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1、标准化物业管理,制作人：林庭勇,1/16/2023,1,1.1供配电系统管理,1.2供排水系统,1.3消防系统管理,1.4空调、防排烟系统,目,录,CONTENTS,1.5电梯升降系统,1.6机房相关环境,1/16/2023,2,1、供配电常识,1/16/2023,3,低压配电：380V/220V，变压器之后为低压配电工程,高供低计，在低压侧计量（住宅，对用户较有利）,一、供配电系统,1/16/2023,4,一、供配电系统,4、应注意的问题,（1）、变压器的运行安全。现基本都用干式变压器（油浸的较少），防止超温（会降低绝缘，加速老化），因为规范确定凡安装在地下室需采用干式变压器（防火），需加强
2、通风（有效的强迫风冷能提高容量50%，但为短期超负荷），油浸变压器油温极限超过95摄氏度（一般85摄氏度），干式超过155摄氏度时，必须立即减负，或退出运行，否则易出事故。（2）、加强运行情况监督 抄表是监督运行并留有痕迹的重要手段，以前一般规定是每小时一次，由于现在技术的发展，每班至少记录二次，视负载情况而定。（3）、严格倒闸操作票制度，倒闸必须要有监护人。（4）、注意安全防护用具的定期检验，正确保管、使用。,1/16/2023,5,一、供配电系统,（5）、注意无功功率补偿（工频感性负载补偿），以提高功率因素，改善电能质量、投入根据负荷的大小，负荷原有功率因素和提高后的功率因素，加以确定（专
3、业），尤其注意不得过补偿、注意电力电容器的使用情况，及时更换，注意成本、用电奖励的处理（1%）（6）、注意安全防范、绝缘垫与警示线、小动物侵入（注意桥架、电缆沟门、窗的封堵）、灭火器材（三组份灭火器）（7）、培训和演练，以解决值班电工的技能不一（8）、灰尘与潮温对设备的影响（保养中重视环境，接收时的彻底清洁）,1/16/2023,6,（9）、关键表单,运行记录表，按照供电局规范要求加以调整，必须有印刷编号。,A,B,运行（值班）记录本，对班内异动、异常、维修、跳闸、倒闸等必须记录清楚，交班要清晰。,C,外来人员登记本。,维修记录本（维修部位、维修结果、终结时间、维修人员、更换的主要材料均详细记
4、录）。,D,倒闸操作票。,E,F,交接班记录本。,G,绝缘器具耐压试验。,上级变电站电话通知记录，控中心通讯记录。,H,1/16/2023,7,1.1供配电系统管理,1/16/2023,8,1.1供配电系统管理,1/16/2023,9,1.1供配电系统管理,1/16/2023,10,1.1供配电系统管理,1/16/2023,11,1.1供配电系统管理,1/16/2023,12,1.1供配电系统管理,1/16/2023,13,1.1供配电系统管理,1/16/2023,14,1.1供配电系统管理,1/16/2023,15,1.1供配电系统管理,1/16/2023,16,1.1供配电系统管理,1/1
5、6/2023,17,1.1供配电系统管理,1/16/2023,18,1.1供配电系统管理,1/16/2023,19,1.1供配电系统管理,1/16/2023,20,1.1供配电系统管理,1/16/2023,21,1.1供配电系统管理,1/16/2023,22,1.1供配电系统管理,1/16/2023,23,1.1供配电系统管理,1/16/2023,24,1.1供配电系统管理,1/16/2023,25,1.1供配电系统管理,1/16/2023,26,1.1供配电系统管理,1/16/2023,27,二、给排水系统,（一）、系统的构成：管材、配件及设备。1、管材：分金属管材和非金属管材,以前，一般下
