果、成本控制、客户反馈、后评估等6个维度出发，

2、总结相关经验，为集团示范区标准化设计工作提供积累更多的素材。我们希望达成以下三点目标：通过示范区售楼处标准化设计的工作，争取在后续项目中能实现在产品策划阶段结合整体定位及市场营销的要求，确定示范区的位置选择、建设规模、户型配比、流线组织及营造力度，并作为先决条件和指导性原则贯彻到以后具体的规划、建筑、景观及室内设计工作之中。通过示范区售楼处标准化设计的工作，加强设计管理和示范区展示效果营造能力。通过示范区售楼处标准化设计的工作，加强项目及产品的营造力度，促进项目的销售能力。,二、示范区概况,2.1 示范区规模（面积和范围）,概况：示范区占地面积，红线内约8000售楼处约1000,占地620。样

3、板楼占地250，样板间为三套高层户型。,样板房区域,客户流线,售楼处,停车区域,前场景观,样板间景观,围挡范围,沿街商业,2.2 示范区实景照片,售楼处大门处,2.2 示范区实景照片,售楼处前场,2.2 示范区实景照片,售楼处前场,2.2示范区成本（分专业单方成本、造价及总成本）,目前示范区未完成结算，故此报告中暂不列出结算数据（建安成本、材质成本等）,三、适用范围,3.1 适用产品线,根据集团产品线划分原则，恒基旭辉府产品属于乐享系。,产品线、售价、均价区隔关系,3.2 原功能（异地搭建/商业/会所/配套）,售楼处位于18号地块，前期作为项目售楼处功能使用，后期作为18号地块配套商业。,一层

4、平面图,3.2 原功能（异地搭建/商业/会所/配套）,售楼处位于18号地块，前期作为项目售楼处功能使用，后期作为18号地块配套商业。,二层平面图,3.2 原功能（异地搭建/商业/会所/配套）,售楼处位于18号地块，前期作为项目售楼处功能使用，后期作为18号地块配套商业。,屋顶平面图,3.3 选址原则,康兴璐主要访客道路,崇杭街刚刚开通，连接秋石高架，但来客稀少,康兴璐,杭州市第十四中学,指示路牌,售楼处LOGO,车位指示牌,道旗,售楼处选定在项目18号地块交通便捷指示性强功能复用，节约成本（前期做售楼处，后期改造为商业）,崇杭街,沿街商业展示,3.3 选址原则,售楼处选定在项目18号地块交通便

5、捷指示性强功能复用，节约成本（前期做售楼处，后期改造为商业）,样板房区域,客户流线,售楼处,停车区域,前场景观,样板间景观,围挡范围,沿街商业,四、使用反馈,4.1示范区景观反馈,示范区前场景观收到客户较高评价，入口景观、售楼处前广场、室外休息平台评价均较高。营销同事对于售楼处整体销售动线中的中央景观自然式大花园设计较为满意。,4.1售楼处建筑及室内反馈（正向）,客户对售楼处及室内实际效果评价甚高，对建筑单体入口的半岛风格及室内呈现出的ARTDECO风格认可度很高。营销同事对于售楼处建筑风格及室内效果非常认可，室外室内ARTDECO风格整体性对于在对客宣传时起到了非常好的引导宣传作用，。,4.

6、1售楼处建筑及室内反馈（正向）,客户对售楼处及室内实际效果评价甚高，对建筑单体入口的半岛风格及室内呈现出的ARTDECO风格认可度很高。营销同事对于售楼处建筑风格及室内效果非常认可，室外室内ARTDECO风格整体性对于在对客宣传时起到了非常好的引导宣传作用，。,售楼处设计导则（建筑篇）,设计风格：ARTDECO风格,一、售楼处平面1.1售楼处位置（即示范区规划，强调售楼处和小区主入口、样板房落位、景观预留空间的关系等）1.2售楼处边界条件（开门方向、外轮廓尺寸）1.3售楼处各层平面（原始功能平面图、柱网尺寸）二、售楼处立面2.1售楼处风格（效果图展示）2.2售楼处各立面图（层高、尺寸、比例）2

