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1、项目地处国门商务区，是北京重点发展的区域之一，区位优势加之政府的大力支持，使本项目具有良好前景,项目占地300余亩，位于顺义区李桥镇，地处临空经济区范围的国门商务区内部，南接通州，西连机场，北临汽车城；紧邻首都机场，距北京市中心30公里，离天津港125公里；与六环路、顺通路等7条公路和规划中的京平快速路、机场第二通道、李天高速公路以及轻轨相连，交通便捷；机场东扩后，机场东门直通李桥，区位优势将更加明显。,政府的引导和支持将为本项目的发展提供强有力的支撑 国门商务区作为首都的门户，是北京市未来重点发展区域之一，得到了政府的高度重视和大力支持 建筑业作为国民经济的支柱产业之一，规模发展将进一步推动
2、顺义区经济的发展，因此，顺义政府大力倡导建筑产业总部基地的建设,临空经济区,项目发展愿景,希望将本项目打造为聚集建筑产业内各相关行业的复合型建筑产业总部基地,本报告主要内容,第一部分：北京总部经济及总部基地发展研究,第二部分：建筑产业研究,第三部分：项目定位,第四部分：功能定位,北京的人才、教育、科技资源优势明显，能够为总部经济的发展提供动力支撑。在国内务大城市之间，北京的人才、科技竞争力指标最高。在每百万人口中，北京的专业技术人员约占10万。,北京具有发展总部经济的优势,地理位置优势,北京具有得天独厚的发展总部经济的优势,许多企业如跨国公司的总部、研发机构、大型企业、外省级办事处已落户北京，
3、从而形成有一定规模的总部经济，产生集群效应，吸引更多的总部进驻。,北京是全国政治、文化、科技、信息中心和对外交往的中心，国家经济的宏观决策和调控部门等均在北京，同时航空和铁路客货流量位居全国第一，这些优势是所有其他城市无法比拟的。,集群效应优势,人才、教育、科技资源优势,北京总部经济发展情况良好，吸引了国内外众多有实力的公司设立总部,近年来，北京的总部经济发展的风生水起，在北京市落户的跨国公司地区总部已经达35家。财富杂志世界500强企业中，已经有185家企业来京投资，其中7家在北京设立了地区总部。目前在北京市落户的跨国公司地区总部中，经商务部认定的地区总部有16家，北京市认定的地区总部有29
4、家，其中包括了众多国际知名的大型跨国集团公司：,2005年中国企业100强和500强总部分布（按营业收入）,资料来源：北京市第一次全国经济普查总部经济发展分析,除了跨国公司争相入驻北京以外，内资企业总部也纷纷落户北京。截至2004年底，在京的大型企业集团有266家，金融企业集团（不包括证券公司）41家。,按营业收入排名，2005年中国企业500强中（以2004年各企业数据为基础），北京有91家，占18.2%；100强中，北京有48家，占48%；前10名中，更是有9家总部设在北京。2004年，国务院国资委监管下的187家国有企业中，有147家企业总部设在北京，占78.6%。,爱立信（中国）有限公
5、司（瑞典）摩托罗拉（中国）投资有限公司（美国）丰田汽车（中国）投资有限公司（日本）卡夫食品（中国）有限公司（日本）IBM（中国）有限公司（美国）诺基亚（中国）投资有限公司（芬兰）,北京总部基地发展逐步走向成熟，聚集效应开始显现,企业总部在空间上聚集是总部经济发展的显著特征。西城金融街、朝阳CBD、中关村科技园区海淀园、丰台总部基地、亦庄经济开发区已经成为北京目前发展较快、规模较大、相对成熟的总部聚集区，对于各自所在区域的发展推进作用已经凸显出来。,CBD,亦庄,金融街,中关村科技园,丰台总部基地,各总部基地为区域形象和经济的发展做出了很大的贡献,发展总部基地对于区域发展有很强的推动作用,带动现
