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1、甲级写字楼产品体系打造模型,世联模型,版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。,2007 GW-SZ-67,通过客户需求强化设计要点,硬件配置,外 立 面：玻璃幕墙、灯光工程公共空间装修标准:电 梯：轿厢尺寸、电梯品牌、设计等候时间空 调：系统类型、运营方式、计量方式网络地板：地板类型、离地面高度、实用性配套设施：会议室、商务中心、餐饮、必要办公生活配套商店,软件配置,物业服务：管理服务方式、物业管理公司、特色服务智能化系统：5A智能化发展商品牌：
2、发展商曾经运作项目口碑,大堂电梯间卫生间,客户“埋单”的原因，也是项目卖点的来源,物业形象关键词,玻璃幕墙考虑因素：玻璃幕墙奠定了项目的第一印 象，彰显昭示性，树立项目的高档物业形象。建议要点：采用Lowe中空镀膜隔音玻璃，保证甲级建筑品质；玻璃幕墙开窗数量只要保证消防规范要求即可，尽量减少；幕墙尺寸尽可能采用大块面玻璃，减少隐框，玻璃划分尽量减少人体使用高度的视觉遮挡。,硬件配置,建立甲级第一印象玻璃幕墙奠定项目形象,车行大堂：考虑因素：深圳甲级写字楼大部分没有车行大堂，该项目设置车行大堂，增加项目卖点，体现开发商注重品质，让项目在同质产品中脱颖而出。采用车行大堂楼宇：新时代广场、国际商会中
3、心、广州中泰国际中心建议要点：车行大堂的设计需要注意雨篷的设置；车行大堂的设计需要考虑明确的人车分流，使车行动线与人行动线互不干扰；,硬件配置,通过交通障碍物或围栏的设置实现人车分流,人行道,车行道,同质产品中脱颖而出体现尊贵的车行大堂,广州中泰国际广场车行大堂设计,租售情况：目前只租不售入驻率约90管理费 29元/月,基本数据：,车行大堂案例,人行道,车行道,中泰国际进驻的优质客户数不胜数，这与大厦注重细节设计密不可分，车行大堂就是其中一个细节让客户充分感知到一种尊贵感,简约大气的电梯间延续物业统一设计风格,电梯间考虑因素：电梯间融合甲级写字楼的特色，同时与大堂整体效果融合；建议要点：设计风
4、格简约，大气，避免细部的复杂处理，方便后期物业管理。电梯厅作为除大堂外客户最关注的公共空间，选材考究，建议采用高档大理石不锈钢装饰材料，融合与大堂相协调的地面装修，形成特有商务特质。,硬件配置,国际品牌标志、国内品牌价格选择价格相对较低日本三菱品牌电梯,考虑因素：电梯品牌是客户感知写字楼品质的关键，原装电梯更受客户信赖。国产名牌电梯会在电梯铭牌上标注国内产地，影响客户认知，通力电梯 95%以上为进口部件，国内组装，贴原装铭牌）建议要点：品牌：选用三菱电梯内装：电梯内可装设小液晶屏，播放对外牌价、股市行情、天气预报等商务信息；内装材质尽量采用镜面不锈钢或玻璃材质，增加轿厢尺度空间，风格简单，易于
5、后期管理和清洁；电梯内设置空调及音乐系统。指标设置：电梯设计等候时间小于45”；电梯最小速度不小于2.5m/s（甲级写字楼的最低标准）。,电梯选型初步建议,产品核心指标：采用2.9米高/1.35t/2.5-3.0m/s高速大载荷电梯；配备空调；采用外部控制楼层智能呼叫系统；相关费用：单梯报价约130万元，共7部电梯，折合平米造价约为220元；配备空调增加成本约1-3万元/台；推荐品牌：日本三菱、芬兰通力其他可选：美国西子OTIS、瑞士迅达（外部控制楼层智能呼叫系统的专利拥有者）等,市场主流商务电梯产品指标参考,三大电梯品牌在知名度和报价上处于同一水平，技术细节上各有特长；长沙写字楼多采用OTI
