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1、2011年上半年南京房地产市场分析报告第一篇 2011年上半年南京新房市场分析报告第二篇 2011年上半年南京土地市场分析报告第三篇 2011年上半年南京房地产市场形势分析与展望报告目 录第一篇 2011年上半年南京新房市场分析报告12011年上半年南京市场形势总结11 经营性用地供应分析31.1 经营性用地供应和开发情况分析31.1.1 半年度供应分析31.1.2 月度供应分析41.1.3 供应土地结构分析41.1.4 土地开发情况分析51.1.5 土地存量情况分析61.1.6 小结61.2 经营性用地成交价格分析71.2.1 半年度成交价格分析71.2.2 月度成交价格分析101.2.3
2、小结101.3 成交土地区域格局分析111.3.1 区域成交土地规模分布111.3.2 区域成交土地价格分析111.3.3 板块格局分析131.3.4 热点区域土地市场分析131.3.5 小结142 商品房开发投资及新开工面积分析152.1 商品房开发投资分析152.2 商品房新开工面积分析173 商品房批准预售情况分析193.1 商品房批准预售情况分析193.2 商品房新开工面积和批准预售面积对比情况分析203.3 商品房批准预售分布情况203.3.1 物业类型分布203.3.2 物业区域分布214 商品房销售规模分析234.1 商品房销售情况分析234.1.1 商品房234.1.2 商品住
3、宅264.1.3 办公用房304.1.4 商业用房334.2 商品期房销售情况分析364.2.1 商品期房364.2.2 住宅期房374.2.3 办公期房384.2.4 商业期房394.3 商品现房销售情况分析404.3.1 商品现房404.3.2 住宅现房414.3.3 办公现房424.3.4 商业现房434.4 二手商品房销售情况分析444.4.1 二手商品住宅444.4.2 二手办公用房464.4.3 二手商业用房484.5 热销板块及有影响力的项目495 供求关系分析515.1 商品住宅供求关系515.2 可售库存房源525.3 商品房空置面积分析536 销售价格分析556.1 商品房
4、销售价格分析556.2 商品期房销售价格分析566.3 商品现房销售价格分析577 商品房年度销售情况排行榜597.1 商品住宅597.1.1 销售套数597.1.2 销售面积597.1.3 销售金额607.1.4 销售价格617.2 别墅627.2.1 销售套数627.2.2 销售面积637.2.3 销售金额637.2.4 销售价格648 房地产产品发展特征分析668.1 商品住宅668.2 商业地产679 房地产市场板块格局分析699.1 城中板块699.2 城东板块699.3 城南板块699.4 城北板块709.5 河西板块709.6 仙林板块709.7 江宁板块719.8 江北板块71
5、10 开发企业竞争态势分析7210.1 土地购置7210.2 项目开工、入市及营销推广7311 城市建设、经济发展及政策动态8211.1 城市发展建设8211.2 宏观经济发展8311.3 调控政策动态83第二篇 2011年上半年南京土地市场分析报告87总结与展望871 经营性用地供应与开发情况分析881.1 半年度供应分析881.2 月度供应分析901.3 供应土地结构分析921.4 土地开发情况分析931.5 土地存量情况分析941.6 小结952 经营性用地成交价格分析962.1 半年度成交价格分析962.2 月度成交价格分析1002.3 小结1023 成交土地区域格局分析1033.1
6、区域成交土地规模分布1033.2 区域成交土地价格分析1043.3 板块格局分析1063.4 热点区域土地市场分析1083.5 小结108附表 2011年上半年南京市成交土地一览表109第三篇 2011年上半年南京市场形势分析与展望报告1111 上半年市场特征综述1111.1 土地市场1111.2 商品房开发投资1111.3 商品房供求关系1121.4 商品房销售价格1131.5 板块格局1131.6 购房人群主要特点1141.7 开发企业竞争态势1152 影响房地产走向的宏观经济背景研判1153 影响房地产走向的政策研判1164 下半年市场形势展望117第一篇 2011年上半年南京新房市场分
