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1、土地一级开发整理流程及融资渠道选择,流程and融资渠道,目录,土地一级开发整理流程土地一级开发的概念土地一级开发整理流程土地一级开发主要内容土地一级开发整理费用土地一级开发成本土地一级开发模式土地一级开发盈利模式总括土地一级开发整理模式对比,土地一级开发整理融资渠道选择融资需求开发融资模式及优缺点土地一级开发渠道的现状及未来前景其他融资渠道现状及未来前景如何拓宽和创新融资渠道,第一章节,土地一级开发整理流程,土地一级开发的概念,土地一级开发，是指由政府或其授权委托的企业，对一定区域范围内的城市国有土地、乡村集体土地进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的
2、土地达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建设条件（熟地），再对熟地进行有偿出让或转让的过程。目的：生地达到熟地并有偿出让或转让土地一级开发 VS 土地二级开发 土地二级开发,是指土地使用者将达到规定可以转让的土地通过流通领域进行交易的过程。包括土地使用权的转让、租赁、抵押等。以房地产为例，房地产二级市场，是土地使用者经过开发建设，将新建成的房地产进行出售和出租的市场。即一般指商品房首次进入流通领域进行交易而形成的市场。,原土地使用者乡，镇同意向市国土局提出土地一级开发申请 市国土局受理申请并进行土地开发项目预审。通过土地预审的项目，委托市、区、县土地储备机构编制土地储备开发实施方案国
3、土局会同发改委、规划、建设、交通、等部门开展联审会 土地储备机构负责 联审会确定开发主体 招标方式选择开发企业实施土地开发土地开发实施单位办理相关手续涉及农用地征收、农转用手续、收回国有土地使用权，需获得人民政府批准土地储备开发实施单位到相关委办局办理征地、拆迁、市政基础设施建设等相关手续建设项目的土地一级开发完成后由市国土局组织相关委办局进行验收,土地一级开发整理流程,Twitter,Facebook,Dribbble,Email,土地一级开发的主要内容,土地开发费用,三通一平：通水、通路、通电；平整地面基础设施配套费 七通一平：上水、下水、通电、通讯、通气、通热、通 路；平整地面公共事业配
4、套费用小区开发配套费用,贷款利息,财务费用及税费,前期费用,基础设施费,市政基础设施；公共配套设施建设费；公共维修基金,不可预见费,土地及大配套费,土地出让金；土地交易费；征地补偿费；拆迁补偿费,设计费；勘察放线费；行政经营收费；三通一平等,银行可以对土地一级开发发放的贷款，但主要是信用贷款，专款专用,考虑建设期可能发生的风险因素而导致的建设费用增加的这部分内容（涨价因素；自然灾害）,相关财务费用；土地契税,土地一级开发成本,土地一级开发模式,土地储备机构负责实施开发的，其为主体。通过招标方式选择开发企业负责整理的，开发企业的管理费用不高于土地储备开发成本的2%，并由土地储备中心同开发企业签订
5、土地一级开发管理委托协议。,工程总承包模式,利润分成模式,土地补偿模式,土地一级开发企业接受土地整理储备中心的委托，市土地储备中心按照总建设成本的一定百分比作为经营利润。（利润率不高于预计成本的8%）,土地一级开发企业接受土地整理储备中心的委托进行土地一级开发，生地变成熟地之后，土地储备中心进行招拍挂出让，出让所得扣除开发成本后在市政府和企业之间按照一定的比例进行分成。,土地一级开发企业在完成规定的土地一级开发任务后，土地储备中心并不是给予现金计算，而是给予开发企业一定面积土地作为补偿（可能需要走形式上的招拍挂）,一般情况下，无论是政府还是一级开发商，总会把目光聚焦在生地变熟地后的土地增值获利
