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1、万和新世界产品定位及业态布局建议,第一部分：临沂概况,第二部分：项目自身分析,第三部分：三维度（自身规划、竞争市场、目标客群）分析,第四部分：项目整体定位分析,第六部分：商业部分定位分析及商家建议,目 录,第五部分：项目特有商业布局及建筑业态定位,第一部分：临沂概况,1、临沂市经济概览,地区生产总值,2010年，全市经济和社会事业实现平稳快速发展。经初步核算，全年实现生产总值2400亿元，增长12.9%；仅2011年上半年全市已实现生产总值1352.4亿元，增长11.4%。从05年开始至今，临沂市地区生产总值进入一个相对高速增长的时期，近几年来增长速度基本维持在13%-17%左右，速度惊人。,
2、随着国民经济的发展，2005-2009年临沂市人均GDP呈现持续增长的趋势，人均指标值逐年递增，城市居民生活水平提高，2008年人均GDP与2009年人均GDP相比，虽然有所下降；2010年人均GDP一跃超过2008年和2009年人均GDP。08年人均2683美元，09年人均2698美元，10年人均3161美元；08年地方财政总收入80.2亿，增长16.7%，；09年地方财政总收入91.5亿，增长14.1%；10年地方财政总收入115.5亿元，增长26.2%；11年上半年地方财政收入88.9亿元，增长29.9%。,单位（元）,可支配收入与三产业发展,2010年，临沂市城镇居民人均可支配收入18
3、644元，增长12.5%，城镇居民人均消费性支出11934元，增长10%。农民人均纯收入6761元，增长14.9%；农民人均生活消费性支出3935元，增长9.72%。城乡居民人均住房使用面积分别达到27平方米和32.2平方米，分别提高0.5和0.6平方米。2011年上半年临沂市城镇居民人均可支配收入10220元，农民人均现金收入4756元，分别增长14.3%和20.4%。,单位（元）,2010年，临沂市第一产业增加值264亿元，增长3.5%；第二产业增加值1206.3亿元，增长13%；第三产业增加值929.7亿元，增长15.1%。三次产业增加值占比为11：50.3：38.7，第三产业所占比重同
4、比提高1.3个百分点。经济运行质量有新的提高，地方财政收入占地区生产总值的比重达到4.81%，同比提高0.47个百分点；国、地税收入占地区生产总值的比重达到7.92%，同比提高1个百分点。,2、物流经济圈凸显的区域中心价值,核心,1、临沂市位于山东省的东南部,东部连接日照,临近黄海,西接枣庄、济宁、泰安，北靠淄博、潍坊。临沂市交通十分便利，已形成海上、空中、公路、铁路相衔接的立体交通网络。2、境内以4条过境国道 和14条省道干线为主，形成四通八达的公路网，兖（州）石（臼所）铁 路、坪（上）岚（山）铁路和即将建的哈尔滨至长江三角洲的沿海铁路大通道在境内交汇贯穿东西南北。建成的京（北京）沪（上海）
5、高速公路和日（照）东（明）高速公路在临沂市内形成一个十字形，通车里程达到340公里。,物流经济圈,往长三角,往京津唐,临沂市发展目标至2015年地区生产总值年均增长12%，达到4200亿元；地方财政收入年均增长15%，达到230亿元；与全省同步全面建成小康社会；整合、扩容、提升为重点，着力提高专业市场的规划建设水平、运营管理水平和在国内外市场的影响力，打造设施齐全、门类完整、管理一流、全国最大的现代专业市场集群和国际性商品集散中心。,3、临沂市整体规划,近期发展规模 1、人口发展规模 综合考虑临沂城区商贸经济的发展、房地产市场的开发以及工业园区建设等方面因素，以上位规划为重要依据，运用定性和定
6、量等方法进行分析，预测至2015年临沂城区城市人口规模达到205万。2、用地发展规模 以提高土地利用效率为重点，与土地利用总体规划相协调，综合考虑未来五年城市经济发展的需求和土地宏观调控的双重因素，规划2015年临沂市城市建设用地按照人均110平方米计算，城市用地规模达到226.07平方公里，新增建设用地36.75平方公里。,临沂市建设重点及空间分布：（近期建设重点区域）贯彻落实总体规划确定的“沿河发展，北上东进”的战略，城市近期主要往北发展，重点建设北城新区及河东区北部。具体区域涉及兰山区聚财路、大山路以北的商贸物流园区和双灵路以北临沂大学城；北城新区公共中心建设及三和五街以北居住社区建设；
