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1、,竣工项目向物业移交管理办法,宣 讲,前言,目前项目移交对于公区设备和小市政等部位缺乏专业验收办法和流程监督，导致交房后物业和地产项目对于相关缺陷争议比较大，界面划分比较模糊；本办法目的是在交房前对项目问题进行全面查验，督促相关责任施工单位对于缺陷问题进行整改（以下以部分项目照片示意）,案例一：某项目园区管网倒坡、预埋深度不够、未做垫层保护,案例二：某项目回填部位未设置挡墙导致园区沉降、管网拉裂瘫痪,案例三：某项目车库反水、管根渗水、结构开裂渗水。,基 本 概 念 定义 目的、范围、职责 作用及意义,承接查验 是指物业公司接管新建物业前，物业服务企业和建设单位按照国家规范、企业标准以及前期物业
2、服务合同，共同对物业共用部位、共用设施、共用设备进行检查和验收的活动。共用部位：一般包括公共环境装修、物业用房装修及安装、设备房简装及安装、留置资产的装修及安装（会所、游泳池配套用房）、人防设施。共用设备：一般包括电梯、给排水系统、避雷系统、消防系统、发电机、变配电系统、空调系统、通风系统、周界安防系统、对讲系统、电视监控系统、弱电网络系统、车管系统、人行道闸系统等；共用设施：一般包括道路、信报箱、标识导视、环境硬景、环境植物、休闲康体设施、停车设施、垃圾转运设施等。,基本概念定义,目的、范围、职责,竣工项目向物业移交管理办法,职责划分：地产项目部项目部：负责牵头组织移交工作，制订移交计划，督
3、促承建单位整改承接查验中发现的问题。物业公司：负责主导编制项目承接查验及移交计划，并牵头实施承接查验，配合地产跟踪督促施工单位整改，接收管理合格的物业项目。承建单位：参与项目承接查验及移交计划的编制和现场查验，负责承接查验中发现不合格问题的整改。,基本概念作用和意义,规范物业承接查验行为，明确交接双方的权责关系，减少项目开发遗留问题。,确定物业具备正常的使用功能，维护业主的共同财产权益。,降低物业服务企业的管理服务风险，为后期开展物业管理服务工作奠定良好的基础。,移 交 流 程 查验准备 资料移交 单项移交 整体移交,承接查验启动会编制审核资料移交清单编制审核实物移交清单培训交底,符合项目资料
4、移交标准按要求装订成册资料移交,现场分项查验整改复验实物接管移交,所有单项移交完成发函确认,承接查验的工作流程,移 交 流 程 查验准备 资料移交 单项移交 整体移交,查验准备启动会,成立承接查验验收小组（确定成员：其中组长由物业方担任，组员由地产项目部、监理项目部、各施工单位等各方共同组成，明确其分工及职责）,确定资料移交标准（附件2）现场查验范围及标准（附件1）信息周转流程等。,编制项目承接查验及移交计划（参照项目现场承接查验标准、项目承接查验强制性条款）,召开承接查验启动会时 间：最迟于项目集中交付前30个日历日组织者：地产项目负责人,查验准备资料,2.资料查验准备：项目部参照项目资料移
5、交标准准备以下资料，并编写资料移交清单。,明 细,行政类资料：1.项目土地使用证明、红线图、立项文件、工程申报批建文件及计划批准文件（复印件）；2.建设工程用地许可证、建设工程规划许可证、选址意见书（复印件）；3.所有设施设备采购及安装合同电子版或复印件（不包含其中的专利、价格和保密条款等）；4.开发商针对配套签署的各种协议（如：水/电/气/电视/电信/网络等协议、垃圾清运协议、公交配套协议、幼儿园/学校/医院等协议等）。销支类资料：1.产权权属资料、维修资金交存证明（复印件）；2.经公安户籍部门确认的房屋栋、户编号（复印件）；3.房屋使用说明书、实测面积报告（复印件）、前期物业服务合同及临时
6、公约、各期售楼资料（楼书、销售承诺等）；4.业主资料（电子版）。工程类资料：1.施工、验收、竣工资料；2.技术资料；3.电子资料。,查验准备现场,现场查验准备：编写实物移交清单,明 细,各施工单位参照施工合同、设计图纸，编写实物移交清单（物品名称、品牌、型号、单位、数量等），并由工程部复核；,参照项目现场承接查验标准、项目接管验收强制性条款进行验收；,参照 项目移交清洁标准进行验收；,检查条线 5个,检查频率 3次,查验准备培训,4.培训交底培训主题 培训交底会目 的 帮助物业同事熟悉各系统的操作，保证设备的正常运行时 间 现场承接查验开始前组 织 项目部负责人培 训 人 各专业工程师受 训
