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1、深圳市城市更新政策和流程解析,主讲人：李华勇 中国优秀青年土地估价师 广东执业土地估价名人 深圳市十佳房地产（土地）估价师 美国MAI估价师2019年6月,1,一、城市更新相关政策二、城市更新基本流程三、城市更新案例解析,CONTENTS,目 录,2,第一部分,城市更新相关政策,（一）深圳概况（二）政策背景（三）进展情况（四）主要政策,3,（一）深圳概况,改革开放40年，深圳速度创造城市发展奇迹,4,2004年10月28日，深圳市有序拉开了“城中村改造”的序幕。目的：消除城中村内的安全隐患、改善生态环境、完善市政基础设施和公共服务设施、理顺土地财产权利关系。2007年10月28日，深圳市政府决
2、定开展“工业区升级改造”工作。目的：推进工业用地二次开发和集约利用，提高土地产出率，优化工业产业结构，增强产业竞争力。,（二）政策背景,5,在改造工作启动以来，深圳市出台了一系列相关改造政策，政策框架已初步形成。但是存在以下不足：覆盖范围有限，仅针对城中村和工业区；形式和效力层次不一，包括规范性文件、通知、会议纪要等；内容不够全面，体系有待完善。,（二）政策背景,6,为全面、系统规范更新改造工作，适应特区内外广泛的改造需求，深圳市于2007年启动了“深圳市城市更新办法”的起草工作。2009年8月，广东省政府出台了“三旧”改造政策，要求各地加快推进“三旧”改造工作，促进节约集约用地试点示范省建设
3、，确保经济社会稳步发展。省政府相关政策的出台促使各方对“城市更新办法”的认识趋向一致。,（二）政策背景,7,1、首部系统、全面规范的城市更新活动政府规章。2、城市更新目标明确，范围全面。3、重视公众参与及合法权益的保障。4、首次设立城市更新单元规划制度，并实行计划管理。5、与相关政策保持良好的衔接。6、提出多种改造模式和改造方式。,亮点,8,截止2017年底，深圳全市已列入城市更新计划项目共计644项，拟拆除用地面积约50.15平方公里，项目平均规模约7.8公顷。已批更新单元规划共404个，规划拆除用地31.32平方公里；规划批准总建筑量1.13亿平方米，其中保障性住房420万平方米、创新型产
4、业用房81万平方米、公共配套设施用房262万平方米（包括幼儿园239所、社康中心216个、公交首末站161个等），建成后可为约160万人口的幼儿教育、约330万人口的就近就医和公交出行等提供了便利服务。供应用地面积约16.27平方公里（移交政府土地约5平方公里），收取了1168多亿元地价，完成固定资产投资3585亿元，有效促进土地节约集约利用和城市功能的完善。2017年城市更新固定资产投资已达1043.6亿元，同比增长53%，占全市固定资产投资比重已达20%。,（三）进展情况,9,（三）进展情况,2018年全市共批准并公告拆除重建类城市更新单元计划100项，新增拆除重建面积共计761.2公顷。
5、,注：以上统计剔除已批计划范围调整重复项目。,10,（三）进展情况,通过城市更新供应商品房（不含回迁）规模逐年增加，2018年供应量达378.6万平方米，其中住宅预售208.9万（超过50%）。,11,（四）主要政策核心政策,1、深圳市城市更新办法2009年10月22日发布，同年12月1日起施行；2016年11月12日通过有关修改并重新发布施行。确定了三种模式：综合整治、功能改变、拆除重建。,2、深圳市城市更新办法实施细则2012年1月21日发布并施行。明确各改造模式的具体流程，以及各环节的实施要点。,3、关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施2012年8月17日发布并施行，包括历史用地、地
6、价政策、强化管理。2014年5月27日发布新的暂行措施，包括用地政策、地价政策、旧工业区升级改造、小地块、强化管理。2016年12月29日新版暂行措施千呼万唤始出来，包括规划引领、优化管理、重点单元、用地政策（含地价）、加大配套、旧工业区转型升级、加强监督。4、强区放权后，2017-2018年各区相继出台了“实施办法”，主要规定了各阶段各职能部门的职责。,12,（四）主要政策相关政策,6、深圳市工业楼宇转让管理办法2013年1月7日发布并施行，2014年相继出台了“实施细则”和“有关事宜的通知”。深圳市工业楼宇及配套设施转让管理办法（征求意见稿）已公告。自实施之日起6个月内，原已出让的更新用地
