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1、杭州别墅市场分析报告,二零零七年三月浙江精锐广告策划有限公司,宏观调控带来了什么？,2006年5月“国六条”及随后出台的一系列细则标志着宏观调控继续升级。,我们对宏观调控的思考,06年初杭州政府出台的一系列政策使购房者心理预期看好。但是国家再次出手使购房者的心理预期再度改变。,新政中对“70%为90平方米户型面积“的规定直接打乱了开发商的楼盘规划，进而影响到楼盘进度。,新政中“营业税时间2年变5年”的变化、对多套购房者房贷的限制以及对二手房恢复征收20%所得税使“自住需求”特征更趋明显。别墅用地停批。,需求再度收缩，楼市格局形势又变。,若政策执行到位，楼市供应结构将发生变化，同时对户型设计提出
2、更高要求,房地产三级市场趋冷，二级市场必将产生联动作用。别墅、高档豪宅显得稀缺，别墅产品将表现的更为突出。,我们对项目市场的思考,本项目地处余杭区良渚大观山果园农场腹地，区内香樟古木参天，水杉大道延伸绿荫长廊，湖水碧绿清澈，山谷幽深，原生林茂盛，自然环境得天独厚目前杭州市场上的别墅好高档豪宅供应集中,项目本身的高贵品质决定了目标客户为：高端购房者,直接导致高档住宅市场竞争较为激烈,良渚组团高品质住宅区的成型增加其高端市场的吸引力,目标人群的产品需求、营销及包装偏好,挖掘产品的特性，走差异化竞争路线,本项目要仔细研究的重要问题,在杭州市场上的众多别墅当中，本项目的位置在哪里？,杭州别墅市场分板块
3、分析,银湖板块分析,目前较成熟的几个别墅排屋板块中，银湖区块是继闲林之后，距离市区最近的一个板块。银湖是目前杭州别墅的主产区，90%的项目均为别墅、排屋。目前银湖正在销售的楼盘有清源上林湖、绿城七里香溪等。,三江.鸣翠蓝湾、清源.上林湖及大有.清竹蓝庭均是以排屋为主力 物业类型的楼盘。,银湖板块分析,目标客户基本为杭州中上阶层人群。地段、环境、户型等是银湖排屋市场主打的概念。,清源上林湖主要优势：优势一：“地段黄金区域”：位于银湖风景别墅区的核心区域，南临九龙大道，北依午潮山国家森林公园。优势二：原生态环境无可比拟：清源上林湖三面环山，坐北朝南，周围遍布众多原生水系和泉眼，除小区东南主入口处的
4、七星池外，小区周边还有一个5000平方米的天然湖泊。优势三：市政配套大大提升含金量：富阳市政府投入6亿重金启动“山水人居”工程，天然气管网、九龙大道、祝闲公路、生活配套设施的招商引资等等均提上议事日程，受降区域建设如污水处理、超市、学校、医院都已在规划建设之中。优势四：小区配套完善。,银湖板块分析,总价有70-110万、110-150万及150万以上三个档次，以110万以上为主（按套数论）。单价主要是4000-4300、4700-4800、5000-5800及6000元以上四个档次，以5000元以下为主。结论：市场竞争相对不太激烈的区间是单价5200-5500元/方米，总价110万以下或140
5、万以上的排屋。,银湖板块分析,排屋主力面积是220-260平米。根据调查，估计整个市场在售排屋面积配比情况为：200平方米以下15；200-230平方米45（220-230占30）；230-260约25；260平方米以上约15。结论：供应主力是普通中档排屋，经济型及豪华型排屋量不是很大。,银湖板块分析,排屋整体销售较好。面积在220-240平米左右的排屋去化情况较好。,银湖板块分析,20072008年银湖板块排屋潜在供应量估计,2007年三优听香水榭及九龙一号将开盘。其中，九龙一号预计2007年4月份上市，为中式风格。,银湖板块分析,银湖排屋市场小结供需状况,目前排屋在售楼盘有6个。2007年
