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1、,2019,大理市房地产市场年报,2019.01.01-2019.12.31,目录CONTENTS,01,02,03,04,宏观环境,一级市场,二级市场,总结与展望,宏观环境,全国宏观区域宏观宏观小结,全国宏观,Part 1.1,商品房销售额与销售面积也与今年2月份见底后逐渐回升，截止11月份，商品房销售面积恢复正增长。商品房销售额增速也连续三个月维持在7%以上的增速。,2018年11月至今，国房景气指数于2019年1月份见底，然后逐渐回升，主要原因在于一二线城市政策的适度宽松，对市场整体回温有小幅带动。,2019年全国房地产市场环境,市场环境,地产TOP3三进入6000亿时代，截止年底，千亿
2、房企扩容至36家，百亿房企持续分化，市场份额向头部企业集中，分化加速，强者恒强。,千亿房企扩容至36家，比去年增加6家，TOP3房企销售金额占比9.54%，同比下降0.26%；TOP10房企销售金额占比21.43%，同比上涨0.16%；TOP50房企销售金额占比43.47%，同比上涨0.20%；,2019年全国政策一览,全国重点政策解析,全国政策调控：坚持房住不炒，稳地价、稳房价、稳预期的“三稳”政策，不将房地产作为短期刺激经济的手段，地方因城、因区、因势施策保持房地产市场稳定。,区域宏观,Part 1.2,区域经济2019年云南省1-11月份经济运行情况,过去五年大理市经济运行情况稳定，20
3、13-2014年经济处于高速增长期，增速远超国内及省内平均水平，为2016年的地产旺市奠定了良好的财富积累基础。,由于现阶段2019年大理市国民经济运行公报还未公开，参照2018年大理地方经济产业机构分析，大理市一、二、三产业的比重为74548；分别增长5.6%；增长5%；增长12.4%。大理市是一个以固定资产投资及第三产业（旅游业）为核心经济支柱的城市。,区域经济,在过去的三年里，大理州总人口数量在稳步增长，2018年人口总数已达到363.52万人。人口增长率维持在35之间，人口增速相对趋缓。,2016年接待国内外游客1507.73万人次，对城市商业发展形成有力的消费力支撑.,稿件来源：中华
4、人民共和国第六次人口普查结果,区域人口,云南省“限墅令”升级,大理州停止开发海东、海西、海北 区域,大理州洱海保护条例修订升级,云南“限墅令”升级，独栋、双拼进入收藏时代；大理洱海保护升级，区域扩大，环洱海地产开发项目为环保让步，多家开发商开发进度受阻。,区域政策重点政策汇总,区域政策限墅令,“限墅令”再度升级，别墅进入收藏时代！,2019年4月，住建部再次发文，立即暂停办理本行政区域内有关别墅项目建设审批手续。,本阶段梳理的范围是独栋、双拼别墅项目，市场上更常见的联排、叠加等项目不在本阶段上报范围内；一是住宅仅为独栋、双拼两种或其中一种类型的建设项目；二是存在违法建设，包含独栋或双拼的其他建
5、设项目,独栋、双拼消失，联排受限（容积率）,趋势1：叠拼产品成趋势,趋势2：别墅洋房化,趋势3：别墅扁平化,底TOWN、顶跃、三叠全跃）,大平层,区域政策限制开发,趋势1：下关片区、满江片区开发商扎堆开发趋势2：下关片区棚改政策持续推进，加快土地置换趋势3：环保优先，地产开发为环保让路，规划审批趋严。,洱海保护条例各保护区禁止事项如下：洱海一级保护区：洱海内的船只需审批同意,方可使用；保护区内仅能有挂牌保护的建筑，禁止新建、改建、扩建与洱海生态保护无关的建筑物、构筑物；餐饮、住宿等经营活动实行严格管控，洱海湖区和湖滨带范围内禁止从事餐饮、住宿等经营性活动；禁止垂钓。洱海二级保护区：保护区内禁止