6、代服务业发展，促进产业结构优化升级,作用一,增加地方财政税收，优化税收结构,创造了更多就业机会，吸引高素质人才,作用二,作用三,项目优越的本体条件加之目前北京总部经济发展的优良态势，决定了本项目具备发展总部基地的良好条件,本体条件优势,便捷的交通条件地处国门商务区这一未来重点发展新城良好的自然环境政府的大力引导和支持,本项目具备发展总部基地的良好条件和前景，而选择正确的产业组合，是我们工作最为关键的环节,总部经济的良好发展态势,众多国内外知名公司纷纷在北京设立区域总部，推进了总部经济快速发展北京各总部基地发展良好，为区域发展产生强大推动，行业聚集效应凸显,本报告主要内容,第一部分：北京总部经济
7、及总部基地发展研究,第二部分：建筑产业研究,第三部分：项目定位,第四部分：功能定位,建筑产品的生产以及与建筑生产有关的所有服务内容；规划、勘察、设计；建筑材料与成品及半成品的生产、施工及安装、建成环境的运营、维护及管理；相关的咨询和中介服务等。,广义建筑产业,广义建筑产业定位,广义建筑产业的内部产业链条,使用管理,立项选址,设计规划,施工生产,竣工验收,房地产开发行业；政府规划、计划部门,咨询服务行业；建筑勘察、设计行业；政府规划部门,房地产开发行业；施工行业；材料、设备的生产、采购行业；工程监理行业,规划、消防、环保行业；工程监理、监察行业；,房地产代理、经纪行业；租赁行业；物业管理业,房地
8、产开发业,咨询服务业,勘察设计业,材料设备生产、采购业,建筑施工业,工程监理业,代理业；经纪业；租赁业,物业管理业,研发,北京建筑产业各链条主要经济指标及行业附加值分析,建筑产业各行业附加值分析(%),资料来源：北京市第一次全国经济普查总部经济发展分析,合理的选择建筑产业链条中适合的环节，保证建筑总部基地的健康发展,工程监理,代理业经纪业租赁业,咨询,开发,设计,建材装修,建筑施工,物业管理,行业选取标准前沿的、引领行业发展方向的高附加值、高税收的智力密集型的,开发、设计、咨询及建材装饰业符合入驻总部发展的标准,本项目是否具备打造目标行业进驻的条件？,土木工程行业等施工类行业以及物业管理属于体
9、力密集型行业，附加值及利税能力均较低，与产业总部的行业选取原则相悖，因此予以排除,随着北京房地产市场整体的快速发展，为建筑产业各行业的繁荣发展提供广阔的空间,北京房地产市场发展迅猛北京商品房施工面积、竣工面积和销售面积平均每年以19.66%、21.49%、24.49%的比率上长，房地产市场需求旺盛。未来几年是北京房地产业发展的黄金时期按市场平均增长速率计算，到2010年，北京商品房竣工面积将接近九千万平米，销售面积近七千万平米,房地产市场的快速发展势必会为开发、设计、咨询、建材等行业带来广阔的市场需求和发展空间,北京市房地产开发行业发展概况,.,分析可见，随着北京市房地产整体的快速发展，北京市
10、房地产开发业无论从企业数量、从业人数，还是从企业实收资本和资产总额来看，均呈明显的增长态势,北京房地产市场是全国开发企业的必争之地，开发、创新水平均处国内领先地位,北京市房地产市场吸引了全国的开发商聚集发展,北京企业开发水平和创新水平均处于国内领先地位,建外SOHO,UHN国际村,先进的开发理念较强的独立设计研发能力新型结构、环保技术和材料等的使用聚集了一大批国内外优秀设计人员和管理人员,荣尊堡,棕榈泉,本地大型开发企业：北京万通地产有限公司、北京首创集团、SOHO中国、华远集团外地大型企业总部纷纷进驻北京：万科集团、香江集团、珠江地产、世贸集团、龙湖地产,北京房地产开发企业办公选址特点及需求
