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1、第六章物 业 基 础 管 理,一、房屋维修管理,目 录,二、物业设施设备维修与管理,（一）房屋维修管理概述,一、房屋维修管理,（二）房屋维修管理的意义与原则,（三）房屋维修管理的内容,（四）房屋的维修等级划分,（五）房屋维修工程的分类,（六）房屋日常养护,（七）房屋维修工程考核指标,（一）房屋维修管理概述,房屋维修管理在过去又被称为房屋修缮管理，它是指物业服务企业为做好房屋维修工作而开展的计划、组织、控制、协调等管理过程。经常性地及时地对房屋进行维修保养，是物业服务企业重要的基础性工作内容之一。房屋维修管理具有维修的限制性、独特的技术性和维修量大面广、零星分散等三个特点。,（二）房屋维修管理的
2、意义与原则,2房屋维修管理的原则,1房屋维修管理的意义,做好房屋维修管理是房屋实现保值增值的保证；做好房屋维修管理是房地产经营顺利开展的基础；做好房屋维修管理是物业服务企业实现“自负盈亏、自我发展”的前提。,1房屋维修管理的意义,意 义,坚持“经济、合理、安全、实用”的原则 采取不同标准、区别对待的原则 维护房屋不受损坏的原则 为用户服务的原则 修缮资金投资效果最大化的原则,2房屋维修管理的意义与原则,意 义,房屋的安全检查,（三）房屋维修管理的内容,房屋维修技术管理,房屋维修计划管理,房屋维修质量管理,房屋维修施工管理,房屋维修施工监理,房屋维修档案资料管理,（四）房屋的维修等级划分,房屋结
3、构分类,钢筋混凝土结构,砖混结构一等,砖混结构二等,砖木结构一等,砖木结构二等,砖木结构三等,简易结构,房屋完损等级分类,完好房,基本完好房,一般损坏房,严重损坏房,危险房,房屋维修标准,主体工程,木门窗及装修工程,楼地面工程,屋面工程,抹灰工程,水、电、卫、暖等设备工程,油漆粉饰工程,金属构件,其他工程,小修工程 1%以下,（五）房屋维修工程的分类,大修工程 25以上,中修工程 20%以下,翻修工程,综合维修工程 20以上,（六）房屋日常养护,2房屋计划养护,1房屋小修养护,木门窗维修及少量新作；支顶加固；接换柱脚；木屋架加固；木衍条加固及少量拆换；木隔断、木楼地楞、木天棚、木楼梯、木栏杆的
4、维修及局部新作；细木装修的加固及局部拆换；装配五金等。给水管道的少量拆换；水管的防冻保暖；废水、排污管道的保养、维修、疏通及少量拆换；阀门、水嘴、抽水马桶及其零配件的整修、拆换；脸盆、便器、浴缸、菜池的修补拆换；屋顶压力水箱的清污、修理等。瓦屋面清扫补漏及局部换瓦；墙体局部挖补；墙面局部粉刷；平屋面装修补缝；油毡顶斜沟的修补及局部翻做；屋脊、泛水、檐沟的整修；拆换及新作少量天窗；天棚、椽挡、雨棚、墙裙、踢脚线的修补、刷浆；普通水泥地的修补及局部新作；室外排水管道疏通及少量更换；明沟、散水坡的养护和清理；井盖、井圈的修配；雨水井的清理；化粪池的清理等。,1房屋小修养护（一）,楼地板、隔断、天棚、
5、墙面维修后的补刷油漆及少量新作；维修后的门窗补刷油漆、装配玻璃及少量门窗的新做油漆：楼地面、墙面刷涂料等。白铁、玻璃钢屋面的检修及局部拆换：钢门窗整修；白铁、玻璃钢檐沟、天沟、斜沟的整修、加固及少量拆换。电线、开关、灯头的修换；线路故障的排除、维修及少量拆换；配电箱、盘、板的修理、安装；电表与电分表的拆换及新装等。,1房屋小修养护（二）,2房屋计划养护,（七）房屋维修工程考核指标（一）,1房屋完好率 5060,2大、中修工程质量合格（优良）品率 100%5060,（七）房屋维修工程考核指标（二）,3小修工程的考核指标,定额指标：人工定额、材料定额,服务指标：,安全指标和经费指标：安全指标和经费