7、合同约定为自用或整体转让且仍由其持有的部分，可申请分割转让。实施之后，工业楼宇及配套设施的转让方式可选择如下之一：（1）工业楼宇建筑面积（不含移交政府的产业用房）不超过65%的部分可分割转让，其余部分不得转让，但配套设施可以全部分割转让；（2）以宗地为单位进行整体转让；（3）以宗地为单位不得转让。,5、关于城市更新实施工作若干问题的处理意见2017年4月7日印发（一），包括计划申报及清理、已批容积率调整、旧工业区综合整治、市与区的委托事项、地价政策衔接、开具地价款证明、宗地图制作、贡献用地审批、电子政务平台。2017年12月13日印发（二），包括计划管理、规划管理、用地管理、土壤环境风险防控。
8、,13,7、深圳市城市更新“十三五”规划2016年11月16日发布。随后各区在此基础上相继发布“十三五”规划，分解和落实市级各项规划要求。,14,（四）主要政策最新政策,8、深圳市城市更新外部移交公共设施用地实施管理规定2018年11月21日发布，外部移交公共设施用地即“飞地”。（1）外部移交用地的对象法定规划确定的规划功能为公共配套用地；各区政府亟需实施的道路、河道等线性工程的重要节点用地；基本生态控制线范围内（不含一级水源保护区）手续完善的各类用地。（2）外部移交用地范围划定与更新项目位于同一行政区（含新区）辖区范围内；应包含完整的宗地和建筑物，以及明晰的产权边界；满足规划确定的公共服务设
9、施和城市基础设施建设要求；单个划定的用地面积原则上不小于3000平（扩建和节点用地除外）。（3）外部移交用地计入标准拆除范围内合法用地比例不低于30%的，可按以下方式计入：手续完善的各类用地，按1:1用地面积计入合法土地面积；未完善征（转）手续的用地，按1:0.55用地面积计入合法土地面积。（4）外部移交用地转移容积外部移交用地属建成区的，可计算转移容积(建成区面积转移系数)；外部移交用地属未建设用地的，不计算转移容积。,15,（四）主要政策最新政策,9、深圳市拆除重建类城市更新单元规划容积率审查规定2019年2月2日发布，明确规划容积由基础容积、转移容积、奖励容积三部分组成。基础容积按照深标
10、关于密度分区与容积率的有关规定进行测算。范围内的转移容积是超出规定贡献的用地面积与基础容积率的乘积。（移交用地作为学校、医院和文化设施的，还可增加30%转移容积）范围外的转移容积是按“飞地”政策进行核算。奖励容积包括配建政策性用房、公共设施、公共空间、保留历史建筑等。（奖励容积之和不应超出基础容积的30%。因配建保障住房所核算的奖励容积超出基础容积20%的部分可不受本款限制。）关注点：现状容积率超过2.5的城中村、旧屋村，原则上不进行拆除重建。,16,（四）主要政策最新政策,10、深圳市拆除重建类城市更新单元计划管理规定与原申报指引（2010）相比主要有以下几个方面的特点：一是落实新的政策，并
11、进行细化和明确，形成全市统一的规则。二是与近年来出台的涉及更新工作操作层面的政策进行了横向衔接。三是尊重旧版申报指引形成的既有操作规定，删除不再适用的部分条款。四是结合实践，优化完善原有内容，增加了“计划调整”（增加或减少）、“计划调出”（申请或清理），提出计划有效期管理。关注点：1、对于现状容积率超过2.5的城中村、旧屋村，原则上不划入拆除范围。2、自公告之日起有效期两年，可申请延期一年，原则上仅可延期一次。3、扩大“工改保”的适用对象，工业区块线外的工业用地只要满足城市基础设施、公共服务设施的要求。4、具体清理办法由市规划和自然资源部门另行拟订报市政府批准后实施。,17,（四）主要政策最新
12、政策,11、关于深入推进城市更新高质量发展的若干措施再次强调规划先行，加大片区统筹的力度。转变理念，深化城市更新内涵（绿色、传承、智慧）。多措并举，促进产业转型升级。有机更新，鼓励城中村综合整治。持续创新，实现城市更新高质高效（有进有出、搬迁问题、成本等）规范管理，确保全市城市更新“一盘棋”（统一标准、规范流程）。,18,（四）主要政策征求意见稿,12、深圳市地价测算规则（第二次征求稿）汇总各类地价政策，包括新增用地、城市更新、土地整备、棚改等。土地市场价格统一由土地行政主管部门组织市非盈利性评估机构评估确定。明确评估方法和权重，标定地价系数修正法（70%）和剩余法（30%）。明确各类项目的地