11、,大型房地产开发集团,大型房地产开发集团大多拥有自己开发的写字楼物业，因此各公司的总部基本都设在自家持有的写字楼内,成长型中小房地产开发公司,此类公司对办公物业的选址有明确的要求良好的办公环境相对独立的办公空间满足工作需求交通相对便利不接受过高的租金,恒基中心,华贸中心,在北京开发的基本为住宅项目，因此选择租用写字楼或自建小规模独栋物业作为公司办公场所,北京成长型开发商独栋式办公物业案例,北京万丰房地产开发公司物业地址：西城区月坛南街物业规模：14000平米使用状况：公司自用顶层2000平米，其余各层作为出租物业公司情况：属于成长型公司，已成功开发巷上等项目，此办公物业充裕的剩余面积充分满足公
12、司的不断发展需要,北京国锐房地产开发公司物业地址：朝阳区朝阳路高井片区物业规模：5000平米使用状况：全部公司自用公司情况：属于中型开发公司，已成功开发易构空间、财满街等多个项目，独栋式物业办公为公司员工提供了更好的办公环境,北京咨询、设计类公司发展概况,北京设计咨询业未来发展预测,据专家预测，未来10年建筑设计咨询市场将进入快速成长期，预计年增长率将达到19.6。以这个速度发展，预计到2015年北京设计咨询业主营业务收入将超过3000亿元，成为我国建筑行业的支柱产业之一。,目前，北京咨询、设计类行业的发展处于快速膨胀阶段数据显示，北京咨询、设计类公司已超过一千家，其中200人以上的规模型机构
13、已达到83家，并拥有大型建筑设计企业80余家截至2004年底，北京咨询、设计类企业总体营业收入已达 432.2亿元,咨询类公司对于办公的物业形象感要求极强，并追求交通及办公环境，恰好符合本项目特质,CBD,三元桥,东方广场,国内外知名咨询、物业管理公司都将总公司或区域分公司设于北京，聚集于CBD、三元桥、东方广场等几个高端写字楼区域，此类公司对于办公物业选址的要求相当明确：绝对高档的办公物业形象，标定公司等级便捷的交通内部良好的办公环境,国门商务区具有良好的规划，随着区域不断的发展和城市形象的逐渐形成，未来几年内极有可能凭借顶级的办公物业形象以及相对于市区更好的办公环境和交通条件吸引此类公司进
14、驻,国门商务区,资源型设计类公司围绕行业权威机构或大型优质单位形成聚集,清华大学,建设部建筑设计院,北京市建筑设计研究院,北京资源型设计、咨询类公司主要聚集在三大区域：1.以北规院及北京市建筑设计研究院为中心聚集，主要有：城市规划研究设计院、勘查设计分院、市政专业设计院、国贸工程设计院等；2.以建设部及建设部建筑设计院为中心聚集，主要有：中国建筑标准设计研究所、中国建筑技术研究院、中国城市规划研究院等；3.以大学为中心聚集，主要有：清华大学设计院、北京大学设计研究所、北京科技大学设计研究院等。以上分析显示：资源型设计类公司的选址要依托于某一家大型优质建筑设计单位进行，其目的是为了最便捷的获取项
15、目资源,国际型设计公司及市场型成长中公司选址案例柏林国际建筑居住展示区,位于柏林改造新区区域规模约150000平米区域交通便利，高速公路直达，距火车站5分钟车程相对于城市中心，改造新区的资源环境更好，低价及租金更为合理区域内聚集了众多设计类公司，并进驻各自设计的物业办公新建筑体现领先的设计理念，并采用最新的外立面材料和内部装饰材料，设计展示功能凸显,弗里德里希大街综合楼(Aldo Rossi 设计),繁荣的贸易办公区,国际型公司以及众多市场型成长中公司不需要围绕核心型企业选址，而是选择交通便利、办公环境良好、地价相对合理、工作空间可以激发创作灵感的区域，与本项目特质相符,建筑装饰业保持较高的增
