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1、房地产项目开发流程简述,（2019年12月）,主讲人：XXXX时间：XXXX-XX-XX,目录,CONTENTS,01,投资拓展,03,开工准备,02,项目策划,04,达到预售,05,验收交付,重点工作,规划报建优选施工单位（法人约见）工程策划图纸会审设计交底,安全文明施工（成品保护）材料进场验收,工法样板技术交底重点工序验收实测实量交付样板展示区品质施工单位评估,多位一体定位会规划方案报主席规划方案与政府沟通,开发全过程,项目开发全过程管理时间轴,投资拓展,01,1,一级市场拿地模式,2,投资拓展,二级市场拿地模式,投资拓展,住宅70年,商业40年,工业50年,综合50年,土地使用权出让最高
2、年限,投资拓展,标题文字,一级市场拿地模式,一级市场是土地使用权出让的市场，即国家通过其指定的政府部门将城镇国有土地或将农村集体土地征用为国有土地后出让给使用者的市场。房地产企业通过一级市场获取土地使用权进行房地产开发。,投资拓展,招拍挂,一级市场拿地模式,招标,拍卖,挂牌,是指市、县人民政府土地行政主管部门发布拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价，根据出价结果确定土地使用者的行为,是指市、县人民政府土地行政主管部门发布招标公告，邀请特定或者不特定的公民、法人和其他组织参加国有土地使用权投标，根据投标结果确定土地使用者的行为,是指市、县人民政府土地行政主管部门发布挂牌公告，按公告规定
3、的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的行为。,投资拓展,招拍挂宗地出让面积限制(住宅项目）,小城市和建制镇7公顷,中等城市14公顷,大城市20公顷,招拍挂宗地出让涉及价格(住宅项目）,基准地价,起始价,出让底价,投资拓展,一级市场拿地模式,勾地,投资拓展,一级市场拿地模式,勾地是指土地在正式挂牌出让前，由单位或个人对感兴趣的土地向政府表明购买意向，并承诺愿意支付的土地价格。,企业直接与政府签署意向性的项目投资开发协议书，交纳一定数额的诚意金或保证金（也可约定不交纳），通过招拍挂获取土地。,投资拓
4、展,出于政府本身意愿，为了实现出让地块规划意图、建设内容、开发要求等目的而设置一些门槛和条件,出于企业或企业与政府共同的愿求和目的而设置的一些排他性的要求和条件,筛选竞买人,实现出让意图,控制出让结果,投资拓展,一二级联动开发,一级市场拿地模式,通俗理解：即毛地净化、生地熟化的过程。,政府负责：土地报批、征地、拆迁、安置、补偿、完善市政配套,企业负责：筹措资金、基础设施建设,推出土地市场公开出让,房地产开发企业,房地产公司参与竞买并获取土地,政府,支付投资款,回收投资成本合理分成收益,还返投资款,投资拓展,审查,1,3,2,指标、农转用（林转用)报批、征收报批,规划调整(土规、城规、林规、其他
5、专项规划),一二级联动开发土地合法性审查：重点关注：土规、林地、指标、土地现状等,征地补偿、房屋拆迁及地上附着物补偿,投资拓展,“三旧”改造,一级市场拿地模式,“三旧”改造是在城市发展到一定阶段后，土地集约化发展要求下，针对“旧城镇”、“旧厂房”和“旧村居”的改造。,”旧城镇“改造,”旧村居“改造,”旧厂房“改造,指对区、镇（街道）城区内国有土地的旧民居、旧商铺、旧厂房等的改造，以及对重点改造城区需要“退二进三”的旧居民用房的改造。,指对镇（街道）、村和工业园区内的旧厂房的改造，包括对严重影响城市观瞻的临时建筑的改造。旧厂房、旧仓库，及危旧居民用房的改造。,指对“城中村”、大量用地被城市工业区
6、等占据的“园中村”、村民逐步整体搬迁形成的“空心村”等推进农民公寓建设、旧物业改造和村容村貌的整治。,投资拓展,标题文字,二级市场拿地模式,二级市场是土地使用权出让后的再交易，土地使用者将达到规定、可以交易的土地使用权，进入流通领域进行交易的市场。,投资拓展,土地使用权转让,二级市场拿地模式,土地使用权转让是原建设用地使用权人将建设用地使用权再转移的行为，即土地过户，土地过户不单指土地，有时还包含土地本身已经开发的工程部分。,优点,缺点,1、土地过户后权属清晰；,2、土地交易成本及税票明确；3、无附带性或隐藏性债权债务；,1、转让产生税负较重（土增税和所得税）；,2、如税负转嫁，获取成本会增加
7、；,投资拓展,尽职调查,签订书面转让合同,支付款项,合作条件达成,土地使用权变更登记,合同履行,土地使用权转让主要工作节点,投资拓展,股权收购,二级市场拿地模式,股权收购指以目标公司股东的全部或部分股权为收购标的的收购，可分为全部（100%）股权收购和部分股权收购,优点,缺点,1、方式灵活、多样；2、过户手续简单。,1、情况复杂、隐藏风险大；2、税负变相转嫁；,3、经营管理易出现纠纷。,投资拓展,联营开发,二级市场拿地模式,联营合作开发的主体之间，一方出地，一方出资的形式，通过签订房地产联营开发合同，以房地产开发经营作为目标而形成的一种房地产合作关系。,特点,不转让土地不收购股权不成立公司,一