7、.3售楼处立面材质分布（立面分色图、各部分材质样板照片、主材成本）2.4立面主要节点大样图（主要装饰线条、门头、各材质交接处等）三、完成情况3.1实景照片（近人尺度）3.2结算数据（建安成本、材质成本等）四、要点提示4.2后评估,CONTENT,目 录,一、售楼处平面,1.1售楼处位置,售楼处距离西南侧样板房主入口约100米,示范区范围,小区主入口,样板房,100米,样板楼选定三套高层户型利用代征沿街商业街打造景观面。,售楼处,商业街景观面,1.2售楼处边界条件（开门方向、外轮廓尺寸）,售楼处大门为正北方向，东西长约28米，南北进深约23米。,售楼处,售楼处入口,售楼处首层,1.3售楼处各层平

8、面（原始功能平面图、柱网尺寸）,售楼处大门为正北方向，东西长约28米，南北进深约23米。,售楼处,售楼处首层原始平面图,1.3售楼处各层平面（原始功能平面图、柱网尺寸）,售楼处大门为正北方向，东西长约28米，南北进深约23米。,售楼处,售楼处二层原始平面图,二、售楼处立面,2.1售楼处风格（原型来源）,售楼处建筑原型为上海半岛酒店和苏州御府售楼处,原型1：苏州御府售楼处,原型2：上海半岛酒店,2.1售楼处风格（效果图展示）,售楼处建筑风格为ARTDECO,2.2售楼处各立面图（层高、尺寸、比例）,售楼处立面图,售楼处南立面,2.2售楼处各立面图（层高、尺寸、比例）,售楼处北立面,售楼处立面图,

9、2.2售楼处各立面图（层高、尺寸、比例）,售楼处西立面,售楼处立面图,2.2售楼处各立面图（层高、尺寸、比例）,售楼处东立面,售楼处立面图,2.3售楼处立面材质分布（立面分色图、各部分材质样板照片、主材成本）,售楼处南立面,售楼处立面分色图,石材（卡麦）,外墙涂料（咖啡）,石材（黄金钻）,2.3售楼处立面材质分布（立面分色图、各部分材质样板照片、主材成本）,售楼处北立面,售楼处立面分色图,石材（卡麦）,外墙涂料（咖啡）,石材（黄金钻）,2.3售楼处立面材质分布（立面分色图、各部分材质样板照片、主材成本）,售楼处东立面,售楼处立面分色图,石材（卡麦）,外墙涂料（咖啡）,石材（黄金钻）,2.3售楼

10、处立面材质分布（立面分色图、各部分材质样板照片、主材成本）,售楼处西立面,售楼处立面分色图,石材（卡麦）,外墙涂料（咖啡）,石材（黄金钻）,2.3立面主要节点大样图（主要装饰线条、门头、各材质交接处等）,售楼处墙身详图,2.3立面主要节点大样图（主要装饰线条、雨篷、各材质交接处等）,售楼处雨篷详图,三、完成情况,3.1实景照片（近人尺度）,售楼处照片,四、要点提示,4.1原创单位,原创单位 建筑方案设计、施工图设计：浙江虹图建筑设计有限公司 联系人：宋永培 电话：13750805068,4.2后评估,石材跟砖凸凹阴影关系尚可，但石材角部黑胶着实影响效果。,4.2后评估,室内方案未能提前介入，导

11、致南侧主立面无法遮挡吊顶外漏。,4.2后评估,灯具未能提前现场检测，导致售楼处和商业部分的光色不统一。,售楼处设计导则-方案一（室内篇）,设计风格：新古典,一、总体设计效果 1.1 原始建筑条件 1.2 平面设计分析 1.3 主要空间效果二、硬装设计 2.1 地面铺装 2.2 天花设计 2.3 立面设计 2.4 材料配置 2.5 机电设备三、家具软装 3.1 软装方案 3.2 分项清单,CONTENT,目 录,四、完成情况 4.1 现场照片 4.2 结算数据五、要点提示 5.1 原创单位 5.2 后评估,一、总体设计效果,2.1 原始建筑条件,原始建筑为两层建筑，后期改造成社区幼儿园。一层建筑