6、新建、改建、扩建除公共基础设施、公共服务设施以外的建筑物、构筑物。禁止建设畜禽养殖场，从事餐饮具和被服消毒、洗涤等经营性活动。洱海三级保护区：保护区内禁止削山造地等破坏景观、植被、地形地貌的建设活动。,11月19日，大理州政府正式发布云南省大理白族自治州洱海保护管理条例（以下简称洱海保护条例），全文分为总则、保护管理职责、综合保护管理、一级保护区管理、二级保护区管理、三级保护区管理、法律责任、附则等8大章节、计60条管理条例。,洱海保护条例将于2019年12月1日实施。,区域政策洱海保护条例,洱海保护条例升级，洱海湖滨带严禁开民宿和房地产开发，于2019年12月1日起开始实施。,宏观小结,Pa
7、rt 1.3,宏观小结,【经济面】：2019年全国GDP有望突破100万亿，大理地方经济总体保持平稳，房地产业依旧是大理的支柱产业；【政策面】：国家坚持“房住不炒”的基本定位不变，全年调控政策经历了先松后紧再宽松的变化，总体风格趋稳。大理房地产业为环保政策让步，全年政策趋严，年底有宽松迹象。【人口面】：近三年大理人口增长速度趋缓，外地人呈流出趋势。【行业面】：全国销售面积和销售金额增速总体保持平稳，国房景气指数有所回升；市场份额向头部房企集中，强者恒强。云南昆明、腾冲、西双版纳等市场保持正增长，大理、普洱市场略显疲软。,一级市场,土地供求情况土地供应明细分片区土地成交情况一级市场小结,总体来说
8、：按照挂牌出让和协议出让的方式统计，大理一级市场下半年土地成交量要比上半年活跃，2019年住宅用地成交量为614.03亩，同比下降62.6%，其他商服用地成交量为107.01亩，同比下降88.3%。其中 10月、12月的住宅用地成交量偏高，有5个月无住宅用地成交，其他月份住宅土地成交都较少,全年只有10月份有其他商服用地成交。,2019年大理土地市场成交紧缩，住宅用地成交量同比下降62.6%，商服用地成交量同比下降88.3%,2019年土地成交情况,2019年大理土地市场共计成交23宗，10月份的土地成交达到全年成交值的顶峰。,2019年土地成交明细,全年土地累计共成交23宗，其中住宅用地成交
9、21宗，商服用地成交2宗，成交的土地中有5宗为洱海保护搬迁安置地，上半年土地供应量较少，故成交量也偏低，下半年土地供应量有所上涨，故成交主要集中在下半年，截止年底，供应土地全部成交。,2019年土地成交明细,2019年土地成交明细,2019年大理市分片区土地成交情况,从上表可看出，2019年大理住宅和商服用地成交721.04亩，其中住宅用地614.03亩，商服用地107.01亩。住宅用地成交最多的为下关片区，占全年住宅用地成交的46.58%，下关片区拿地最多企业为大理州洱海保护治理有限公司，拿地180.06亩，占下关片区拿地总和的62.94%，该地主要是洱海保护生态搬迁安置。海西片区成交的土地
10、多为大理洱海保护生态搬迁“1806”小镇用地。满江片区用地成交多为大理泽大创成商业运营管理有限公司拿地。凤仪和海东片区无住宅和商服土地成交。,2019年大理住宅和商服用地成交以下关、海西和满江片区为主，凤仪海东片区无土地成交。,2019年大理全住宅和商服用地年成交金额153992万元，住宅用地均价222万元/亩，商服用地166万元/亩。各片区中，住宅土地成交金额最高是下关片区，其次是海西片区；商服用地成交金额最高是海西片区，其次是满江片区，下关、凤仪和海东片区无商服用地成交。片区成交亩均价中，住宅用地均价最高是下关片区，其次是海西片区，商服用地成交均价最高是海西片区，其次是满江片区。,2019
11、年大理住宅和商服用地成交以下关、海西和满江片区为主,2019年大理市分片区土地成交金额详情,一级市场小结,2019年大理土地市场住宅和商服用地共计成交23宗，其中住宅用地成交21宗，商服用地成交2宗；有5宗土地是洱海保护搬迁安置地，面积占了成交面积总量的53%。在全国调控政策频出、洱海保护政策升级的情况下，土地供应受限，土地成交有所缩紧。2019年大理住宅和商服用地成交总量同比2018年下降71.8%，供应片区主要集中在下关、海西和满江片区。在过去一年的时间里，土地的供应量和成交量大幅减少，土地供应和成交主要集中在下半年。一方面，由于洱海保护的相关政策，洱海周围限制开发，土地供应量较去年大幅减