6、S品牌；瑞士迅达推出外部控制楼层智能呼叫系统后市场占有率上升；,外部呼叫面板,参考建议（装修成本约4万元/梯）：轿厢尺寸：扣除装修20cm，净高2.7米。轿顶:镜面不锈钢框架,水晶条,中间亚克力弓型板轿壁:三侧镜面横蚀刻扶手:三面双管不锈钢扶手踢脚线:发纹不锈钢轿底:2mm厚PVC仿大理石地板,电梯轿厢装修建议注重轿壁和轿底的装修档次，顶部照明明亮,除电梯品牌、参数之外，轿厢装修是客户感受电梯档次最直接的方面，目前市场上中高档写字楼在电梯方面只关注了品牌，轿厢装修未得到重视，本项目以此可拉开差距。,VRV分户计量空调系统符合市场主流需求，建议部分楼层配置24小时独立网络机房空调,为适应现代企业
7、（尤其是跨国公司、全国性公司、信息科技类公司、咨询服务类公司）的信息办公需求，建议部分楼层设置24小时独立网络机房空调（企业的网络机房通常需24小时运转；因此必须配备24小时空调避免设备过热受损），成为吸引大客户的特色卖点；网络机房空调设置在不适合员工办公的位置，如空调室外机附近。,根据客户需求分而治之选择按电费计量的变频VRV空调,空调选择：考虑因素：空调的运行模式和计量方式直接影响着企业运营成本，其设置往往是客户进入购买决定阶段最为关注的问题之一，2005年最新空调技术变频VRV空调以其合理的计费和显著的变频节能功效赢得市场青睐使用变频VRV空调的楼宇：荣超经贸大厦建议要点：公共空间均安设
8、新风系统和中央空调写字楼部分按电量计费，计费点尽可能按产权单位划分，公共空间通过物业管理费分时段收取；提供24小时全天候服务，无时差办公，满足不同类型公司需求；在条件允许的情况下尽量选用进口设备。,高性价比创新建材，降低双方营运成本选择价廉物美的网络地板,网格地板考虑因素：网络地板有利于降低企业二次装修成本，为客户赢得最大的利益；作为一个衡量甲级写字楼的重要指标，对于后期营销推广有一定的促进作用。网络地板有工厂定制的专业地板，成本较高，也有现场施工制作的网络地板，成本低但效果明显，性价比高。深圳使用网络地板楼宇：诺德中心、新世界中心、华润大厦,绿景大厦网格地台建议：建议在实现网络地板作用的前提
9、下，尽量的节省建筑成本。建议本项目采用预留10公分的地台设计，既实现了网络地板的作用，又可以降低建筑成本。（如右图示）建议本项目根据走线，在地面搭钢架，做成中空水泥网络地台。本项目在预留足够的网络走线空间前提下尽量节省净高空间，建议只留10公分地台空间。,预留10公分高度，用钢架搭成的网络架空地台,硬件配置,广州发展中心网络地台图,广州发展中心网络地台图,广州发展中心大厦网络地台设计,价格情况：租 金 130元/管理费 29元/月,租售情况：目前只租不售入驻率约60,基本数据：,在走线位设置地台,钢架,网络地板案例,发展中心在广州中心区独树一帜，虽然没有顶级的配置，但每一项配置都是最实用的，如
10、遮阳板、网络地台等，所以该大厦吸引了大批优质客户，租金也一直居高不下。,容易忽略的甲级写字楼细节卫生间细节之处体现品质高低,卫生间考虑因素：细节决定成败，洗手间设计是最容易忽视的细节，但却是客户实在感知到的地方。建议要点：设施完备的卫生间，与各办公间门口要有分隔距离；设置玄关和过渡前室，并利用该空间提供人性化服务，如整装室或化妆间；在基本装修方面，地面和墙面选用高档块材，配备厕纸、衣物钩、干手机，选用感应式水龙头，选用名牌洁具如科马、科勒、美特、TOTO等；卫生间的装修色调、采光色调与公共部分要求协调统一。,硬件配置,细节决定甲级形象国际化的公共导视系统,公共导视系统考虑因素：体现一个项目在细节上的体贴入微，展示项目的品质感和国际商务感建议要点：指位明确；采用国际统一图标；造型精雅；材质商务感强,硬件配置,建议要点：会客吧：在办公场合不便接待时可与朋友上会客吧小坐，或独自去饮一杯咖啡。服务中心：设立公务秘书间，翻译服务，秘书服务，律师服务、会计服务，办公系统自动化服务。,建议要点：设置商务会议室，提供多功能商务会议室、洽谈室、培训室租赁服务、会务安排,功能完善的商务中心提供完备服务,配套设施,商务中心,THE END,
