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1、物权法与我们的生活,Company Logo,案例讨论：,张三购买李四的房屋，双方签订了合同，张三交付了房屋价款30万元，李四将房屋钥匙交给张三，则房屋所有权是否转移？甲（离休干部）与老保姆乙感情深厚。甲担心自己百年后，子女不给乙继续居住现有住房。甲乙约定，无论何种情况乙在有生之年都可居住现有住房,现甲因病去世。甲子女能否收回该住房，为什么？赵六因病死亡，其全部遗产包括房屋5间和其他家庭财产若干由其子赵七、赵八和其女赵九继承。他们何时取得遗产的所有权？张三借了李四2万元钱，李四让其提供担保，张三将自己的汽车抵押给李四，未办理抵押登记。李四对该汽车是否享有抵押权？甲乙结婚需用房，甲知某楼盘凭教师
2、证可获购房优惠，即用乙母丙的教师证购买婚房，购房款全部由甲付清。拿到该房后甲乙结婚并居住。而登记薄和房产证上记载的所有人是丙。后甲乙常争吵要离婚，丙欲将该房出售。丙是否有权出售该房？,Company Logo,提纲,物权法概述物权法与我们的生活物权法中的不动产登记制度物权法中的业主的建筑物区分所有权制度物权法对夫妻财产的影响相邻关系和地役权建设用地使用权/宅基地使用权悬赏广告,Company Logo,物权法概述,物物权物权法,物权法第二条：因物的归属和利用而产生的民事关系，适用本法。本法所称物，包括不动产和动产。法律规定权利作为物权客体的，依照其规定。本法所称物权，是指权利人依法对特定的物享
3、有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。,Company Logo,传统民法上的物权类型体系,Company Logo,物的归属,利用物的使用价值,物权法结构体系,利用物的交换价值,Company Logo,物权行为（独立性）与债权行为（相对性）之比较,Company Logo,乙能否取得A、B、C三书？,有权处分,乙取得所有权,无权处分,乙恶意：不能取得所有权,乙善意：取得所有权,无权处分,乙不能取得所有权,丁有权向甲请求损害赔偿或自知道乙之日起2年内向乙请求返还C书（107）,Company Logo,物权法的基本原则,物权法定原则一物一权原则公示、公信原则,Company
4、 Logo,物权的取得及变动,Company Logo,Company Logo,物权变动立法三模式,物权形式主义德国民法典（1）买卖标的物所有权的转移，除须有买卖契约、登记或交付外，尚须当事人就标的物所有权的移转作成一个独立于买卖契约之外的合意。买卖契约+登记或交付+独立于买卖契约之外的合意,Company Logo,物权变动立法三模式,意思主义法国民法典（2）所有权的移转以债权契约为根据，既不须另有物权行为，也不以交付或登记为生效要件。其主要规范类型有三（以买卖为例）：,1、买卖契约有效成立时，所有权即行移转。英国法采此制度。2、买卖契约有效成立时，所有权即行移转，但非经登记（不动产）或交
5、付不得对抗善意第三人。法国民法和日本民法采此制度。3、买卖标的物不因买卖契约有效成立而当然移转，尚须以登记（不动产）或交付（动产）为要件。,Company Logo,物权变动（所有权移转）的规范模式图示,Company Logo,我国物权法的物权变动模式选择（以买卖为例）,买卖,让与合意+交付=动产所有权之移转,让与合意+登记=不动产所有权之移转,意思表示,事实行为（公示行为）,债权行为,物权行为（广义物权行为）,Company Logo,物权变动体系示意图,物权变动,不动产,善意取得,法律行为,非法律行为,取得、设定、变更：书面+登记,消灭：抛弃：单独行为+登记,取得,事由：继承、强制执行、
6、征收、判决等,效力：非经登记，不得处分,消灭：物之消灭等,动产,动产物权,善意取得,法律行为,非依法律行为,取得：物权契约+交付,消灭单独行为：抛弃,消灭：物之消灭等,取得：事实行为、继承等,动产质权：法律行为/善意取得,留置权：法定取得/抛弃消灭,取得,设定,变更,丧失,Company Logo,物权法与我们的生活,物权法中的不动产登记制度概括规定物权法第9条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。总概规定物权法第14条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记
7、载于不动产登记簿时发生效力。生效时间物权法第16条不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。登记效力,Company Logo,合同效力与物权效力区分 物权法第15条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。区分原则举例：最高人民法院民通意见第128条规定：公民之间赠与关系的成立，以赠与物的交付为准。赠与房屋，如根据书面赠与合同办理了过户手续的，应当认定赠与关系成立；未办理过户手续，但赠与人根据书面赠与合同已将产权证书交与受赠人，受赠人根据赠与合同已占有、使用该房屋的，可
8、以认定赠与有效，但应令其补办过户手续。担保法第41条：当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。,Company Logo,两种新的登记制度(预备登记制度)更正登记、异议登记预告登记 公示效力？物权法第20条第1款：当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。,Company Logo,物权法中的业主的建筑物区分所有权制度物权法第70条 业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共
