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1、,只分享有价值的会计实操经验，用有限的时间去学习更多的知识！,房地产开发成本计算方法（全套）【会计实务操作教程】,第一节 建设项目投资估算,（一）建设项目总投资构成：包括固定资产投资、建设期借款利息和流动资金三部分。,固定资产投资是指项目按拟建规模，规划设计方案、建设内容进行建设所需的费用；建设期借款利息是指企业为建设项目进行建设投资借款和流动资金借款而发生的利息支出；流动资金是指为维持企业的正常生产经营活动所占用的全部周转资金。,建设项目总投资形成的资产分为固定资产、无形资产、递延资产和流动资产。,第二节 房地产项目投资与总成本费用估算,一房地产开发项目投资与成本费用的相关概念（一）房地产开
2、发项目投资特点：三种经营模式，出售、出租和自主经营。,（二）房地产开发项目总投资,房地产开发项目总投资包括开发建设投资和经营资金两部分。1、开发建设投资是指开发期内完成房地产产品开发建设所需投入的各项成本费用。包括土地费用、前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工程费、公共配套设施建设费、开发间接费、管理费用、财务费用、销售费用、开发期税费、其他费用以及不可预见费等2、经营资金是指房地产开发企业用于日常经营周转的资金。三）开发产品成本,开发产品成本是指房地产开发企业在开发过程中所发生的各项费用，,只分享有价值的会计实操经验，用有限的时间去学习更多的知识！,从财务角度，这些成本可按用途分为：土地开
3、发成本、房屋开发成本、配套设施开发成本等。,而在核算上又可划分为：开发直接费（包括土地费用、前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工程费、公共配套设施建设费）和开发间接费（包括管理费用、财务费用、销售费用、开发期税费、其他费用以及不可预见费等）。亦可开发成本和开发费用进行分类。开发成本包括土地费用、前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工程费、公共配套设施建设费、其他费用、开发期税费、不可预见费。开发费用包括管理费用、财务费用、销售费用。,例 6-1：某开发商在广州开发一个项目，总建筑面积 157,349平方米，其中住宅 135,049平方米，商铺 5,300平方米，会所 17,000平方米。住宅
4、全部销售，商铺用于出租，会所自己经营。该项目总投资 70,794万元，其中开发建设投资 70,644万元，由开发产品成本 65,644万元和自营固定资产（会所）5,000万元组成。会所投入运营时需投入经营资金150万元，在项目结束时（预计 38年后）一次收回。则开发项目总投资构成如图 6-1所示：,如果项目只有租售部分无自营部分，那么其总投资就只有 65,644万元，不包括自营固定资产（会所）的 5,000万元和经营资金 150万元。【地产成本】房地产开发成本计算方法（全套）,三.房地产开发项目总成本费用构成估算,1、土地费用估算,（1）土地使用权出让金,土地出让金的底价估算一般可参照政府同期
5、出让的类似地块的出让金,只分享有价值的会计实操经验，用有限的时间去学习更多的知识！,数额并进行时间、地段、用途、临街状况、建筑容积率、土地出让年限、周围环境状况及土地现状等因素的修正得到；也可以依据城市人民政府颁布的城市基准地价或平均标定地价，根据项目用地所处的地段等级、用途、容积率、使用年限等项因素修正得到。土地有偿出让的方式包括拍卖、招标与协议。,(2)土地征用及拆迁安置补偿费,新条例规定：拆迁补偿的方式可以实行货币补偿，也可以实行产权调换。货币补偿的金额，应根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定；实行产权调换的，应计算被拆迁房屋的补偿金额和所调换房屋的价格，
