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1、枣庄房地产项目市场调研报告,枣庄市位于山东省南部，是山东省设立的第四个地级市，东依沂蒙山，西濒微山湖，南接两汉文化胜地徐州，北临孔孟之乡济宁。二战时，台儿庄战役在此爆发。枣庄是一个因煤而建、因煤而兴的现代化城市，拥有7300年的始祖文化、4300年的城邦文化、2700年的运河文化、130年的工业文化；处于“一山、一水、两汉、三孔”黄金旅游线上，是一座充满活力、独具魅力的新兴旅游城市。枣庄市所辖行政五区及一市，包括市中区、薛城区、峄城区、台儿庄区、山亭区，及青藤市行政辖区范围，总面积3069平方公里。户籍总人口394.83万人。,一、城市基本概况,经济增长：2012年年末，枣庄全市GDP达到17
2、02.92亿元，比上年增长10.7%，位居山东省17个地级市倒数第二。产业特征：以煤化工、能源、建材和现代农业为基础，高新技术产业和先进制造业为龙头，旅游业、物流业等现代服务业为支撑的产业结构。,由薛城、市中、峄城组成的带型组团城市,山亭、台儿庄,滕州,二、城市空间发展战略,城市发展战略：构建市中-峄城薛城滕州复合中心，培育京沪城市发展轴和鲁南城市发展轴，形成“十”字型空间架构。优先发展中心城市，积极培育滕州次中心城市，适当发展山亭、台儿庄城区，择优培育中心镇。,鲁南欧情山城，生态休闲家园，“两型”社会发展的先导区。,枣庄市文化旅游发展的龙头，鲁南专业市场群建设的排头兵，淮海经济区先进制造业的
3、领头雁，全国县域经济发展的第一方阵。,国内外知名旅游目的地，国家海峡两岸交流基地，枣庄沿运经济的重要载体。,三、城区职能定位,区域一体化战略合纵连横，对接半岛。城市发展由个体竞争转向区域整合，枣庄应联合济宁、临沂、徐州等鲁南、苏北城市，在此区域中突出鲁南中心城市和山东南大门的区域地位。顺应鲁南作为原材料和能源基地，与胶东半岛制造业基地的互补联动关系。空间发展策略促进薛城、市中、峄城三片城区的一体化整合，东西轴向发展，形成中心城市；构筑枣薛滕三角形城镇密集区，作为区域核心地区积极培育；南靠北联，东西拓展，合纵连横，提高枣庄市对外开放程度。城镇化战略壮大中心，空间集聚。集中人、财、物力集中发展中心
4、城，2020年规划期末达到120万人，形成区域性的综合中心城市。因地制宜地发展滕州、台儿庄、山亭等城市（城区），择优培育中心镇，努力提高城镇化质量。制定有利于人口向城市转移、产业向园区集中的政策措施，促进工业化、城镇化协调发展。,四、城市规划发展战略及布局,中心城市区位图：由薛城区（高新区）、市中区和峄城组成；城区间发展较分散，其中薛城区距离市中区（老城区）约30多公里；高新区为市政府所在地，地处薛城区辖区。,薛城,高新区,市中区,峄城区,薛城区区位图：为中心城区组成之一，城南新区成为城市新门户，是薛城区重点发展区域。,市政府,区政府,城南新区,地块1,地块2,五、城市背景分析小结,城市经济发
5、展相对较落后，位居山东省17个地级市排名倒数第二。城区间距离较远，空间布局跨度较大，凝聚性较弱。区域一体化发展，加快城镇化发展速度。薛城区是中心区成员之一，也是城市新门户，成为房地产发展新动力。,一、区域楼市综述,楼宇经济推动楼盘遍地开花随着枣庄能源日益枯竭，房地产开发已经成为拉动经济的支撑产业，高新区、城南新区。陆续崛起，楼盘遍地开花。企业员工团购成为销售的主推模式之一区域楼盘开盘之前，往往先推出大型企业员工团购价，然后再推出市场价，团购已成为一种常态销售模式。中高端楼盘价格直逼5000大关，个别高端公寓价格突破6000 区域中低端楼盘价格为3400-3800元/，中高端价格为4200-47
6、00元/，价格直逼5000大关，个别高端楼盘高达6500元/。从区域上来看，价格差别不太明显，总体而言，市中区整体价格水平略高，其次是高新区，薛城区个别楼盘价格与高新区持平。,二、区域住宅成交状况,2013年1-10月，枣庄住宅成交12913套，成交均价3423元/，其中薛城区成交3386套（占总成交量26%），位居各区成交排名第二，成交均价为3505元/。市中区（老城区）不仅住宅成交最大，也是价格最贵区域，成交价格达4127元/。,2013年1-10月枣庄住宅成交状况,统计截止2013-10-20,2013年1-10月枣庄商业成交状况,统计截止2013-10-20,三、区域商业成交状况,20
7、13年1-10月，商业住宅成交1016套，成交均价12762元/，其中薛城区成交693套（占总成交量68%），位居各区成交排名第一，成交均价为6982元/。台儿庄区黄金地段商业售价接近4万元/，市中区商业成交价格突破万元。,截止2013年10月20日，枣庄期房可售房源为43040套（约526万），其中住宅可售房源为35574套（约415万）。薛城区期房供应量为各区第二，商品房可售房源为11883套（约122万），其中住宅可售房源为7209套（约85万）。,2013年枣庄期房可售状况,统计截止2013-10-20,四、区域可售房源状况,薛城主力价格,高新区主流价格,市中区主流价格,4300-46
8、00,4500-4800,3400-4400,五、区域住宅价格分布,六、区域楼市分析小结,成交较活跃，今年1-10月全市住宅成交约1.3万套（约153万），月均成交近1300套。供应量充裕，截止目前网上备案期房可售面积约526万，其中住宅为415万,若按照今年的去化速度，需要2.5年去化。中高端楼盘主力价格为4300-4800元/，个别高端楼盘达6500元/。薛城区成为楼市的主力军之一，供需两旺，尤其是商业表现最为突出。,一、薛城区2013年土地市场分析,备注：以上数据仅含住宅、商业、办公性质地块,薛城区2013年共出让23宗地块，1548亩，可开发建筑面积约为215万，平均每亩地价为167万
9、元，平均楼面地价为1200元/。,二、薛城区2013年土地出让之最,备注：以上数据仅含住宅、商业、办公性质地块,薛城区2013年出让的土地最高每亩单价达230万元，最高楼面地价为2066元/。,三、薛城区2013年土地统计表,四、地块周边土地出让区位图,地块1,地块2,124万元/亩,122万元/亩,133万元/亩,103万元/亩,2013年地块周边土地出让价格为103-133万元/亩，地块越往南，价格越便宜。,五、区域土地市场分析小结,2013年1-10月薛城区土地供应量较大，为1548亩，可开发建筑面积约215万。薛城区商品房未来新增量仍以住宅为主，竞争将为加剧。土地价格偏高，平均每亩地价为167万元/亩，地段好的地价突破200万元/亩。地块规模以中小体量为主，占地百亩以上地块仅4宗。,THANK YOU!,