6、，当成了土地一级开发获益的唯一来源，事实上，只要我们敢于挖掘，在一级开发过程中还有很多、甚至很大的、而且肯定是合法的获利空间。,盈利模式总括,BT模式,BT模式又称固定收益模式或工程总包模式，指土地一级开发企业接受土地储备中心的委托，按照土地利用总体规划、城市总体规划等，对确定的存量国有土地、拟征用和农转用土地，统一组织进行征地、农转用、拆迁和市政道路等基础设施的建设，土地储备中心按照总建设成本的一定百分比作为经营加成。,最新土地一级开发整理模式对比,经过近20年的不断探索，我国土地一级开发领域在任务界定、权责分配、商业模式、资金融通、监管机制、风险控制等方面不断规范，从商业模式上看，我国土地
7、一级开发经历了从BT模式到土地补偿模式再到利润分成模式的演进，未来将向PPP模式进一步发展。,BT模式,土地补偿模式,利润分成模式,PPP模式,特点：BT模式简洁明了，企业收益稳定，风险较小，是一级开发企业常用的商业模式。,地区政策：如北京规定：通过招标方式选择开发企业实施土地开发的，由开发企业负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁和大市政建设等手续并组织实施。招标底价包括土地储备开发的预计总成本和利润，利润率不高于预计成本的8；杭州规定：开发整理单位的利润和工作经费按照实施方案测算的开发整理成本总额的10%以内予以核定；昆明规定：市级国有投资公司组织实施的土地一级开发整理项目，统一按照审
8、计所确定的总投资额的16%给予投资回报，并计入土地收储成本。,土地补偿模式,土地补偿模式指土地一级开发商在完成规定的土地一级开发任务后，土地储备中心并不是给予现金计算，而是给予开发企业一定面积土地作为补偿（可能需要走形式上的招拍挂）。在土地补偿模式下，项目竣工后需由第三方审计机构、第三方土地评估机构对开发成本及土地价值进行科学评估，以便合理结算。,最新土地一级开发整理模式对比,经过近20年的不断探索，我国土地一级开发领域在任务界定、权责分配、商业模式、资金融通、监管机制、风险控制等方面不断规范，从商业模式上看，我国土地一级开发经历了从BT模式到土地补偿模式再到利润分成模式的演进，未来将向PPP
9、模式进一步发展。,BT模式,土地补偿模式,利润分成模式,PPP模式,特点：对于开发商而言，该模式有利于获取优质土地，从二级开发市场获取远多于一级开发的资金回报，但要承担巨大的现金流压力；对于政府而言，该模式无需政府财政兜底，减轻了财政压力，同时拥有该地块的规划权和土地经营权，有利于确保项目的整体发展方向，但土地补偿绕开了招拍挂，或使招拍挂形式化，有悖公开、公平、公正原则，具有一定的灰色性和政治风险，因此，土地补偿属于较为隐秘的商业模式。,利润分成模式,利润分成模式指土地一级开发商接受政府的委托进行土地一级开发，将生地做成熟地后移交给政府，政府以招拍挂的形式进行土地出让，土地出让金扣除土地开发成
10、本、国有土地收益基金、农业土地开发资金、征地农民基本生活保障资金、教育资金、农田水利资金、市集中资金等计提款项后的收益部分在政府和企业之间按照一定的比例进行分成，一般而言，在土地出让金无法弥补土地开发成本的情况下，政府会承诺给予开发商较低的保本收益。,最新土地一级开发整理模式对比,经过近20年的不断探索，我国土地一级开发领域在任务界定、权责分配、商业模式、资金融通、监管机制、风险控制等方面不断规范，从商业模式上看，我国土地一级开发经历了从BT模式到土地补偿模式再到利润分成模式的演进，未来将向PPP模式进一步发展。,BT模式,土地补偿模式,利润分成模式,PPP模式,特点：在分成模式下，分成比例因
11、政府和企业博弈的结果而不同，不同的项目之间分成比例差别很大，有政府与企业按6:4分成的较低的比例，已有政府与企业按1：9分成的极高的比例。通常情况下，分成比例跟土地一级开发的难度大小有关，一些拆迁难度比较大，或者是地理位置相对较偏的地块，土地一级开发商的分成通常要高些。,PPP模式,PPP模式也叫公私合营模式，即政府授权民营部门代替政府建设、运营或管理基础设施（如道路、桥梁、电厂、水厂等）或其他公共服务设施（如医院、学校、监狱、警岗等）并向公众提供公共服务，利益共享，风险共担的一种商业模式。土地一级开发包含大量的基础设施和公共设施建设内容，是理想的PPP模式运行领域。土地一级开发的主要收入来源