6、结清产权调换的差价。（3）土地转让费,土地转让费是指土地受让方向土地转让方支付土地使用权转让费。依法通过土地出让或转让方式取得的土地使用权可以转让给其他合法使用者。,（4）土地租用费,土地租用费是指土地租用方向土地出租房支付的费用。在房地产开发投资中不多见，但在房地产置业投资中（如购入酒店以作出租经营之用时）经常采用。,（5）土地投资折价,非常常见的合作开发项目的模式。,2、前期工程费,前期工程费主要包括开发项目的前期规划、设计、可行性研究、水文地质勘测以及“三通一平”等土地开发工程费支出。,只分享有价值的会计实操经验，用有限的时间去学习更多的知识！,（1）项目的规划、设计、可行性研究所需的费
7、用一般可按项目总投资的一个百分比估算。一般情况下，规划及设计费为建安工程费的 3%左右，可行性研究费占项目总投资的 0.1%0.3%，水文、地质勘探所需的费用可根据所需工作量结合有关收费标准估算，一般为设计概算的 0.5%左右。,（2）“三通一平”等土地开发费用，主要包括地上原有建筑物、构筑物拆除费用、场地平整费用和通水、电、路的费用。这些费用的估算可根据实际工作量，参照有关计费标准估算。一般为设计概算的 0.35%。3、基础设施建设费,基础设施建设费又称为红线内外工程费，是指建筑物 2米以外和小区规划红线以内的各种管线和道路等工程的费用，主要包括供水、供电、道路、绿化、供气、排污、排洪、电讯
8、、环卫等设施的建设费用以及各项设施与市政设施干线、干管和干道的接口费用。,基础设施费通常采用单位指标估算法来计算。粗略估算时，则各项基础设施工程均可按建筑平方米或用地平方米造价计算。4、建筑安装工程费,建筑安装工程费是指直接用于工程建设的总成本费用，主要包括建筑工程费（结构、建筑、特殊装修工程费）、设备及安装工程费（给排水、电气照明、电梯、空调、煤气管道、消防、防雷、弱电等设备及安装）以及室内装修工程费用等。,5、公共配套设施建设费,公共配套设施费是指居住小区内为居民服务配套建设的各种非营业性的公共配套设施（又称公建设施）的建设费用。主要包括居委会、派出,只分享有价值的会计实操经验，用有限的时
9、间去学习更多的知识！,所、托儿所、幼儿园、公共厕所、停车场等。,6、开发间接费,开发间接费是指房地产开发企业所属独立核算单位在开发现场组织管理所发生的各项费用。包括工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销和其他费用等。7、管理费用,管理费用是指房地产企业行政管理部门为组织和管理房地产项目的开发经营活动而发生的各种费用。主要包括：管理人员工资、工会经费、业务接待费、职工教育经费、劳动保险费、待业保险费、董事会费、咨询费、审计费、诉讼费、房产税、土地使用税（企业管理用房）、车船使用费、技术开发费、无形资产摊销、开办费摊销等各种费用。管理费用可按项目投资或前述 15项直接
10、费用为基数，取一个百分比计算。这个百分数一般为 3%。,8、财务费用,财务费用是指房地产开发企业为筹集资金而发生的各项费用，主要包括借款和债券的利息、金融机构手续费、保险费、融资代理费、外汇汇兑净损失以及企业为项目筹资发生的其他财务费用。长期借款利息、流动资金借款利息的计算详见“借款还本付息估算”。利息外的财务费用可按利息 10%估算。,9、销售费用,销售费用是指开发项目在销售产品过程中发生的各项费用以及专设销售机构或委托销售代理的各项费用。主要包括如下三项。（1）广告宣传及市场推广费,2%3%,23,1.5%2%0.5%1%,4%6%,10,2%3%,11,12,5.5%,11%,30%-5
11、%,3456,只分享有价值的会计实操经验，用有限的时间去学习更多的知识！,（7）物业管理基金（按售价 2%计收，用于出租的物业，开发商交，用于出售的，买家交）,（8）其他,12、不可预见费,不可预见费包括备用金（不含工料价格上涨备用金）、不可预见的基础或其他附加工程增加的费用、不可预见的自然灾害增加的费用。它依据项目的复杂程度和前述各项费用估算的准确程度，以上述各项费用之和为基数，按 3%5%计算。,如果是开发项目完成后出租或自营的项目，还应估算下列费用：13、运营费用,运营费用是指房地产项目开发完成后，在项目经营期间发生的各种运营费用。主要包括管理费用、销售费用等。14、修理费用,修理费用是