7、析报告2011年上半年南京市场形势总结2011年上半年，南京房地产市场伴随着国家和地方一系列严厉的调控政策呈现下行趋势，走过了不平凡的半年，整体市场表现为：（1）土地成交市场冷清，多数土地以底价成交；（2）政策调控反应明显，未来调控仍将升级，市场博弈和观望气氛浓厚；（3）刚性需求仍是市场成交的主要力量，市场供求两端板块分化现象明显；（4）商品住宅和二手房成交套数连续三年上半年同期呈现倒挂现象；（5）房价在高位企稳，降价打折促销活动愈演愈烈，未来房价稳中有降是大势所趋。具体表现在以下方面：（1）土地市场：2011年上半年南京市土地市场整体来说较为冷清。上半年土地成交呈现三大趋势：一是超过半数土地
8、以底价成交，土地成交溢价率回归理性；二是土地价格明显走低，卖了接近去年一半的土地，成交金额却只占到去年土地成交总金额的三成；三是除河西成交的海峡城地块面积较大外，剩下地块中两江板块土地成交面积最多，但地块位置距离主城较远，难以引起开发商较大的热情。预计下半年土地市场有望有所升温，但综合来看，2011年全年南京市土地市场将整体呈现较为冷清的局面。（2）商品房供应量：2011年上半年南京市商品房供应市场呈现明显的板块分化，江宁、江北和河西三大板块成为供应热点板块。下半年将继续上半年的板块供应局面，预计下半年新房供应量将远超上半年，加上截至6月底巨量的可售库存房源，下半年商品住房供应量明显激增，按照
9、上半年的销售速度来看，下半年南京楼市将呈现严重的供大于求的局面，未来市场面临很大的销售压力。（3）商品住宅销售量：受连续严厉政策调控的影响，2011年上半年商品住宅销售量持续下滑，商品住宅销售套数降至19459套，销售面积降至200.51万，同比分别下降0.93%和38.62%，创下了近五年同期以来商品住宅销售水平的最低值。上半年南京市商品住宅销售量，无论是销售套数还是销售面积，都有近半的销售量集中在江北和江宁这两大板块，未来两江板块仍是南京楼市销售量的主要支撑。（4）二手商品住宅销售：2011年上半年二手商品住宅销售套数为22510套，同比下降22.35%。上半年江宁和浦口等南京非核心区域的
10、二手商品住宅销售比较活跃，已经全面超过了以鼓楼和白下等核心区域的二手商品住宅销售量，未来该趋势仍将继续保持。自2009年上半年以来，南京市商品住宅和二手房成交套数连续三年上半年同期呈现倒挂现象。下半年南京市二手房市场将同步面临限购、限贷等严厉调控政策的考验，有望保持上半年的成交水平并取得一定的突破，但预计全年的成交量将低于2010年。下半年南京二手房成交量在同比下滑的情况下，成交价格也将稳中有降，进一步回归理性。（4）商品房销售价格：从2011年上半年商品房月度销售价格情况来看，目前整体市场销售价格变化体现的更多的是因推出产品结构和档次不同导致的结构性变化。上半年南京房地产市场商品房尤其是商品
11、住宅销售价格整体保持稳定，既未出现明显上涨、也未现实质性的下降。下半年随着政策日益收紧，开发商资金链日趋紧绷，通过降价促销争取销量从而快速回笼资金将成为众多开发商的普遍共识，整体来说下半年南京市房价稳中有降是大的趋势，其中两江板块此前价格上涨过快的楼盘将率先作出合理的调整。（5）购房人群：2011年上半年，南京市场占据多数的购房人群更偏好于100以下的中小户型，随着房价的高位企稳，购房人群可以选择相对较小的户型面积从而可以将单套总价控制在自身可以承受的合理范围内。同时，目前南京市场上购房人群可选择的范围主要集中在8000元/以上单价的住房，低价住房可选择的范围已经越来越少。这对绝大多数购房人群
12、来说形成了挤出效应，他们出于购买承受能力的考虑，只能选择户型相对较小的中小户型产品。随着国家多次出台针对住宅市场的限购限贷等调控政策，在购买住宅人群购房意愿受到较大冲击、市场信心受到较大打击、引起深度观望的同时，购房人群陆续将购房注意焦点转向了商业地产，由此也促成了上半年商业地产的相对热销。1 经营性用地供应分析1.1 经营性用地供应和开发情况分析1.1.1 半年度供应分析数据来源：中国房地产指数系统2011年1-6月，南京市土地市场共成交29宗土地（不含工业用地，其中4月流拍1幅白下区NO.2011G16二类居住用地），总成交建设用地面积200.56万，规划建筑面积468.04万，占2010