12、面积550二层建筑面积270总面积为820。,一层原始平面图,二层原始平面图,说明：一层为销售大厅（包括接待区、品牌展示区、沙盘区、洽谈区、签约区、儿童活动区、户型模型区、酒水吧台、收银区域、卫生间）,一层平面布置图,2.2 平面设计分析,地面铺贴图,天花造型图,说明：二层为销售办公区域（包括休闲区、小会议室、资料档案室、物业办公室、营销办公室、营销更衣间）,二层平面布置图,2.2 平面设计分析,地面铺贴图,天花造型图,一层流线,空间流线分析,2.2 平面设计分析,竖向交通,人流动线,人流出入口,主入口,贵宾入口,员工入口,电梯入口,消防通道,消防通道,二层流线,空间流线分析,2.2 平面设计

13、分析,竖向交通,人流动线,2.3 主要空间效果,效果图 大堂,2.3 主要空间效果,效果图 大堂,2.3 主要空间效果,效果图 大堂,2.3 主要空间效果,效果图 洽谈区,2.3 主要空间效果,效果图 洽谈区,2.3 主要空间效果,效果图 VIP洽谈,二、硬装,3.4 材料配置,3.4 材料配置,3.4 材料配置,3.4 材料配置,3.4 材料配置,3.4 材料配置,3.4 材料配置,3.4 材料配置,3.4 材料配置,3.4 材料配置,3.4 材料配置,三、软装,4.1 软装方案,家具平面布置图,4.1 软装方案,接待大厅软装方案,Lobby soft loading intention,4

14、.1 软装方案,洽谈区软装方案,Intention to negotiate soft loading area,4.1 软装方案,水吧区软装方案,Water bar area soft loading intention,4.1 软装方案,贵宾室软装方案,VIP Room intention soft loading,4.1 软装方案,儿童区软装方案,4.2 分项明细家具,4.2 分项明细家具,4.2 分项明细灯具,4.2 分项明细饰品,4.2 分项明细饰品,4.2 分项明细饰品,4.2 分项明细窗帘,4.2 分项明细地毯,五、完成情况,5.1 现场照片,5.1 现场照片,5.1 现场照片,

15、5.1 现场照片,5.1 现场照片,5.1 现场照片,5.1 现场照片,售楼处设计导则-方案二（室内篇）,设计风格：新古典,一、总体设计效果 1.1 原始建筑条件 1.2 平面设计分析 1.3 主要空间效果二、硬装设计 2.1 地面铺装 2.2 天花设计 2.3 立面设计 2.4 材料配置 2.5 机电设备三、家具软装 3.1 软装方案 3.2 分项清单,CONTENT,目 录,四、完成情况 4.1 现场照片 4.2 结算数据五、要点提示 5.1 原创单位 5.2 后评估,一、总体设计效果,一、总体效果图,1.1 原始建筑条件,原始建筑为两层商业铺面，现在改建为两层楼的售楼处。一层建筑面积61

16、9二层建筑面积335.3总面积为954.3。,二层原始平面图,一层原始平面图,说明：一层为销售大厅（包括沙盘区、接待区、浅谈区、签约区、户型模型区、酒水吧台、水吧后台区、收银区域、卫生间）,一层平面布置图,1.2 平面设计分析,说明：二层为销售办公室（销售总监办公室、大会议室、资料档案室、物业办公室、营销更衣间）,二层平面布置图,1.2 平面设计分析,大堂区,儿童娱乐区,洽谈区,卫生间,财务,签约室,其他公共区,一层功能分区,空间功能分析,1.2 平面设计分析,入口,一层流线,空间流线分析,1.2 平面设计分析,1.3 主要空间效果,效果图 大堂,1.3 主要空间效果,效果图 模型区,1.3