6、将增加九龙一号、三优听香水榭，预计未来两年排屋供应量约为960套。,需求：较旺,供应：较多,供需两旺,银湖板块分析,银湖排屋市场小结各楼盘优劣势比较,银湖板块分析,良渚板块分析,良渚文化村竹径茶语,社区距杭州市中心武林门18公里左右，耗时35-40分钟（私家车）。四周道路：沿莫干山路、104国道直达；通过中河-德胜高架、绕城高速到达；另外杭宁、沪杭高速公路、104国道、04省道、015省道、杭州绕城公路、余杭东西大道和宣杭铁路穿过境内。公交线路：直达：无 K513：武林门北瓶窑 313：和睦新村瓶窑,良渚文化村竹径茶语,良渚板块分析,良渚文化村竹径茶语,目前竹径茶语供应90套排屋，从2006年
7、10月28日开盘至2007年1月30日，销售比例达到63.3%；其中270平米以上的销售情况非常理想，270平米以下的房源由于有部分是1月10号才开盘，因此销售比相对较低，但对于仅仅开盘十几天就卖掉一半的销售情况也是相当好的。,竹径茶语排屋上市销售情况,良渚板块分析,小和山板块分析,绿野春天东区翠谷幽兰,本项目的特点、优势1、人文环境、学院气氛浓2、午潮山的自然景观优美，有天然泉水至南而下，贯穿整个小区。3、作为小和山板块的绝版别墅，具有的稀缺性。4、等到留和路贯通，加上1500户高教经济适用房的交付，可以将本项目作为第一居所。5、户型设计合理：一般都有5房（6房）2厅4卫的结构。,小和山板块
8、分析,绿野春天东区翠谷幽兰,绿野春天销售情况,210-240平米的销售情况最好，其次是180-210平米和270-300平米,小和山板块分析,绿野春天东区翠谷幽兰,价格水平均价13500元/平方米，但是范围跨度较大，最低价为11000元，最高价则达到16000元/平方米。总价范围从280万到500万，其中350万/栋是主力总价。户型面积面积范围从240平方米到380平方米。内部配套近5000平米休闲南会所，会所精心选择配备休闲、购物、健身、餐饮等服务。运动休闲设施有500余平米恒温游泳馆，450余平米室外游泳池，壁球馆，健身房、台球室、乒乓球室、棋牌房等，与户外网球场、篮球场以及儿童游乐天地相
9、呼应，倡导健康生活。生活配套设施有超市、餐厅、咖啡馆、理容中心、多功能厅、宝宝天地等。,西湖区文一路延伸段，西溪风景区以西，叠层排屋、多联排屋、双拼排屋和独立别墅。总建面50万方，规划2000余户。分六期开发，现第三期。,西溪板块分析,西溪风情,周边配套 西城广场、世纪联华、规划中的“西溪沃尔玛休闲购物公园”浙江大学主校区及仓前高教园区付款方式 一次性或按揭3成。无优惠物管费：一、二期1.7元/月/平米，三期未定现状一、二期交付，三期以准现房推出。别墅：600-900平米，排屋均价13500元。,环境得天独厚，楼盘整体品质也算不错。一、二期的销售业绩和公众口碑都属不错。,西溪板块分析,西溪风情
10、,闲林板块分析,西溪山庄,目前余杭闲林板块最大规模的别墅项目之一,风荷苑排屋,秀水苑排屋,鸣翠苑排屋,欧洲风格别墅,秀水苑北美建筑风格,闲林板块分析,西溪山庄,鸣翠苑排屋户型,闲林板块分析,西溪山庄,闲林板块分析,西溪山庄,西溪山庄上市销售情况,西溪山庄排屋供应面积主要集中在240-300平米，面积明显偏大；销售情况非常糟糕，从05年9月至今仅销售28套，占总供应量的8%。,闲林板块分析,西溪山庄,广瑞.瑞城,闲林板块分析,闲林板块分析,广瑞.瑞城,闲林板块分析,广瑞.瑞城,瑞城上市销售比,从06年10月至07年1月30日，上市33套，销售2套，销售比仅为6%,闲林板块分析,广瑞.瑞城,金都雅
