天纵项目策划报告定稿课件.ppt

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1、【天纵刘店高层住宅项目策划报告】,谨呈：湖北天纵置业发展有限公司,2,目 录,一、区域房地产市场分析-03-08二、项目综合研究分析-09-30三、项目S W O T分析-31-35四、项目综合定位分析-36-49五、项目营销综合定位-50-53,3,1.黄陂区发展现状 黄陂区位于湖北省东部偏北，武汉市北部。东与红安县、新州区接壤，西隔小悟山、界河与孝感市毗连，南抵府河与武汉市城区相望，北与大悟县交界。区境南北最大纵距104公里，东西最大横距55公里，境域周长273.5公里。国土总面积2261平方公里。,一、区域房地产市场分析,风景名胜：盘龙城遗址、双凤亭、木兰山、革命旧址三合店等。矿产资源：

2、金矿分布石门、塔耳及蔡店三地，属小规模金矿。物产资源：农作物、动植物、水产资源、土特产等颇为丰富。,4,区位优势独特。黄陂与武汉市中心城区一水相依，南部近30公里沿线五桥相连。全区近半国土面积已融入大武汉的经济繁荣圈，是武汉市外延扩张由南至北推进的唯一腹地。黄陂土地资源充足，是武汉市最大的土地资源储备地；旅游资源丰富，有距今年3500年历史的商代遗址盘龙城，被认证为“大武汉城市之根”，“武汉的后花园”。基础设施完备。水电设施网络化。交通设施立体化。作为武汉北部新兴开发区，盘龙城东邻阳逻深水港，西距武汉天河机场8公里，南离汉口火车站6公里；岱黄高速、机场高速、盘龙大道及楚天大道组成的四通八达的道

3、路网，构成“水、陆、空”立体交通网络，瞬间切换都市喧嚣与田园宁静。,优越的发展条件,5,目前该区域已形成以木兰生态旅游为主体的旅游业产业，是区域经济的重要组成部分。经过多年的引进、开发和建设，黄陂已形成由盘龙城经济开发区和天河航空城等构成的南部经济发展带、中部前川卫星城区和北部木兰生态旅游区，“一带两区”三大强势板块的开放引进接收载体。根据市委、市政府“南突北扩”和打造武汉国际航空物流港新城及发展临空产业的战略，“十五”期间，黄陂区的发展思路是：强力推进第二产业发展，带动第一产业提高，促进第三产业兴起。重点接纳和发展的投资领域为：机械及汽车零部件、建筑建材业、服装产业、冶金化工、医药产业、农产

4、品及轻工食品加工、文化旅游业、城市基础设施及物流业。,优厚的产业基础,6,2.盘龙城房地产基本情况盘龙城基本情况介绍 盘龙城位于武汉盘龙城经济开发区叶店村杨家湾盘龙湖畔，为全国重点文物保护单位,是公元前15世纪左右，商代前期古城遗址，面积约1.1平方公里，是我国已发现的最早的古城之一。武汉盘龙城经济开发区原名为武汉市黄陂滠口经济发展区，成立于1992年12月，原辖区为滠口镇，国土范围157.5平方公里。2000年4月，黄陂县改区后，划出42平方公里（含刘店、下集、叶店、许庙、刘古塘五个村）交发展区管委会封闭托管。2003年5月，经市开发区管理办公室同意，更名为武汉盘龙城经济开发区，履行职能不变

5、。同年9月，区人民政府将岱黄高速公路以西另外7个村（后湖、刘集、丁店、三店、丰山、龙王庙、黄花涝）划入开发区托管，区域行政区划范围为88平方公里，12村共有140个自然湾，188个村民小组，10493户、33299人。2005年，国家发改委和省政府重新审核批准为省级开发区，核定规划建设面积20平方公里。,7,区域规划示意图,8,08经典小户型项目,区域配套分布图,本案,9,片区房地产发展现状 良好的发展前景，优越的交通、自然环境使北接天河机场的盘龙城片区成为武汉的“城市客厅”，随着香港纵横、深圳宝安、北京名流、武汉地产等地产巨头纷纷挺进盘龙城，该区域内地产开发热火朝天。以新颖的理念、完善的规划