6、指标,（一）物业设施设备管理,二、物业设施设备维修与管理,（二）物业设施设备的保养与维修,（三）物业设施设备管理的内容,（四）具体设施设备的维修与保养,（一）物业设施设备管理,2物业设施设备管理的意义,1物业设施设备的分类,供水设施设备,1物业设施设备的分类,热水供应设施设备,排水设施设备,消防设施设备,供暖、供冷、通风设施设备,燃气设施设备,电气工程设施设备,物业设施设备管理在为人们提供良好的工作、学习及生活环境中，起到基础性管理的作用，并提供了有利保障；物业设施设备管理是实现物业高效率发挥使用功能，促进物业与设备现代化、规范化的强有力手段；是提高现有设施、设备性能完好率，延长设备使用寿命，
7、节约资金投入，保障设备安全运行的保证。是城市文明建设和发展的需要，对文明卫生、环境建设与物质文明建设起到保驾护航的作用；物业设施设备管理能强化物业服务企业的基础建设。,2物业设施设备管理的意义,意 义,（二）物业设施设备的保养与维修,2物业设施设备的维修,1物业设施设备的保养,3设施设备保养与维修中应注意的事项,日常保养,1物业设施设备的保养,二级保养,一级保养,设施设备点检,日常点检,定期点检,零星维修工程,1物业设施设备的保养,大修工程 更换率超30,中修工程 更换率1030,设施设备更新和技术改造,3设施设备保养与维修中应注意的事项,熟悉设施设备的运行情况；建立设施设备管理体系：建立设施
8、设备管理质量体系；建立绩效考核机制；建立设施设备档案；坚持日常保养与科学计划维修相结合 坚持做到“三好、四会、五定”；注重安全管理；结合实际、降耗节能。以人为本，提高员工综合素质：树立质量服务意识；提高员工业务技能。,（三）物业设施设备管理的内容,2物业设施设备的运行管理,1物业设施设备的基础资料管理,3物业设施设备的维修管理,1物业设施设备的基础资料管理,设施设备原始资料档案管理,重要设施设备维修资料档案管理,验收文件；建立设施设备卡片。,报修单 技术革新资料 考评材料 运行记录,2物业设施设备的运行管理,熟悉物业设施设备的运行特点；熟悉物业设施设备的运行目标：安全性 可靠性 舒适性 经济性
9、 熟悉物业设施设备运行管理的主要内容：建立和完善标准体系 预防性措施 技术革新改造 保险 组织措施,3物业设施设备的维修管理,（1）设施设备的定期检查,（2）设施设备的日常保养,（3）维修制度的四个阶段,（4）维修人员管理制度,日检 属巡视检查维护,1物业设施设备的保养,季（半年）检 属维护性检查,月检 属预防性检查,年检 属恢复性检修,（2）设施设备的日常保养,保持设施设备的清洁，经常定期和不定期的做好设施设备的清理工作，这样可以及时发现设备在长期使用过程中，出现的振动松动现象，可以有效地避免故障的发生。在使用设施设备的过程中，要经常观察设施设备的运行情况，如果出现异常的声音、操作的失误，以
10、及设施设备进入保护状态时，先找原因或打电话到公司客服部咨询。在确定无故障的情况下，才能继续使用设施设备。设施设备的保养，加油的部位，可以参考设施设备标示、设施设备说明书或打电话到公司客服部询问。,事后修理,（3）维修制度的四个阶段,生产维修,预防维修,设施设备综合管理,（4）维修人员管理制度,所有机电设施设备操作，维修人员必须严格执行国家有关安全操作规程，并树立“安全第一”的思想，既要保证设施设备的安全运行，又要保证工作人员安全。新上岗、转岗的机电维修人员必须经过技术培训、考核，熟悉所辖楼宇的设施设备情况后，才能上岗工作。设施设备房应该配置安全操作用品。工作人员进入设施设备房内严禁吸烟。非电气
