房地产基础知识1.doc

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1、房 地 产 基 础 知 识什么是房地产？房地产是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益。 房地产由于其自己的特点即位置的固定性和不可移动性，在经济学上又被称为不动产。可以有三种存在形态：即土地 、建筑物、房地合一。什么是房地产产权？房地产产权是将房地产这一不动产作为一种重要的特殊的财产而形成的物权，是依照国家法律对其所有的房地产享有直接管理支配并享受其利益以及排除他人干涉的权利，包括房地产所有权和房地产他物权。房地产产权具有绝对性和排他性。按照中华人民共和国土地管理法和中华人民共和国物权法的相关规定，房产产权是终身的，但土地属于国家所有，个人只拥有土地的使用权，没

2、有所有权。但房产是建设在国有土地上的，所以所谓的多少年产权实际是指土地使用权。为什么要进行房地产权登记?房地产权登记是房地产产权管理的主要行政手段，是政府为健全法制，加强房地产管理，依法确认房地产权利的法定手续。房地产权登记有三个方面的作用：产权确认，即确认房地产的权属状态；保障权利人的合法权益；加强房地产管理，即通过房地产权登记对房地产交易状况进行管理和监督。房屋所有权证的作用：房屋所有权证是国家依法保护房屋所有权的合法凭证，是具有法律效力的证件，由人民政府房地产行政机关核发，其他任何部门和单位均无权制作或发放，所发放的权证一律无效。建设部在关于加强房屋所有权证发放管理工作的通知中也规定房屋

3、所有权人必须依法到房屋所在地的房地产行政主管机关申请登记领取房屋所有权证。凭证管理房产；凭证出售、出租房屋；凭证申请房屋翻、改、扩建；凭证申请办理房屋继承、析产、分割、赠与、交换、调拨等产权转移手续；凭证办理抵押手续；凭证办理拆迁、安置、补偿手续。管理部门在办理有关手续时凡涉及到房屋所有权证的归属，也均应以房屋所有权证作为确认证件，不得以其他证件替代。什么是房屋共有权证？指由县级以上房产管理部门对共有的房屋向共有权人核发，每个共有权人各持一份的权利证书。 房屋共有权证是房屋所有权证的附件，一般为县级以上房产管理部门对共有的房屋向共有权人核发，每个共有权人各持一份的权利证书，用以证明共有房屋的归

4、属;是房屋产权登记机关颁发给两个或者两个以上的权利人的法定凭证。共有的房屋，由权利人推举持证人收执房屋所有权证。其余共有人各执房屋共有权证书一份，房屋共有权证书与房屋所有权证书具有同等效力。共有房屋一般分为：“按份共有”和“共同共有”两种。所谓“按份共有”是指房屋共有人按照各自的房屋份额对共有的房屋分享权利和承担义务;“共同共有”是指房屋共有人对共有房屋分享权利和承担义务。房屋共有权保障共有人的权利。在法律上共同拥有房屋相关义务和权利的人叫房屋共有人。房地产投资有以下几个特点： （一） 位置的固定性和不可移动性。 （二） 使用的长期性。 （三） 影响因素多样性。 （四） 投资大量性。 （五）

5、保值增值性。 （六） 行业相关性。 土地一级开发：是指由政府或其授权委托的企业，对一定区域范围内的城市国有土地、乡村集体土地进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建设条件(熟地)，再对熟地进行有偿出让或转让的过程。 （房地产开发商拿土地盖房子属于二级开发）土地一级市场：土地使用权从无偿划拨到有偿使用的转变（土地出让）。交易中，出让方是土地所有者人民政府，受让方是土地使用者，现在以开发商居多。根据国有土地有偿使用制度，国家通过招标、拍卖、挂牌方式出让土地使用权形成的市场，为土地一级市场。土地二级市场为土地

6、使用权作为商品进入市场后，在市场上的流转交易活动，包括土地使用权的转让、租赁、抵押等。土地用途分类：根据城市用地分类与规划建设用地标准的规定，城市用地可以分为九类： 1、 居住用地 2、 公用设施用地（含商业用地） 3、 工业用地 4、 仓储用地 5、 对外交通用地 6、 道路广场用地 7、 市政公用设施用地 8、 绿化用地 9、 特殊用地 房屋用途分类：按照房屋的使用功能可以分成下列几类： 1、 居住用途的房屋。 2、 工业用途的房屋。 3、 商业用途的房屋。 4、 文体娱乐设施。 5、 政府和公用设施。 6、 多功能建筑（综合楼宇,又叫城市综合体）。什么是商品房？商品房是指在市场经济条件下