13、年成交的65宗地块建设用地面积441.23万的45.45%。2009年和2010年是南京土地市场最火热的两年，进入2011年南京整体土地市场趋于冷淡，住宅类土地更是不受开发商关注，上半年共成交17幅住宅地块，成交建设用地面积达158.44万，成交总价136.27亿元，同比2010年土地成交43幅住宅地块，成交建设用地面积352.31万，成交额498.5亿元，成交量所占去年比重约为50%，然而成交金额只占30%。且4月底因无人竞拍而流拍了一幅位于白下区双麒路的住宅地块。1.1.2 月度供应分析数据来源：中国房地产指数系统2011年上半年土地月度成交量变化较大。1月延续了2010年底的火爆，成交了
14、9幅土地，成交建设用地面积为上半年最高达到49.58万；2月春节期间土地低调入市，土地市场相对冷清；3月土地市场回暖虽然只成交2幅地块，然而这2幅地块都是大规模地块，成交金额为整个上半年最高，达到45.82亿元，占上半年的27.78%；4月迎来了2011年上半年首个成交高峰，当月成交10幅地块，占全年的34.48%，成交金额为33.03亿元。5-6月土地市场趋于稳定，成交金额与成交面积都与2011年上半年平均水平持平，5月成交了4幅土地，建设用地面积为29.88万，6月成交了3幅地块，成交建设用地面积为49.06万，3幅地块都是以底价成交，成交金额为27.55亿元。1.1.3 供应土地结构分析
15、数据来源：中国房地产指数系统从成交土地的结构来看，居住用地仍然是供地重点，但是所占比重呈下降态势。2010年43块土地的主要用途为居住用地，规划建筑面积686.2万，占总成交土地规划建筑面积的63.1%，2011年上半年17块土地的主要用途为居住用地，规划建筑面积158.44万，占总成交土地建设面积的78.9%，与10年相比较成交面积大幅减少。2011年上半年共推出12块商办用地，规划建筑面积42.12万，占总成交土地规划建筑面积的21%，比2010年同期上升约3.6个百分点。数据来源：中国房地产指数系统2008-2011年上半年，住宅用地成交宗数相对是比较一致的，除2009、2010年市场行
16、情火爆之外，2008、2011年上半年都保持良好的稳定趋势，预计住宅类建设面积年增长率始终保持在10%左右。1.1.4 土地开发情况分析数据来源：南京市国土资源局2008-2011年上半年，南京市供应经营性用地的规划建筑面积共计2866.31万，累计开发面积为653.06万；累计开发率为22.78%；存量面积2213.25万，目前存量占总量的77.21%。2011年上半年开发面积119.05万，其中开发建设用地面积约20%为商办类，总开发建设用地面积约23.81万，住宅类土地开发面积约95.24万。1.1.5 土地存量情况分析数据来源：南京市国土资源局江宁区仍将是未来商品房存量最多的地区，占总
17、存量面积的20.75%；浦口区存量土地仅次于江宁区，占总存量面积的9.04%，是11个区中土地存量最大的地区；下关、雨花台、栖霞作为发展已久的紧邻城市中心区域，有大量存量土地，占比依次为8.29%、8.21%、8.01%；建邺区一直有较大土地存量，而且消化速度很快；玄武、白下、秦淮3个老城区虽仍有一定存量，但随着后续土地供应的减少，也很难对南京市场产生大的影响；高淳、溧水等城市边缘区县土地供应量和存量都有一定增加，但是由于距离南京主城较远，很难对南京城区形成实质性的有效供应。1.1.6 小结在全国各地的土地拍卖市场，一线开发商拼抢商业地块的现象时有发生。今年上半年，南钢获得六合一幅商业地块，金