6、水（污水）用铸铁管，供水采用钢管。分有缝钢管与无缝钢管，但为抗氧化，均为镀锌管。无缝钢管抗压强度高，但由于造价高，易锈蚀等问题，现许多场合采用非金属管（塑料或复合塑料管）。非金属管，现在典型的为PAP（塑、铝复合管），PE-X（交联聚乙烯管）和PP-R管（无规共聚聚丙烯管），日常常用在室内生活给水系统。特点：不锈、不结垢、耐温。（一般70摄氏度左右，不可超过95摄氏度。）其中，PAP管可作生活用水室内隐蔽敷设，亦可作水暖管，PP-R刚性较好，明管，PE-X线膨胀系数大，低要求、低成本采用。,1/16/2023,28,二、给排水系统,2、配件 阀门：截止阀DN50 闸阀DN70 蝶阀 开启度在9
7、0度范围翻转起调节和关闭水流，方便但不易关严 止回阀 阻止水反向流动。浮球阀 用于控制水箱水位，实用，便宜易失灵，建议用“液压水位控制阀”,1/16/2023,29,二、给排水系统,3、设备：水泵 我们日常使用的多为离心式水泵，其中又分为单级水泵和多级水泵 多级水泵为多个叶轮平行地装在同一轴上，使水从一个叶轮进入另一个叶轮，产生叠加压力，作为高压供水的动力装置,1/16/2023,30,01,金属管材必须注意防锈，一般每年1-2次油漆保护，颜色必须按规范：给水绿、消防红、煤气黄、污水黑，流向指示,03,管路的水流向指示，阀门的开关指示必须清晰、明了。其中常闭与常开的标识区别要清,02,管道的保
8、温不仅会对能源的消耗，而且对管道锈蚀的影响很大,04,阀门的螺杆必须加以润滑及护套保护,4、系统的保养,1/16/2023,31,注意更换润滑油，机油建议运行500h，润滑脂（黄油）1500h左右就需更换一次。,02,拆解维修时，注意视叶轮的磨损情况修复和更换，注意串轴。,03,注意电动机的状况，特别是温度与声响（轴承）。,04,注意变频器的运行，防潮、防尘、防人为破坏，注意检查维修的部位，保存好数据单元，防花冤枉钱（电脑主控芯片）。,05,二、给排水系统,01,注意轴封，填料的使用（盘根）要合适，有浸油，浸石墨的石棉绳，也有碳素纤维及其它合成材料的，适用不漏就行，光图便宜也不行。（对于机械密
9、封、运行时必须注满水。决不能干磨，否则立即损坏。）,1/16/2023,32,二、给排水系统,7、水箱（1）、定期清洗，每年1-2次，防氯气对人伤害（2）、防止浮球阀失灵，双保险为好（液压水位控制阀）（3）、加锁防盗（双锁）（4）、水位标志明显，防水位过高时水溢流,1/16/2023,33,二、给排水系统,8、污水泵（1）、手动、自动必须可靠、准确，防止失灵（2）、满足突发事件的应急排放需求（3）、排水器加装过滤网慎防堵塞（4）、注意人身安全与设备安全（加设提示及防护 标识防止跌入）,1/16/2023,34,二、给排水系统,9、供水压力控制（1）、电接点压力表（2）、气压罐水压控制（3）、变
10、频调速恒压供水（4）、高层建筑减压供水,1/16/2023,35,1.2供排水系统,1/16/2023,36,1.2供排水系统,1/16/2023,37,1.2供排水系统,1/16/2023,38,1.2供排水系统,1/16/2023,39,1.2供排水系统,1/16/2023,40,1.2供排水系统,1/16/2023,41,1.2供排水系统,1/16/2023,42,1.2供排水系统,1/16/2023,43,1.2供排水系统,1/16/2023,44,1.2供排水系统,1/16/2023,45,1.2供排水系统,1/16/2023,46,1.2供排水系统,1/16/2023,47,1.2
11、供排水系统,1/16/2023,48,1.2供排水系统,1/16/2023,49,1.2供排水系统,1/16/2023,50,1.2供排水系统,1/16/2023,51,1.2供排水系统,1/16/2023,52,1.2供排水系统,1/16/2023,53,1.2供排水系统,1/16/2023,54,1.2供排水系统,1/16/2023,55,1.2供排水系统,1/16/2023,56,1.2供排水系统,1/16/2023,57,1.2供排水系统,1/16/2023,58,1.2供排水系统,1/16/2023,59,1,消防系统每年一次全面检测，并定期抽检，所有检测记录存档；消防水泵、喷淋水泵