7、河东区沿东兴路发展沂河东岸的滨河高尚住宅区；以及罗庄区、经济开发区的工业园区建设。近期建设空间布局结构 规划期末整体形成“一河五片”多城区组团式的空间布局。一河即沂河，五片即兰山片区、罗庄片区、河东片区、北城新区和省级经济技术开发区所在的经济技术开发区。各片区用地规划采用集中布局，五片区之间由河流和绿带自然分隔。,1、兰山片区 规划进行旧城改造，完善老城区基础设施、疏解道路交通系统、搬迁落后的工厂企业、升级居住区，打造为城市的经济中心和商贸物流中心、历史文化中心。2、北城新区 继续完善公共中轴建设，结合地产开发和景观建设提高新区人气，打造城市的行政中心、文化娱乐中心、体育中心和科研和高尚居住新
8、区。3、罗庄片区 村庄整治，东部和北部配建新居住社区；工业引进，壮大高新技术产业开发区规模，打造成以能源、建材、化工、纺织工业和高新技术产业为主体的工业基地。4、河东片区 以房地产开发带动沂河东岸景观带建设，配建高尚滨河居住社区，同时依托临沂火车站北站的建设发展仓储转运产业，打造城市的航空港和大型物资集散中心。5、经济开发区 继续推进医药园区等工业园区建设，并稳妥推进村庄改造，西部配建高尚滨河居住社区，形成以医药园区建设为主体的省级经济开发区和对外贸易加工基地，建成为日照港、连云港和青岛港服务的主要出口货物加工集散地。,临沂市城市公共中心体系结构 规划形成“两心三片”的公共服务中心体系结构。“
9、两心”：兰山综合服务中心及北城新区行政服务中心。“三片”：河东片为物资集散、仓储转运、批发贸易及大型基础设施基地配套的片区中心；罗庄片为高新技术产业开发区工业基地及居住区配套的片区中心，经开区为经济技术开发区工业基地及居住区配套的片区中心。公共服务设施建设目标 以建设服务功能完善的临沂城区为总体目标，完善城区配套服务功能，加速推进城市化和城市现代化进程。北城新区城市中心建成，兰山商贸中心地位进一步巩固，罗庄、经开区、河东服务功能进一步提升，整个城区街镇社区服务逐步完善。,近期公共服务设施建设重点 根据建设目标及规划期内的重点发展区域分布，近期公共服务设施建设重点在于北城新区公共服务轴线、兰山老
10、城区商贸物流园区以及临沂火车站商贸区建设。行政办公设施 近期市属行政办公用地进一步向北城新区行政中心搬迁，集中布置，结合沂河水系，展示临沂新的城市形象。其他四个片区分别设置区级集中行政办公用地，配置相应的行政管理设施，以满足各片区的需要。1、兰山区：对现状行政办公用地进一步整合。兰山区政府结合古城保护，搬迁至兰山西部工业大道和临西九路之间小涑河北岸，促进兰山区西部公共服务设施水平的提高。2、河东区：保持现状区政府用地不变，并考虑未来的功能扩展设区级行政办公用地。3、罗庄区：依托现状区政府用地，并考虑未来的功能扩展设区级行政办公用地，设置工业开发区管理中心,满足工业园区集中管理的需要。4、经济技
11、术开发区：设置工业开发区管理中心,满足工业园区集中管理的需要，各居住区应设置居住区级管理中心。,临沂市商业金融设施 按“市级区级居住区级”结构安排商业金融用地，设置市级商业服务中心1处、区级商业中心设5处、居住区级商业中心多处。市级商业中心：位于双岭路和蒙山大道之间，占地约800公顷，以商贸批发交易为主。区级商业中心：兰山老城文化商业中心、北城新区高端商业商务中心、河东区级商业配套服务中心、罗庄区区级商业配套服务中心、经济技术开发区区级商业配套服务中心。居住区商业中心：采取集中或沿街布局的方式，建设项目及规模参考居住区公共设施标准确定。,临沂市文化娱乐设施 构建覆盖五区、结构合理、发展平衡的公
12、共文化服务体系，满足居民就近便捷享受公共文化服务的需求。1、兰山区：在兰山老城区范围内、洗砚池路两侧新增文化娱乐设施，配合老城区的历史文化保护与展示，加强旅游功能。2、北城新区：沿行政中心中轴线布局，丰富功能，主要发展市级文化娱乐设施。3、河东区：金雀山路南段地块新增两处文化娱乐服务设施，为居民提供基层社区文化娱乐和休闲场所服务。4、罗庄区：主要布局于双月湖公园周边，为居民生活与旅游提供配套服务。5、经济技术开发区：增加基层社区文化娱乐、休闲场所。,1、南坊具有后发优势。南坊片区现状建设控制较好，有条件以更新的理念、更高的建设标准进行建设。2、规划建设南坊新区，是优化老城用地结构，降低旧城改造