11、工作人员未经允许，不得私自进入变、配电房。对于设施设备正常运行参数定时检查记录，若参数异常，必须及时处理。电气部分维修，必须严格按停电、验电、检修、检查无误后方能送电。注意严禁将金属物、工具等遗留在设备上，以防事故发生。熟悉掌握触电急救方法及步骤。,（四）具体设施设备管理的维修与保养,5楼宇自动化技术设施设备维修与保养,2供暖设施设备的维修与养护,1供配电设施设备的维修与管理,3给排水设施设备的维修与保养,4电梯的维修与保养,1供配电设施设备的维修与管理（一）,（1）供配电设施设备维修保养年度计划的制定。每年的12月15日前，由工程部主管组织变配电组长/值班电工一起研究、制定供配电设施设备维修
12、保养年度计划，并上报公司审批。供配电设施设备维修保养年度计划制定原则：供配电设施设备使用的频度；供配电设施设备运行状况（故障隐患）：合理的时间（避开节假日、特殊活动日等）。供配电设施设备维修保养年度计划应包括如下内容：维修保养项目及内容；具体实施维修保养的时间；预计费用。,1供配电设施设备的维修与管理（二）,（2）对供配电设施设备进行维修保养时，应严格遵守供配电设施设备安全操作标准作业程序，按供配电设施设备维修保养年度计划进行。（3）高压开关柜、变压器的主要维修保养项目由外委完成，外部清洁及部分外部附件的维修保养由变配电室值班电工负责，低压配电柜的维修保养由变配电室值班电工负责。（4）变压器维
13、修保养。包括：外委维修保养。每年的11月份委托供电公司对住宅小区内所有变压器进行测试、试验等项目的维修保养，此项工作由变配电室值班电工负责监督进行，并将结果记录在供配电设施设备维修保养记录表内。外部维修保养。每年的4月份、10月份对小区内所有变压器外部进行一次清洁保养。,1供配电设施设备的维修与管理（三）,（5）高压开关柜维修保养。每年12月份委托供电公司对小区内所有高压开关柜进行一次维修保养，此项工作由变配电房管理员负责监督进行并记录在供配电设施设备维修保养记录表内。（6）低压配电柜维修保养。每年的4月、10月份对小区内的所有低压配电柜内外都进行一次清洁，先用压缩空气进行吹污、吹尘，然后用干
14、的干净抹布擦拭。其中包含：刀开关维修保养、熔断器维修保养、交流接触器维修保养、自耦减压启动器维修保养、电容器维修保养、热继电器维修保养、断路器（自动空气开关）维修保养、二次回路维修保养、主回路维修保养。（7）供配电设施设备的维修保养时间不允许超过8小时。如必须超过8小时，则机电处电工填写申请延时维修保养表，经机电处主管审核、物业经理批准后方可延时。,1供配电设施设备的维修与管理（四）,（8）对计划中未列出的维修保养工作，应由机电处主管尽快补充至计划中，对于突发哇设施设备故障，先经机电处主管口头批准后，可以先组织解决而后写出事故报告并上报公司。（9）变配室值班电工应将上述维修保养工作清晰、完整、
15、规范地记录在事故报告内，配电室组长应于每次维修保养后的3天内将记录整理成册后交机电处存档，保存期为长期。（10）停电管理。供配电设施设备因检修等原因需要停电时，应由机电处主管填写停电申请表，经管理处主任批准后通知管理部，由管理部提前24小时通知有关住户。如因特殊情况突然停电，应在恢复供电12小时内向有关住户做出解释。,2供暖设施设备的维修与养护（一）,（1）锅炉房内燃烧机的维修养护：电动机及风机。检查电动机接线是否锈蚀或松动，检查电动机电容是否已变形膨胀或开裂，检查电动机与风机联轴器是否牢固可靠；对电动机轴承、风机加注润滑油；绝缘电阻如果低于0.2欧姆则应进行处理；清洁电动机、风机上的污物、灰