7、人 物业承接验收小组、物业项目管理团队培训内容 各系统的运行原理、操作方式及步骤、保养维护要求等,移 交 流 程 查验准备 资料移交 单项移交 整体移交,资料移交,应符合项目资料移交标准的要求；,移 交 流 程 查验准备 资料移交 单项移交 整体移交,分“公区配套、强电、弱电、给排水、消防、暖通、电梯、能源计量表”等8个单项；可分单项或多项同时进行现场查验；各单项分别形成现场承接查验缺陷登记表。,对发现的问题进行整改；,整改后复验,复验后单项移交,单项移交流程,单项移交流程-各单项现场查验,单项移交流程-整改与复查,当某一单项现场查验完毕后，地产工程项目部应在接到现场承接查验缺陷登记表五个工作
8、日内，组织地产、物业、监理和承建单位就验收中发现的问题达成一致，由地产工程项目部督促承建单位进行整改，物业负责现场跟踪和督促。承建单位完成整改后，向物业提出复验申请，物业应在接到复验申请3个工作日内开始复检。对于已提交的现场承接查验缺陷登记表并确认的问题，复检合格率在90%（含）以下的，由承建单位继续整改，直到达到90%以上（若物业通过2次复查，仍然达不到90%以上的承建单位，由地产公司根据合同约定对承建单位进行处罚），逾期提交的查验问题不作为项目接管移交的约束条件，但承建单位应依据合同履行维保责任；复检合格率在90%以上的，可先办理该单项的移交接管，遗留的少量问题可在物业接管后继续进行整改。
9、,单项移交流程-单项移交接管,1.单项移交须具备的必要条件：该单项所要求的资料已全部移交物业；该单项全部查验完成，且现场承接查验缺陷登记表中的问题整改复验合格率达到90%以上；该单项应满足项目承接查验强制性条款的要求。2、移交规则：符合第一条要求后，物业应在5个工作日内开始接收该单项实体；对于遗留问题，承建单位须将问题描述、整改计划、整改措施、整改时限及违约责任与物业达成一致，并完善到承接查验实体移交记录表中，并由承建单位、地产、物业三方签字盖章确认，一式三份；3、约束措施：施工单位在办理工程结算时，需提供所涉及的所有单项的承接查验实体移交记录表（三方签字），作为办理造价结算的必备前置条件，否
10、则造价部门不予办理结算手续，暂停支付合同结算款项。,移 交 流 程 查验准备 资料移交 单项移交 整体移交,整体移交-流程,整体移交-特别约定,重 点 强 调 水电表移交质保期,1、移交的前提条件：集中交付后，总包及小市政工程承接查验完成，整改完结率均达90%以上，并完成实体移交；通正式水、电、气（达到向物业或业主更名过户条件）。2、移交规则：未办理水电表移交前，物业应按照物业服务标准保障现场设施设备正常运行，所产生的能源费由地产公司承担；满足本条第一款条件后，物业应在10个工作日内完成水、电、气等能源计量表的接管工作；集中交付首日起60日仍不满足本条第一款条件的，物业可在10个工作日内先办理
11、水、电、气等能源接管工作，并组织地产、施工单位一起召开专题会约定整改计划和移交时间；临水临电交付的，地产应对其持续供给负责，不得影响业主正常使用；同时，可以与物业协商水电费用收取办法，但收费标准不得高于市政标准，物业公司不承担收支差额；水电表接管后，承建单位因为返修、生活或办公等在项目内需要搭接水电的，需向物业管理处办理搭接手续，并按物业公司与施工单位协商的价格缴纳能源费用。,重点强调-水电表移交,合同约定：1、保修协议约定：“工程的质量保修期以工程通过竣工验收合格并完善整改意见，首批业主集中交付之日起计算；分期交付业主的，保修期分别计算。”2、建设工程施工合同补充协议约定：“发包人因特殊情况
12、提前使用部分工程的，从实际使用之日起（以双方签定的书面交接日期为准），视为该部分工程已合格，承包人从移交之日起开始承担保修义务，具体保修事宜按附件保修协议的约定执行。”,重点强调-关于质保期的约定,移交规定：所有共用部位、共用设备、共用设施的质保期均按照合同约定的质保条款执行，即以工程通过竣工验收合格并完善整改意见，首批业主集中交付之日起计算；分期交付业主的，保修期分别计算。,设备房提前移交：当不同交房批次共用同一设备用房时（如供配电、安防系统控制室等），物业公司可与地产公司协商该设备用房是否可在前一交房批次进行移交；若在前一交房批次移交，物业公司负管理责任，并做好移交记录；后期地产或承建单位