9、同管理的权利。,Company Logo,Company Logo,专有部分与共用部分 专有部分：（1）住宅的自用部位和自用设备，指户门以内的部位和设备，包括水、电、气户表以内的管理和自用阳台。（2）房屋户内全部可供使用的空间面积。（3）由套内房屋的使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积三部分组成。,Company Logo,Company Logo,共用部分：共用部位，一般是指是指住宅主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。共用设施设备，是指住宅小区或单幢住房内，建设费用已分摊进入住房销售价格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加
10、压水泵、电梯、天线、供电线路照明、道路、路灯、沟渠、池、井、公益性文体设施、消防设施、锅炉、煤气线路、绿地和共用设施设备使用的房屋等。,Company Logo,第三条除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；（二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇
11、公共道路、绿地占地除外。第四条业主基于对住宅、经营性用房等专有部分特定使用功能的合理需要，无偿利用屋顶以及与其专有部分相对应的外墙面等共有部分的，不应认定为侵权。但违反法律、法规、管理规约，损害他人合法权益的除外。最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（法释20097号）,Company Logo,露台之归属,第二条建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。规划上专属于特定房屋，且建设单位销售
12、时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为物权法第六章所称专有部分的组成部分。本条第一款所称房屋，包括整栋建筑物。最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（法释20097号）,Company Logo,区分所有建筑物,Company Logo,业主、业主大会和业主委员会 物权法第81条：业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。物权法第78条:业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业
13、主可以请求人民法院予以撤销。赔偿？物权法第83条:业主应当遵守法律、法规以及管理规约。业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。业主委员会的诉讼地位？,物业服务,Company Logo,业主大会职责及表决程序之比较,Company Logo,建筑区划内共有的范围 物权法第73条：建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有
14、，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。,Company Logo,车库、车位的归属 物权法第74条：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。,Company Logo,“应当首先满足业主的需要”之理解,第五条建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合物权法第七十四条第一款有关“应当首先满足业主的需要”
15、的规定。前款所称配置比例是指规划确定的建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库与房屋套数的比例。最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（法释20097号）,Company Logo,第十条业主将住宅改变为经营性用房，未按照物权法第七十七条的规定经有利害关系的业主同意，有利害关系的业主请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。将住宅改变为经营性用房的业主以多数有利害关系的业主同意其行为进行抗辩的，人民法院不予支持。第十一条业主将住宅改变为经营性用房，本栋建筑物内的其他业主，应当认定为物权法第七十七条所称“有利害关系的业主”。建筑区划内，本栋建
16、筑物之外的业主，主张与自己有利害关系的，应证明其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响。最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（法释20098号）,“商改住”之规定？,“住改商”之规定,Company Logo,物权法对夫妻财产的影响,婚姻法关于夫妻财产之规定,婚姻法第17条：夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，归夫妻共同所有：（一）工资、奖金；（二）生产、经营的收益；（三）知识产权的收益；（四）继承或赠与所得的财产，但本法第十八条第三项规定的除外；（五）其他应当归共同所有的财产。夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。婚姻法第18条：有下列情形之一的，为夫