18、地在栖霞尧化门竞得一幅商住用地。2011年上半年，南京共挂牌30幅土地，成功拍卖29幅，流标1幅，已成交地块含有商业的有19块，（12块纯商业地块，7块为商住混合）。同比去年，2010年全年土地成交含有商业的有24块，其中纯商业地块11块，而今年上半年就已经超过了去年全年的成交量。从上半年的情况来看，南京市商业类地块不但供应无虞，而且价格基本维持平稳。这表明市场对商业地产的前景继续看好，开发资金转入商业地产领域的势头依然不减。由于受政府调控的影响，土地市场的调整是为了规避国家政策对市场带来的冲击而做出的一种导向。其次城市整体的商业配套先天不足，开发商加大对商业地产的开发，快速完善居民对于商业配
19、套的需求是必然的过程。同时住宅市场受到宏观政策打压后，部分开发商对于住宅市场采取比较为保守的战略。由于商业地产处于限购范围外，在销售环节上少了一定的阻碍，所以一些开发商开始将关注度转向商业地产是正常现象。1.2 经营性用地成交价格分析1.2.1 半年度成交价格分析2008年以来，南京市通过招拍挂方式共出让217宗土地（扣除工业用地），建设用地面积1336.49万，规划建筑面积2889.82万。表1 2008-2011年上半年南京市土地成交情况年份土地宗数（块）建设用地面积（万）规划建筑面积（万）成交土地均价（元/）成交楼面均价（元/）平均溢价率土地出让金（亿元）2008年53341.42643
20、.406727.333802.361.47%154.602009年74380.28733.8814286.46570.2767.99%213.222010年61441.231078.9927880.8810754.4330.67%554.992011上半年29200.56468.048179.463505.055.35%164.05数据来源：中国房地产指数系统数据来源：中国房地产指数系统自2008-2010年，南京土地成交额稳步增长，2009年土地成交额213.68亿元，同比2008年增长70.45%，2010年空前达到554.9亿元，同比2009年增长162%，增幅惊人；从2011年上半年成
21、交土地金额来看，这种土地价格疯涨的势头得到了抑制，上半年成交29幅地块，底价成交19幅，其余10幅溢价率不超过100%有9幅，成交额为164.05亿元，占2010年的30%，成交量却达到了去年成交地块的50%，可见2011年上半年土地市场溢价率较为理性，开发商对待土地购买也越来越理性。数据来源：中国房地产指数系统2008-2010年平均单幅土地的购置总价已由2.4亿元大幅走高到了8.54亿元。同时，随着地价涨幅加速，08-10年高总价的土地占总土地幅数的比例也在不断上升，低总价土地越来越少；然而进入2011年这一现象已经放缓了很多，2011年上半年低总价地块越来越多。需要注意的是，总价低并不是
22、真正意义上的土地价格降低，而是上半年出让的地块以小规模地块为主，1万左右的地块占总量的40%，政府通过调节地块的出让来降低地块总价。数据来源：中国房地产指数系统2010年成交总价大于10亿的土地占当年成交总数的20%，由于中冶下关的两块地总价200亿元拉高了南京总体的土地价格；5-10亿的地块有14块，占全年成交的23%；1-5亿的地块今年成交了18块，占全市成交的29%。5亿元是小开发商能接受的地价上限，因此5亿元成为土地总价分水岭，而且地处比较偏远的地段价格低，总价相对也就比较低；1亿元以下地块大都地处江宁远郊或者六合。2011年上半年这一现象发生了很大的改变，5亿以下的地块数达到21幅占
23、全市总成交土地的73%，而这一数字在2010年5亿以下地块数占全市的57%；2011年政府有意识的增加了小幅地块的出让量。数据来源：中国房地产指数系统2008年金融危机全市成交萎缩，楼面价相比2007年下降了1000元/，楼面价为3802.36元/，在当时市场算是比较高了；2009年房地产市场行情较好，进而土地楼面价上升至6570.27元/；自2010年上半年开始南京房地产市场的形势变化使得土地市场迅速复苏升温，2010年61宗土地总成交额达554.8亿元，是2009年土地成交额的2倍，溢价率首次过百达到近年来的最高峰139.62%，楼面价达到5103.43元/，相比2009年略有降低；201
