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1、,房地产投资概述,1,本章能力要求,（1）能够正确理解和掌握房地产投资的概念、类型及其特点；（2）能够正确理解和掌握房地产投资分析的过程；（3）能够正确理解和掌握有关房地产投资价值、投资目标和风险知识及其应用；（4）能够正确理解和掌握房地产置业投资和开发投资的异同点。,本章重点,（1）房地产投资价值、投资目标和风险知识及其应用（2）房地产投资分析的过程,本章难点,房地产投资价值、投资目标和风险知识及其应用,1.1 房地产投资的概念和类型,1.1.1 房地产投资的概念,1.房地产的资产特性,房地产与普通的消费品是不同的，其中表现之一就是它具有明显的资产特性。房地产的资产特性是跟其本身具有的自然属
2、性和经济属性是分不开的。,房地产的自然属性包括房地产位置的固定性、本身的耐久性和房地产的异质性等;,房地产经济属性则包括房地产的稀缺性、高价值特性、投资和消费的双重性以及房地产利用的外部性等等。,1.1 房地产投资的概念和类型,1.1.1 房地产投资的概念,2.房地产投资的含义,（1）房地产投资的含义,（2）房地产投资与房地产投机的区别,房地产投资是指人们为实现某种预定的收益或效益目标，直接或间接地对房地产的开发、经营、管理、服务和消费所进行的投资活动。,通常情况下，房地产投机现象往往发生在置业投资领域，而在开发投资领域则并不多见。同时，房地产投资与房地产投机之间的界限本身也是比较模糊的，不容
3、易区分。,1.1 房地产投资的概念和类型,1.1.2 房地产投资的类型,1.从房地产投资形式来说，房地产投资分为直接投资和间接投资两类。,（1）直接投资,房地产开发投资 房地产置业投资,（2）间接投资,购买房地产企业的股票或债券 房地产投资信托基金房地产私募股权投资基金 住房抵押贷款证券,房地产投资信托基金（Real Estate Investment Trusts,简称REITs）是一种以发行收益凭证的方式集合特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资收益按比例分配给投资者的一种信托基金。,1.1 房地产投资的概念和类型,1.1.2 房地产投资的类型,房地产投资信托
4、基金,房地产私募股权投资基金,私募股权投资基金（Private Equity，PE）,是指通过非公开方式面向包括个人和机构的少数投资者募集资金而设立的，以未上市房地产企业的股权为主要投资对象的房地产投资基金,1.1 房地产投资的概念和类型,1.1.2 房地产投资的类型,住房抵押贷款证券,住房抵押贷款证券是通过对住房抵押贷款实施证券化而得到的金融创新品种。所谓住房抵押贷款证券化就是把金融机构发放的住房抵押贷款转化为抵押贷款证券，然后通过在资本市场出售这些证券给投资者，以融通资金，并使住房贷款风险分散为由众多投资者承担。,1.1 房地产投资的概念和类型,1.1.2 房地产投资的类型,2.从房地产投
5、资的对象来说，房地产投资可分为土地开发投资、住宅房地产投资、商业房地产投资、工业房地产投资等。,（1）土地开发投资,（2）住宅房地产投资,（3）商业房地产投资,（4）工业房地产投资,1.1 房地产投资的概念和类型,专题1-1,巨大的房地产市场潜力,问题思考：,1通过阅读以上材料，请您谈谈中国的城市化与房地产行业发展的关系。2从投资者的角度，请您谈谈对住房需求的认识。,1.2 房地产投资的特点及其分析过程,1.2.1 房地产投资的特点,1.房地产投资的巨额性和投资回收的长期性,2.房地产投资的高风险性,3.房地产投资的政策影响性,4.房地产投资的保值和增值性,5.房地产投资需要具备专业知识,6.