17、妻一方的财产：（一）一方的婚前财产；（二）一方因身体受到伤害获得的医疗费、残疾人生活补助费等费用；（三）遗嘱或赠与合同中确定只归夫或妻一方的财产；（四）一方专用的生活用品；（五）其他应当归一方的财产。婚姻法第19条：夫妻可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。约定应当采用书面形式。没有约定或约定不明确的，适用本法第十七条、第十八条的规定。夫妻对婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产的约定，对双方具有约束力。夫妻对婚姻关系存续期间所得的财产约定归各自所有的，夫或妻一方对外所负的债务，第三人知道该约定的，以夫或妻一方所有的财产清偿。,Comp
18、any Logo,婚姻法第十八条规定为夫妻一方所有的财产，不因婚姻关系的延续而转化为夫妻共同财产。但当事人另有约定的除外。最高人民法院关于适用中华人民共和国婚姻法若干问题的解释（一）第十九条,Company Logo,善意取得制度,Company Logo,物权法106条之规定 第一百零六条 无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（内含条件：当事人之间存在无权处分行为）（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记
19、的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。,盗赃物能否适用善意取得制度？,Company Logo,不动产的纳入对夫妻共同财产处理的影响,民通意见第条：共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该项财产的，应当维护第三人的合法权益；对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。,婚姻法解释（一）第17条：婚姻法第十七条关于“夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权”的规定，应当理解为：
20、（一）夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。（二）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。,Company Logo,具体分析：不动产纳入善意取得客体前后对小张之妻小王利益之影响。,Company Logo,法定夫妻财产制的法律适用问题,法定夫妻财产共有权的取得（即夫妻基于身份而取得的财产共有权）是否需要履行物权变动的形式,在夫妻财产关系内部，确定夫妻财产权利之归属应适用婚姻法。基于夫妻身份是否通过法
21、律行为，是否符合物权变动法定形式，婚姻法并无要求。（如：婚后一方父母无特指一方为赠与人的赠与财产，属于夫妻共有，无需受赠方之处分。）,在夫妻财产关系的对外效力上，应适用物权法。公示对抗效力 未登记为不动产物权的权利人，不得对抗善意第三人。（如：不动产善意取得；但可利用异议登记、追偿和确认之诉保护自身权利）,Company Logo,登记产权人为出资人：以属个人财产为原则登记产权人为夫妻双方：以共有为原则登记产权人为配偶方：配偶方婚后取得，属夫妻共有（明确赠与方的除外）,夫妻婚前财产的形态转化（如以婚前财产购置房产）是否适用物权法之规定,Company Logo,夫妻双方约定婚前财产婚后共有，其
22、真实意思是：基于夫妻身份，婚前个人财产转化为夫妻共有。显然，若确认婚后未变更登记的婚前不动产、未移转占有的婚前动产为非共同财产的话，则违背了缔约人的真实意思。而且，有可能造成对法律的滥用和对真实缔结合同效力的无视。,约定婚前财产婚后共有，是否需要履行物权变动手续,Company Logo,相邻关系和地役权,新增规定物权法第85条“相邻关系处理依据”：法律、法规没有规定的，可以按照当地习惯。物权法第89条：“日照权”物权法第90条：“有害物质排放”“不可称量物质”（大气污染物、噪音、光、电磁波辐射等）侵入的禁止性规定。完善规定物权法第88条、第92条：利用相邻土地、建筑物的权利及义务,Compa
23、ny Logo,地役权：指在法律规定的相邻关系之外按照合同利用他人的不动产，以提高自己不动产效益的权利。特征是存在于他人不动产（包括土地、建筑物等）之上的物权 是利用他人不动产的权利 具有从属性和不可分性是利用他人的不动产以便有效利用自己的土地,Company Logo,建设用地使用权/宅基地使用权,物权法第149条第1款：住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。物权法第136条：建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。新设立的建设用地使用权，不得损害已设立的用益物权。国土资源部关于加强农村宅基地管理的意见（国土资发2004234号）：严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证。,Company Logo,悬赏广告,物权法第112条:权利人领取遗失物时，应当向拾得人或者有关部门支付保管遗失物等支出的必要费用。权利人悬赏寻找遗失物的，领取遗失物时应当按照承诺履行义务。拾得人侵占遗失物的，无权请求保管遗失物等支出的费用，也无权请求权利人按照承诺履行义务。报酬标准,Company Logo,谢谢大家！,