16、长速度，平均年增长速度超过 20%,北京建材装饰业近年来保持快速增长,近几年北京市建筑装饰业发展速度快于北京GDP增长速度，建筑装饰业总产值在GDP中的比重逐年上升,北京建材装饰业发展现状,北京市建材生产业发展势头良好，目前企业数量已近千家。北京建材业发展特征：1.建材行业的技术，主要依靠国外技术的引进，技术依赖性较强2.国内企业自主研发能力较弱，研制的新材料、新产品、新技术及新工艺较少3.只有少数大型建材家居生产企业具有研发、设计部门，其他公司的研发环节发展相对较为薄弱,国内建材装饰类企业未来行业发展的重点将是研发、设计等高端环节,曲美家具设计部经理路遥曲美目前基地就设在顺义，前期以生产起家
17、，目前发展自主研发设计，并聘请外籍设计人员国内家居业发展相对落后，重生产，轻研发，而设计研发和企业间的交流可以加速行业的发展，拉近于国外同行业的差距，各企业已经认识到这点，并开始大力发展自主研发和企业间交流诺贝尔北京销售分公司胡宇初期以生产为主，随着企业的不断发展，逐渐加强自主研发，而且研发与生产逐渐分区，将大型生产基地设于交通便利、人工便宜的区域技术研发为企业节省了大量技术进口费用，目前受到各家企业越来越高的重视，是行业未来发展的重点,相对落后的“重生产、轻研发”模式，很多技术依靠进口研发设计和行业交流已经逐渐被加以重视少数行业领先企业开始重点发展自主研发，受益菲浅,行业发展现状,国际行业发
18、展水平,研发设计是企业的核心部门，而生产通常采用外包的形式研发部门与生产部门分区设置，前者设于办公环境、形象良好的区域，而后者设于地租、劳动力低廉，运输交通便利的区域,北京建材类企业需要改善“重生产、轻研发”的不均衡发展模式，研发和产品展示将成为未来的主要发展方向之一，因此会有越来越多的以研发为核心部门的相关企业将总部设置于交通条件和办公环境良好的区域,国际型设计公司及市场型成长中公司选址案例米兰国际建材装饰综合区,区域位于米兰西北部，距机场10分钟，交通极为便利众多国际知名建材装饰公司将研发设计总部设立于此，并利用公共空间进行最新产品的集中展示区域占地约为200万平方米，共分个组团，除核心的
19、办公、设计研发、展示功能为，还具有接待、餐饮、会议等配套设施,众多国际知名公司将以设计研发为核心部门的公司总部设于该区域，看重的是便捷的交通、良好的办公环境、以及单独开辟的公共展示空间，而这恰好与本项目的特质相吻合,本报告主要内容,第一部分：北京总部经济及总部基地发展研究,第二部分：建筑产业研究,第三部分：项目定位,第四部分：功能定位,综合了开发、设计、展示、办公等多种功能，促进各行业均衡发展,便捷的交通条件良好的办公环境优良的物业形象,借鉴国际成功案例，指导项目定位,意向行业选址要求,日本积水建房综合住宅研究展示中心,案例特点,日本积水建房综合住宅研究展示中心,位于日本京都府相乐郡木津町，环
20、境良好，高速公路及铁路直达市区中心由30多个部门组成，是房屋综合研究和销售的综合型基地主要业务有：1.别墅、公寓、住宅的设计和开发和销售2.建筑装修材料的设计和研发3.新型房屋、建材及装修材料展示4.不同装修风格展示5.建材贸易,日本积水建房综合住宅研究中心展示区纳得工房（1）：房屋设计、工艺、材料展示区,采用新的外立面设计和坡顶设计，使房屋更加舒适和保温,根据客户不同的要求进行不同风格的装潢设计,新型材料、工艺的设计和采用,根据不同的地理位置、客观条件和客户要求采用不同的结构设计和配套设施设计,新型三角天窗工艺,钢梁柱,纳得工房（2）：房屋使用展示中心,纳德工房提供了一个直观的展示体验区，参