12、为土地出让收入，目前我国还没有允许私营部门出让土地、分享收益的法律法规，因此，真正意义上的PPP模式尚未在土地一级开发中明确使用，以供参考。,最新土地一级开发整理模式对比,经过近20年的不断探索，我国土地一级开发领域在任务界定、权责分配、商业模式、资金融通、监管机制、风险控制等方面不断规范，从商业模式上看，我国土地一级开发经历了从BT模式到土地补偿模式再到利润分成模式的演进，未来将向PPP模式进一步发展。,BT模式,土地补偿模式,利润分成模式,PPP模式,特点：在PPP模式下，开发商成为土地开发、土地经营甚至区域经营的绝对主力，其既有土地规划权也有土地经营权，不仅负责常规的基础设施建设，也负责
13、公共设施的建设管理，还要负责产业规划、产业招商等产业服务工作，其收益主要来自由区域经营而新产生的土地、税收等收入，合作期限完成后，将项目所有权、经营无偿移交给政府。政府将土地开发、土地经营、区域经营的权利授权给开发商，掌控区域发展方向的难度增大，但政府无资金投入，也无需兜底，没有任务财政压力，但需要制定严密、周全的监督监管措施，以防项目失败或发生重大发展偏差。,第二章节,土地一级开发整理融资渠道选择,土地一级开发所需资金量很大，少则几千万，多则几个亿，十几个亿，甚至几十个亿。,土地一级开发，从征地拆迁到施工开发到竣工转让，所需时间往往很长，少则一年半载，多的两年，有的长达三五年甚至更长。,大多
14、数情况下，土地一级开发的深入分阶段逐步投入的，而不是一次性全部投入。,即使已经开发完完成并开始转让，在许多情况下，到最终全部收回资金，也需要较长时间，有的长达几年。,资金需求量大,资金占用时间长,分阶段投入,回收期长,土地一级开发融资需求,从资金运动角度考虑，与其他生产经营活动相比，土地一级开发资金运动具有如下几方面特点：,土地机构直接安排融资，并承担责任义务,土地储备机构负责,开发融资模式及优缺点,优点：拥有行政权力支撑，公信力无可比拟能争取到财政拨款和贷款支持可以利用政府信用发行土地开发债券or城市建设债券,缺点：根据法律法规，不可以以实际储备的土地及资产作为抵押，只能以信誉作为担保财政能
15、给予的支持力度有限政策性银行资金能力有限债券开发只是探讨，还未能实施,土地储备机构,一级开发企业,二级开发企业,金融机构,直接安排,土地储备机构担保,一级开发企业直接安排融资，而土地储备机构承担担保责任,优点：土地储备机构提供担保，公信力增强，融资难度降低,缺点：一级开发企业本身不具备土地使用权，因此不能以土地使用权进行抵押以获取金融机构的贷款央行121文件，商业银行严格控制房地产贷款，同时禁止施工企业贷款垫资开发，融资难度加大融资由开发企业全部承担，如果资金周转有问题，不仅无法完成土地一级开发任务，还会危及开发企业生存,土地储备机构,一级开发企业,二级开发企业,金融机构,担保,开发融资模式及
16、优缺点,第1.2种融资方案进行优化：,土地储备机构,一级开发企业,金融机构,二级开发企业,目的：由于一级、二级开发企业是平等主体，所以二级开发企业经常拖欠一级开发企业开发成本，不利于一级开发企业资金周转，偿还金融机构贷款本息。,开发融资模式及优缺点,成立项目公司,项目投资人为项目公司提供担保，项目公司向金融机构直接融资。,土地储备机构,一级开发企业,二级开发企业,金融机构,项目公司投资人,担保,优点：几家公司共同出资组建项目公司，资金实力雄厚几家公司品牌信誉支持和担保，融资难度降低可以通过项目融资方式进行融资，拓宽了融资渠道,缺点：几家公司共同出资组建项目公司，中途项目运营情况比较复杂，不易掌