24、0年全年成交土地中60%是溢价成交，2011年上半年成交的土地中只有34.48%的土地溢价成交，且楼面价也随着政策调控房地产行业有所降低，上半年土地楼面价为3505.04元/，相比去年降低了31.32%。1.2.2 月度成交价格分析数据来源：中国房地产指数系统2011年1月南京成交土地延续2010年的火爆，一度达到7644.83元/的楼面价；溢价率也保持在26.97%左右；2月由于青奥会河西地块拉高了整个月成交楼面价与溢价率，且政府出让地块是特别好的地段；3月成交楼面价创下半年来的最高值，达到7864.7元/，所成交土地均以底价成交、溢价率为零；4月政府推出上半年最多的10幅地块，楼面价跌到最
25、低谷7463.91元/，溢价率也跌落到24.33%左右；5-6月成交量放缓，成交楼面价也逐月降低，6月成交楼面价低至2339.54元/，6月成交3幅地块都来自江北，其中两块是来自六合的住宅地块，因此6月楼面价被拉低。1.2.3 小结2011年上半年南京土地市场共成交29幅地块，成交土地面积200.56万，总成交金额164亿元，延续了2010年下半年的火爆（成交43幅地块，建设用地面积325.06，成交金额450.91亿元）。2010年全年共成交土地65幅，成交建设用地面积441.23万，规划建筑面积1087.2万。2011年1月南京成交土地延续2010年的火爆，一度达到7644.83元/的楼面
26、价；溢价率也保持在26.97%左右；2月由于青奥会河西地块，拉高了整个月成交楼面价与溢价率，且政府出让地块是特别好的地段；3月成交楼面价创下半年来的最高值，达到7864.7元/，所成交土地均以底价成交、溢价率为零；4月政府推出上半年最多的10幅地块，楼面价跌到最低谷7463.91元/，溢价率也跌落到24.33%左右；5-6月成交量放缓，成交楼面价也逐月降低，6月成交楼面价低至2339.54元/，6月成交3幅地块都来自江北，其中两块是来自六合的住宅地块，因此6月楼面价被拉低。1.3 成交土地区域格局分析1.3.1 区域成交土地规模分布数据来源：南京市国土资源局从成交土地的分布来看，上半年没有城中
27、区域的土地成交；靠近市中心的几个行政区栖霞、建邺、雨花台和下关，成交的土地约为10%，同比下降近70%；50%以上的土地分布在离市区30公里外的郊区；2011年上半年江宁区商品房共上市40.44万，约占全市上市量的18.09%，土地方面，江宁土地成交占2011年上半年南京土地成交总量的23%，规划建筑面积约46.99万，占全市23%，其居住类用地也居各区域之首，达到199.54万；江北、江宁两区上半年土地供应量占据全市的60%，未来商品房上市量也将引领全市商品房市场。1.3.2 区域成交土地价格分析数据来源：中国房地产指数系统2011年上半年成交土地楼面价最高的区域出现在建邺区，达到11852
28、.07元/；江宁区成交土地楼面价位居第二，达到7672.54元/；栖霞区成交土地楼面价也高达6271.44元/；浦口与六合的楼面价保持稳定，由于距离主城较远，成交楼面价在全市各行政区域中也处于最低水平。数据来源：中国房地产指数系统2011年上半年成交住宅土地楼面价最高的区域出现在江宁区，江宁区上半年住宅类地块成交价达到4646.28元/，同比去年的4179.74元/住宅楼面价上涨近500元/；栖霞区楼面价位居第二，达到4516.85元/，在历年栖霞区楼面价上涨趋势中属于正常增长范围；而建邺区上半年成交住宅类土地楼面价4134.68元/，相比去年4149.52元/保持稳定；浦口与六合的楼面价保持
29、稳定，溢价率也保持在10%以下，其中六合区住宅用地以底价成交。数据来源：中国房地产指数系统2011年上半年商办类土地成交楼面价最高的出现在建邺区，成交楼面价达7717.39元/，由于建邺区成交商办类土地较少，土地出让金较少仅1.4亿元；其次玄武区靠近仙林的一幅商办用地成交楼面价达到4651.87元/，靠近地铁，且人流量较大，成交楼面价排在第二；下关区与江宁区的商办类土地楼面价紧随其后；栖霞区与六合区的商办类土地成交价楼面价最低，仅1700元/左右。1.3.3 板块格局分析数据来源：中国房地产指数系统2011年上半年南京成交土地江北居首，总供地面积达到73.59万，占全市200.56万的36.3