6、房地产投资周期性波动明显,1.2 房地产投资的特点及其分析过程,1.2.2 房地产投资分析的作用,房地产投资分析就是研究房地产开发项目投资或置业投资的可行性、并对可能的项目进行收益和风险进行评价，从而为最终选择合适的投资项目提供决策依据。,1.可以为房地产投资者确定投资方向提供论证,2.可以为投资者提供投资方案并预测投资收益,3.可以为房地产投资者描述及提供规避风险的方法,1.2.3 房地产投资分析的过程,1.2 房地产投资的特点及其分析过程,房地产投资环境与市场分析 基础数据估算分析 财务分析 不确定性分析 风险分析 决策分析（即方案比选分析）,1.2 房地产投资的特点及其分析过程,专题1-
7、2,中国房地产业发展的周期性特征,问题思考：,1通过阅读以上材料，分析房地产业的发展为什么会体现出周期性的特征。2这段材料写于2006年，结合2006年以后的房地产业发展情况，中国房地产业发展的周期性有没有出现新的特点或规律呢？3作为一名房地产投资者应该如何应对房地产业发展的周期性问题？4.有人利用“摩天大楼指数”作为判断楼市或整体经济的荣枯兴衰的依据。请问什么是“摩天大楼指数”，您觉得这个指数可信吗？有何意义呢？,1.3 房地产投资分析的几个基本问题,1.3.1 关于投资价值,1.投资价值的涵义,交易价格 最可能销售价格 市场价值 交易区间 投资价值 投资价值与市场价值的不同,投资价值对于投
8、资者而言，就是预期的未来收益的价值。,1.3 房地产投资分析的几个基本问题,1.3.1 关于投资价值,1.投资价值的涵义,交易价格,交易价格通常指的是最近一次房地产交易的价格，即实际发生的历史成交价，是由买卖双方通过议价过程决定的。,市场价值,市场价值的概念通常为估价师所采用，它指的是在一个具备公平销售所需要的一切条件下的竞争开放市场中，某一物业公开销售时的最可能价格。,1.3 房地产投资分析的几个基本问题,1.3.1 关于投资价值,交易区间,1.投资价值的涵义,1.3 房地产投资分析的几个基本问题,1.3.1 关于投资价值,1.投资价值的涵义,投资价值是潜在购买者为购置某一项物业所能承受的最
9、高价格，或者物业出售方出售手持物业的最低价格。从这里也可以看出，对于同一项物业而言，买方和卖方对其投资价值的认可存在差异，这是交易得以顺利进行的前提；并且，即使对于同一物业的众多可能买方来说，对其投资价值的辨别也同样存在差异。,影响这些差异的因素有很多，比如，投资者对于风险偏好的不同、投资者对该物业未来收益的预期、投资者对于该项物业现在或将来市场供求情况的判断、投资者可以利用资源的多寡（如融资渠道、税收优惠等方面）等等。,1.3 房地产投资分析的几个基本问题,1.3.1 关于投资价值,1.投资价值的涵义,投资价值与市场价值的不同,某一项物业的投资价值，是该物业对于某一具体投资者的经济价值，是该
10、投资者根据自身的投资约束条件（如自有资金、融资条件、经营管理能力等），结合对市场状况及其发展趋势的主观综合判断，对该物业的价值做出的评价。,物业的市场价值，则是物业的现在及未来一段时间内实际的市场供求状况、物业经营期间的社会平均收益水平等客观因素对物业价值的综合反映。显然，市场价值是客观的、非个人的价值，而投资价值是建立在主观的、个人的因素基础上的价值。,1.3 房地产投资分析的几个基本问题,1.3.1 关于投资价值,1.投资价值的涵义,关于投资价值的进一步探讨,房地产的投资价值取决于收益的总量、获取收益的时间以及获得收益的确定性程度三个方面。,1.3 房地产投资分析的几个基本问题,1.3.2 关于投资者的目标和风险,图1.3 风险规避型投资人对于预期风险和回报的关系,1.3 房地产投资分析的几个基本问题,1.3.2 关于投资者的目标和风险,图1.4 投资者对待风险的态度,1.3 房地产投资分析的几个基本问题,买房？不买房？,专题1-3,问题思考：,1.请分析A买房置业的心理。2在目前市场信息纷飞杂乱、行情走势扑朔迷离的情况下，您认为买房时机应该如何把握呢？,谢谢合作！,