21、观者可以亲身体验房屋及设施的使用感受，并接受专业知识的讲解,日本积水建房综合住宅研究展示中心实验区,太阳能采暖实验,墙壁承力实验,智能化卫生间,无围墙式房屋实验,新型钢结构住宅建造实验区,研发中心,日本积水建房综合住宅研究所办公贸易区,富有特色的Loft 工作室,首层Reception后的Floor Guide和具有不同造型的休息座椅,办公协调中心,形状奇异的设计师办公中心,日本积水建房综合住宅研究中心是集设计、展示和贸易于一体的综合中心,日本积水建房综合住宅研究中心是联系住宅产业整个产业链的最生动直观的住宅产业化综合中心,纳得工房是联系消费者与其它部门的纽带消费者信息反馈通过纳得工房传递给其
22、他机构涉及住宅产业上下游所有相关产业最直观的展示生成最直接的需求信息,房屋设计、工艺展示外立面设计绿色环保建材设计家装材料设计装修设计建筑结构设计能源配套装置设计房屋装潢工艺展示不同设计风格展示,商务洽谈行政办公商务会议,能源实验室 消音室结构实验场 人工气象室承重墙反作用力实验室,Loft 工作间薪型材料设计室展区协调办公中心,日本积水建房综合住宅研究展示中心功能分区,实验区,设计办公区贸易区,展示区（纳得工房）,日本积水建房综合住宅研究展示中心功能分区,纳得工房（核心展示区）,实验区,办公贸易区,设计区,项目整体定位,国内首个集设计研发、办公、展示、科教于一体的；复合开发、设计、建材等多行
23、业的；以研发形成核心竞争力的综合建筑产业中心,引领国际案例全新发展理念摒弃行业不均衡的传统发展模式聚集行业内研发型领先企业,专业设计办公功能 行业研发、设计功能以及全实体综合展示功能 贸易以及行业信息技术交流功能 行业前沿产品信息科教、体验功能,设计区个性化的loft建筑形式和内部前卫、大胆的设计，给设计师以视觉冲击和设计灵感。办公区采用低密度建筑形式，内部设计简洁、明快，以良好的环境为进驻企业提供开阔的空间感觉和舒适的工作氛围。功能一：设计办公功能,设计师办公区,研发、行政人员办公区,贸易和信息交流功能为贸易合作搭建了一个跨越空间距离的现代信息交流平台。功能二：贸易和信息交流功能,新产品展示
24、功能为建筑装饰行业各阶段创新产品提供了一个最为集中、广阔和最具感官震撼力的“秀”空间，同时使新型产品直接进入家居家装领域，打通“生产销售使用”通道。功能三：新产品发布和实体展示,装潢设计展示,外立面设计展示,建材装饰展示,通过生动的讲解和多方位的实际体验，使参观者对建筑产业的相关行业有一个直观、充分的了解，最大限度的提升参观者的兴趣，同时能够形成口碑效应，扩大品牌知名度。功能四：科普教育功能,形象定位：建筑产业“一站式”旗舰设计、办公的顶级环境先进设计、材料的中央秀场贸易、信息交流的专业平台,现代国际空港区域产业引擎绿色宜居新城,顺义新城,世界航空名城高科技商务中心亮丽城市名片特色商业天堂,综