12、少，房企在土地投资上也更加谨慎。另一方面，房企融资环境趋紧，特别是土地的规范和收紧，也影响了房企拿地的冲动。在海东停建处置和转型转移发展的情况下，大理新区的的建设脚步也加快，大理房地市场或将向大理新区偏移，这也是海东片区全年无土地供应成交的原因。,二级市场,供应情况成交情况交叉关系供求关系大事记二级市场小结,二级市场供应情况,Part 3.1,全年供应以住宅为主，商业供应峰值在7月份，供应项目是纳思城市春天。因大理城市控规，报规报建停止，洱海环保成为未来政府工作重点，前期规划通过项目在市场空白期加紧供货，高价快速去化，实现资金回笼，支撑市场量价，填补市场供应空白。,全年供应以住宅为主，4-7月
13、份供应量最集中，商业供应量较少，同比大幅下降！,2019年商品房供应走势,首置、首改仍是市场主力需求，商业供应面积和面积段进一步压缩。,2019年住宅供应面积段集中在90-120、120-150、150-300，90-120面积段供应同比增长；2019年商业供应集中在40以下，同比增幅较大。,2019年商品房供应面积段详情,2019年商品房预售证签发明细,2019年商品房预售证签发明细,2019年商品房预售证签发明细,2019年各项目预售证供应详情,2019年各项目预售证供应详情,2019年各项目预售证供应详情,二级市场成交情况,Part 3.2,全年成交（备案）8月份达到峰值，成交面积约13
14、万方，全年备案均价维持在11500以上，11月份备案均价达12941元/，为年内最高。,2019年月度成交（备案）情况,2019年总计成交（备案）6811套，备案面积86.44万，备案金额100亿元，备案11575元/。,2019年大理住宅备案6357套（含40年商业住宅），整体备案均价11928元；商铺备案431套，整体备案均价8510元/；公寓写字楼备案23套，写字楼供应来自泰业国际广场、大理公馆和洱海寰球时代；车库备案22个，车库备案为春江海月湾、梨花溪、银海山水间；,2019年各物业类型成交（备案）详情,下关片区主导，满江和海西片区较活跃，海东艰难去库存，凤仪片区基本停滞。,下关片区依
15、然是供应主力片区，刚需泰玺名苑、滇西商务中心、水岸华府为主要供应项目，首改及改善以大理十畝、龙悦华府、中梁壹号院为主，下关片去以这几个项目支撑市场量价；满江片区全年只有满江华府供应，外滩名著、怡景尚居和洱海寰球时代有量；海西以实力集团大理的小院子南、中、北区为主，悦山海虽有供应，但去化较差；海东受政策影响被叫停，艰难去化合法库存，凤仪无库存量。,2019年商品房分片区成交（备案）详情,片区分化，下关、满江量跌价涨，海西、海东、凤仪片区量价齐跌。,受政策导向、市区土地稀缺性、项目品质和需求类型及教育等配套影响，满江、下关量跌价涨；海西优质产品基本去化殆尽，受政策及调控影响，投资客群信心受挫，投资
16、客群撤场，量价齐跌；海东被叫停，客群趋向改变，艰难去化前期遗留合法库存，凤仪去化一般产品库存，成交难度加大，两片区量价齐跌；,2018-2019年各片区总体成交（备案）对比,各片区住宅价格分化明显，海西片区成交均价近17000元/，满江片区成交均价突破万元。,下关占比成交占位为59%，配套、地域认知性为主要导向，土地资源稀缺，容量有限；满江为城市重点发展区域，受控规影响，供应较少，2019年影响有限；海西片地块基本绝版，项目较少，优质产品不多，成交难度加大；凤仪无货可供，海东被叫停，市场影响微乎其微。,2019年住宅分片区成交（备案）详情,各片区成交量同比均有所下降，下关片区和满江片区量跌价涨