13、成本，疏解提升老城的迫切需要。在南坊规划建设新的市政服务中心，形成集行政办公、文教科研、文化娱乐、体育休闲、生活居住等功能的新区，将老城区过多的人口及交通压力分流，增加老城区的市政、绿化、环卫等配套设施用地及教育、文化、卫生等社会服务设施用地和商业服务业用地，优化用地结构，降低旧城改造的成本，既有利于对老城的保护和利用，又有利于加快旧城的改建，使老城区整体形象得到提升。南坊是临沂市新一轮发展规划的先锋军！3、南坊片区分区规划期限为20032020年，片区职能为市级市政服务中心、文化中心、体育中心、商业副中心、高教科研区、滨水休闲度假区所在地，中、高档住宅区。4、发展规模为到2010年人口规模达
14、到24万人，到2020年，人口规模达30万到36万人。,4、临沂市北城新区片区规划,5、在具体规划上，将城市级文化、体育、娱乐等设施置于南坊片区东侧、青年路以南，以便使水岸、绿地等公共资源为更多公众享用；将南坊片区南部的绿色三角洲地区定位为兼具行政、文化、商业、商住等功能的市政服务中心。经四路东侧主要为行政办公、文化娱乐及商业功能，面向水岸绿地布局开敞，尽享美景，同时形成坐北朝南、开阔庄重的气势与空间氛围。规划还确定在通达路与经一路交会的桥头堡地区建设大超市型生活资料零售、批发中心，与其北侧东西向商业街呼应，与城市级文化、体育、娱乐中心形成有机整体。南坊片区蒙山大道西侧为产业用地，东侧为居住用
15、地。青年路以北为低密度开发的发展备用地。6、南坊片区总体功能结构为“一带、一心、两轴、组团发展”。“一带”即沿祊河、柳青河的滨河休闲风光带，与兰山主城区在景观上形成呼应。“一心”即为南坊片区南部的市政服务中心及城市公园。“两轴”为沿纬一路、纬二路东西向带状分布的两条城市商业金融功能轴线。“组团发展”即除上述中心区外，居住用地和产业用地主要采用组团式的布局方式，各组团自成体系，既满足了服务半径的需要，又保证了分期开发建设的相对完整性。,1、片区开发建成后将吸引35万人前往投资兴业、居住生活，大量新增人口的衣、食、住、行、娱乐等生活需求，将带动形成一个庞大的消费市场，是一座发展中的新城。而解决日益
16、庞大居住人口的生活需求，满足人们购物、休闲、娱乐等日常消费的功能，北城新区需要大规模的综合体商业中心，已是急于解决的大事。2、随着北城新区生活圈的形成，就可以将各层次人群聚集起来，各区域资源整合起来，形成城市的资源合力，才能将城市资源价值最大化。3、完善生活配套需要大量的商业支撑，有利于本项目的发展，4、符合国家宏观调控，吻合临沂政府规划；政府在政策上肯定会对本项目给予一定的支持！本项目得到多方面的支持，有大好的发展前途。,小 结,第二部分：项目自身分析,1、项目概况,A、本案是临沂北城置业发展有限公司继万和广场之后的又一商业力作。项目位于北城新区中心片区，背靠城市政治中心，位居新城居住片区中
17、心，左邻城市主干道通达路，北接三和七街，四通八达，商机遍布。B、项目规划 占地216亩，总建筑面积地上575340平方米；地下258442.85平方米。项目建成后将囊括大型超市、精品百货、星级酒店、假日酒店、影院、高档公寓、5A级写字楼、甲级写字楼、大型文体娱乐中心等,C、项目SWOT分析,S：1、本案毗邻205国道，临沂市主干道通达路北段，地理位置昭示性强，易引起往来潜在客户关注；2、项目位于南坊商圈，有利于扩大商业辐射力；3、靠近多条交通要道，城市交通条件优于，多路公交途径本案；4、地块方正，地势平坦，内河穿过，有利规划5、周边居住区云集，临近政府办公圈，消费能量巨大;6、市场的稀缺性和唯
18、一性，项目是南坊商业代表，对新区商业形成起着重要作用。,W：1、目前项目周边消费能力不足。住宅项目多，空置率高，且目前周边居民消费能力和水平不是特别高；2、通达路新区路段一带商业配套不够完善，发展处于初步阶段，在一定程度上需要等待；3、南坊商业项目的开发对本案形成强劲竞争,T：1、缘起于2010年的宏观政策调控，银行利率上调，势必对临沂市场造成影响；2、同一片区竞争对手云集，齐鲁园广场，悦动广场等项目即将入市，颐高上海街进入二期，客户分流严重，竞争激烈；3、老城区奥斯卡，以及其他片区的商业项目也对本案营销推广构成压力。,O：1、临沂城市总体规划，政府搬迁，南坊各项硬件设施不断完善，房地产开发日
19、渐成熟，新区面貌发生脱胎换骨的变换；2、本案是市政府重点打造城市公共建设重点项目之一。3、环球国际、颐高上海街热销，带来大批投资客和经营户，人气渐涨。,SWOT分析,项目核心目标,本项目需要在政府愿景、市场现状及开发商利益之间寻找平衡点！,政 府 愿 景,如何克服目前市场现状，在满足政府要求的情况下实现本项目的利益最大化？,本案作为北城新区标杆之作，希望以地标性的建筑类物业的建立提升区域形象,开 发 商 利 益,作为城市综合体的收官之作，力争做好临门一脚，实现项目价值最大化,市 场 现 状,北城新区开发早期发展迅速，但办公氛围匮乏，传统的公寓及写字楼和商铺面临诸多挑战和风险,2、项目解读,A、