17、控二级开发市场很容易出现长期拖欠开发成本的现象,开发融资模式及优缺点,如前所说，土地一级开发的融资渠道可能有很多，这些渠道大体可以分为几类：一是财政资金，包括财政拨款、财政贷款、转移支付的土地出让收入或收益等等；财政资金占有的比重较小，随着政府对土地储备和土地一级开发的关注，这部分资金的总量及其在全部资金来源中比重，有较大增加的空间。但这取决于政府的相关政策。二是政策性银行的信贷资金；政策性银行的信贷资金，目前在资金来源中占比较小，也有很大的增长空间，但这取决于政府及土地储备机构的运作力度。三是商业性金融机构的信贷资金，商业银行和其他金融机构的信贷资金，目前占有最大比重，但由于宏观环境的紧缩和
18、土地一级开发本身的特点，比重会持续下降。四是开发单位的自有资金；开发企业自有资金，目前在资金来源中占有一定比重，随着土地储备机构对开发企业自有资金比例要求的提高，其比重也会略有上升，但空间有限。五是外资、其他企业、事业单位和城乡居民资金。外资、企业单位、事业单位和城乡居民个人资金占比很小，但只要采取合理的融资模式，增长空间会非常巨大。,土地一级开发渠道的现状及未来前景,土地一级开发融资主要渠道的现状及未来前景简表,在目前土地一级开发的各种融资方式中，吸收直接投资，严格来讲是开发单位为取得土地一级开发经营权的一种前提条件，自有资金达不到一定规模，就无法取得土地一级开发的经营权。但是由于土地一级开
19、发本身利润率较低，并支付给投资者的股利无法计入项目成本，因此，开发单位不可能主要通过吸收直接投资去筹集一级开发项目所需的资金，未来也不可能有较大增长空间；发行股票也是开发单位（如果是股份有限公司）筹集资金的渠道，由于土地一级开发本身利润率较低，并支付给投资者的股利无法计入项目成本，另外发行股票需要严格的审批程序和较高的发行费用，因此通过发行股票筹集开发资金的余地很小。债权分为政府债券，金融债券和公司债券，在土地及一级开发中，土地储备机构可以接受政府委托，发行政府土地开发证券，筹集一部分社会闲置资金；开发单位如果是股份有限公司，可以发行公司债券，向社会公开筹集资金；地方政府债券目前在我国尚未立法
20、，但是如果未来有政策引导，会有较大空间。商业信用在前些年占有较大比重，主要是施工单位垫资和预收款，随着121号文件的实施，施工单位垫资被禁止，因而商业信用在未来比重空间不大。租赁作为融资和融物的相结合的信用业务，在目前占有一定比重，但不可能有很大增长，而且会下降。除此之外，基金融资，信托融资在目前土地一级开发中使用的并不普遍，占比也小，可能增长空间会越来越大。,其他融资渠道现状及未来发展趋势,其他融资渠道现状及未来前景简表,在目前的土地一级开发中，融资渠道和方式较为单一，过分依赖银行资金和银行贷款，造成土地一级开发的资金瓶颈，解决资金瓶颈问题，基本思路是实施融资多元化。,如何拓宽和创新融资渠道
21、？,城投公司首先对拟进行证券化的土地未来现金流进行资产估算，确定土地证券资产数。然后将拟进行证券化的资产转让给SPV。SPV是一个资产证券的特设机构，是以土地资产证券化为唯一目的、独立的信托实体。,二级开发回款成立一个土地储备基金，为一级土地开发超过2年的项目提供银行贷款担保，或直接参加资金短缺项目,由城投公司作为融资人，信托公司作为受托人，发行信托计划，向委托人取得信托资金后，购买融资人的优先收益权，信托计划期满时，融资人按照协议规定溢价购回有限收益权。受托人将溢价作为信托受益进行分配.,根据国家有关支持土地储备贷款的规定，土地一级开发贷款为土地储备贷款，使用期限2年，要求自有资金投入不低于30%。eg:海口城投历年来同开发银行建立了良好合作关系,专门为土地一级开发成立的地方政府债券目前我国尚未见到，未来需要国家政策引导。,土地一级开发包含大量的基础设施和公共设施建设内容，通过土地出让、税收、特许经营等方式能够产生可预期的稳定的现金流，是理想的PPP模式运行领域。,SPV：是指实现特定目的（如持有资产，便于未来资产交易等）根据现行法规而设立的公司。公司最好能有尽可能低的税负成本、宽松的公司体制、尽可能简单的政府管理程序，以及被主要金融服务商（银行，券商等）认可，方便资金流动。,感谢观看,Good Good study,Day Day Up!,