12、的控制启动系统每半年应联动检测一次，有联动测试记录。,2,消防排烟系统，消防广播系统，区域火灾报警器，各种模块处在良好工作状态；设施功能完备无损坏。,3,消防系统应保持在自动状态；可在消控室内加自动改手动按钮。,三、消防系统管理,1/16/2023,60,4,卷帘门电气自动控制、电气手动控制、关门动作程序正确。,5,消防烟感、温度传感器、可燃气体探测器工作正常，定期清洁并进行外观检查及报警测试，确保喷淋头无泄漏，外观完整。,三、消防系统管理,1/16/2023,61,6.消防水泵、喷淋水泵供水系统不堵转，不跳闸，不泄漏；止回阀动作灵敏可靠，反向不泄漏；消火栓配置齐备，各配件功能良好；水流开关、
13、水压力开关动作准确稳定；消防水泵控制柜指示正常。7.开启消防结合器的扳手、开启地下消火栓的钥匙和大闸应放在固定位置，并便于取用。8.定期进行末端压力检查，确保在正常值内室内外消防设施必须设有提示牌，井盖涂红色警示油漆，严禁汽车或杂物占压。,三、消防系统管理,1/16/2023,62,9.严格跟踪、监督外判单位对整个系统的维保工作，通过日常检查和每年的联动测试对其工作做全面的评估。10.定期进行末端压力检查，确保在正常值内室内外消防设施必须设有提示牌，井盖涂红色警示油漆，严禁汽车或杂物占压11.严格跟踪、监督外判单位对整个系统的维保工作，通过日常检查和每年的联动测试对其工作做全面的评估,三、消防
14、系统管理,1/16/2023,63,1.3消防管理,1/16/2023,64,1.3消防管理,1/16/2023,65,1.3消防管理,1/16/2023,66,1.3消防管理,1/16/2023,67,1.3消防管理,1/16/2023,68,1.3消防管理,1/16/2023,69,1.3消防管理,1/16/2023,70,1.3消防管理,1/16/2023,71,1.3消防管理,消防器材（缺使用说明）,1/16/2023,72,1.3消防管理,1/16/2023,73,防排烟系统,1,空调系统,2,四、空调、防排烟系统,1/16/2023,74,地上着火时开地上层风口，地下着火时开地下层
15、风口。在楼梯间地上与地下分别设置压力传感器，控制加压送风机出口处的旁通泄压阀，调节楼梯间的余压值。,(一)、防排烟系统,火灾时着火层及其上一层自动开启或安全起见可就地手动开启，并加限压装置,1/16/2023,75,(一)、防排烟系统,各房间总面积200或一个房间面积超过50，且经常有人停留或可燃物较多的地下室均设有机械排烟系统,公共建筑中经常有人停留或可燃物较多且面积超过100的地上房间以及长度大于20m的内走道达不到自然排烟要求的设有机械排烟系统,发生火警时空调、与排烟无关的通风设备应自动切断电源；,1/16/2023,76,6.防排烟控制：火灾时，由火灾探测报警系统和消防控制室控制启动，
16、同防火分区内排烟风机，排烟补风机以及相应排烟及补风风口，排烟口达到280时风口自动关闭。同一防火分区内其余的空调机，排烟口采用带有280具有手动和自动功能的多叶排烟口或板式排烟口，排烟补风口应带有70具有手动和自动功能多叶排烟补风口或板式排烟口。7.设有气体灭火房间（消防控制中心，数据中心等），根据火灾控测报警系统，由消防控制室关闭气体灭火房间风机及风阀，火灾后消防控制室或防护区外手动打开排风道电动风阀和排风机。,(一)、防排烟系统,1/16/2023,77,(二)、空调系统,一、空气调节的温度、湿度、流速,空气温度的高低，对人体的舒适度和健康影响很大，理论或理想的室内温度，冬季20-24，夏