20、项目目标分析,区域突破,超越竞争,产品塑造,北城新区早期“空城效应”所带来后遗症如何医治？如何解决竞争项目对本案产生的客户截流现象？,片区核心商业缺乏，新城核心地位不在，项目核心竞争力如何体现？片区内部未来城市综合体林立，本案如何在乱军丛中寻求突破？,传统综合体不适合本案的情况下，寻找开发新模式？塑造何种类产品使得政府满意，客户认同？,本案在操作中需要翻越三座大山：区域突破、超越竞争、产品塑造,B、项目面临问题解析,客户群市场分析（包括对目标经营户（自用户）、投资客和消费张力的分析）,临沂商业地产竞争分析（包括对本片区及其他片区项目的分析）,业态布局,项自身规划分析（对项目目前建筑分布的分析）
21、,我们从3大方面对本项目进行了深度剖析：,C、项目业态布局解决方向,第三部分：三维度（自身规划、竞争市场、目标客群）分析,第一维度：项目自身规划分析,黄色区域：底层商业以步行街和连廊的形式构架成商业部分，端头的弧形设计，增加了底层商业展示面，昭示性增强；植被花坛等设计，增加了商业区域的植被绿化和情趣性。绿色区域：扇形设计，景观展示面扩大，视野开阔；地处端头，交通相对流畅、便捷。红色区域：建筑整体设计方正，适合公寓户型方正设计，避免居住死角；从其所处位置考虑，私密性好。蓝色区域：初步定为星级酒店,第二维度：竞争项目分析,1、同片区竞争对手市调：,2、其他区域竞争对手市调：,1、临沂市各片区均有商
22、业分布：兰山片区商业项目集中于广场圈，由于经济发展业已成熟，商业项目分布密度大，发展较好；南坊商业项目分布最为密集，由于新城建设，人气不足，同片区竞争激烈，其他区域或商圈发展缓慢，竞争压力较小。2、南坊片区以市中心为轴，形成一个区域商业分布带，与本项目形成直接竞争的项目有“颐高上海街”、“齐鲁园美食广场”、“悦动广场”、“万和广场”等，上海街一期进入尾盘，商业销售较好，目前已步入运营，万和广场目前在售，他们在分流本案目标客户群时，也相应带动了南坊商业气氛和居住气氛，带来更多机遇；未售竞争项目的潜在威胁依然存在，而且形势严峻。3、临沂写字楼项目除人民广场商圈之外，销售速度缓慢；南坊片区围绕政府而
23、建的写字楼数量庞大，由于距离近，政府或与政府办公有关的商务办公成为写字楼消费主导，属政府引导消费。4、临沂公寓市场前景较好，发展较快。宏观调控之前，一度成为热点，整体去化速度较快，销售较好，南坊是公认的投资区域。,小 结,第三维度：目标群体分析,07年以前，北城新区俨然化身为“投资乐园”，严重透支的房价将区域自住客挡在城外，新城逐渐演变为“空城”,自住客,投资客,自住兼投资,主要为临沂三区九县客户，老城区为主，三区多在罗庄、兰山、河东区工作，九县寻求优良配套，置业区域更接近老城区；年龄集中在35岁以上，家庭结构多为三口之家，改善型置业目的为主；偏好户型以三房为主，分别为100-140平米之间。
24、,其中八成以上来自外地区，集中在临沂投资及经营者等人群；客户多在30岁以上，看重北城新区“统一规划、分头开发、基础设施先行”的开发策略、轨道交通导入对其房价提升作用；注重投资回报率，先行抢占景观资源及未来核心商区，偏好户型集中在二房及三房，面积比自住客略小。,多为临沂其他地域客户，看重新城未来优良配套设施，如学校；偏好户型同自住客类似，年龄多在30岁左右；,空城危机,早期北城新区客户分析,1,07年以前北城新区住宅户型以舒适型二房及三房为主，区域房价一路飙升，07年已突破3500元/平米，完全超出区域自住客所能承受的范围；故客户结构严重偏向投资型，多为市区导入客源，这部分客户为城市中产阶层，拥
25、有一定的资金但有限，在宏观调控的背景下容易受到影响。他们看好区域发展，抢先占有新城景观资源及核心商区和政治文化中心，造成自住客大多偏向老城区和河东区，整个新城示范区入住率跌至低谷，空城危机迫在眉睫。,目前北城新区处于人气恢复期，自住型客户比例上升，轨道交通带来市区客户导入，同时因配套发展不平衡，板块裂化为两大次级子区域（以沂蒙路为划分界限）,新城目前分化为2大次级子区域，客户结构存在明显差异,08、10年两次房地产政策调整严重打击了投资客的热情，同时板块内楼盘过剩造成投资热情锐减，随着市政府的搬迁，自住比例正在逐步提高中；,以本地区域客为主（65%），市区价差导入型客户主要集中在西部地区，约占
