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1、Mobile Research Activites of ETRI,房地产企业不同的拿地方式的操作及风险防范,中国建筑房地产专业律师网http:/中国房地产专业培训网http:/,主讲人：董振武,房地产企业风险防范实战系列培训课程之,房地产企业六种拿地方式利弊比较及分析,一,二,房地产企业不同拿地方式实操及风险防范,【目录】,土地获取,土地市场（招拍挂）,资本市场（收购）,一二级联动,二级市场,直接进行项目转让,股权收购,部分收购,全部收购（收购项目公司）,商品房包销,承包经营,【一】房地产企业六种拿地方式利弊比较及分析,一二级 联动,二级市场,直接进行项目转让,股权收购,商品房包销,承包经营
2、,各种拿地方式的利弊比较及分析,【一】房地产企业六种拿地方式利弊比较及分析,房地产企业六种拿地方式利弊比较及分析,一,二,房地产企业不同拿地方式实操及风险防范,【二】房地产企业不同拿地方式实操及风险防范,二,土地一级开发要点解析及一二级联动操作要点,一,直接进行项目转让获取项目实操及风险防范,三,二级市场获取土地要点分析,四,股权收购获取项目实操及风险防范,商品房包销获取项目实操及风险防范,五,六,承包经营获取项目实操及风险防范,【二】房地产企业不同拿地方式实操及风险防范,1、土地一级开发要点2、开发商如何成功实现一、二级联动？3、土地开发一、二级联动的四种模式选择及比较分析,土地一级开发要点
3、解析及一二级联动操作要点,一,【二】房地产企业不同拿地方式实操及风险防范,二,二级市场获取土地要点分析,1、必须招拍挂的情形2、招拍挂适用范围界定,【二】房地产企业不同拿地方式实操及风险防范,1、直接项目转让的条件？2、直接项目转让获取土地利弊分析？3、直接项目转让风险如何防范？,直接进行项目转让获取项目实操及风险防范,三,【二】房地产企业不同拿地方式实操及风险防范,1、通过股权收购取得房地产项目的法律限定条件？2、通过股权收购取得房地产项目的利弊分析？3、股权收购房地产项目应注意的六大法律问题？4、通过股权收购取得房地产项目风险如何防范？,四,股权收购获取项目实操及风险防范,【二】房地产企业
4、不同拿地方式实操及风险防范,法律更多的是对股权转让的办法、其他股东的保护、转让后的结果等程序方面作了操作性的规定。,1、通过收购股权实现项目转让的法律限定条件,有限责任公司,上市公司,涉及国有资产的股权转让,涉及外资的股权转让,【二】房地产企业不同拿地方式实操及风险防范,手续简单节省费用开发快捷减少了第三人风险,风险较大谈判时间较长 转让受股权性质的影响股权转让方式必须得到法律的认可,2、通过收购股权实现项目转让的利弊分析,利,弊,【二】房地产企业不同拿地方式实操及风险防范,3、股权收购房地产项目应注意的六大法律问题,【二】房地产企业不同拿地方式实操及风险防范,前期尽职调查,财务尽职调查法律尽
5、职调查,收购流程资金安全,法律意见书,法律尽职调查报告范本范本1范本2,法律意见书范本,合作开发协议范本有限责任公司上市公司国有企业外资企业,合作开发协议,操作步骤违约责任,4、通过股权收购取得房地产项目风险如何防范？,【二】房地产企业不同拿地方式实操及风险防范,1、商品房包销实现项目转让的主要操作环节2、商品房包销转让房地产项目涉及的相关法律问题3、商品房包销协议必须明确的六项内容及应注意的五大问题4、商品房包销转让房地产项目的法律风险分析及应急预案,商品房包销获取项目实操及风险防范,五,【二】房地产企业不同拿地方式实操及风险防范,商品房包销的相关法律问题,包销合同的签订主体是否影响包销合同
6、的效力,包销合同的签订时间是否影响包销合同的效力,包销款项的收取是否影响包销合同的效力,包销商的售房广告内容不实引起索赔，开发商应承担连带责任问题,开发商在售房合同上盖章是合同权利还是义务问题。,开发商随意销售已经建立包销关系的商品房是否应属违约行为问题,包销人不按包销合同约定价格销售商品房，是否承担违约责任,关于包销房屋销售后发生的税赋承担以及违约责任分担的问题,涉外房地产包销、代销业务的税务处理,包销差价的归属问题,开发商与包销商的诉讼地位问题,商品房包销转让房地产项目涉及的相关法律问题,【二】房地产企业不同拿地方式实操及风险防范,1、承包经营实现项目转让的实践操作？2、承包经营实现项目转让的承包期限？3、承包经营方式实现广义的项目转让操作中应注意的三大问题,六,承包经营获取项目实操及风险防范,【二】房地产企业不同拿地方式实操及风险防范,