17、主要空间效果,效果图 洽谈区,1.3 主要空间效果,效果图 VIP 洽谈区,1.3 主要空间效果,效果图 卫生间,二、硬装设计,新西米黄大理石,黑白根大理石,一层地面铺装图,2.1 地面铺装,地毯,强化地板,防石材地砖,二层地面铺装图,2.1 地面铺装,地砖,2.2 天花设计,一层天花布置图,2.2 天花设计,二层天花布置图,香槟金箔,天花平面图,天花主要节点,天花效果图,2.2 天花设计,天花主要节点,3.3,2.3 立面设计,2.3 立面设计,2.4 材料配置,主材详单,2.4 材料配置,主材详单,2.4 材料配置,主材详单,2.4 材料配置,主材详单,2.4 材料配置,主材详单,2.4

18、材料配置,洁具,2.4 材料配置,洁具,灯具,2.5 机电设备,灯具,2.5 机电设备,灯具,2.5 机电设备,灯具,2.5 机电设备,三、家具软装,3.1 软装方案,家具平面布置图,3.1 软装方案,接待大厅软装方案,1,2,1,2,3.1 软装方案,洽谈区软装方案,3.1 软装方案,水吧区软装方案,1,1,3.1 软装方案,盥洗区软装方案,3.1 软装方案,VIP室软装方案,3.1 软装方案,儿童娱乐区软装方案,3,3.2分项明细家具,3.2分项明细家具,3.2分项明细家具,3.2分项明细灯具,3.2分项明细挂画,3.2分项明细花艺,3.2分项明细花艺,3.2分项明细窗帘,四、完成情况,4

19、.1 现场照片,4.1 现场照片,4.1 现场照片,4.1 现场照片,4.1 现场照片,4.1 现场照片,4.1 现场照片,5.2 后评估,本售楼处为复制其他楼盘的售楼处，整体效果上比较到位，但是施工细节略差。,5.2 后评估,挑空区水晶吊灯效果非常好，销控区主背景给整个售楼处增添了气势。,洽谈区与沙盘区之间有个主墙设计，给洽谈区私密感，布局非常好。,5.2 后评估,局部石材有色差现象,局部灯带有断光现象,5.2 后评估,能看见灯管，建议以后这种做法要有特殊处理隐藏灯管,局部灯光较暗，经过整改后有部分明线。建议以后项目关注灯光效果。,恒基旭辉府示范区设计导则（景观篇）,设计风格：新古典,一、总

20、图 1.1 景观设计范围（景观设计总面积、红线内外面积、前后场面积）1.2 景观总图（功能分布、流线分析等各种分析图）二、七点详解 2.1 域 2.2 口 2.3 场 2.4 售 2.5 路 2.6 团 2.7 院,CONTENT,目 录,三、景观软装 3.1 软装方案 3.2 分项清单四、完成情况 4.1 现场照片 4.2 结算数据五、要点提示 5.1 原创单位 5.2 后评估,*,一 总图,*,一 总图,1.1 景观设计范围（景观设计总面积、红线内外面积、前后场面积）,示范区总占地：8055其中景观面积6401售楼处占地1654实体样板楼占地250,把控要点一：将旭辉府样板段景观整体风格定

21、位为“中心大花园自然式景观”。把控要点二：风情商业广场酒店式入口广场售楼处内厅售楼处后院样板房院落空间户外咖啡座体验区把控要点三：绿化动线打造,*,一 总图,1.2 景观总图（功能分布、流线分析等各种分析图）,售楼处内部动线,看房动线,看房返回动线,车行道路线,*,一 总图,1.2 景观总图（功能分布、流线分析等各种分析图）,地面标高,绿化标高,绿化最高标高,*,2.1 域,二 七点详解,售楼处,客户流线,客围挡范围,样板房,*,170,2.2 口,二 七点详解,加深来访者对展示区的风格的进一步了解,酒店式入口效果图,*,2.3 场,二 七点详解,轴线感的表现加深来访者对展示区的风格的进一步了