26、25%；客户年龄集中在25-35岁，以夫妻二人家庭结构，刚性置业需求为主，辅以少部分本地老城区改善型客户；纯投资客比例只有2%，部分自住兼投资客（15%），其主要看重新城良好的居住环境及学区；偏好房型投资客集中在一房及两房，面积在65-70平米（一房）及80-90平米（两房），较东城区要小。,市区导入自住型客户比重（30%）较大，接近临沂本地客户比例（35%），导入客多为在兰山工作；投资客比例保持在25%，其看重区域人气的提升带来良好的出租、出售前景；自住客（60%以上）多为25-35岁青年人首次置业，依托价格、交通导入；外省市客户通常为购置子女学区房；偏好房型投资客集中在二房（80-100平
27、米）及一房（60-70平米），目前经济危机下房型有向紧凑小房型发展趋势。,西区受早期北城新区投资比例过高所累，入住率过低，各社区配套商业长期空置，价格处于新城洼地；,东区政府的入住、核心商业发展成熟等重大利好因素的影响，区域自住比率正在提升，价格处于新城高位；,目前北城新区客户分析,2,目前北城新区客户主要依托4种模式进行导入，即交通导入型、政府导入型、规划导入型、配套导入型：,注：图中箭头所示为客源流向,交通导入型,政府导入型,规划导入型,配套导入型,交通导入及旧城导入占据客户主体,客源主体依托政府及金融业的入驻等从外区域导入到新城东区，或经由南部临近街道从兰山新区进入到该区域；相关产业配套
28、导入客户所占比重较小，消费能力也相当有限；本项目临近市政府，交通导入型客户所占比重相对区域略有上升。,北城新区客户分析,3,市区自住客“新城交通便利、房价低，同样价钱，这里住得比市区宽敞多了市区投资客“新城规划好，有潜力，房子肯定租得掉”外省投资兼自住客户“为子女上学作投资，而且新城环境又好，偶尔住住也挺舒适”外省本地经营户“本地经商，得在本地找个环境优美的地方安个家”,各类不同导入型客户依据置业目的可以将其做进一步细分，细分客户都具有其明确的客户标签,1,细分客户标签,3,4,交通导入型 通过公路及轨道交通进入区域进行置业，分为：,政府导入型 市政府搬迁，进驻北城新区,旧城自住客“这里环境好
29、，配套几年后也会跟上，而且子女读书也不用愁，就是房价稍微有点贵”旧城投资客“市区未来会有更多人来新城这边住，投资回报肯定不错”,规划导入型 十二五规划“北上”,信息来源：部分东区楼盘案场访谈,“临沂十二五规划，北扩，直指北城新区的发展”,配套导入型,因在新城核心商区工作导入到本区域“既然在这边长期工作，不如买个房安顿下来”,2,根据置业目的，新城东区客户可划分为投资客及自住客，各自置业因素有明显区别：,投资回报,自住客,投资客,总结北城新区客户演变历程，可以看到如下趋势：,供求属性,新盘供应量逐年下降但区域楼盘过去开发严重过剩,居住氛围有限,投资热情锐减,属性,变化,影响,结果,配套属性,生活
30、功能增强,人口属性,自住率逐步提高,市区自住客导入,区域人气回升,生活、环境配套逐渐完善轨道交通导入缩短区域距离感,区域人口逐渐导入,内部发展属性,东区较西区发展更为成熟,人口导入不均,客户出现分化,北城新区客户演变分析,4,早期空城危机已经严重透支了板块投资潜力，区域正通过新盘介入及二手房的调整逐步恢复人气；配套跟进及轨道交通导入提升了区域生活功能，越来越多市区自住客导入到本区域，自住比率有所提升；由于政府的入驻，加强了北城新区的经济及文化交流；促进了北城新区的发展。,预测北城新区客户未来发展趋势，可以看到如下一些特点：,1,2,3,未来北城新区客户发展趋势分析,5,针对北城新区公寓客户的分
31、析，可以对本项目得出如下：,市政府入驻，区域居住氛围加速成熟，凭借良好的环境和配套，也吸引着部分区域改善型客户，这部分客户需求偏向高性价比,北城新区住宅客户分析总结,6,第四部分：项目整体定位分析,项目定位背景可以总结如下：,项目定位背景,项目定位背景可以总结为项目的片区背景、项目的竞争环境（包括区域住宅市场、区域类公寓、写字楼类物业形成的竞争格局）、区域的客户需求背景。,片区向成熟高尚居住区转型地块所处片区目前还处在配套开发建 设阶段，但预期片区将成长为成熟居住区。,区域公寓类物业的集群发展区域未来将出现包括颐高上海街、环球国际等公寓的依次崛起,公寓类物业的崛起公寓类物业的崛起，在分流项目客