8、方出地一方出资,共担风险共享收益单独核算,一纸协议无名无分,投资拓展,代管代建品牌输出,二级市场拿地模式,代管代建、品牌输出是由项目合作方自行出资，一方公司指派团队全权操盘项目，以项目公司名义行使项目日常经营管理权及项目开发建设销售全过程管理的合作模式。,特点,出团队出产品出品牌不出资,以合作方项目公司的名义开发,收取固定收益,风险防范,投资拓展,01,02,03,04,05,土地获取工作节点,获取土地信息；与合作方洽谈；搜集项目资料；了解合作/收购的价格。,信息获取阶段,调研市场，评估市场容量及去化；初步规划方案；项目经济测算。,土地评估阶段,交易对价，确定接受价格；洽谈合作模式；款项支付节
9、奏；利润分配方式。,土地谈判阶段,目标地块及目标公司的尽职调查；,土地尽调阶段,合同谈判和条款的梳理；项目签约；变更股权登记；项目开发。,项目签约阶段,投资拓展,项目策划,02,项目策划内容,项目策划,1.地域、政治、生态、交通、经济、人文环境分析;2.市场现状及发展趋势分析;3.竞争对手情况分析;,4.开发模式及定位;,5.规模及总体方案;,6.开发分期及周期;,7.投资成本估算、资金筹措、收入估算及盈亏平衡分析;,8.物业管理策划;,9.前期筹备;,10.风险分析及控制。,开工准备,开工准备,03,建立管理体系,测量放线审图检测,参建单位,三通一平,开工准备,现场管理,立项批复,国土证,建
10、设用地规划许可证建设工程规划许可证,施工许可证,开工准备,行政手续,前期方案沟通,规划局业务会,方案专家评审会,市/县规委会,并联评审会,规划公示,获取建设工程规划许可证,第三方校核,人防消防提前沟通,人防、消防、防雷报建,建筑工程施工许可证,施工图纸审查,规划报建阶段,施工报建阶段,开工准备,地勘（初勘、详勘）报告,总平面及管网施工图,结构、建筑、给排水、强弱电及暖通施工图,其他（消防、人防）图纸资料,开工准备,图纸资料,达到预售,04,房屋预售也称商品房预售，楼花买卖，是指房地产开发企业与购房者约定，由购房者在先交付房屋定金或预付款（或全部楼款），而在未来一定日期拥有现房的房产交易行为。,
11、此阶段是开发商资金回笼的标志,达到预售,商品房预售,达到预售,价格备案（销售合同备案）,预售面积测算,资金监管账户设立签订三方协议,地块命名批复门牌路址备案,四证齐全+房产开发资质+达到预售标准证明,前期物业服务协议,房屋预售办理流程,发预售证,价目、收费公示,达到预售,汇报人：第一PPT,验收交付,05,消防人防验收,节能验收,室内空气检测,环保验收,竣工备案验收,单体竣工验收,规划验收,防雷验收,水电暖通验收,验收交付,交楼前必须逐户检验一次，查看是否均已达到交楼要求；物业公司对公共配套设施进行验收、接管；为缓解大批交楼，可以分批安排业主收楼；,业主收楼时，必须由售楼、物业和工程管理人员陪
12、同，介绍工程完成,情况，解读验收备案资料和“两书”；,交楼标准样板房必须在交楼完成后才能拆除；,让业主亲身体验各项验收，如试水、开门窗、量面积等，装修房还须,开灯、开电器、开水龙头、敲地板、敲墙面；,业主提出质量问题时，首先记录下来；存在问题的承诺合理时限内完善；业主无理要求的，可依照购房合同解释。,验收交付,注意事项,五证齐全+竣工验收备案表,房屋花园面积实测,（商品房买卖合同）,土地使用权证拆分+契税、印花税、手续费,商品房的产权（房地产权）一般包括房屋所有权和土地使用权，办理产权转移手续就是通常说的“过户”。,办理小业主房地产权证,验收交付,验收交付,促进销售,维护品牌,提高社区生活品质
13、,重要性,让业主满意,安全、舒适、超值、方便,验收交付,星级物业管理服务,1、五证二书:国土使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、预售许可证、商品房质量保证书、商品房使用说明书,5、熟地:已完成市政基础建设的国有土地叫熟地，这类土地主要是指完成七通一平的土地。,6、七通一平:通上水、通下水、通电力、通电讯、通燃气、通交通、通热力、场地平整,2、建筑容积率：是指项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地面积之比。附属建筑物也计算在内，但应注明不计算面积的附属建筑物除外。,3、建筑密度：居住区用地内，各类建筑的基底总面积与居住区用地面积的比率，它可以反映出一定用地范围内的空地率和建筑密集程度,4、绿化率：是指项目规划建设用地范围内的绿化面积与规划建设用地面积之比。,建筑面积、套内面积、公摊面积、可售面积、楼间距等技术经济指标,房地产常见术语,THANK YOU,
