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1、市场分析报告,庄河房地产市场分析,城市级板块竞争界定,将军湖板块竞争界定,2023/1/16,1,庄河市陆域总面积4086平方公里，市区总面积239平方公里,城市建成区面积34平方公里。庄河是东北亚国际航运中心重要组合港，辽宁沿海经济带新兴临港产业基地，东北地区重要的物资集散和能源基地，北方重要的旅游目的地。黄海畔的庄河花园口工业园区是大连五点一线国家战略的重要一环。2015年庄河市总人口约95万人，其中城市人口约32万人。,庄河是大连与丹东城市衔接的黄海沿岸重要节点,庄河城市介绍,2023/1/16,2,北部城区是庄河市的老城区，居住密度很大，发展空间基本饱和。传统商圈相对成熟,但商业结构单
2、一重叠，且升级难度较大。,南部城区是庄河的新市区，近年来开发的中高端楼盘大多在该区域。加之政府、医院、学校等社会公共资源均集中在该区，区域价值已不容置疑。,以昌盛街为界,传统商圈,滨海经济区以产业和高端居住规划为主，尚待开发。庄河城市规划向南向海，随着两湖三河整体规划及滨海经济区的启动和快速发展,城市重心将加速南移。城市南部除已渐成型的教育、医疗、行政、交通等市政配套体系外，搭建升级版商业核心也是政府着力推进的重点。,庄河城市现状,新城商圈,2023/1/16,3,人口导入及商圈辐射,2016年底前，南城区核心商圈人口辐射及总人口辐射可达到以下规模：核心商圈内辐射人口达到10万人，项目总辐射人
3、口达到20万人。,城市基础条件,数据来源于2013年人口统计年鉴,城市:大连庄河,城市人口:28万,人均可支配收入:RMB 21,792,人均消费性支出:RMB 16,318,零售支出:RMB 5,079,总人口:91万,收入及消费统计,2023/1/16,4,庄河土地储备,土地储备量巨大，占地面积达321.36万，总建面约572.08万；其中将军湖区域建面约110万，压力凸显；,2023/1/16,5,庄河土地储备,土地储备量巨大，占地面积约320万，总建面约570万；其中将军湖区域建面约110万，压力凸显；,2023/1/16,6,2013年重点在售项目剩余量约80万，预计14年庄河市场重
4、点项目市场供应量将达到约140万；,2013年重点在售项目剩余量数据统计：,潜在供应量,预计2年内入市量：,房策大讲堂-最实操最接地气-房地产营销类培训课程 QQ:2355865285【2015房地产营销策划大全】地产人必备资料库，QQ:69031789,2023/1/16,7,市场成交量,09-11年市场需求集中释放后市场成交量出现骤减，13年年均去化量不足20万；,2010年之前，庄河的年商品房供应量上升迅速，2010年达到峰值140万；2008年楼市“寒冬”影响，销售面积较少，而在2009年楼市出现“井喷”现象，登记销售面积创历史新高。2010年，庄河的商品房成交量激增至121万；201
5、1年开始受政策影响，市场开始转冷，2012年成交情况明显下滑明显。2013年储备土地持续开发，市场供应继续加大，成交量依然不乐观；,2023/1/16,8,产品面积区间,70,40以下,160以上,130,100,永信蓝湾 77133,将军第 48118,将军府3号 94157,千韵访 80150,将军府 68138,巴黎春田 80160,东方水岸56110,雍鑫状秀苑60120,鑫兴紫郡 50120,伟业御璟城二期64176,市场70120的两室和三室的产品重叠度极高，趋同化严重，项目产品面积区间处在主流面积区间偏上；,乾和隆湾 90144,景泰玫瑰园 65135,单位：,2023/1/16