6、、优美的环境、上乘的质量、精致的造型、齐全的功能、秀丽的色彩，以地气带人气，以人气聚财气。在设计上体现“绿色生态与现代科技”融合的意境，使盘龙城成为武汉市民未来的理想居住地。就地段的增值发展空间而言，未来，随着交通系统的不断完善、配套设施不断加强、盘龙城将被打造成一座集高尚旅游居住区、现代航空港和汉口北市场集群于一体的新兴城镇，发展潜力巨大。三大定位的结合，使得盘龙城片区的经济前景以及战略性地位都上升了一个档次。,10,二、项目综合研究分析,1.片区内在售项目分析 当前该片区在建和在售楼盘的楼盘众多，主要集中在楚天大道以及盘龙大道，其物业类型较为齐全，可供选择的房源也相对较多，各种户型面积的需

7、求供应较为充足。,11,周边在售住宅项目分析,龙辰丽湾 物业类别:普通住宅 建筑类别:多层、小高层 装修状况:毛坯 占地面积:30300平方米 总建筑面积:73450平方米（一期2万方）总户数:735 停车位:184 容积率:1.99 均价:3300元/平方米 开发商:武汉龙辰置业有限公司 开盘时间:2008-04-26（一期）,外观图,12,珩生领袖城,物业类别:普通住宅 建筑类别:小高层、高层 装修状况:精装修 物业地址:巨龙大道与盘龙大道交汇处 总建筑面积:60万方 容积率:3.10 绿化率:40%均价:3800元/平方米 开发商:湖北珩生投资有限公司 物业公司:戴德梁行 开盘时间:20

8、08-04-26,鸟瞰图,外观图,大盘精装项目，户型产品线序列丰富,13,F、阳光城,物业类别:普通住宅 建筑类别:高层 装修状况:毛坯 物业地址:巨龙大道特8号 占地面积:11万平方米 总建筑面积:35万平方米 开发周期:3年 停车位:1430 容积率:3.0 绿化率:36%均价:3300元/平方米 开发商:纵横集团 开盘时间:2008-05,鸟瞰图,外观图,早期高端别墅项目运作成功，顺利转型进入住宅项目开发。,14,哥特帝景,物业类别:普通住宅 建筑类别:多层、小高层 装修状况:毛坯 物业地址:露甲山路特8号 占地面积:108817.21平米 总建筑面积:164342.63平米 总户数:1

9、631 停车位:410个（地上340个/地下70个）容积率:1.5 绿化率:35.8%均价:3350元/平方米 开发商:武汉哥特房地产开发有限公司 开盘时间:2008-05,效果图,效果图,目前武汉楼市价格折扣最大项目之一,15,08经典,物业类别:普通住宅建筑类别:高层装修状况:毛坯物业地址:楚天大道特1号占地面积:40053平米 总建筑面积:127194.4平米 总户数:1614 停车位:400 容积率:2.99绿化率:35%均价:未定（预计6月底）开发商:福建皇家集团开盘时间:未定（6月底内部认购）,效果图,效果图,依托第一企业社区商务公园项目，进行客户需求定制化，满足公司群体投资居家需

10、求,16,周边在售别墅项目分析,宝安山水龙城物业类别:别墅 建筑类别:独栋别墅、联排别墅 装修状况:毛坯 物业地址:盘龙城盘龙大道特8号 占地面积:126540平方米 总建筑面积:76000平方米容积率:0.60 绿化率:50%均价:11000元/平方米 开发商:武汉宝安房地产开发有限公司,实景图,实景图,17,F、天下物业类别:别墅 建筑类别:单体独栋别墅 装修状况:菜单式 物业地址:盘龙城楚天大道特18号 占地面积:2100000平方米 总建筑面积:720000平方米容积率:0.33 绿化率:66.35%起价:300万元/套 开发商:武汉纵横盘龙城置业有限公司,地中海别墅,小独栋别墅,18

11、,2.片区市场总结,房源：从别墅到多层-小高层高层 2002-2004年，以F、天下、恒达盘龙湾、宝安山水龙城等为代表的别墅项目，可谓为盘龙城创造了一个“别墅时代”，而从2006年开始，名流人和天地、日月山水、摩卡小镇、龙城天居园等项目上市，盘龙城的物业形态开始逐渐丰富，小高层、多层结合的产品成为主流，形成一种产品全面化供应的局面。目前，盘龙城房地产市场还处于不断发展与完善的阶段：由单一的别墅产品供应到综合类产品的供应；由原本较低的价格慢慢向上攀升；由单一的高端客户向多目标客户的转变。这些转变都反映了盘龙城正在努力寻找自己在武汉房地产市场中的位置，不断走向成熟。盘龙城区域价格整体呈上扬趋势，但