11、苑,闲林板块分析,4室2厅3卫1厨222平方米叠排,底层,二层,闲林板块分析,金都雅苑,金都雅苑上市销售比,06年10月上市18套，截至07年1月30日，销售6套，销售比例达到33.3%；比闲林板块的其他排屋楼盘供应量少，但销售情况好。,闲林板块分析,金都雅苑,临平板块分析,华清山庄,交通配套：1、杭州上塘高架石祥路临丁路星桥临平；2、杭州上塘高架绕城高速乔司临平；3、杭州彭埠沪杭高速临平；4、杭州汽车东站艮山西路九堡临平；5、杭州机场路笕丁路丁桥乔司临平；6、杭州钱江二桥杭海路九堡临平；7、杭州文一路德胜快速路九堡临平；8、杭州沈半路半山320国道临平。,小区内设有贵宾会所（内有棋牌室、咖啡
12、吧、茶吧、商务套房、健身房、乒乓球室等）、游泳池。为圈内人士提供的社交场所，充分显示出小区住户的尊贵。小区内部配套:游泳池，贵宾会所中小学:临平一小、育才小学、临平一中、余杭高级中学、杭二中树兰实验中学、医专、浙大东方学院等幼儿园:新星幼儿园等综合商场:利群购物中心、中都购物、华联吉买盛、联华超市、大红鹰超市等等邮局:余杭区临平分局总部银行:各大银行都有分理处医院:余杭区第一人民医院、余杭区第五人民医院、余杭区妇幼保健医院其他:娱乐、餐饮、商业等步行街若干条,临平板块分析,华清山庄,华清山庄上市销售比,从05年开盘至今销售18套，平均每月成交一套。180-210平米的销售状况最好，其次是150
13、-180平米，说明华清山庄小户型排屋的销售情况比大户型好。,临平板块分析,华清山庄,滨江板块分析,浮力森林苑,浮力森林苑排屋上市销售情况,滨江区域内目前为止唯一的供应排屋的楼盘；目前的供应结构是以210-240平米为主从排屋开盘到现在，没有成交纪录；,临安是森林资源十分丰富的国家生态示范市，全市森林覆盖率达74.9%。青山湖是临安自然环境最好的部分，湖面达10平方公里，比西湖几乎大一半，周围群山环抱、植被丰富、水质良好、风景旖旎，地貌属类十分丰富，湖北更有300亩美国引进的池杉木。临安市政府正对进入青山湖的石临公路进行改造，随着配套的不断完善，青山湖将成为杭州的后花园，成为杭城度假别墅的新大陆
14、。与其它板块不同的是青山湖不仅有大面积优质水体，还有距离仅两公里的临安城为依托，其居住的可实现性非常强。在户型方面，青山湖板块的开发商可谓是充分考虑客户的需求和经济承受能力，以经济型别墅和排屋为主。,青山湖板块分析,原生态纯自然经济型别墅的集聚地,临安的城市规划结构是“两城夹一湖”；整体发展规划为“城市东扩、高速南移、学区北聚、商住西进”；城市性质是定位“以吴越文化为特色的生态旅游城市”,青山湖板块分析,青山湖板块分析,在产品配比上，经济型别墅虽仍占据主角地位（青城山语间二期以经济型迷你别墅为主、中都青山湖畔经济型单体别墅占据1/4比例），但整体物业档次较前期有所提升，如锦绣钱塘二期均为中等户
15、型单体别墅，总价有所提升，均超过200万/套，三个楼盘二期推出均不涉及排屋。在户型配比上，中小户型占主体（锦绣钱塘320为主打，青城山语间220为主打，中都青山湖畔小独栋别墅300左右），大户型只出现在综合素质较好的板块（交通便捷、配套较为齐全、自然景观较好等）（如中都青山湖畔临湖位置将推出大户型将在400-500）。在销售上，四个楼盘一期推出别墅量均不大，且销售形势较好。受宏观调控影响，二期推出房源有一定的抗性。如青城山语间二期推出了260套迷你别墅，销售形势不乐观。现推出免物管费、送安防系统等公寓营销常用的优惠措施，但对提升销售业绩不明显，二期迷你别墅因投资客减少余量房较多。现青山湖板块在
16、售项目总规划套数已达3237户，再加上玫瑰溪谷741户的原规划户数，整个青山湖有近4000套的别墅体量。市场竞争态势不容乐观。,青山湖板块分析,青山湖板块分析,锦绣钱塘,青山湖板块分析,锦绣钱塘,销售情况：一期“紫竹苑”和“枫林居”两大组团已经售罄，二期“湖畔居”和“水云间”两组团100余套独立别墅也已推出，部分配置了私家游泳池，单套面积在300-500平方米之间，均价246万元/幢左右。现余少数房源，主力户型为300左右（无地下室），均以总价计240万以上；二期另一组团于06年底推出，面积在300平方米以上，均价在260万元/套以上，赠送花园和车库，现余60套房源左右。,青山湖板块分析,锦绣