6、,9,市场价格整体呈上涨趋势，从2011年价格出现跳涨后，上涨逐步放缓，到2014年实现整体成交均价5500元/；,庄河商品房价格整体呈上升趋势，2010-2012年的年增长率波动较大；自用型刚性需求是市场的主导，本市房产消费趋于理性；2010年整体供应产品在2011年上市，南城区品质提升带动价格上升，由于市场环境影响，2012年之后上涨势头减缓；2014年庄河房地产成交均价5500元/，同比上涨2%，涨幅创历年最低。,市场价格分析,思考：11年-15年市场成交量骤减，受此影响，老城区入市项目价格保持低位，将军湖版块高品质项目集中开发，成了庄河市场价格标杆区域，拉动庄河市场价格整体上涨。,20
7、23/1/16,10,市场价格分析,市区范围内多层产品均价5800元/左右，小高层产品均价5500元/，高层走量产品均价在5000元/以下；,多层：非核心区项目单价在5600元/以下，区位条件较好的单价在5800-6200元/左右；小高层：成交价格区间在5000-6000元/之间，均价在5500-5700元/左右；高层：价格参差不齐，5000元/以下产品持续走量，5000/以上产品走量缓慢；2013年，巴黎春田和将军府3号的洋房产品入市后，多层价格出现上涨，将军府3号均价6800元/、巴黎春田均价7000元/。,2023/1/16,11,庄河房地产市场分析,城市级板块竞争界定,市场分析报告,将
8、军湖板块竞争界定,2023/1/16,12,根据庄河城市发展脉络，我们将其划分为六大板块，即老城区、新城区、将军湖、明珠湖、观驾山、及两河板块；,板块解读,产品：多层，小高，少量公寓；价格：约43005800元/（以优质典型代表项目为例）；资源：核心商圈所在区域，生活配套完善；客户：老城区及周边乡镇购买力；置业目的:“刚需族”为主，因此70-80两室的户型相对畅销；未来供应：旧城改造地块，刚需产品，小部分刚改房源。,老城区板块庄河传统的居住区，人口密度最大，城中村和旧城数量较多，生活配套完善；房地产项目供应量少，且整体均价较低；,老城区板块解读,产品：目前在售项目较少，市场发展尚不成熟；价格：
9、住宅价格5000元/（以优质典型代表项目为例）；资源：临近主城区，未来两河河景观资源优越，交通便利；客户：该区域以刚需型客群为主，周边老城区进城农民存在较高购房需求；置业目的：本地自住、周边乡村进城、婚房为该区域主要潜在需求；未来供应：旧城改造地块，商业属性产品，刚需产品。,两河板块大部分土地未开发，多数用地为农用地，居民住宅平瓦房居多，目前开发楼盘少，地产发展尚不成熟；,两河板块解读,产品：多层，小高层、高层，公寓；价格：约53007000元/（以优质典型代表项目为例）；资源：临近市政府，新规划医院等配套即将落成，重点商业华联、美好家居广场已开业；客户：中高端刚需客户，刚改客户；置业目的：多
10、是以刚性改善为主，部分120左右品质改善客群；未来供应：改善型产品。,新城区板块政府所在地；区域内高档楼盘的数量多，销售价格最高；,新城区板块解读,庄河住宅市场各区域总体分布图,世 纪 大 街,新城区板块,观架山板块,将军湖板块,老城区板块,明珠湖板块,产品：多层、小高层、高层；价格：当前仅乾和隆湾一个项目在售，主要在5000-7500元/，跨度很大；资源：海景，未来规划十二大顶级配套；客户：大连，庄河政府人员、事业单位等；置业目的：品质改善、婚房、少量投资；未来供应：改善产品，投资产品，婚房。,明珠湖板块城市新区，由大连乾和房地产开发有限公司投资35亿元兴建。规划恢宏，兑现缓慢；,明珠湖板块
11、解读,产品：别墅、多层、小高层、高层、公寓；价格：主要在5000-7500元/，跨度很大；资源：重点高中、将军湖公园、红星美凯龙商业体等优质资源汇集于此；客户：中高端刚需客群，改善人群，及关注学区的家庭；置业目的：品质改善；婚房；学区；未来供应：改善产品，学区产品，投资产品，婚房。,将军湖板块城市新区，政府引资力度最大，紧邻重点高中新址，未来庄河中高端购买力客层聚集区域；,将军湖板块解读,老城区对周边乡镇客群有一定吸引力；新城区目前综合质素最高老城区改善型客群逐渐进入新城区；两河、观驾山板块开发程度相对较弱；明珠湖理想与现实差距甚远；将军湖市场认知度低，未来潜力最大；,住宅板块分析结论：各区域