16、尘。油泵。检查油泵与电动机的联轴器是否牢固可靠，油泵进、出油管是否漏油，用表测试出油压力，最高不允许超过2兆帕，然后清洗进油油滤，清洁油泵外表。,2供暖设施设备的维修与养护（二）,点火电极。检查点火电极烧蚀是否严重，如是则应更换同规格点火电极，调整到合理位置并清洁。喷嘴。清除喷嘴上的碳化物、污物，若喷嘴磨损严重，则应更换。光电探测器、点火变压器。检查其是否已老化，若是则应更换同规格光电探测器、点火变压器。电磁阀。用干净柴油清洗电磁阀，以免堵塞，若已老化或损坏，则应更换。控制器。用干布擦拭（或用空气吹）来清洁控制器，若控制器损坏则应更换。,2供暖设施设备的维修与养护（三）,（2）锅炉本体的维修养
17、护 锅炉本体的维修养护每半年进行一次，常用的保养方法有湿法保养和干法保养，一般在锅炉停运时进行保养。（3）锅炉附属装置维修保养（一般每季度一次）水泵机组。维修养护时应对水泵轴承加注润滑油，磨损比较严重的应更换。检查水泵压盘根处是否漏水成线，如是则应重新加压盘根。检查联轴器是否牢固可靠，旋转水泵轴，若有卡住、碰撞现象则需更换叶轮。电气控制系统。消除水位控制电极、热电阻上的污垢；并模拟超低水位、超温试验，检查动作是否灵敏；检查电控箱里的各元件是否动作可靠，接线头有无松动，号码管是否清晰脱落。对于附属闸阀，检查储油箱、热水箱、闸阀是否漏水，开关是否灵活。清除储油箱里的污物和积水，清除热水箱里的污物。
18、,2供暖设施设备的维修与养护（四）,（4）室内外供热管网的维修养护 室外供热管网每半年维修保养一次，应仔细检查保温层是否脱落，是否有漏水现象，地沟内通风、照明设施是否完善正常，管道上阀门开启是否灵活，伸缩器是否动作可靠，地沟盖板是否断裂，出现问题应及时修补。室内供热系统般在采暖期到来之前试暖时进行维修养护，若出现问题，由用户报修，维修人员依程序进行维修处理。,3给排水设施设备的维修与保养（一）,（1）给排水设施设备维修保养年度计划的制定。每年的12月15日之前，由工程部主管组织水泵房组长与机电维修员一起研究制定给排水设施设备维修保养年度计划，并上报公司审批。制定给排水设施设备维修保养年度计划的
19、原则：给排水设施设备使用的频度；给排水设施设备运行状况（故障隐患）；合理的时间（避开节假日、特殊活动日等）。给排水设施设备维修保养年度计划应包括内容：维修保养项目及内容；备品、备件计划；具体实施维修保养的时间；预计费用。,3给排水设施设备的维修与保养（二）,（2）水泵房机电维修员对给排水设施设备进行维修保养时，应按给排水设施设备维修保养年度计划进行。（3）广场内主供水管（内径100毫米以上加压管）爆裂、主供水管上闸阀拆换，以及控制柜内变压器、PC中央处理器的维修保养由外委完成，其余维修保养由水泵房机电维修员负责。（4）水泵机组维修保养。水泵房机电维修员每年的4月、10月份应对小区内所有水泵机组
20、进行一次清洁、保养。（5）控制柜维修保养。水泵房机电维修员每年的5月、1 1月应对广场内水泵房的控制柜进行一次清洁、保养。,3给排水设施设备的维修与保养（三）,（6）闸阀、止回阀、浮球阀、液位控制器维修保养。（7）潜水泵或排污泵维修保养。（8）明装给排水管维修保养（每年10月进行一次）。（9）每次给排水设施设备的维修保养时间计划不允许超过8小时。如必须超过8小时，则应由机电处主管填写申请延时维修保养表，并经管理处主任批准后方可延时。,3给排水设施设备的维修与保养（四）,（10）对于计划中未列出的维修保养工作，应由工程部主管尽快补充至计划中；对于突发性的设施设备故障，先经工程部主管口头批准后，可
21、以先组织解决而后写出事故报告并上报公司。（11）水泵房机电维修员应将上述维修保养工作清晰、完整、规范地记录在维修保养记录表内，并于每次维修保养后的3天之内由水泵房组长整理成册后交机电处存档，保存期为长期。（12）停水管理。给排水设施设备因维修保养等原因需要停水时，应由机电处主管填写停水申请表，经物业经理批准后通知管理部，由管理部提前24小时通知有关用户。如因特殊情况突然停水，应在恢复供水12小时内向有关用户做出解释。,（1）物业服务企业应严格按照电梯验收规范和新检验规则把好新建住宅小区电梯的验收、交接关，从源头上确保电梯的整体质量。（2）新建住宅小区交付使用前，物业服务企业应监督和敦促建设施工