17、钱塘,青山湖板块分析,青山湖畔,2005年5月，一期秀湖居77户联体别墅开盘，户型面积大致在187-330平方米之间，均价在每平方米5400元左右，基本售完；现在售的为德国印象阿尔卑斯原乡别墅，300-400万；2006年10月中旬推出原生陡坡别墅22幢，其中8幢现正处于内部认购状态。引入德国建筑科技，提出“被动式节能住宅”概念，面积为400-500（花园面积500-600），总价280万600万。,青山湖板块分析,青山湖畔,桃花源总占地达2700亩，整个园区分东、西、南三区开发，东区已全部售罄并交付。桃花源西区占地约590余亩，共规划建造136栋独立别墅。目前已建造126栋建筑面积约3305
18、00平方米，私家庭院面积约10002000平方米的独立别墅，于2005年年底开始陆续交付。06年8月推出南区一期水岸别墅，地上建筑面积约380平方米左右，地下建筑面积约200250平方米左右，基地面积10001500平方米左右，全装修价格在7001000万之间。2006年9月杭州房交会期间隆重推出10栋江南园林建筑十锦园别墅，其每栋别墅的建筑面积平均约1000平方米左右，基地面积平均约4.5亩左右，价格在3000万左右。,典型项目分析,绿城-桃花源总体介绍,典型项目分析,绿城-桃花源,典型项目分析,绿城-桃花源,典型项目分析,绿城-桃花源,典型项目分析,绿城-桃花源,桃花源的推广核心诉求：品牌
19、、品质、品位，绿城出品精装修别墅携绿城品牌之威，开杭州精装修别墅品质先河，以自然环境结合绿城对环境景观的良好营造供品质生活。记忆点（区别点）：精装修,突出园区的自然山水,典型项目分析,绿城-桃花源,上市场销售情况,目前在售的是2006年9月上市的南区独立别墅，销售比例高达86%。,南都.西湖高尔夫别墅地处杭城西南风景区-“之江国家旅游度假区”内。坐拥杭州西湖国际高尔夫乡村俱乐部4000亩的灵山秀水。首期别墅占地170亩，共建有78幢独立别墅。它位于西湖高尔夫球场中的钻石地块，并被 6个球道所环绕。南都.西湖高尔夫别墅平面形状成三角形，三边均面临高尔夫球场，10个别墅组团沿边依次布置。社区不仅绿
20、地开阔、地势平缓、并充分将西湖高尔夫球场上的草坡、水体、果岭等环境景观全部融入社区生活中，尽现尊贵生活品位。,典型项目分析,南都西湖高尔夫别墅,典型项目分析,南都西湖高尔夫别墅,典型项目分析,南都西湖高尔夫别墅,典型项目分析,南都西湖高尔夫别墅,宣传重点营造“高尚、运动、健康”的别墅氛围，成为新世纪初杭州第一个面向全国和海外销售的国际化楼盘，是浙江乃至华东地区综合品质最高的别墅群。,典型项目分析,南都西湖高尔夫别墅,优势：1）GOLF资源：杭州西湖高尔夫球场是浙江省唯一国务院批准建设的拥有两个标准18洞国际锦标级的高尔夫球场。杭州西湖高尔夫俱乐部是浙江省唯一的国内高尔夫俱乐部联盟创始会员，具有
21、不可替代性和不可再生性，提升了运动场周边高尔夫别墅的稀缺魅力和独具品质。2）合理规划：南都西湖高尔夫别墅首期平面形状成三角形，三边均面临高尔夫球场，10个别墅组团沿边依次布置。3）材质高档：高尔夫别墅采用自然的森鹰德式纯木窗，片岩的基座和烟囱结合瓦蓝的大斜屋顶。劣势：逾期交房：逾期交房近个月又不履行合同赔款条款，降低开发商信誉。,典型项目分析,南都西湖高尔夫别墅,分析结论与建议,市场上220300平方米这个面积段的排屋销售情况最好。供应主力是普通中档排屋，经济型及豪华型排屋、别墅量不是很大。经济型别墅、排屋销售情况较好。豪华型别墅（在市场上有较好口碑的，如绿城桃花源、九溪玫瑰园等高档别墅项目）去化率较高。,谢谢聆听!,
