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1、2023/1/21,1,前期介入与接管验收,2023/1/21,2,一、物业管理前期介入,指物业管理公司在接管物业之前，就参与物业的规划设计和建设的过程。从业主与使用人及物业管理的角度，就物业开发、建设和今后使用、管理提出建议，并对将接管的物业从物质上和组织上做好准备，以更好满足业主与非业主使用人的需求和有利于之后的物业管理。,2023/1/21,3,前期介入的主要目的,物业管理前期介入的目的是在物业建成之前采取措施，确保建成的物业质量和功能能都合乎要求，有利于业主使用，方便以后的物业管理。,2023/1/21,4,前期介入的必要性,减少或避免规划设计、建设的隐患 加强对物业的全面了解 维护物
2、业管理企业的专业形象 后期管理工作的进行促进物业的销售,2023/1/21,5,前期介入的重要意义,对于开发商而言对于物业管理公司而言物业管理前期介入能够在较大程度上保证物业管理的一致性和连贯性，减少很多不必要的损失。,2023/1/21,6,前期介入的类型,物业管理前期介入是实施物业管理的一个重要环节，根据介入的阶段不同可以分为早、中、晚三类。,2023/1/21,7,早期介入：是指物业管理企业在项目可行性研究阶段的介入。中期介入：是指物业管理企业方案设计阶段的介入。晚期介入：是指物业管理企业在项目施工阶段的介入。,2023/1/21,8,PM前期介入流程图,2023/1/21,9,PM前期
3、介入的主要内容,立项决策阶段 项目立项以前（市场调研和项目可行性研究评估），对项目的市场定位，潜在业主的构成以及消费水平，周边物业管理概况及日后的物业管理内容、管理标准及成本、利润测算等方面提供意见建议。（可减少决策中的风险性。）,2023/1/21,10,规划设计阶段 规划设计阶段，物业管理企业选派工程技术人员参加工程规划设计，从有利于投资、综合开发、合理布局，安全使用和投入使用后长期物业管理的角度进行参谋，提出建议。,2023/1/21,11,施工建设阶段 物业管理企业选派相应专业的人员参与施工质量监理，配合开发企业和施工部门共同确保工程施工质量。竣工验收阶段 竣工验收应提交的资料；完善竣
4、工验收的必要措施。,2023/1/21,12,二、接管验收,指物业管理企业接管开发企业、建设单位或个人委托的新建房屋或原有房屋时，以物业主体结构安全和满足使用功能为主要内容的再检验。,2023/1/21,13,物业接管验收的主要作用 1、明确交接双方的责、权、利关系 2、确保物业具备正常的使用功能，充分维护自身和业主的利益 3、为后期管理创造条件,2023/1/21,14,物业接管验收的实施,早期介入签约前的洽商制定详细的接管验收计划 着手制定管理公约及一系列管理制度 建立与社会协作单位的联络人员培训协助房地产开发商售楼检验房地产开发商提交的验收项目是否具备验收条件开始接管验收,2023/1/
5、21,15,物业接管验收应提交的资料P63新建物业 原有物业,新建房屋接管验收应提交的资料 原有房屋接管验收应提交的资料,技术资料 产权资料,2023/1/21,16,接管验收的主要内容和技术标准,主体结构、屋面和楼地面、装修、电气、水、卫、消防、采暖、附属工程及其他,质量与使用功能的检验 危险和损坏问题的处理,新建房屋接管验收的主要内容及标准,原有房屋接管验收的主要内容及标准,2023/1/21,17,物业接管验收应注意的主要问题,选派素质好、业务精、认真负责的人员参加验收工作。物业管理企业写明符合要求的接管具体日期，以划清责任。仔细清查应该提交的资料是否真实、齐全。对于不同程度的质量问题，