12、价格上涨相对较为平缓，目前均价在3400元/平米。与东西湖和后湖相比，盘龙城整体价格要比前两者低1000-1500元/平米。,中低端平民化与塔尖精英化的消费共存，是盘龙城房地产市场的一大特点。,19,房价：一路走稳,2007年，中心区域房价急剧上扬，产生的杠杆效应，使盘龙城的成交量急剧增加，盘龙城也开始吸引越来越多的人的眼球。而随着政府宏观调控政策的相继出台，盘龙城和武汉其他区域一样成交量也出现萎缩。但2008念一季度盘龙城的成交量与去年同期相比，增长了近四倍，而其它区域今年年初的成交量要普遍低于去年同期水平。盘龙城大型项目较多，目前在售的项目多只推出一期，而楼盘还有后续的推量没有上市。今年，

13、随着这批项目的进一步开发与一些新盘的入市，后期盘龙城的住宅供应量将有大幅度上升。如此大的推盘量，必然使盘龙城成为武汉房地产市场的焦点，而在短时间内也会加剧区域内项目的竞争压力，若后期行业政策继续趋紧，预计今后一段时间内盘龙城整体的价格将不会再有较大的上浮，将在一个水平线上进行适度调整。,20,未来：升值潜力大,中心房价的增长，不少购房者无奈被挤出主城区。随着城市化进程的加快，汉口北扩趋势日益明显。而根据武汉城市总体规划2006-2020年，武汉将发展北部新城组群，而盘龙城新城正是这个组群的经济中心，因此它将成为人口导入的重点区域。目前，盘龙城较其周边的区域的价格水平还有一定差距。究其原因是该区

14、域住宅市场发展，相对于东西湖和后湖来说，起步较晚。随着武汉市居住新区建设进一步深化，盘龙城自身配套的日趋完善，盘龙城板块的价值也会得到越来越多人的认可，并且随着区域房地产市场的日益成熟，其价格一定会进入攀升阶段。盘龙城的整体房地产市场还处于发展期，经过2006、2007年的洗礼，无论在产品结构、成交价格以及成交量上都有较大幅度的提高。虽然2008年盘龙城有大量项目入市，竞争压力会加大，但这也恰恰说明了盘龙城的发展潜力被开发商们所认同，其未来发展潜力依然巨大。,21,3.项目基本现状,基本情况：建设单位：天纵置业发展有限公司 项目名称：刘店高层住宅（暂定）用地位置：盘龙城开发区刘店村 拟建类型：

15、高层住宅 总用地面积：30851平米 容积率：3.0 密度：30%绿化率：30%限高：54米,22,巨龙大道方向路网情况：,项目周边环境现状格局,23,西侧地块,西侧地块,西侧地块,西侧地块,24,东侧地块,东侧地块,东侧地块,东侧地块,25,地块内水塘,水泥道路,附近私房区,附近私房区,26,分析说明：本项目位于巨龙大道与水泥路交汇处，北临巨龙大道，南通水泥路，西接盘龙新城，东延水泥路。地块分为东西两侧，西侧地块两面临路，商业价值高，项目用地显长方形，易于进行不同用途的进行分割和空间布局。,27,周边生活配套设施：,该地块处于盘龙城老区，周边生活配套较盘龙城新区更为完善。,巨龙大道沿街商铺,

16、28,小型超市，便民店等，主要分布在巨龙大道沿街。,大中型企业的进驻，有利于提升购买力。,设有公交站点，方便居民出行。,29,巨龙大道,盘龙新城,巨龙大道,指示牌,企业,岔道口,30,三、项目S W O T分析,优势:盘龙城与其临近的竞争区域相比，有着明显的价格优势。盘龙城拥有悠久的文化底蕴,生态环境好，片区内产品密度相对较低，易于打造高品质生活区。地块呈整体布局方正，有利于后期的工程开发进度。项目建筑立面俊朗，视觉效果突出，具备一定的建筑标杆效应；项目绿化率较高，景观规划特色鲜明，具备相对较好的产品支撑效果。靠近机场高速，依靠建设空港的优势大力提升区域品质及人气。中百仓储即将进驻，奥特莱斯成