32、户的同时，预示了项目的市场机会,客户需求向青年自住转型客户置业目的由投资需求主导向青年自住主导转换,区域住宅市场理性回归在经历规模开发与推案后，市场供需 趋于理性和成熟，后期供应有限，成交集中在中小户型。,项目定位背景诠释,1,项目成功定位必须综合考虑项目的片区背景、项目的竞争环境、区域客户需求背景，以此来确定项目的整体定位，其中片区背景决定项目的物业方向，区域客户需求背景决定项目可以吸引的客户方向，竞争环境决定了项目的产品策略：,项目定位策略,项目产品策略的制定,项目物业方向确定,项目客户方向确立,通过研究项目的竞争环境，从而制定相应的竞争产品策略,通过区域现状客户特点与对未来片区客户的研判
33、来预测项目潜在吸引的客户，从而打造相应的物业,通过研究片区背景条件，与传统综合体类物业的拟合性来来确定,项目定位策略解读,2,从片区的成长历程和规划开发节奏来看，片区缺乏大型商务式城市综合体，商务客源支撑匮乏，传统的综合体市场空间不足，因此建议项目发展适合市场的区域高端品牌路线,传统酒店式公寓特征,片区背景特征,片区开始转入区域配套规模开发阶段，前期开发的几个城市综合体将陆续开业及入住，带来片区转型为成熟配套的居住区 片区非新城核心区，办公氛围匮乏由此带来区域高端商旅客的缺失 片区紧邻市政府，带来丰富的居住客源及商务经济,传统城市综合体主要位于中央商务区或者高端居住区，区域同时具备商业繁华和交
34、通便利的特征。因此城市综合体与邻近商业区的距离密切相关。,项目发展类商务型城市综合体物业承担区域地标形象 外立面呈现高端、标志性类物业示意,项目定位策略点/项目物业方向确定,3,政府十二五规划、北城新区的发展得到保障；所以吸引更多的投资客,市区房价由于土地稀缺，居高不下,政府进驻办公，金融、商业、居民紧跟,项目整体定位为时尚、国际化都市综合体,通过对区域客户需求特征研究，结合对外部环境的分析，针对本项目62万平方米的体量，建议打造成时尚、国际化都市综合体。,区域客户需求特征近期客户需求发生分化，投资热情极度萎缩；诸多商业带来青年自住比例的增加；片区客户交通导入的客户主要为市区工作的新临沂人，区
35、域客中出于对配套和学区的偏好，存在一定比例的自住型改善需求,项目整体定位策略点/项目客户方向确立,4,因此，为了消除本区域竞争项目对项目造成客源截流现象，本案须做好如下3个方面：,保持价格竞争力 市区导入型客户无论投资或自住或经营，其关注核心价值皆为性价比，因此本案需突出自身优越的性价比；,A,产品突出特色，形成差异化竞争 未来北城新区在售产品商业较多，本案需在产品上差异竞争,B,突出配套优势，拉开彼此差距 配套不足为北城新区最大软肋，故本案需要在自身配套及区域配套上进一步挖掘优势，不要一味的追求世界级城市综合体,C,项目定位策略点/项目产品策略制定,5,在追求项目利润最优化的同时，须从风险控
36、制及物业可变现条件去考虑判断。,时尚、国际化都市综合体,写字楼,公 寓,大型商业,酒 店,商办一体,纯写字楼,青年公寓,商住一体,产权式酒店,购物中心,休闲娱乐,商业风情街,纯酒店,写字楼部分定位：,备注：为临沂市各大公司、企业集团度身定制的5A写字楼，采用国内先进的技术设备管理体系，“她”集楼宇自动化系统（BAS）、信息自动化系统（CAS）、办公自动化系统（OAS）、消防自动化系统（FAS）、安防一体化（SAS）的五A级高档智能商务写字楼。,临沂首家5A级高档智能商务写字楼,条件 处于较繁华地段 小户型为主,公寓、酒店类定位：,公寓、酒店类,可行性判断:项目目前不具备足够的先天条件、但是后天
37、条件可以，由于市政府、金融业的入驻，后期发展无限；本区域五年后具备青年公寓条件，目前可作为物业形式之一。（目前不行，未来可以）,可 选,功能化体系居住投资,KPI体系,外因,内因,明确定位功能相对单一/小户型/,一流的合作团队,地理位置城市繁华地段,交通可达性枢纽、主干道沿线,溢价空间区域发展增值潜力,独具特色建筑形式/升值潜力/,人流及商业气氛、需求旺盛,规划设计,物业管理,地块普通公寓的KPI体系（关键绩效指标体系）,经营条件聘请专业酒店管理公司管理或成立专业租赁部每年固定的年度分红返回客户相关配套完善，尤其是商务配套入住率有保障每年赠送客户一定期限免费入住权。,公寓、酒店类,可行性判断：