22、单位按照新检验规则中对电梯的要求，完善电梯的硬件设施。交付使用后保修期内的电梯硬件设施的完善，仍然由电梯生产、安装单位负责，其费用由建设单位协调解决；保修期外由电梯维保单位负责，其费用从电梯维修资金中支出。,4电梯的维修与保养（一）,（3）定期拜访用户、收集用户反馈信息，并进行维保工作的质量抽查、监督管理，收集整理并建立电梯日常维护、保养记录、年度自检记录或者报告、运行故障和事故维修处理记录等文字、图片档案，积累电梯的使用和故障情况，以及维保、大修（包括更换零部牛）等的原始数据资料。并通过对这些数据资料的统计、分析，对影响电梯可靠性的因素（如电梯突停、易于磨损或故障的零部件等），提前进行预处理
23、或更换易损件；采取积极、预防性的维修、保养措施。（4）制定应急救援预案，定期组织维修单位与小区业主进行电梯困人应急救援演习，同时对业主加强电梯突发故障应急救援处理与被因人员自救等方面知识的宣传、教育，一旦发生因人事故，立即通知专业的维保单位，及时解救被因人员，并做好应急救援演习和实发事故的相关资料的记录、整理和归档工作。,4电梯的维修与保养（二）,（1）楼宇自控系统维修保养 每天监控NCU（网络控制器）状态，发现故障立即处理。每天使用相应工具软件扫描电脑硬盘。保养情况记录于楼宇自动控制系统设施设备检查表上。（2）综合布线系统维修保养 配线架跳线的压接只能使用专用工具，配线架没有用的跳线应拆除。
24、清除配线架、光纤机架、楼层配线架上的灰尘，保持设备清洁。检查配线架上的标志，发现缺失马上补充。工作完成后填写通信路线设施设备检查表。,5楼宇自动化技术设施设备维修与保养（一）,（3）楼层防盗对讲机维修保养（一）室内听不到铃声 检查主机按钮开关是否接触良好，否则应更换按钮开关。检查室内分机待机转换开关是否接触良好，如有问题则应整修处理。通过上述两个步骤如仍不振铃，则应重点检查振铃放大电路，直至故障排除。不能对讲 检查通话线是否接触良好，如有问题则重新焊接。检查室内分机扩音器、扬声器是否正常，如不正常则应更换。检查室内分机放大电路，重点检查三极管直至故障排除。,5楼宇自动化技术设施设备维修与保养（
25、二）,（3）楼层防盗对讲机维修保养（二）不能开楼下大闸门 检查锁舌是否灵活，如阻滞则应加润滑油。检查开锁磁线圈接线是否良好、线圈是否烧坏，如发现问题则应重新接好线头或更换电磁线圈。检查分机开锁按钮是否接触良好、开锁继电器是否动作可靠、开锁电路有无损坏的元器件，如有问题则应逐一检查并排除故障。主机无电源 检查轿式整流二极管有无损坏，如损坏则应更换同规格二极管。多检查电源变压器是否烧坏，如是则应更换同规格的变压器。,5楼宇自动化技术设施设备维修与保养（三）,（4）可视对讲机维修保养 无图像、声音，但开锁正常 调节亮度电位器观察屏幕有无光栅，如有光栅则应检查室内机与门口机的图像信号连接是否接牢，否则应重新接好（烫锡、焊接）。如调节亮度电位器屏幕仍无光栅，此时应检查室内机电路板，包括震荡电路、推动电路、输出电路、图像显示电路等逐级检查，直至故障排除。通话无声音 检查听筒与室内机的界限是否牢固，否则应重新接好（烫锡、焊接）。调节音量电位器，如扬声器里有交流声发出，则说明室内机的放大电路有问题。室内机放大电路包括音频输入电路、牵制放大电路、攻防电路，此时应逐级进行检查直至故障排除。,5楼宇自动化技术设施设备维修与保养（四）,