17、功立项，外国语学校，光华国际学校总部将移址盘龙城，极地海洋世界11月奠基等都将加速激活盘龙城的房地产市场发展。,31,劣势:地处城郊，公交线路有限，发车频率较低，都将使得出行问题成为当地业主生活的一大难题。生活配套设施较为匮乏,居住气氛较差，基本没有大型购物场所和较为集中的银行、学校、医院等生活配套区。项目体量相对不大，较之周边大体量综合社区开发项目，其产品兼容性相对较弱。周边环境比较复杂，分部有中小型工厂企业、大量私房区密集、大量待开发片区荒芜等，负面影响项目整体形象。,32,机会:岱黄公路收费站后撤大大拉近了中心城区和盘龙城之间的“心理”距离,消解了城区和郊区之间心理上的隔阂，有助于盘龙城

18、逐渐摆脱“郊区”印象，成为名副其实的“北汉口”。盘龙城集高尚旅游居住区、现代航空港和汉口北市场集群三维一体的定位规划，再加上热议中的盘龙工业园、北汉口国际商品交易中心、极地海洋公园等陆续动工，盘龙城近期仍然算得上是利好频频。从历史上看，汉口的就是一个不断向北发展的过程。从沿江大道、中山大道、解放大道、建设大道、发展大道再到盘龙城的巨龙大道，“北汉口”的发展前景日益灿烂。,33,威胁:目前，盘龙城入住率不到20%。空置率导致了商户不愿进驻，而商业的匮乏又进一步导致楼盘空置，易导致恶性循环的局面。关联区域在建/在售项目都已加速启动，届时推盘量规模相对较大，且项目产品同质化严重，客户群有交叉，对于本

19、项目有着强大的冲击力。从客户群、营销推广、价格实现等各个方面都有着强大的竞争力。目前武汉楼市整体向下继续调整，同时国家继续对于房地产业进行适度从紧的政策，导致市场观望氛围浓厚，直接负面影响项目投资开发、客户营销、资金回笼等。,2008年以来武汉楼市交易价格持续攀高，成交量与规模在萎缩。整体发展趋势与2007年10-11月份之前形成鲜明对比，市场持续低迷之中。,34,S地块规整价格优势政策扶植,W城郊出行不便生活配套匮乏,O隔阂逐渐消除发展脚步加快未来潜力巨大,T空置率高政策调整竞争项目,对策,对策,对策,对策,功能分区合理规划扬长避短,突显特质配套跟进规避风险,对 策,差异化竞争补缺式开发实现

20、利益最大化,35,1.综合定位 依据地块属性及区域竞争格局来定位，以底层商业小高层/高层住宅的模式进行开发，综合考虑客户需求来做产品。我们将其定位为：宜居型住宅，以城区居民自用内需和外来的投资购房需求，辅以一定规模的社区型节点投资商业。,地块用途,住宅,商业,自用居家,投资出租,社区型商业，投资自用需求,四、项目综合定位分析,36,2.住宅部分综合定位,客户分析：自主客、投资客为主，以汉口片区以及武昌部分片区实力客户为主。二次置业客户比例相对较高，多用于投资之用。功能分析：静态定位为住宅。动态化可以调整为居家用与投资用两类。随着片区房地产市场的不断发展，伴随客户群的需求出现，会加速住宅部分的功

21、能细化。价格分析：依据目前区域的竞争格局，项目住宅部分均价区间为3200-3300元/，若武汉楼市继续加速向下调整，则价格定位需依据未来市场趋势以及项目资金回笼而定。,37,项目形象定位：方案一：建筑人文宜居社区，满足喧嚣都市人群向往儒雅恬静生活的需求。方案二：打造MINI精英社区，满足青年置业刚性需求及过渡房需求。产品功能定位：大中小户型面积结合开发，以城区居民内需和外来的购房需求，同时辅以一定规模的社区型商业确保住宅品质。,38,目标客户 由于本项目地处城郊，综合考虑其区域环境特征，人口分布、产业结构、工作机会、收入水平等情况，我们认为目标客户主要由 以下几类群体构成：,汉口及武昌地区具有