12、板块特点明显，区域市场整体品质从北向南阶梯式攀升。南部区域是市场关注重点，将军湖市场潜力最大。,板块对比,6.观架山3.2分,2023/1/16,19,竞争板块界定,近年，新增项目主要集中于黄海大街以南新城区。将军湖区域主要竞争板块：新城区板块、老城区板块；,市场动态信息：黄海大街以北及城郊区域项目入市较早，多为棚户改造区，市场关注度一般，仅国奥新天居凭借价格优势产生一定的市场影响力；2012年下半年，南城区新增项目较多，景泰玫瑰园、百汇首府尊均于该时期入市；将军湖板块各家地产项目已将品质作为其生命力的重要标杆，虽有规划支撑，但现阶段仍缺少生活配套。项目集中，同期开发推售，2014年市场竞争将
13、进入白热化状态。,待售项目,乾和隆湾,2023/1/16,20,竞争关系：老城区为传统的居住区板块，区域发展成熟，地缘客户基数最高，价值已被市场认可，该板块将分流部分刚性自住客群。,老城区板块竞争策略：以城市南进东拓的发展战略，极致拉升规划发展价值，以及板块丰富的生态资源和浓厚的学府气息，以未来优质生活进行打击；,老城区板块竞争分析,2023/1/16,21,竞争关系：新城区板块区域配套日趋完善，交通便捷，近年已发展为庄河的富人区。未来两板块将分流市场品质刚需客群及改善型客群。,新城区板块竞争策略：以内陆湖景观资源，生态环境、学区、商业等升级配套优势进行打击，从板块未来宜居品质和性价比上全面超
14、越。,新城区板块竞争分析,2023/1/16,22,竞争关系：乾和隆湾百万大体量、全配套复合型项目，力争打造“庄河第一豪宅”。产品线丰富，瞄准中高档市场客层，将分流普通改善及品质改善客户。,明珠湖板块竞争策略：生活宜居性领先，强调配套价值、资源价值兑现，品质及性价比完全超越。,明珠湖板块竞争分析,2023/1/16,23,将军湖板块,新城区、明珠湖板块,老城区板块,核心,将军湖板块为本案核心竞争板块本案与板块内其他项目，切分区域内地缘性客群,次要,偶对,本案板块竞争界定,新城区及明珠湖板块为本案次要竞争板块本案与新城区板块切分庄河市场的品质刚需、改善客群,老城区板块为本案偶然竞争板块本案与老城
15、区切分庄河市场的改善客群,2023/1/16,24,庄河房地产市场分析,城市级板块竞争界定,市场分析报告,将军湖板块竞争界定,2023/1/16,25,竞品项目分布图,景泰玫瑰园,中心竞争，价格战、品质战激烈；外围竞争，客户拦截严重；,中心竞争,外围竞争,2023/1/16,26,乾和隆湾,乾和隆湾,超百万平复合资源型大盘，专属12大顶级配套，欲将项目打造成庄河顶级豪宅之巅；,2023/1/16,27,九洲东方水岸,庄河本土品牌开发商，拥有庞大老客户基础，占据地理位置优势，综合优势明显；,2023/1/16,28,景泰玫瑰园,与巴黎春田仅一路之隔，一、二期整体去化约80%，80-90是当前主力供应产品。城区客户是项目的主力客层；,2023/1/16,29,伟业御璟城二期,二期产品品质较一期有所提升，与本案产品类型较为相似；,2023/1/16,30,百汇将军府,将军湖板块在售项目，毗邻将军湖和热水喝，商业及景观优势较为突出；,2023/1/16,31,小体量纯多层产品，品质及客群定位高端；,百惠将军府3号,2023/1/16,32,宸宇千韵坊,争夺城市主动外溢型客群；,2023/1/16,33,鑫兴紫郡,经济实惠型，小面积产品占比较高，当前通过低价策略促进销售；,2023/1/16,34,