13、价修正系数。,19,第二部分,城市更新基本流程,（一）相关利益方（二）基本流程,20,关注点项目定位及补偿方案项目的投入与产出各种可行方案的优劣项目可能面临的风险,关注点自主或合作开发方案合作开发的分成比例所得补偿的合理性项目实施的保障性,关注点与城市发展的协调性对社会稳定的影响对产业发展的影响对政府效益的影响,企业,业主,个人利益,土地发展权再分配,政府,土地再利用的整合,城市更新项目,经济效益,社会效益,二、城市更新基本流程,（一）相关利益方,21,初步研判项目实施的可行性，选择意向合作方，形成城市更新计划申报要件。,解决问题,第一阶段：计划申报,二、城市更新基本流程,（二）基本流程,22
14、,第一阶段：计划申报,1、前期工作（1）基本信息调查地块现状信息（合法面积不低于60%）；建筑物现状信息（建成时间：住宅20年、非住宅15年）；权利主体基本信息。（2）更新意愿征集 单一地块：同意的建筑面积和权利人超过2/3；多个地块：符合单一地块条件的土地面积大于80%；旧住宅区：政府主导为主（棚改），与其他旧区混杂的零散旧住宅区应达到100%。（3）涉及产业升级的 需对产业规划进行研究，并取得产业部门的证明文件。（4）涉及集体资产的 需对项目可行性进行论证，并公开选择意向合作方。,23,第一阶段：计划申报,2、更新计划申报（1）申报主体报各区主管部门。（2）区主管部门按相关规定核查、现场踏
15、勘、组织意愿公示、征求相关单位意见，包括：发改局、经促局、教育局、科创局、文旅局、卫生计生局、环保水务局、城管局、土地整备中心、文化产业发展办公室、重点区域规划建设管理署、交通运输局、规划国土局、供电局、街道办。（3）区城市更新领导小组审批，通过后公示。（4）报市规土委备案，同时抄送区规划国土局。,24,完成项目确权工作，确定项目发展方向和功能配比，形成城市更新单元规划申报要件。,解决问题,二、城市更新基本流程,第二阶段：规划申报,（二）基本流程,各区单元计划和规划报批要求：罗湖和盐田可同时报审，福田和宝安须同时申报，其中宝安还要符合片区规划。龙岗：权利主体单一的可同步报审。,25,1、土地及
16、建筑物信息核查申报主体提供权属相关的证明资料；主管部门核查后给予复函。,2、更新单元规划组织编制与审批（1）申报主体编制更新单元规划（各区对设计资质的要求有所不同），报各区主管部门，涉及产业的，还应提交产业部门相关意见。（2）区主管部门按相关要求审查，并转相关单位征求意见，包括：发改局、经促局、教育局、科创局、住建局、文旅局、卫生计生局、环保水务局、城管局、土地整备中心、文化产业发展办公室、重点区域规划建设管理署、交通运输局、规划国土局、供电局、街道办。（3）区城市更新领导小组审批，通过后公示。（4）报市规土委备案，同时抄送区规划国土局。,第二阶段：规划申报,26,从补偿的角度：确定补偿安置方
17、案，实施谈判，推进补偿协议的签订。,从合作的角度：估算各方的投入，结合相关方的合理诉求，分析各种合作方案优劣性。,解决问题,二、城市更新基本流程,第三阶段：搬迁谈判,（二）基本流程,27,1、收购及搬迁补偿安置编制方案（报街道办备案）；协商谈判；签订协议（报街道办备案）。2、产权的确认有产权登记的，以证载人为权利主体；无产权登记的，以公示方式确定权利主体（龙岗的要求街道办进行确权）。3、涉及集体资产的需进行评估对拟合作开发的集体用地（指标）按更新单元规划条件进行评估和可行性研究，以及物业现状价值和置换物业价值进行评估；制定合作招商方案，确定合作方。,第三阶段：搬迁谈判,28,解决问题,确定政府
18、规定的监管资金，以及应补交的地价款，落实项目后续的资金来源。,解决问题：,二、城市更新基本流程,第四阶段：主体确认,（二）基本流程,29,1、确认改造实施主体与主管部门和街道办签订实施监管协议包括：土地移交、搬迁补偿、进度安排、资金监管（未支付的补偿款、产权调换物业的建设资金、应承担公共设施的建设资金等）、废弃物减排及处理等。申请、受理、公示（现场、报纸及政府网站）。,2、房屋拆除委托有资质的拆除公司拆除地上建筑物。,3、房地产证注销向房地产登记主管部门申请办理房地产证注销。,第四阶段：主体确认,30,为项目融资提供依据，确保安置房分配的顺利实施。,解决问题：,二、城市更新基本流程,第五阶段：项目开发,（二）基本流程,31,9、立项及办理用地手续公共设施用地移交入库；建设用地方案图；建设用地规划许可证；核准地价并签订土地出让合同。,10、开发建设阶段,第五阶段：项目开发,32,第三部分,城市更新案例解析,33,