17、，其余片区量价齐跌。,2019年住宅整体受商业备案营销较小，基本可以忽略不计，片区住宅同比基本和2019年大理市商品房整体备案走势一致：下关片区主导，满江和海西片区较活跃，海东艰难去库存，凤仪片区基本停滞。,2018-2019年住宅分片区成交（备案）对比,商业全年成交总体偏少，集中在下关和满江片区，因缺乏优质商业体的支撑，成交均价相对偏低。,商业2019年供应和备案双双走弱，受贷款政策、涨价幅度和变现难度的多重影响，优质商铺资源稀缺，市场成交难度大；满江片区受大理满江建材城14747，均价2231元/备案影响，拉低整体备案均价，剔除大理满江家居建材城底价备案影响，满江片区商业备案均价9000元
18、/左右；海东逆势走强，主要备案来自大理海洋城。,2019年商业分片区成交（备案）详情,满江片区和海东片区商业成交量同比上涨，其他片区量能下降，海西片区商业价格逆势走高,下关随着泰业国际广场和泰安新城时代天街优质商业去化后，片区无优质商业供应，总体价跌，同比跌幅36个百分点，但也维持在14000元/以上；海东被政策叫停，存量巨大，大理海洋城在大理唯一的海洋馆加持下，以价换量，走货回现；满江、凤仪市场均无优质商业，部分住宅底商均价基本维持在9500元/的备案均价。,2018-2019年商业分片区成交（备案）对比,泰玺名苑、满江华府全年累计成交均价不足万元，龙悦华府、大理十畝、中梁壹号院、大理公馆等
19、项目全年累计成交均价保持在13000元/以上。,竞品项目住宅成交（备案）汇总,竞品项目住宅成交（备案）占比明细,竞品排名中，龙悦华府以13.5亿元的成交金额占据榜首，市场占比24%，大理十畝以9.1亿元的市场份额排名第二。,2019年大理市房地产企业销售TOP10,2019年大理项目住宅销售TOP10,2019年大理项目商业销售TOP10,二级市场交叉关系,Part 3.3,面积段90-120、150-300，总价段80-120万、120-180万成交量最大，150-300，总价300万以上产品成交亦不俗；40-70，总价30-60万、60-80万类型的中小面积段产品市场热度较好。,首置、首改
20、产品成主流，大面积再改或终置类型产品成交亦不俗。,住宅面积段与总价段交叉关系,年龄段较集中，低总价投资、养老度假型产品多为60岁以上客户。,年龄段集中在25-50岁之间，总价在80-300万以内成交量最大；20-25岁，50岁以上人群购买力亦较强。,住宅年龄段与总价段交叉关系,中小面积段产品集中，中大面积段产品分布平均。,40-70（大部分为海西片区40年产权旅游地产），总价段60-180万之间，成交去化最好，90-300，总价段30-60万成交量最大，120-180万，180-300万之间成交集中，分布平均；,商业面积段与总价段交叉关系,年龄段相对分散，成交总价集中在80-180万之间。,成
21、交主力年龄段50-50岁之间，其中，25-30岁，40-45岁之间成交最活跃；成交总价80-120万、120-180万之间成交最活跃，其次为30-60万之间；,商业年龄段与总价段交叉关系,二级市场供求关系,Part 3.4,2019年二级市场总体供应同比下跌25.36%，商业供应进一步回落。,2016年2019年，二级市场供应中，2018年达到峰值，之后呈现回落；供应呈现住宅和商铺供应总体下降，其中住宅同比下跌24.56%，商铺同比下跌35.45%。2016-2019年供应中，住宅占比逐年增加，商业占比呈现回落。,供应回落主因：地少、控规、洱海环保,二级市场供求关系产品供应变化,供应由升到降，
22、成交下降，价格稳步走高，整体量跌价涨。,去库存从供应到成交推动容量走高，但随着外地客户大量涌入，推高市场价格，前两年呈现量价齐涨。2018年后，大理受洱海环保及国家政策调控的双重影响，市场端无论是土地还是产品均供不应求，客户还在前两年房价持续上涨的恐慌情绪中，先购为主，市场房价整体维持在高位。,二级市场供求关系商品房供销价年度走势,商品房供应量和成交量同比下降，全年供销处于持平状态，成交价格缓慢攀升！,市场库存有限，刚需客群挤压严重，良性取证刚需项目支撑市场量价。-2018-2019年，土地供应有限、规划控制调整及洱海环保钳制市场供货，市场无法扩容，供需基本饱和。大理发展重心调整洱海整治保护，