22、一定购买力的投资者：看好盘龙城未来 发展前景，追求投资收益青年置业群体：刚性需求较大，同时对价格的弹性也较大。存 在一定程度过度房消费倾向。城区拆迁户及二次置业者：刚性需求较大，具有一定价格弹性。,客户特征分析：,区域形象汉口化,区域资源加速聚集,区域产业多元化,区域楼市规模化,区域产品多样化,楼市客户泛化,客户来源多样化，客户需求多元化，导致产品开发市场化，以未来发展趋向为主导。,39,产品定位：物业类别：普通住宅/公寓 建筑类别：高层/小高层 户型面积：强力主打70-90平米经典二房 推出少量50-60平米一房小户 供应适量110-130平米舒适三房,产品定位需符合国家规定商品房90/70

23、政策要求。大中小户型面积结合开发，易于满足不同群体购房需求。各类开发数量规模应充分结合市场需求来具体确定。,产品说明：,考虑户型产品的弹性组合，两个中小套型合拼为一个大套型。,40,项目景观效果,入口景观主轴,中央喷泉广场,组团景观小品,喷泉小品景观,建筑与景观融合一体，通而不透，围而不合，完美实现外街喧闹繁华与小区内部安静祥和的自如切换,41,户型参考,万科西半岛3C户型，3*2*1，约105平米。,4.45米开间客厅，3.9米开间主卧，创新分离式卫浴空间，双阳台。,万科西半岛2A户型，2*2*1，约85平米,双阳台，厨房门双向对开，连通客厅与观景阳台，明厨明卫；,2房/3房，布局与流线设计

24、,：代表布局,：代表流线,42,产品与目标客户配比图：,汉口及武昌地区投资者/青年置业群体/过度房需求者,城区拆迁户/汉口及武昌地区投资者/青年置业群体,城区拆迁户/二次置业者,70%,20%,10%,考虑95-105平米左右的小三房、110-130平米传统三房，进行合理的面积细分。,43,价格定位 重点参考盘龙城区域类似项目价格水平，结合片区市场供应规模、地段微观实际、细分产品规划特点等因素，依据市场比较法,本项住宅部分均价为3300-3500元/平米左右，具体价格体系需要结合户型面积、楼层分布、临街特点等情况具体确定。,产品设置与市场需求匹配,地块分区与产品功能匹配,精致小户,舒适大户,东

25、侧地块小高层/高层,西侧地块小高层,投资/过度,自用客户,2*2*1/2*2*2/1*150-90小户/经典二房,3*2*2/3*2*1/4*2100-130舒适三房,需求与供应匹配，销售均价顺利实现适度产品组合创新，形成市场稀缺供应，存在溢价机会,经典二房,自用/拆迁,44,3.项目商业综合定位,定位分析：根据现有商业分布情况，该区域商业集中分布在巨龙大道沿线，以小型商超，便民店，餐饮店等为主，以满足周边居民日常生活需要。,现有商业资源分析：小型商超：北冰洋购物中心 餐饮类：枫叶美食城 专营类：超越手机通讯城 金融银行类：中国信合,45,综合定位,目标客户定位,经营业态定位,销售价格定位,面

26、积楼层定位,投资客户自用客户租赁客户,地块分布功能分区散户单店主力大店,市场比较法收益还原法数据相互检验,经营业态分类对应门面数量需求,以客户为导向,以市场为导向,以客户为导向,商业部分定位模块与程序：,46,客户分析 分为投资客、自用客、租赁客等投资客：注重地段增值、投资回报等；主要是看好盘龙城发展前景的汉口区域职业投资客等。自用客：注重购买力、人口密度、业态组合、经营成本、内部空间、装饰广告等，附近片区店铺经营者、连锁加盟者、汉口其他区域经商者。租赁客：个体私营商家、企业单位等。,47,经营业态分析,综合项目空间规划布局点，周边道路关系，已有商业 资源，人口规模结构等，大致经营业态分布如下

27、：,建筑形态：住宅底商 可考虑2层设计，提高一层层高，形成设计吸引点临街状况：巨龙大道临街面及东西地块内侧临街面 西侧地块两面临街，其与巨龙大道拐角交汇 处商业价值最大商业业态：餐饮类，银行金融类，中型卖场，专营店，其他生活类等空间分布：巨龙大道拐角处引入主力店，两边临街面一层设置规整 店面以及零散型店铺。,48,价格定位：结合盘龙城区域内现有物业的经营与租金情况，并参 考盘龙新城与旧城在售项目商业价格水平。伴随附近区域 相关市政建投资与新型大体量综合物业开发，由于本项目 商业位置具备较好的优势，故项目商业部分销售价格会适 当超越目前在经营项目价格。采取市场比较法，综合分析认为本项目商业部分销