12、指以出租或自营方式获得收益的房地产项目在经营期间发生的物料消耗和维修费用。,第三节 房地产项目的收入、税金估算与资金筹措一、经营收入测算,房地产开发项目应在项目策划方案的基础上，制订出切实可行的房地产产品的出售、出租、自营等计划（以下简称租售计划），通过该收入计划，正确地估算出开发项目可能的收入。租售计划应与开发商的营销策略相结合，同时还应遵守各级政府有关房地产租售方面的限制条件和规定。,（一）制订房地产开发项目租售计划,只分享有价值的会计实操经验，用有限的时间去学习更多的知识！,房地产项目租售计划一般包括：可供租售的房地产类型及数量、租售价格、收款方式等内容。,1、在确定可供租售的房地产类型
13、及数量时，应首先确定开发项目可以提供的房地产类型及数量，再根据市场条件，确定开发项目在整个租售期内每期（年、半年或季度，以下同）拟租售的房地产类型及数量。2、租售价格的确定应在市场调查与预测的基础上，结合房地产开发项目的具体情况，通过市场交易信息的分析与比较来完成。特别应注意已建成的、正在建设的以及潜在的竞争性房地产项目对拟开发项目租售价格的影响。,3、确定收款方式时应考虑房地产交易的付款习惯和惯例。当分期付款时，应注意分期付款的期数与分期付款的比例。在制订租售计划时，应特别注意可租售面积比例的变化对租售收入的影响。,（二）房地产开发项目租售收入的估算,租售收入的估算是要计算出每期所能获得的房
14、地产收入，主要包括土地转让收入、商品房销售收入、出租房租金收入、配套设施销售收入和开发企业自营收入等。,1、房地产开发项目的出租、出售收入，一般为可租售的项目建筑面积的数量与单位租售价格的乘积。对于出租的情况，应注意空置期（项目竣工后暂未租出的时间）和空置率（未出租建筑面积占可出租总建筑面积的百分比）对各期租金收入的影响。同时还应考虑经营期未出租物业的转售收入。,2、房地产开发项目的自营收入，是指房地产开发企业以开发完成后的房地产产品为其进行商业和服务业等经营活动的载体，通过综合性的自,12,“,”1,=,5%2,7%,1%,3,只分享有价值的会计实操经验，用有限的时间去学习更多的知识！,教育
15、费附加是国家为发展教育事业、筹集教育经费而征收的一种附加费，其计费依据与城市维护建设税相同。对房地产开发企业而言，教育费附加的计费依据是其实际缴纳的营业税。教育费附加的税率一般为3%。,（二）土地使用税,土地使用税是房地产开发企业在开发经营过程中占有国有土地应缴纳的一种税。计税依据是纳税人实际占有的土地面积。采用分类分级别的幅度定额税率，每平方米的年幅度税额按城市大小分四个不同档次，其中如广州这样的大城市为 0.5元至 10元（具体参见表）。年应纳土地使用税=应税土地面积（平方米）税率（三）房产税,房产税是投资者拥有房地产时应缴纳的一种财产税。对于出租的房产，以房产租金收入为计税依据。对于非出
16、租的房产，以房产原值一次扣除 10%30%后的余额为计税依据计算缴纳。具体减除幅度由省、自治区、直辖市人民政府确定。,房产税采用比例税率，按房产余值计征，税率为 1.2%；按房产租金收入计征的，税率为 12%。,（四）企业所得税,企业所得税是对企业生产经营活动所得和其他所得征收的一种税。就房地产开发活动而言，企业所得税的纳税人即为房地产开发企业，所得税计算公式是：,所得税税额=应税所得额税率,应税所得额=利润总额-允许扣除项目的金额,25%,123,12,3,1 2,5%,1 2,10%,456,1 24,20%,30%-60%,1234,50%,30%,50%,100%,40%,100%20
17、0%,200%,50%,60%,5,只分享有价值的会计实操经验，用有限的时间去学习更多的知识！,有以下情形之一者，免征土地增值税：（1）纳税人建筑普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额 20%的。,（2）因国家建设需要征收的房地产。综上所述，土地增值税的计算步骤例 6-2：某房地产开发公司出售房地产得到收入 40,000万元，其扣除项目金额为 10,000万元，试计算其应纳土地增值税的税额。解：,（1）计算增值额为：,40,000-10,000=30,000万元,（2）计算增值税与扣除金额之比：30,00010,000=300%,增值税超过扣除项目金额 200%，分别适用 30%、40%、
