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1、土地增值税,主要内容,土地增值税之其他关注,土地增值税之进展时,土地增值税之前期关注,土地增值税之前期关注-主要文件,土增清算单位为：1、分工程2、分期3、分房地产类型,国税发2006187号文土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发工程为单位进展清算，对于分期开发的工程，以分期工程为单位清算。开发工程中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。,土地增值税之前期关注-普通住宅,相关政策,相关结论,土地增值税之前期准备-普通住宅,普通标准住宅与其他类型房地产是否需要分开？,普通标准住宅与其他类型开发产品的界定,1,国税发199546号文：对纳税人既建普通标准住宅又搞其他房地产开发的，应
2、分别核算增值额。不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用条例第八条一项的免税规定。,提前测算、做好筹划,2,土地增值税之前期准备-核定征收,房地产开发企业有以下情形之一的，税务机关可以参照与其开发规模和收入水平相近的当地企业的土地增值税税负情况，按不低于预征率的征收率核定征收土地增值税：,一依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的；二擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；三虽设置账簿，但账目混乱或者本钱资料、收入凭证、费用凭 证残缺不全，难以确定转让收入或扣除工程金额的；四符合土地增值税清算条件，未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算
3、的；五申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。,土地增值税之进展时-收入,补贴收入,房地产转让收入,视同销售,1,2,3,土地增值税之进展时-收入,房地产转让收入,1,国税函2021220号土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。,与企业所得税的差异,与核算指引的差异,土地增值税之进展时-收入,视同销售,2,国税发2006187号文房地产开发企业将开发产品用于职工福利
4、、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，其收入按以下方法和顺序确认：1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。,房地产企业用建造的本工程房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，同时将此确认为房地产开发工程的拆迁补偿费。,回迁房屋,内部员工福利,与企业所得税的差异,特例折扣,翻一页看看,土地增值税之进展时-收入,视同销售与企业所得税的差异,2,国税发202131号文企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股
5、东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入或利润的实现。确认收入或利润的方法和顺序为：一按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定；二由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定；三按开发产品的本钱利润率确定。开发产品的本钱利润率不得低于 15%,具体比例由主管税务机关确定。,视同销售价格规定不一样,视同销售确认时间不一样,视同销售范围不一样,土地增值税之进展时-收入,补贴收入,3,土地出让金返还、税收返还等补贴收入属于营业外收入，不属于土地增值税征税范围。,土地增值税之进展时
6、-扣除工程,利息费用,取得土地使用权支付的金额,房地产开发本钱,相关税金,1,2,3,4,土地增值税之进展时-扣除工程,取得土地使用权支付的金额,1,实施细那么取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。,包含建立期的土地使用税吗？,包含土地闲置费吗？,包含土地出让金、取得土地的交易费和契税等。,土地增值税之进展时-扣除工程,房地产开发本钱土地征用及拆迁补偿,2,土地本钱如何分摊？,实施细那么纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，其扣除工程金额确实定，可按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊，或按建筑面积计算分摊，
7、也可按税务机关确认的其他方式计算分摊。,国税发2006187号属于多个房地产工程共同的本钱费用，应按清算工程可售建筑面积占多个工程可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定清算工程的扣除金额。,国税发202191号纳税人分期开发工程或者同时开发多个工程的，或者同一工程中建造不同类型房地产的，应按照受益对象，采用合理的分配方法，分摊共同的本钱费用。,土地增值税之进展时-扣除工程,房地产开发本钱前期、建安、根底设施、配套及开发间接费,2,1单位面积四项本钱的扣除标准,关注：,2与企业所得税的差异,土地增值税之进展时-扣除工程,房地产开发本钱与企业所得税的差异1,2,预提本钱,土地增值税之进展时
8、-扣除工程,房地产开发本钱与企业所得税的差异2,2,利用地下根底设施形成的停车场,土地增值税之进展时-扣除工程,房地产开发本钱与企业所得税的差异3,2,工程营销设施建造费,国税发202131号开发间接费主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及工程营销设施建造费等。,土增税实施细那么开发间接费用，是指直接组织、管理开发工程发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。,土地增值税之进展时-扣除工程,利息费用-相关规定,3,国税函2021220号关于利息支出规定：,(一)财务费用中的利息支
9、出，凡能够按转让房地产工程计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。,(二)凡不能按转让房地产工程计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用在按“取得土地使用权所支付的金额与“房地产开发本钱金额之和的10%以内计算扣除。,(三)房地产开发企业既向金融机构借款，又有其他借款的，其房地产开发费用计算扣除时不能同时适用本条(一)、(二)项所述两种方法。,土地增值税之进展时-扣除工程,利息费用-相关问题1,3,同期同类贷款利率确实定,国税函202134号 同期同类贷款利率是指在贷款期限、贷款金额、贷款担保以及企业信誉等条件根本一样下，
10、金融企业提供贷款的利率。既可以是金融企业公布的同期同类平均利率，也可以是金融企业对某些企业提供的实际贷款利率。企业应提供“金融企业的同期同类贷款利率情况说明，以证明其利息支出的合理性。“金融企业的同期同类贷款利率情况说明中，应包括在签订该借款合同当时，本省任何一家金融企业提供同期同类贷款利率情况。,土地增值税之进展时-扣除工程,利息费用-相关问题2,3,经营性物业贷款利息支出的扣除,信托贷款利息支出的扣除,集团内分摊贷款利息支出的扣除,财务参谋费的扣除,土地增值税之进展时-扣除工程,相关税金,4,与转让房地产有关的税金，是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建立税、教育费附加等，不包含已计入管理费用中的“印花税。,土地增值税、企业所得税和核算指引的差异,土地增值税、企业所得税、核算指引差异比照表,土地增值税之其他关注,总结,1、钻研各项税务法规，通盘了解工程情况，做到知己知彼。,2、利用税法规定的模糊之处，做好避税规划，说服、引导、协调税务机关，争取对企业有利的结果。,Thank You!,