30、69%；其次是河西板块，河西板块位于南京版图的西面，2011年上半年成交土地为59.1万，占全市的29.46%，江北、江宁两区全年土地供应量占据全市的60%的供地；城北板块近些年由于板块认知上的提升，地铁一号线的开通以及价格的不断攀升，导致成交土地量价齐升，2011年上半年达到17.99万，占全市成交量的8.97%；江宁板块2011上半年成交土地46.98万，成交价格也排在全市前列；仙林板块位于南京紫金山的东边，由仙林大学城和地铁2号线的利好仙林成交土地量在南京也是排在中游水平的；目前城中、城东成交地块较少。1.3.4 热点区域土地市场分析2011年上半年，南京土地市场上江北、江宁和河西板块为
31、热点板块。江北板块上半年成交土地最多，达到73.59万，占全市200.56万的36.69%，其中六合成交地块以偏远地块为主，此外主要是浦口新城区域出让地块较多；河西板块成交土地面积为59.1万，占全市成交土地总量的29.47%，其中仅海峡城地块就占到整个板块成交土地面积的一半多；江宁板块成交土地面积为47万，占全市成交土地总量的23.43%，成交地块比较分散、多以偏远地块为主。上半年城北、城东和仙林等板块也有相应数量的地块成交，城南和城中板块未有地块成交。1.3.5 小结在全国各地的土地拍卖市场，一线开发商拼抢商业地块的现象时有发生。就在南京，今年上半年，南钢获得六合一幅商业地块，金地在栖霞尧
32、化门竞得一幅商住用地。2011年上半年，南京共挂牌30幅土地，成功拍卖29幅、流标1幅，已成交地块含有商业的有19块。2010年全年土地成交含有商业的有24块，其中纯商业地块11块，而今年上半年就已经超过了去年全年的量。上半年南京商业类地块不但供应较多，而且价格基本维持平稳。这表明市场对商业地产的前景继续看好，开发资金转入商业地产领域的势头依然不减。由于受政府调控的影响，土地市场的调整是为了规避国家政策对市场带来的冲击而做出的一种导向。其次城市整体的商业配套先天不足，开发商加大对商业地产的开发，快速完善居民对于商业配套的需求是必然的过程。同时住宅市场受到宏观政策打压后，部分开发商对于住宅市场采
33、取比较为保守的战略。由于商业地产处于限购范围外，在销售环节上少了一定的阻碍，所以一些开发商开始将关注度转向商业地产是正常现象。2 商品房开发投资及新开工面积分析2.1 商品房开发投资分析数据来源：南京市统计局，中国房地产指数系统2007-2011各年度上半年，南京市商品房和商品住宅开发投资额稳步上升，两者整体均保持较高的同比增幅，相比而言商品房同比增幅变化更缓和一些、商品住宅同比增幅起伏更大一些。2011年1-5月商品房开发投资额为352.52亿元，同比增长18.3%，按照之前的增长速度来看，上半年商品房开发投资额有望超过400亿元，达到近五年以来同期的最大值；2011年1-5月商品住宅开发投
34、资额为260.17亿元，同比增长18.8%，按照之前的增长速度来看，上半年商品住宅开发投资额有望超过300亿元，同样达到近五年以来同期的最大值。在上半年前五个月完成的开发投资额中，土地购置费达到92.22亿元，同比增长83.9%，土地购置费占房地产开发投资额的30.93%。数据来源：南京市统计局，中国房地产指数系统2011年1-5月南京市商品房累计开发投资额为352.52亿元，同比增长18.3%，同比增幅整体呈缓慢下降的趋势。商品住宅累计开发投资额为260.17亿元，同比增长18.8%，同比增幅在3月出现上涨后于4、5月持续缓慢下降。数据来源：南京市统计局，中国房地产指数系统从2011年1-5
35、月南京市开发投资额当月值来看，除去1-2月的累计值外，其余三个月商品房和商品住宅开发投资额整体保持稳定，同比增幅变化较大，其中商品房开发投资额同比增幅经历了大幅下跌-大幅快速上涨的变化过程，商品住宅开发投资额同比增幅经历了上升-下跌-微涨的变化过程。5月商品房开发投资额为81.77亿元，同比增长34.6%；商品住宅开发投资额为63.09亿元，同比增长14.0%。2.2 商品房新开工面积分析数据来源：南京市统计局，中国房地产指数系统2007-2011各年度上半年，南京市商品房和商品住宅新开工面积在经历2008年同期的下滑后，此后三年同期均保持快速增长，同比增幅也均于2009年上半年开始呈正增长，