22、解,样板区效果图,*,二 七点详解,样板区效果图,体验区展示区景观的核心部分,2.4 售,*,2.4 售,二 七点详解,体验区为展示区景观的核心部分,样板区效果图,*,2.5 路,二 七点详解,样板区效果图,大草坪与园路相互联系,*,2.6 团,二 七点详解,样板区效果图,*,样板房,2.7 院,二 七点详解,样板区入户景观意向图,*,三 景观软装,3.1 软装方案,*,三 景观软装,3.1 软装方案,*,三 景观软装,3.2 清单,*,三 景观软装,3.2 清单,*,四 完成情况,4.1 现场照片,*,四 完成情况,4.1 现场照片,*,四 完成情况,4.1 现场照片,*,四 完成情况,4.

23、1 现场照片,*,四 完成情况,4.1 现场照片,*,四 完成情况,4.1 现场照片,*,四 完成情况,4.1 现场照片,*,四 完成情况,4.1 现场照片,*,四 完成情况,4.1 现场照片,*,四 完成情况,4.1 现场照片,*,四 完成情况,4.1 现场照片,*,四 完成情况,4.1 现场照片,*,四 完成情况,4.1 现场照片,*,四 完成情况,4.1 现场照片,*,四 完成情况,4.1 现场照片,*,四 完成情况,4.1 现场照片,*,四 完成情况,4.2 结算数据,*,五 要点提示,5.2 后评估,1、现场挡墙压顶形式与设计形式有出入，拼接方式也有所不同，但是表达了同样的细节追求，

24、可以接受。,2、立面石材为单一石材，故设计时有石材开槽，现场侧面石材未做开槽处理，显得较为平淡。,*,五 要点提示,5.2 后评估,3、原先流水钵景观材料为不锈钢金属材质，现场统一成石材效果更好。,*,五 要点提示,5.2 后评估,5、泵坑盖板未使用石材打孔盖板，使得泵坑非常明线显，影响美观。,4、水景池壁未做线脚处理，细节不够。,6、泄水口位于展示面，效果差。池壁的蓝色马赛克与立面的黄色石材交接处理不够好。且水景水质差。,*,五 要点提示,5.2 后评估,7、效果图灯具展示较为美观。实际现场灯具远未达到预期效果，既无设计感，又未刷古铜漆，且体量过小，灯底座的压顶石材与挡墙石材交接不合理。且挡

25、墙石材缺少细节。,*,五 要点提示,5.2 后评估,9、主入口地面铺装为斜拼，但设计时未考虑合理的石材模数，导致后期施工时对缝不齐。现场处理时石材采用密封拼接后期切槽的处理，留缝较好。,8、设计设想采用颜色较深的贵妃红（比芝麻黑深），故在设计中就未采用光面的深色石材。现场由于更换了浅色偏红的贵妃红，导致各个颜色色差过小，铺装显得很没精神。,*,五 要点提示,5.2 后评估,10、座椅高度普遍偏高，未考虑后期软装垫子的高度。桌椅尺度需要深入推敲，未深化细部点缀生活用品。,实景展示图,设计效果图,*,五 要点提示,5.2 后评估,11、主入口正对着的四排树阵，从图上和现场照片可以看出来，四排树原来

26、用的是马褂木，现在换成了乐昌含笑，正值落叶季节，乐昌含笑呈现的效果还是不错的，在下木上原来是草皮现在也加了规则的地被，更加强了入口的规则感，秩序感，气势感更强烈。,实景展示图,绿化设计图,*,五 要点提示,5.2 后评估,12、原设计采用整石台阶，现场的台阶为拼贴，细节表现亦到位。但台阶未与平台铺装对缝。,*,五 要点提示,5.2 后评估,13、出售楼处的平台，石材采用424的模数，应该可以做到对缝，现场此处对缝不佳。,14、通往水景的通道，设计采用斜拼石材，但对缝时设计考虑不足。现场斜拼石材与第一层收边对缝。但由于模数不一，导致无法与第二层收边对缝。,*,五 要点提示,5.2 后评估,15、