13、需要使用的，需向物业管理处办理手续，并遵守物业公司相关管理规定。,分批次车库接管：在塔楼交付时，对应的地下车库必须达到交付使用条件，不管该部分车库是否取得竣工备案证，均移交给物业进行管理，保修期限从业主集中交付之日起计算，移交前由地产负责将车库交付使用区域与施工区域用围挡隔开。对于未取得竣工备案证的车库移交，原则上由物业公司承担管理服务费用，由地产公司承担车库水电费用，直至取得车库竣工备案证。,保修真空期的约定：针对现房交付、未取得备案证的车位提前使用等，存在“施工单位与地产公司签订的保修期限”短于“业主与地产公司签订的保修期限”的情况；保修期存在真空期，真空期的保修应由地产负责，由地产公司承
14、担相应的保修费用。,重点强调其他特别强调,地产代建设施的约定：由地产代建的市政广场、公园、道路等，地产公司可随交房批次一起移交给物业公司进行管理，由物业公司承担管理责任、地产公司承担相应的维护费用（可按面积或据实支付等方式协商解决），直至地产公司完成该部分内容向市政主管部门的移交手续。,案例：某项目1-6楼由同一施工单位施工，所有楼栋竣工备案时间为2018.5.18日，1-3楼交付时间为2018.6.18日，4-6楼交付时间为2018.9.18日，车库备案时间为2018.12.18日，假设所有质保期为2年，则保修期限计算分别如下：,特别强调-案例分析,保修期界定：、1-3楼塔楼保修期间：201
15、8.6.18日-2020.6.18（按首批业主集中交付之日起计算）；、4-6楼塔楼保修期间：2018.9.18日-2020.9.18（按分期交付业主的，保修期分别计算）；、1-3楼对应的车库保修期间：2018.6.18日-2020.6.18（施工单位），2018.12.18日-2020.12.18（业主）；、4-6楼对应的车库保修期间：2018.9.18日-2020.9.18（施工单位），2018.12.18日-2020.12.18（业主）。,2018.5.18,2018.6.18,2018.9.18,2018.12.18,2020.9.17,2020.6.18,2020.12.18,特别强调
16、-案例分析,2018.5.18,2018.6.18,2018.9.18,2018.12.18,2020.9.18,2020.6.18,2020.12.18,车库保修期限及费用解释说明：在塔楼交付时，对应的地下车库必须达到交付使用条件，不管该部分车库是否取得竣工备案证，均移交给物业进行管理，保修期限从业主集中交付之日起计算。即：施工单位对1-3楼对应的车库保修期间：2018.6.18日-2020.6.17，4-6楼对应的车库保修期间：2018.9.18日-2020.9.17；但地产公司对业主的保修期间为：2018.12.18日-2020.12.18日（出现真空期）。车库提前移交费用划分：在车库移
17、交后、取得车库竣工备案证之前，由物业公司承担管理服务费用，由地产公司承担车库水电费用；即：在2018.6.182018.12.18日期间（1-3#楼对应的地下车库），在2018.9.182018.12.18日期间（4-6#楼对应的地下车库）；由物业公司承担管理服务费用，由地产公司承担车库水电费用；车库保修真空期费用划分：真空期的维修管理责任由物业负责，但由地产公司承担相应的维修费用。即：在2020.6.182020.12.18日期间（1-3#楼对应的地下车库），在2020.9.182018.12.18日期间（4-6#楼对应的地下车库），由物业公司承担管理责任，由地产公司承担维修费用。,备 案
18、评 估 接管备案 使用评估,根据住房和城乡建设部发布的物业承接查验办法（建房2010165号）第二十九条要求，物业在完成项目移交后30工作日内，持下列文件（具体执行根据当地行政主管部门要求或惯例）向所在地的区、县（市）房地产行政主管部门办理备案手续；取得备案手续后，回执应交由地产保管，物业留复印件。（1）前期物业服务合同；（2）临时管理规约；（3）建设单位移交资料清单；（4）验收记录；（5）交接记录。,重点强调后续工作,接管备案,项目整体交付后60日（以最末一个交付批次为准），由物业公司项目管理处组织相关部门对项目后期效果进行评估，评估内容包含：移交争议、报事分析、业主对项目硬件的满意度、缺陷反馈、接房及入住情况、二手房交易情况，和就近同期同档次项目的二手房成交价及租金水平对比等，具体模板详见附件7。评估报告通过物业公司分管领导审批后，报地产公司相关部门备案。,使用评估,感 谢 聆 听,