6、一定要落实责任，并对整改措施进行明确。在整个的接管验收过程中要遵循原则性和灵活性相结合的原则等。,2023/1/21,18,坚持原则性与灵活性相结合的原则坚持细致入微与整体把握相结合的原则,接管验收过程中质量问题的处理原则,2023/1/21,19,第三节 用户入伙、装修与物业档案管理,一、用户入伙,二、装修管理,三、物业档案管理,2023/1/21,20,一、什么是用户入伙,含义住宅小区的居民入住或商厦、写字楼的业主或租户入住 用户入伙手续物业管理企业在物业具备入伙条件后向业主或租户寄发入伙通知，要求业主或租户按要求进行验楼、付款、签约、装修、搬迁入住的过程。,第一节 用户入伙,2023/1
7、/21,21,二、办理入伙手续及应注意的问题,寄发“入伙通知书”物业管理企业在物业验收合格后通知业主或租户可以办理入住手续的文件。收楼须知物业管理公司告知业主或租户在收楼时应注意的事项以及在办理入伙手续时应携带的各种证件、合同和费用的文件。入伙手续书物业管理工司为方便业主、让其知晓办理入伙手续具体程序而制定的一个 文件。,2023/1/21,22,三、办理入伙手续的重要文件,（一）、楼宇交接书在业主确认可以接受所购楼宇后，业主和发展商共同签署的一个文件。,2023/1/21,23,（二）、物业管理公约,1、物业管理公约也叫物业管理公共契约，简称“公约”一般是由物业管理公司拟订，经过业主和物业管
8、理公司共同签署并约束双方行为规范的法律文件。,2、“公约”的内容物业的基本情况、明确物业管理机构的基本情况、业主的权力和义务、明确各方的法律责任。,3、“公约”的实质处理好人与人之间的关系。,发展商与物业管理公司之间的关系业主与物业管理公司的关系,2023/1/21,24,物业管理,补充法规 建立自我约束机制,2023/1/21,25,（三）、住户手册物业管理公司为了使业主或租户更好地了解物业管理的有关规定，以便以后管理的工作顺利开展，而准备的一种宣传材料。,2023/1/21,26,一、什么是装修与装修管理,装修的含义 业主或使用人再办理完入伙手续以后，在正式入住之前，根据自己的特点和要求，
9、对所购（所租）房屋进行重新设计、分隔、装饰、布置等。,第四节 物业装修管理,2023/1/21,27,装修的特点,在原来房屋初装修的基础上进行的更多的是要表达业主或租户个人意愿的基础上进行的 是在随业主或使用人入住的情况下进行的 对施工人员的技术及素质要求比较高 施工过程中防火特别重要,2023/1/21,28,物业管理在装修过程中的职责,大力宣传装修规定加强装修监督管理积极参与室内装修,2023/1/21,29,二、装修管理规定,报批程序装修范围施工管理装修验收,2023/1/21,30,三、对施工队伍的管理,2023/1/21,31,1、含义,物业产权指物业的所有权 物业产籍指记载物业权属
10、关系现状和历史情况的各种薄册资料的总称。物业产权产籍管理指房地产的管理部门按照法律规定的管理权限和原则，对物业所有权和行使所有权以及登记造册所形成的各种资料的管理,第五节、物业产权产籍管理,2023/1/21,32,2、原则,房屋所有权与该房屋所占用的土地使用权权力主体一致 属地管理,2023/1/21,33,3、意义,保护业主或房地产权利人的合法权益 为房地产的开发、建设和使用奠定基础 为城市规划、建设、管理提供科学依据,2023/1/21,34,物业所有权的管理、房屋所有权的管理,二、物业产权管理工作的基本内容,产权登记审查确认产权产权转移、变更登记核发产权证书产权档案,2023/1/21,35,1、图,三、物业产籍 管理工作的基本内容,物业或房屋分幅平面图是以城市独立坐标系统 为基础而绘制的要素平面图 分房分丘平面图是以产权人为单位绘制的平面图分层分间平面图是在一幢房屋内有多个产权人的情况 下，按每个产权人的单位，分层次按自然间详细绘制房屋位置、尺寸、墙体归属等内容的房间平面图。,2023/1/21,36,2、档,调查档案 房产评估档案 房产登记档案 房产统计及征拨档案,2023/1/21,37,3、卡,房屋卡片土地卡片,2023/1/21,38,4、册,登记收件薄 发证记录薄 房屋总册 房屋产业目录等,