17、季22-27，现在提倡节能，提倡冬季室内10，夏季30才开空调，实际效果值得讨论，我们一般还是控制在252，即冬季在23，夏季在27左右为宜。但注意夏季如在30人们会感觉热，冬季超过25也觉得不妥，实际冬季18-22，夏季在25-28，大家较能接受。,1/16/2023,78,(二)、空调系统,此项对能耗有相当影响，注意：1、挂表在主区域监测，注意挂在中端（首、末端均有问题）。2、注意开关机的提前量。3、注意运行中出力量的调节、科学、合理。4、注意新风量不能40%。一般在30%，视情况而定，另CO2尝试低于0.1%。,1/16/2023,79,(二)、空调系统,5、注意对空气管道的管理（含保温
18、），特别注意对滤网的清洗，一般仅注意每年1-2次的出回风口滤网的定期清洗，实则对系统进风口的粗效过滤器和中效过滤器更应重视，高档楼宇已开展通风管道的清洗。6、注意管道的保温，避免能源浪费。7、有热水锅炉为空调服务的，出水口温度62（65）。8、要注意对风机盘管风口的清洗，定期除垢。,1/16/2023,80,(二)、空调系统,9、注意分期（一次/年）对风机轴承加油，否则噪声增加，不要出现风机反转的笑话。10、为提倡和加强环保注意R11、12的禁用，R22、R134、152的推行，混合性制冷剂（R410A、407C）。老设备防止泄漏（氨爆）。11、注意压缩式与吸收式机组的区别，冷媒的使用注意事项
19、和环境要求。其中，验收时，注意在地下室中的安装规范是否符合，用氟里昂压缩式机组为机房净高4m,氨压缩式4.8m,溴化锂吸收式，设备顶部距楼板1.2m,（地下室注意温度，排风）,1/16/2023,81,(二)、空调系统,12、注意中央空调与VRV系统的区别和调节。13、坚持做好中央空调水系统的处理工作。14、运行管理目标：管理制度化，操作规范化，人员专业化，职能责任化。15、突发事件处理预案（1）、有害气体泄漏或传染病浒期。（2）、消防应急预案。（3）、突发爆管应急预案。（4）、发生机械、人身事故预案。,1/16/2023,82,1.4空调、防排烟系统,1/16/2023,83,1.4空调、防
20、排烟系统,1/16/2023,84,1.4空调、防排烟系统,1/16/2023,85,1.4空调、防排烟系统,1/16/2023,86,1.4空调、防排烟系统,1/16/2023,87,1.4空调、防排烟系统,1/16/2023,88,1.4空调、防排烟系统,1/16/2023,89,1.4空调、防排烟系统,1/16/2023,90,1.4空调、防排烟系统,1/16/2023,91,五、电梯升降系统,1、电梯的分类 按用途分 1、乘客电梯 2、载货电梯（现代载货梯有自动运行记录）3、客货梯 4、消防梯（火警情况下，适合消防人员专用，在火警时不自动迫降，在单独机房内安装的），1分钟内由底层到顶层
21、。5、自动扶梯,1/16/2023,92,五、电梯升降系统,按驱动系统分类 1、直流电梯 2、交流电梯（交流双速电梯、变频调速电梯）3、液压电梯 4、齿轮齿条 5、螺杆式 6、直线电机驱动,1/16/2023,93,五、电梯升降系统,2、电梯的基本结构 1、轿厢 2、门系统 3、导向系统 4、曳引系统 5、对重系统 6、安全保护系统（机械方面限速系统、缓冲系统及端站保护装置；电器方面：超速保护、供电断相错相、超限、层门轿厢门、五方对讲）,1/16/2023,94,五、电梯升降系统,3、电梯速度 电梯速度1m/s 为低速梯，快速12 m/s，高速23 m/s，超高速310 m/s。,1/16/2