18、50%和 60%四档税率。,（3）计算各档土地增值税税额：,a、增值额未超过扣除金额 50%的部分，适用 30%的税率，税额为：1,00050%30%=150万元,b、增值额超过扣除金额 50%但未超过 100%的部分，适用 40%的税率，税额为：,1,000(100%-50%)40%=200万元c、增值额超过扣除金额 100%但未超过 200%的部分，适用 50%的税率，税额为：,1,000(200%-100%)50%=500万元,只分享有价值的会计实操经验，用有限的时间去学习更多的知识！,d、增值额超过扣除金额 200%的部分，适用 60%的税率，税额为：3,000-(1,000200%)
19、60%=600万元(4)土地增值税总额：,150+200+500+600=1,450万元,例 6-3：某房地产开发公司建设普通标准住宅出售得到收入 40,000万元，其扣除项目金额为 35,000万元，试计算其应纳土地增值税的税额。解：,（1）计算增值额为：,40,000-35,000=5,000万元,（2）计算增值税与扣除金额之比：,5,00035,000=14.28%,（3）判断土地增值税适用税率:,增值税未超过扣除项目金额 20%，故该项目免征土地增值税。第四节 借款还本付息的估算,借款还本付息的估算主要是测算借款还款期的利息和偿还借款的时间，从而观察项目的偿还能力和收益，为财务分析和项
20、目决策提供依据。,一、还本付息的资金来源,根据国家现行财税制度的规定，归还建设投资借款的资金来源主要是项目建成后可用于借款偿还的利润、折旧费、摊销费用等；对预售或预租的项目，还款资金还可以是预售或预租收入。1、利润,用于归还借款的利润，一般应是可供分配的利润中弥补以前年度亏,2,6-1,5000,345,BalloonPayment,=,+,2,6-4,3,1,300,2,600,3 400,12%,123,=0+3002 12%=18,=318+6002 12%=74.16,=318+600+74.16+4002 12%=143.0618+74.16+143.06=235.22,12,只分享
21、有价值的会计实操经验，用有限的时间去学习更多的知识！,针对项目还本付息表，可进行如下分析：,1、分析项目债务清偿能力,2、协助安排短期贷款,3、研究资金筹措方案的合理性,例 6-5某房地产开发项目，建设期为 3年。第 1年借款 1000万元，第2年借款 2000万元，第 3年 3000万元。项目建设完毕后开始销售，预计每年的销售收入足以还本付息。贷款方的条件是年利率为 8%，建设期结束后 5年内等额还本付息。试编制该项目的借款还本付息估算表。解：（1）建设期各年应计利息：,第 1年应计利息=（0+10002）8%=40万元,第 2年应计利息=（1040+20002）8%=163万元,第 3年应
22、计利息=（1040+2000+163?+30002）8%=376万元第 3年末借款累计：本金+利息=6000+40+163+376=6579万元（2）每期还本付息：A=P(A/P,i,n)=1648万元,会计是一门很基础的学科，无论你是企业老板还是投资者，无论你是税务局还是银行，任何涉及到资金决策的部门都至少要懂得些会计知识。而我们作为专业人员不仅仅是把会计当作“敲门砖”也就是说，不仅仅是获得了资格或者能力就结束了，社会是不断向前进步的，具体到我们的工作中也是会不断发展的，我们学到的东西不可能会一直有用，对于已经舍弃的东西需要我们学习新的知识来替换它，这就是专业能力的保持。因此，那些只把会计当门砖的人，到最后是很难在岗位上立足的。话又说回来，会计实操经验也不是一天两天可以学到的，坚持一天学一点，然后在学习的过程中找到自己的缺陷，你可以针对自己的习惯,只分享有价值的会计实操经验，用有限的时间去学习更多的知识！,来制定自己的学习方案，只有你自己才能知道自己的不足。最后希望同学们都能够大量的储备知识和拥有更好更大的发展。,