27、原设计水景体量较小，现场调整之后体量合适,实景展示图,设计效果图,*,五 要点提示,5.2 后评估,16、灯带和变压器未考虑隐蔽措施。,17、水景泵坑盖板未采用石材打孔，导致盖板过于明显。,*,五 要点提示,5.2 后评估,18、水景与园路交接处如果能增加高差的变化会更好，现在显得有些平淡。,19、原图有绿植围合的几个点现场全部打开了，充分展现了大草坪的冲击力，看起来很开阔，疏密对比强烈。但是原图上这里是片植丛生紫薇，开花的时候很漂亮，增加一点小情趣，还有这三个孤植的合欢和下层草花，现场也取消了，合欢的冠形很舒展，开花的时候也很漂亮，下层是草花，在应季的时候很有趣味性，很容易给人留下深刻的印象

28、。现场的红枫和鸡爪槭没有展现出自身的亮点。,五 要点提示,5.2 后评估,实景展示图,绿化设计图,*,五 要点提示,5.2 后评估,20、道路空间距离尺度过于狭小，道路宽度不够。,实景展示图,设计效果图,*,五 要点提示,5.2 后评估,21、设计时整体园路变化就显单一，未结合场地起伏变化。,实景展示图,设计效果图,五 要点提示,5.2 后评估,实景展示图,绿化设计图,实景展示图,22、图上这块草坪取消了，这两个组团合成了一个大的组团。整个这一段就是一个密闭的空间，化零为整，形成了大疏大密的效果,*,五 要点提示,5.2 后评估,23、商业街的花坛线脚简化了，导致细节变化太少，显得平淡。,24

29、、由于设计道路宽度不足，导致原设计细节无法完全表现出，但是现场在处理收边时挑了颜色较浅作为收边，效果较好。,*,五 要点提示,5.2 后评估,25、样板房前组团过于平淡,26、木平台上软装处理过于随意，部品不够，缺少氛围。,五 要点提示,5.2 后评估,实景展示图,绿化设计图,27、建筑边缘的绿化略显薄弱，原图上的合欢和香樟都去掉了，因为靠近窗户，上木减少了些，只种了一株银杏。木平台靠近建筑这个区域比较密实，人坐在这里有种安全感。,*,五 要点提示,5.2 后评估,28、由于建筑尺寸与原设计时不同，导致现场无法对缝。,*,五 要点提示,5.2 后评估,29、原设计木平台处设有台阶，空间变换较丰

30、富，现场可能考虑到和周边绿化衔接。现因场地标高更改，无法做台阶，显得整个木平台略有平淡，平台空间和铺装平台之间缺少变化，体验感不好，无法吸引游客进入驻足。,实景展示图,设计效果图,实景展示图,五 要点提示,5.2 后评估,30、整体来看植物上，现场的大感觉冲击力比原设计要强烈，很注重视觉冲击力，更注重大感觉和林冠线的起伏，但是外围的绿化背景弱了些，显得单薄。在表达上有点直白，没有先抑后扬的神秘感。应适当增加色彩软装及小情趣的东西。,实景展示图,绿化设计图,五 要点提示,5.2 后评估,31、商业街的大面积浅色贵妃红使得整个街面铺装颜色很肉，色差拉不开，效果不佳，设计选红色样时应该选用深色系。,五 要点提示,5.2 后评估,设计反思：,1、看房动线的设置合理，针对此项目目标成本的限额设计也较合理。2、整体设计细节平淡，无突出的亮点。3、看房动线竖向变化不足，缺少一些地形的转折。立面上也缺少挡墙与植物进行呼应。4、材料选择是上，原设计设想的黑白灰关系由于贵妃红的深度改变完全改变。整体材料色差变的极小，显得很没精神。5、植物设计搭配合理，但是在杭州这个以绿化见长的城市里，如果能增加几种不常见的植物会增加亮点。6、软装设计氛围不足，一是设计为留情景化的场景空间。二是软装设施选型随意，生活化设施不够。,谢 谢Thank you for watching,