22、023,95,五、电梯升降系统,4、电梯的管理 1、接管（1）电梯的技术资料，包括检验合格文件。（2）收取并保管厅门、工作状态转换电气钥匙、轿厢内召唤板钥匙和机房门钥匙。（3）收集并妥善保管电梯备品、备件、附件及工具（根据随机厂家资料对照，造册）。（4）五方对讲系统。,1/16/2023,96,五、电梯升降系统,3、注意要点,（1）新电梯在装修期间的保护，以杉木集成板为好，忌用中纤板。（2）注意平时特别是装修期间，因门机地槽的不洁 引起的导靴受阻与损坏。（3）注意日常维护中的加油润滑的监督，油杯、导轨、钢绳等。（4）对刹车系统的检查。（5）做好日检、周检、季检、年检。（6）电梯困人应急处理。,
23、1/16/2023,97,五、电梯升降系统,日检、厅门闭锁。、轿门，光幕面板的清洁。、机房常规及卫生（轿厢不锈钢壁 的正确保养的注意）。、轿门地槽。,1/16/2023,98,五、电梯升降系统,周检、轿门开关时各级减速是否正常。、消防功能是否正常。、报警和应急功能，警铃、三方对讲系统、电话等报警装置与管理部门能否及时应答。,1/16/2023,99,五、电梯升降系统,季检、对机房配合专业公司进行全面检查，主要对曳引机运行噪声异常。减速机是否漏油，缺油及异常。减速厢及电机的温升。电磁抱闸的制动可靠性。限速器运转的灵活可靠性。控制柜内电气元件动作及极限开关动作是否可靠。、电梯平层有无异常。,1/1
24、6/2023,100,五、电梯升降系统,年检，委托安全主管机关进行。、检查要留有痕迹。、确保按时按章进行。、电梯安全无小事。、（年检）合格证必须明示（张贴在轿内），必须按时年检。,1/16/2023,101,五、电梯升降系统,5、相关必备表单 1、巡检记录表（现场必须有）2、巡查记录本（单列）3、维保记录本（并对应列台帐及档案）,1/16/2023,102,1.5电梯管理,1/16/2023,103,1.5电梯管理,1/16/2023,104,1.5电梯管理,1/16/2023,105,六、设备机房管理,01,机房管理落实到人，有人员进出管理制度。,02,设备房内外应有相应的标识，按照公司统一
25、标准制作。,04,现场的作业指导书齐备有效，各类设备维修检修记录完整；相关管理制度上墙，需执证上岗人员的有效操作证件复印件须张贴上墙。,03,配备足够的灭火器和应急灯，通风良好。,1/16/2023,106,各类计量仪表使用正常、无损坏且合格，状态标示正常，无“跑、冒、滴、漏”现象；计量仪表、监测仪器应依据检测（检定）规程定期检测，责任人明确。重要设备上端如有各类压力水管、排污管等设施时，应在该设备上端加设喇叭口、挡板等设施，并做好防护措施，以保证重要设备的使用。,六、设备机房管理,1/16/2023,107,设备房内严禁吸烟，严禁存放易燃、易爆、易挥发、有毒或与管理无关的物品。,有防爆要求的
26、设备房和库房应采用防爆型开关、灯具，在显著位置悬挂防火警示牌。,重要设备房内（如电话机房、配电房、发电机房、消控室、电梯机房、电脑机房、水泵房）应配置温湿度计，对环境的温、湿度进行检测，设备房内环境温度应保持在40摄氏度以下，相对湿度应保持在80%以下；有防鼠防虫设施并定期消杀；上述设备间须配备2个以上2公斤手提式灭火器和1个应急照明灯。,六、设备机房管理,1/16/2023,108,1.6机房相关环境,1/16/2023,109,1.6机房相关环境,1/16/2023,110,1.6机房相关环境,工具管理,工具管理,1/16/2023,111,1.6机房相关环境,1/16/2023,112,1.6机房相关环境,1/16/2023,113,1.6机房相关环境,1/16/2023,114,1.6机房相关环境,1/16/2023,115,1.6机房相关环境,1/16/2023,116,1.6机房相关环境,1/16/2023,117,1.6机房相关环境,1/16/2023,118,1.6机房相关环境,1/16/2023,119,THANKS,结 束,1/16/2023,120,