25、合建筑产业中心,国门商务区,国门商务区的重要组团建筑产业复合发展的新旗舰,本报告主要内容,第一部分：北京总部经济及总部基地发展研究,第二部分：建筑产业研究,第三部分：项目定位,第四部分：功能定位,本项目地块功能空间的分配和布局,参考案例并结合地块的本体条件，本项目主要功能空间分为单体设计办公和公共功能两大功能空间单体设计办公 75%公共功能25%功能分区的划分以及内部单体建筑的规划，以便于划分、便于独立开发、控制公建及公共空间为核心原则,设计办公区,公共功能区,突出低密度的办公环境Loft设计空间花园洋房办公区,强调综合、高端、强参与性信息交流贸易中心实景样板展示、实验区教育体验中心,详细功能
26、分区示意图,信息交流贸易中心,花园洋房办公区,教育体验中心,实景展示区,花园洋房办公区,花园洋房办公区,花园洋房办公区,实景展示区,花园洋房办公区,分区作用：办公物业排布于草坪、水景之间，真正实现花园式办公，并将成为中国领袖建筑师和潜力型设计公司的孵化器主要功能：企业核心的研发、设计人员设计办公，公司行政办公、会议、商务洽谈建筑特点及规模：两千平米到一万平米面积不等的单体式洋房式建筑，中间穿插三百平米到一千平米面积不等的Loft建筑,设计办公区,信息交流贸易中心,分区作用：以独具风格的外立面设计打造地标式建筑，以内部的复合功能形成本项目的核心功能建筑主要功能：新产品专业发布会、信息交流中心、专
27、业会议中心、综合管理控制中心、专业沙龙、综合会议大厅、公共活动中心、配套商业服务建筑特点及规模：现代风格立面设计形成项目名片，建议规模5万平米左右,公共功能区,实景展示区,公共功能区,分区功能：全实景开放式展示区，结合设计师的室内外设计作品和最新的建材、家居研发产品，将行业各环节的终端成果有机结合并完全展示出来，并专门通过实验环节，将每一种新产品的诞生过程完全呈献在人们面前主要功能：外立面设计展示、内部装潢设计展示、新型建材实验与展示、新型结构实验与展示、建材装饰行业展会主展场,教育体验中心,分区作用：将行业最较尖端的技术和产品、专业常识、生产工序综合于此，使人们在亲身体验中加深对于行业的了解
28、，并形成对于本产业中心的口碑传播主要功能：新概念住宅体验、建材生产过程体验、专业知识讲解、餐饮等辅助商业配套建筑特点及规模：现代设计风格的标志性建筑，建议规模2-3万平米,公共功能区,本项目核心特色,与传统模式不同，本项目是全国首个集开发、设计、咨询、建材研发等多种建筑产业前沿行业于一体的建筑产业综合中心,综合的行业功能配置能够为客户提供建筑业“一站式”服务，并以“自给自足”式的发展模式满足企业的多方面需求,以研发能力形成核心竞争力，引入企业均为能够代表行业前沿领先水平的、能够创造高附加值的、智力密集型企业，对于区域经济的快速发展起到了良好的示范和推动作用,本项目意向企业,主要吸引处于成长阶段
29、的、具有良好发展潜力的中小型开发公司以及首次进入北京市场的外地品牌开发商进驻。,开发企业,设计咨询企业,建材研发企业,主要吸引国内外知名咨询类公司及市场型设计公司的中国总部或北方总部进驻。,主要吸引中外合资建材研发企业和国内龙头企业进驻。,柏涛中国,北京金隅嘉业,本项目将为区域引进大量高素质人才，并为区域税收做出很高贡献,按同行业平均水平估算，本项目意向企业年均创税能力约为：房地产开发类企业3000-4000万元设计咨询类企业1000-1500万元建材研发类企业800-1200万元因此，本项目可引进相关企业20-30家，每年可为区域创税达5-7亿元,根据调查显示，智力密集型企业人均办公面积在10-15平方米。按本项目建筑面积约为30万平方米估算，未来预计能够为本区域吸引高素质人才2-3万人。,提到IT业，人们想到中关村,提到银行业，人们想到金融街,提到建筑业,所有人就会想到综合建筑产业中心,汇报结束在政府的大力支持下，预祝项目开发圆满成功！,