23、房地产市场退居二线。,二级市场供求关系商品房供销价月度走势,2019年全年住宅成交呈量跌价涨的态势，10月份成交均价达13473元/，为年内最高。,2016年2019年，二级市场供应中，2018年达到峰值，之后呈现回落；供应呈现住宅和商铺供应总体下降，其中住宅同比下跌24.56%，商铺同比下跌35.45%。2016-2019年供应中，住宅占比逐年增加，商业占比呈现回落。,二级市场供求关系住宅供销价月度走势,商业供应量较小，成交以去库存为主，商业成交均价低于去年平均水平。,商业全年供应乏力，但市场存量较大，优质商业基本无存量，普通商业成交难度增加；住宅价格涨幅优于普通商业，变现难度小，相比商业，
24、住宅有更好的银行政策加持，成为比商业更好的优质投资资产。,二级市场供求关系商业供销价月度走势,板块供应分化明显，下关主城区依然是主要供应区域。,海东停止，艰难去库存，凤仪无新增项目。满江片区因控规和洱海环保，2019年蓄势，预计2020年会超过下关主城，成为主力供货区域。2019年，下关片区库存主要是天泰大理十畝、建投龙悦华府、中梁壹号院三个项目，其中大理十畝和龙悦华府库存量最大。,二级市场供求关系分片区供销关系,二级市场大事记,Part 3.5,2019年大理市在售项目分布图,洱海青城,7月7月初，大理惠丰瑞城三期约113套房源加推，均价在1.4万元/；7月14日，大理十畝南麓二期、三期花园
25、别院清盘特惠加推；7月21日，满江华府一期6#楼加推，共计126套房源。开盘均价约1万元/；7月27日，大理公馆苍洱时光6号楼瞰海公寓加推，共推出240套房源；,8月8月10日，泰玺茗苑第三次开盘推售，开盘的1号楼约150套房源；8月10日，大理十畝复式洋房首次公开；8月19日，大理悦山海丽世酒店推售，约60套房源；,满江华府开盘当天销售470套，去化率85%。泰玺茗苑开盘当天成功认购约347套房源，劲销约4.2亿元。龙悦华府首开，开盘即售罄。水岸华府开盘当天认筹客户全部转定。海川锦园开盘即售罄。大理十畝风岚艺术村开盘当天去化31套。,4月4月13日：满江华府开盘，首开7、8号楼，共378套房
26、源，中途加推4号楼，共推出货包约558套；4月17日：龙祥苑二期正式开盘，推出12-17栋约190套电梯洋房；4月26日：泰玺名苑开盘，首推2栋、3栋约352套新房；第二天加推房源92套。4月27日：龙悅华府开盘，推出一期15、16、18、19#四栋住宅约300余套房源。,5月5月18日：水岸华府一期开盘选房；5月19日：下关北市区海川锦园正式开盘入市，共推出146套新房；,6月6月15日：大理的小院子北区，建筑面积约186的阔院正式推售，约50套；6月15日：大理公馆苍洱时光精装小户型开盘，推出180余套房源；6月23日，大理十畝风岚艺术村推出126平米空中院落，总82套。6月28日，龙祥苑
27、二期加推第11栋、18栋洋房，约90套房源。,大事记2019年新增项目动态,8月，大理市人民政府发布，关于下关镇军供站和草料厂地块国有土地上房屋纳入沙河埂片区棚户区改造征收决定的公告。此次棚户区改造，征收范围包含下关镇幸福路以西，建设路以南（军供站地块），下关镇南涧路以东，龙溪大桥以西（草料厂地块）；规划占地面积约为77.20亩；拆除房屋建筑面积约2.5万平方米。,12月10日，大理市人民政府关于大理州外贸大楼片区城区改造提升项目房屋征收范围的公告发出。此次征收范围包含：东起人民北路、西至州消防支队及州公安局宿舍围墙，南至嘉士伯大道、北至人民北路阳洱信用社。用地总面积有26.61亩。,8月经市