36、并且从2010年开始商品住宅的同比增幅开始高于商品房的同比增幅。2011年1-5月商品房新开工面积为1194.13万，同比增长66.1%，两者双双创下近五年同期来的最大值；商品住宅新开工面积为855.65万，同比增长66.1%，两者也均创下近五年同期来的最大值。数据来源：南京市统计局，中国房地产指数系统2011年1-5月南京市商品房累计新开工面积为1194.13万，同比增长66.1%，同比增幅可以分为两次变化过程，3月出现下降、4-5月保持快速增长。商品住宅累计新开工面积为855.65万，同比增长66.3%，同比增幅呈稳步增长的趋势，并于3月开始同比增幅始终高于商品房的增幅。数据来源：南京市统
37、计局，中国房地产指数系统从2011年1-5月南京市商品房新开工面积当月值来看，除去1-2月的累计值外，其余三个月商品房和商品住宅新开工面积及同比增幅变化较大，其中商品房新开工面积同比增幅经历了大幅上涨-缓慢下降的变化过程，商品住宅新开工面积同比增幅经历了下跌-快速上涨-下跌的变化过程。5月商品房新开工面积为365.04万，同比增长89.5%；商品住宅新开工面积为247.36万，同比增长85.1%。3 商品房批准预售情况分析3.1 商品房批准预售情况分析数据来源：南京市网上房地产注：由于未对2010年1-7月及以前年度南京市商品房批准预售情况进行监测统计，故只能对2010年8月-2011年6月所
38、监测到的数据进行相关的统计说明。2010年8月-2011年6月，南京市商品房和商品住宅批准预售套数和面积呈现较为相似的走势。2011年1-6月，商品房和商品住宅批准预售量呈现出先跌后升再降的趋势。1月商品房和商品住宅批准预售套数分别为6352套和3228套，批准预售面积分别为54.84万和38.78万；2月由于传统春节淡季和南京限购细则的出台，使得商品房和商品住宅批准预售量环比大幅下降；3-5月批准预售量连续三个月稳步增长，6月又出现了一定的回落，商品房和商品住宅批准预售套数分别为9019套和5022套，批准预售面积分别为71.58万和52.26万，商品住宅占商品房批准预售量的比例较前期数月有
39、明显下降。3.2 商品房新开工面积和批准预售面积对比情况分析数据来源：南京市网上房地产，中国房地产指数系统2010年8月-2011年6月，除2010年9月外其他月份商品房新开工面积均大于批准预售面积，且两者之间的差值在一定程度上呈逐渐扩大的趋势。考虑到商品房新开工面积距离领取预售许可证、形成真正的市场供应尚有一定的时间间隔期，按照目前的开工面积和批售面积情况来看，可以预见的是，2011年下半年及未来若干时间段内南京商品房市场的有效供应是有保证的。3.3 商品房批准预售分布情况3.3.1 物业类型分布数据来源：南京市网上房地产2011年1-6月，南京市商品房各类物业批准预售情况表现出明显的分化。
40、其中商品住宅批售量占绝对多数的比例，其他三类物业批售量占比数量较小。商品住宅批售量与传统的销售季节呈现较为一致的走势，在经历1月较大的批售量后，2月份批售量大幅下降，3-5月商品住宅批售量持续增长，6月份批售量出现了一定的回落，且6月商品住宅占商品房批准预售量的比例较前期数月有明显下降。由于商品住宅占了商品住宅绝对多数的比例，因此商品房批准预售量的走势与商品住宅的走势保持一致。办公用房、商业用房和配套用房这三类物业的批准预售量走势则与商品房和商品住宅的走势不尽相同，由于其体量相对较小，2011年1-6月三类物业的月度批售量均经历了深度的涨跌变化过程。3.3.2 物业区域分布数据来源：南京市网上
41、房地产2011年1-6月，南京市商品房批准预售总面积从区域分布来看，可以分为四类：排在第一类的是批售面积总量在50万以上的区域，仅有浦口区，其批售总量位居各区县首位，该区的批售量合计占到南京市商品房批售总量的14.43%；排在第二类的是批售总量在30-50万之间的区域，有建邺区、栖霞区、江宁区、溧水县和六合区，五个区县的批售量合计占到南京市商品房批售总量的59.38%；排在第三类的是批售总量在10-30万之间的区域，有雨花台区、下关区和高淳县，三个区县的批售量合计占到南京市商品房批售总量的20.82%；排在第四类的是批售面积总量在10万以下的区域，有鼓楼区、玄武区、秦淮区和白下区，四个区的批售