38、在区位优势和板块优势的支撑下，可以作为选择的一种物业形式，且目前板块内缺乏同类项目，市场前景良好。,地块产权式酒店的KPI体系（关键绩效指标体系）,功能化体系星级酒店功能，硬软性配套完善,KPI体系,外因,内因,明确定位星级酒店式布局、服务/投资回报/,一流的合作团队,地理位置旅游、休闲区,交通可达性枢纽、主干道沿线,溢价空间投资回报率、承诺、区域发展升值潜力,独具特色使用权与经营权分离/经营性/,区域旅游业发展良好，消费需求旺盛,酒店式经营管理,规划设计,发展商相关类型物业开发经验丰富及营运控制能力强,具 备,可 选,条件 由品牌物管公司进行管理或聘请专业酒店管理公司经营管理 高品质的星级人
39、文服务 生活、商务配套完善 专有空间、尊贵感、高度私密性,公寓、酒店类,可行性判断：投资较大，市场运作风险较大，且发展商没有同类项目运营经验。,风险太高,地块酒店式公寓的KPI体系（关键绩效指标体系）,功能化体系 以居住功能为主，硬软性配套完善,外因,内因,明确定位 私人尊贵空间/优越感/,一流的合作团队,地理位置 金融中心或者都市景观休闲区,交通可达性 枢纽、主干道沿线,溢价空间 景观资源、服务品质,独具特色 私密性/专属性/强制性视觉冲击性/,自然景观资源的稀缺性,酒店式物业管理或引入酒店进行经营管理,KPI体系,条件 由品牌物管公司进行管理或聘请专业酒店管理公司经营管理 高品质的星级人文
40、服务 生活、商务配套完善 专有空间、尊贵感、高度私密性 城市中心或旅游胜地，靠高频率的入住率营利。,公寓、酒店类,可行性判断：投资大，风险高，回收期长；一期销售完毕，开业后可以考虑。,地块纯酒店的KPI体系（关键绩效指标体系）,功能化体系星级酒店功能，硬软性配套完善,外因,内因,明确定位星级酒店式布局、服务/投资回报/,一流的合作团队,地理位置旅游、休闲区,交通可达性枢纽、主干道沿线,溢价空间投资回报率、承诺、区域发展升值潜力,独具特色使用权与经营权分离/经营性/,区域旅游业发展良好，消费需求旺盛,酒店式经营管理,规划设计,发展商相关类型物业开发经验丰富及营运控制能力强,KPI体系,后期操作,
41、商业发展主题,代言城市 引领未来,800-1500US$,转型商业形式个性消费,传统商业发展 消费者价格敏感,1500-4000US$,综合业种的业态多选择，自由购物空间,4000-8000US$,综合性商业形式体验式的购物需求,8000-20000US$,25%,45%,70%,85%,商业形态出现了第一次升级，取代了农业时代的地摊，集贸市场，商品为城市生活提供基本保障,商业处于与农业经济相匹配的原始状态,商业业态出现飞跃，多样化、规模化的现代商业出现，如大型超市、综合超市、专卖店、精品店等；,超越传统商业范畴的广义商业形态出现，Shoppingmall、大型购物中心、旅游商业地产、物流等综
42、合型商业形态出现,广义性商业的升华转型，主题性的购物公园等极具个性消费的场所出现,人均GDP,城市化率,城市商业发展阶段判断,人均GDP位于1500美金以下；城市化水平在25%以下,人均GDP位于15002000美金；城市化水平在45%以下,人均GDP位于20004000美金；城市化水平在45%以上70%以下,人均GDP位于40008000美金；城市化水平在70%-90%,人均GDP位于800020000美金；城市化水平在90%以上,城市经济发展与商业形式发展的关系界定模型,95%,800-1500US$,转型商业形式个性消费,传统商业发展消费者价格敏感,1500-4000US$,综合业种的业
43、态多选择，自由购物空间,4000-8000US$,综合性商业形式体验式的购物需求,8000-20000US$,25%,45%,70%,85%,人均GDP,城市化率,临沂商业发展阶段判断,临沂,重要结论一：目前临沂商业形式处于飞跃阶段，体验式、情景化商业是未来的发展趋势。,根据国际上通用划分人均GDP的几个阶段，临沂地区2009年人均GDP18480元，划算成美元则为2896美元；2010年临沂市人均GDP为人民币20869元，换算成美元则为3270美元。根据临沂市政府文件，2005年临沂城市化率为40%，临沂已经进入城市化加速发展阶段，2010年，临沂市城市化率已达48%,95%,万和新世界商
44、业部分 代言城市、引领未来,MOCO,生活先锋 MOCO,the piomeer of lifestyle MOCO,建筑先锋 MOCO,the pioneer of construction MOCO,零售先锋 MOCO,the pioneer of retailing MOCO,价值先锋 MOCO,the pioneer of value,MOCO,生活先锋 MOCO,the piomeer of lifestyle,第四代商业模式是建立在“体验消费”时代的新的商业形态。体验消费则追求感性与情境的诉求，倡导“在休闲中购物，在购物中休闲”，注重于商品的互动，实现商业消费的娱乐化。,前瞻性的生