28、售均 价达到5000-6000元/。,49,1、总体策略以短期销售为主导，租售并举，灵活应对并引导客户商家需求；合理铺源组合控制策略，提前消化性价比不高的铺位，避免尾铺积压；充分的前期同步预热（商业与住宅同步），做好市场与客户引导；联动附近商业部分,形成相对新颖的商业集中熟化概念,良好的包装与展示，系统的广告推广等，确保消化速度所需氛围平台；完善的客户渠道开发、强有力的销售执行，确保商业部分的实际成交；,联动策略,品质住宅先行，商业与住宅同步市场预热高档住宅客户规模扩大会带动敏锐投资客商家进驻,商业之间联动,商业住宅联动,商业部分与附近商业环境联动，形成商业街概念适度扎堆体现聚集效应，扩大市场

29、影响，加速熟化,租售组合，铺源组合；包装展示，广告推广；渠道开发，活动促进；,五、项目营销推广,50,第一阶段：形象导入/预热期本阶段主要工作内容是为保证按计划开盘销售而进行的各项前期准备工作、广告推广和项目市场形象定位工作，主要包括：A、建筑设计方面：户型、规划、设备、装修、工程进度。B、现场准备方面：工地包装（围墙广告等）、销售中心、宣传展板。C、广告推广方面：项目整体思路（推广策略等）、前期宣传组合（报广、户外、车身等）、各类预算。D、销售道具准备：模型（项目/户型）、楼书、海报、户型单张、折页、展板、户外广告、道旗。E、人员培训：培训、进场、销售制度拟订、预约先前电话咨询客户，接待来电

30、来访客户，签定内部认购协议，媒体形象宣传同步。F、销售其他方面：纸杯、便签等。,2、项目营销分期,导入预热期,开盘强销期,持销期,尾盘期,51,第二阶段：开盘强销期通过前期预热积累、VIP卡、内部认购等工作，达到预期效果后，火爆开盘，通过多种渠道增加客户量，提高成交机率，保证开盘强销期销售业绩。A、工作前提：证件齐备，开盘准备的广告宣传品到位；B、工作内容：开盘前项目形象宣传，接待来电来访客户，媒体反馈，修正广告及媒体方案，客户调查分析，成交分析；C、强销期工作内容：接待来电、来访客户，客户定期追踪，全方位广告支持，客户调查分析（成交未成交），广告、媒体修正，组织促销活动；,导入预热期,开盘强

31、销期,持销期,尾盘期,52,第三阶段：持销期 对前面各阶段进行总结修正，根据市场动态规律适当调整策略，针对项目的整体形象及客户购买心理方面，及时调整广告及销售策略，促进销售。工作内容：追踪客户全面成交，适当减少广告发布量而加强针对性宣传，配合其他销售方式（促销活动广告赠品等），促进销售；媒体情况调查分析，销售总结及策略的随时检讨。,尾盘期,持销期,开盘强销期,导入预热期,第四阶段：尾盘期 项目进行到本阶段，已经进入到销售最后的冲刺阶段，即是项目住宅部分的收尾性工作。工作内容：接待来电、来访客户，全力追踪老客户，有针对性地组织客户联谊会及产品说明会，针对尾盘的促销活动。,导入预热期,开盘强销期,持销期,尾盘期,53,备注：详细广告推广执行细分需参照项目营销进度;具体广告投入按照项目销售额的固定比例计算。,3、项目广告推广 本项目商业广告推广宜与住宅部分保持同步。若项目进度顺利，楼市能够适当回暖，则初步营销推广节点计划如下图。,54,The end!Thank you!,声明：基于2008年武汉楼市下行调整幅度相对比较明显，交易价格、成交数量、客户种类、营销成本、销售进度等多个细分层面均出现了显著变化，进入了残酷的房地产淡市季节。由于市场形势短期变动较为迅速，本策划报告中于其中的相关价格数据等时效性较强，并不具备相对长期的指导效应。,