42、量合计占到南京市商品房批售总量的5.36%，其中白下区的批售总量位列各区县批售量的末尾。从监测统计数据来看，2011年1-6月，南京市多个行政区域的商品房批准预售面积总量在30万以上，浦口、建邺、栖霞、江宁、溧水和六合等区域成为南京市商品房供应的热点区域。数据来源：南京市网上房地产2011年1-6月，南京市商品住宅批准预售总面积在区域分布方面与商品房的区域分布情况较为相似，也可以分为四类：排在第一类批售面积总量在40万以上的区域，有浦口区和江宁区，两个区的批售量合计占到南京市商品住宅批售总量的31.15%；排在第二类的是批售总量在20-40万之间的区域，有溧水县、栖霞区、建邺区、六合区和下关区
43、，五个区县的批售量合计占到南京市商品住宅批售总量的50.05%；排在第三类的是批售总量在10-20万之间的区域，有雨花台区、高淳县和秦淮区，三个区县的批售量合计占到南京市商品房批售总量的14.16%；排在第四类的是批售面积总量在10万以下的区域，有鼓楼区、玄武区和白下区，三个区的批售量合计占到南京市商品房批售总量的4.63%，其中白下区的批售总量为零，位列各区县批售量的末尾。从监测统计数据来看，2011年1-6月，南京市多个行政区域的商品住宅批准预售面积总量在30万以上。与商品房供应热点区域相似的是，浦口、江宁、溧水和栖霞等区域成为南京市商品住宅供应的热点区域。4 商品房销售规模分析4.1 商
44、品房销售情况分析4.1.1 商品房数据来源：中国房地产指数系统2007-2011各年度上半年，南京市商品房销售面积同期经历了两次明显的起伏变化过程。在经历2007年上半年的热销后，2008年上半年市场整体低迷商品房销售面积下跌至297.44万，同比下降39.51%；2009年上半年受国家政策刺激的利好影响，商品房销售面积上涨至477.24万，同比上涨60.45%；2010和2011两年连续受严厉政策调控的影响，商品房销售面积持续下滑，2011年1-5月商品房销售面积下降至301.16万，同比下降16.13%。数据来源：中国房地产指数系统2011年1-6月，南京市商品房各月销售面积经历了受政策调
45、控影响明显的起伏过程。1月商品房销售面积出人意料地高达86.48万，同比大幅增长73.93%；受1月底“新国八条”和2月南京限购令细则出台对商品住宅销售的影响，2月商品房销售面积骤降至26.19万；2月南京限购令的出台成为2011年上半年南京楼市销售的分水岭，从2月开始至6月商品房销量保持在窄幅内震荡，且始终维持在低位运行。由于2010年南京取得了金三银四的热销，4月出台的“新国十条”导致此后数月销量持续下滑，因此2011年3、4月在告别了传统的热销后，直接使得商品房销售面积同比出现了较大的跌幅，与此同时5、6月商品房销售面积同比却有较大的增幅。数据来源：南京市网上房地产2011年上半年南京市
46、商品房销售面积在分区属方面表现为明显的分化，其中销售面积排在前三位的区域分别是江宁区销售的469543.82、浦口区销售的437151.88和建邺区销售的358189.93，三个区域商品房销售面积分别占到了南京全市商品房销售面积总量的16.20%、15.08%和12.36%，三个区域商品房销售面积合计占到了2011年上半年全市商品房销售面积总量的43.64%。数据来源：南京市网上房地产2011年上半年南京市商品房销售面积在分板块方面与分区属方面的表现相似，呈现出明显的板块分化，其中销售面积排在前三位的板块分别是江北板块销售的733972.66、江宁板块销售的466942.82和河西板块销售的412825.20，三个板块商品房销售面积分别占到了南京全市商品房销售面积总量的25.33%、16.11%和14.25%，三个板块商品房销售面积总量占到了2011年上半年全市商品房销售面积总量的55.69%。4.1.2 商品住宅数据来源：中国房地产指数系统2007-2011各年度上半年，南京市商品住宅销售面积同期经历了两次明显的起伏变化过程。在经历2007年上半年的热销后，2008年上半年市场整体低迷商品住宅销售面积下跌至280.94万，同比下降39.83%；2009年上