45、活模式街区式生活方式中心Lifestyle Center,Lifestyle Center,开放性,多元性,体验性,便利性,通过充满风情的时尚步行街将购物中心连接起来，人们不仅可以在舒适的室内购物中心享受购物与消费的乐趣，还可以徜徉在开放的室外步行街，体验“在购物中悠闲，在悠闲中购物”的情趣,开放性,多元性,是集购物、休闲、娱乐、餐饮于一体的体验商业,以大量街区的表现形式增加商业的体验性，在设计上要非常的独特，时尚和风情化，琳琅满目的时尚商品、在露天喝咖啡和看报纸的人们、东西荟萃的风情美食、还有广场、街区、中庭、雕塑、喷泉到处洋溢着新都市主义的时尚、闲逸、愉悦与情调,交通非常的便捷，拥有充足的
46、停车位，人们感到的就是往来的从容与便捷,体验性,MOCO，建筑先锋 MOCO，the pioneer of construction,前卫与传统混搭的建筑形态BLOCK式商业街区传统与几何的建筑游戏,摒弃传统的“大盒子”式商业模式，大量采用开放式、街区式的商业模式；多个造型独特、面积为2000-5000平米的商业单体建筑，综合交错的连接成多条商业街而成；综合项目院落、街区的理念加以现代的设计理念打造成灵动的商业街区。,MOCO，零售先锋 MOCO，the pioneer of retailing 超越性的商业零售模式,娱乐零售商业模式以主题娱乐、文化休闲撬动零售的全新模式,强调主题式娱乐、餐饮
47、、文化休闲等参与性强的业态，增加消费停留时间，在为消费者带来乐趣的同时撬动其他零售产品的销售额；充分利用户外、屋顶、中庭等各类开放性空间，提供绿化、休憩、公共活动区域，同时强调生态自然与建筑的和谐，加强商业的趣味性及环保性。,MOCO,价值先锋 MOCO,the pioneer of valueCBD都市综合体的价值,都市综合体多物业、多功能、多业态、集约化带来的综合价值,CBD集合了大量中高端商务群体，其商务及潜在的商业、居住价值也随之提升；本案作为典型的都市综合体，浓缩了城市生活的主要功能，商务物业带来的商务群体、商业吸引的消费群体、住宅带来的居住群体加之公共绿化区、广场吸引的群体，将聚合
48、形成其他项目难以比拟的综合价值。,第五部分：项目特有商业布局及建筑业态定位,项目功能分区：1、休闲购物集合 2、休闲娱乐集合 3、休闲餐饮集合 4、商办、商住一体 5、星级酒店（产权式酒店）6、5A写字楼(甲级写字楼)7、产权式公寓,项目整体业态布局建议,购物中心 休闲娱乐中心 餐饮风情街 商办、商住一体 星级酒店（产权式酒店）甲级写字楼 产权式公寓5A级写字楼,商办、商住一体：作为写字楼的补充，可租可售，灵活收款方式，减轻项目前期运作的压力。酒店：一栋五星级酒店及一栋假日酒店，五星级酒店确要保项目整体档次，满足高消费群体，假日酒店满足中端消费群体，2栋酒店吸引人流，综合考虑交通布局、停车及昭
49、示性等因素。写字楼布局：本项目设有1栋5A级写字楼，位于沂蒙三路主干道沿街面，昭示性强；小区停车位均设在地下室，故考虑后期停车方面问题；选择此位置。公寓部分：以时尚青年公寓为主，附带服务式公寓及酒店式公寓。（视情而定）5A级写字楼部分：高档纯商务写字楼,商务区：,北京华茂中心,写字楼租赁案例：,北京郎琴国际,写字楼出售案例：,五星酒店与假日酒店案例：,商住一体案例：,产权式公寓案例：,商务区业态分布建议：,第六部分：商业部分定位分析及商家建议,商业区：,一：商业部分定位分析,大型国际卖场及百货、超市,如家乐福、沃尔玛、新世界百货，红星美凯龙、月星家居等。主要功能是满足购物需求。休闲娱乐集合，可
50、适当配备临沂专业市场。引入如方特娱乐世界，配备电玩城、KTV、3D影院、室内游乐场、游泳馆、健身中心及部分博彩业等。以娱乐为核心，带动中高端消费人气。中西结合的餐饮风情街，以餐饮相关的业态为主，囊括大型中西餐饮、特色餐饮；附带咖啡厅、茶社、KFC、麦当劳、必胜客等休闲餐饮，满足娱乐、购物、商务餐饮需求；同时配备必要的金融、通讯等。,商业案例：桐山国际购物广场,欧洲风情街,概 况：开发商：北京国华置业有限公司 区 位：华贸中心坐落于东长安 街，位于CBD东侧，西 距国贸桥900米，东临 东四环四惠桥，南望长 安街。至首都国际机场 只需20分钟 项目功能分区：1、华贸中心写字楼2、华贸商业区（新光