28、人民政府研究，决定将火车站站前片区纳入棚户区改造项目计划，拟对下列范围内的房屋进行征收，征收范围：1、金贝商业城片区；东至富海路，西至中国联通云岭大道营业部及原开发区管委会大楼一线，南至巍山路，北至五台路。2、云岭大道东侧地块:东至金贝商业城，南至巍山路，西至云岭大道辅道，北至莲花路。,12月27日，大理市人民政府门户网站公布了阳和上末片区控制性详细规划批前公示，根据规划内容，规划范围北至黑龙溪南岸，南至钜融城，西至苍山自然生态保护线，东以苍山大道。规划区总面积约173.60公顷。,3月22日上午，大理经开区召开棚户区改造工作专题会议。涉及凤仪、满江、天井三个片区，总户数6653户，总人口22
29、769人，改造用地总面积5692亩，总拆迁面积213.9万平方米，安置房建筑总面积319.9万平方米，估算总投资约160亿元，可整理剩余开发利用土地3894.89亩。,云南省财政厅发布了关于2019年度中央财政城镇保障性安居工程专项资金用于城镇老旧小区改造资金分配和中央提前下达的城镇保障性安居工程资金分配情况的公告。大理州的改造面积共205.76万平方米，改造户数17131户，改造楼栋4556栋，改造小区108个，应分配金额22997万元。,大事记2019年棚户区改造情况,二级市场小结,Part 3.6,二级市场小结,市场发展与预判,政策展望市场潜在竞争一级市场小结,中央经济工作会议确定总基调
30、：以“三稳”为原则、坚持“房住不炒”、“因城施策”，大力发展租赁住房，在确保不发生系统性金融风险的政策底线下，2020年全国楼市将持续调控、但地方灵活性增强、租售并举将成为大势所趋,政策展望全国,政策基调：与同级别城市相比偏宽松温和,调整方向：大概率以放宽落户政策、下调二套首付比例和下调贷款利率为主,与西部其他城市相比，昆明政策偏温和，70城涨幅指数排名靠前，但同比/环比增幅已有回落，市场调控效果初步显现，预计2020年将以目前政策为基调，有微调放松空间，综合看可能会以放宽落户政策、下调二套首付比例和下调贷款利率为主,政策展望昆明,12月24日，根据大理市人民政府门户网站消息，大理经济技术开发
31、区城乡规划委员会分别公开2019第6次、第7次项目审查会议规划，涉及大华、融创、旧改及雅美湾等多个房产建设项目。,2019年大理房地产开发为环保让步，城市规划审查趋严，截止年底，多数受限项目顺利过规，预计2020年大理整体调控政策将趋于宽松，综合看会以吸引投资及放宽贷款条件等为主。,政策展望大理,潜在竞争：大理城市开发重心向满江偏移，潜在供应超百万方，城市区域竞争格局形成。,2020年市场预测潜在竞争,满江16块安置用地均名花有主，涉及开发用地面积约800亩，按照3.5容积率测算，预计约200万市场供应面积。,品牌竞争：品牌房企扎堆满江，销售目标及供货量极大，品牌竞争格局激烈；市场整体有望增容
32、，但同价产品供应厮杀，小型房企和项目夹缝中喘息求生存。已调研的品牌开发企业供货期集中在4、5月份，供应量均在10万以上，货值均在10亿以上，产品面积段60-145均有涵盖，大部分为精装交付。,2020年市场预测品牌竞争,产品同质竞争：随着供应量的增大，待开发项目的增多，产品市场空白点基本被填满，同价同质化产品竞争已成定局。,90-120、120-150、150-300是成交最为集中，市场同质化最严重的面积段，而40-70、70-90随着房价的快速增长，成交量也开始凸显，未来也是市场的必争产品面积段。,2020年市场预测产品竞争,市场发展与预判小结,2020年,全国政策维稳，地方政策将趋于宽松,满江片区集中供应，品牌开发商扎堆，竞争最大,产品同质化严重，同质同区竞争严重，价格小幅回落,政策,市场,产品,投资信心重拾，外地客群缓慢回流,客户,大理市大麦房地产经纪有限责任公司,THANK YOU,2020年1月15日,