7、，具有经营资格的房地产开发公司(包括外商投资企业)通过出让方式取得土地使用权后经营的住宅，均按市场价出售。由于中国长期以来在住房体制上实行的是供给制，所以，商品房是80年代以后才在中国出现的。其价格由成本、税金、利润、代收费用以及地段、层次、朝向、质量、材料差价等组成。另外，从法律角度来分析，商品房是指按法律、法规及有关规定可在市场上自由交易，不受政府政策限制的各类商品房屋，包括新建商品房、二手房（存量房）等。商品房根据其销售对象的不同，可以分为外销商品房和内销商品房两种。商品房只是特指经政府有关部门批准，由房地产开发经营公司开发的，建成后用于市场出售出租的房屋，包括住宅、商业用房以及其他建筑

8、物，而自建、参建、委托建造，又是自用的住宅或其他建筑物不属于商品房范围。 商品房是指开发商开发建设的供销售的房屋，能办产权证和国土证，可以自定价格出售的产权房。内销商品房：是指房地产开发企业通过实行土地使用权出让形式，经过政府计划主管部门审批，建成后用于在境内范围（目前不包括香港、澳门特别行政区和台湾）出售的住宅、商业用房以及其他建筑物。 外销商品房：是指房地产开发企业按政府外资工作主管部门的规定，通过实行土地批租形式 ，报政府计划主管部门列入正式项目计划，建成后用于向境内、外出租的住宅，商业用房及其他建筑物。为进一步简化交易手续、刺激住房消费，按照总量控制、合理平稳的原则，北京市政府1999

9、年11月发文规定，除花园式住宅、部队住房和按照市政府制定的租金标准出租的公有住房（廉租房）外，普通内销商品房、侨汇房、经济适用住房，职工已购公有住房、动迁房、职工住宅和其他划拨土地上的住房交易，统一归并为内销商品住房交易，销售对象为中国境内的公民、法人、其他组织和改革开放后赴境外的中国公民。2002年9月1日，北京市取消内、外销商品房的区别。在市场经济条件下，任何推向市场的，并可以自由买卖交易的房屋都应该是一种商品。商品房价格构成包括：1、 土地使用权取得费2、 住宅开发成本3、 住宅开发期间费用4、 利润5、 税金下列费用不得计入商品住宅成本：1、开发经营单位自用的办公用房、营业用房等应分摊

10、的各种费用； 2、企业的赞助、捐赠支出以及其它各种与开发经营无关的费用； 3、各种赔偿金、违约金、滞纳金和罚款； 4、国家规定不得列入成本费用的其他支出。商品房升值的因素包括：1、 交通情况2、 周边环境3、 物业管理4、 社区背景5、 配套设施6、 房屋品质7、 期房合约8、 经济周期房地产开发商资质：房地产开发企业资质管理规定，城市房地产开发企业应当申请核定企业资质等级并持有建筑主管部门颁发的房地产开发企业资质等级证书。房地产开发企业资质管理规定中将房地产开发企业的资质划分为五个等级，其中一、二、三、四级企业能从事城市房地产开发业务，五级企业只能在本地区从事村镇房地产开发经营。因此，审查开

11、发商的资格不仅要从形式上看其有关证件是否齐全，还应从实质上去审查开发商有无相应的开发资格。为慎重起见，建议购房者尽量选择被评为一级或二级企业的房地产开发商。什么是预售许可证？商品房预售许可证是由市、县房地产行政主管部门核发的，同意开发商进行商品房预售的惟一合法凭证。其主要内容有：预售许可证号、销售单位名称、项目名称、预售建筑面积、房屋坐落位置(含幢号)、房屋使用性质、发证机关及发证日期等。商品房的预售条件：根据国家有关规定，商品房预售，应当符合以下条件 (一)已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书； (二)持有建设工程规划许可证和施工许可证； (三)按提供预售的商品房计算，投入开发建设

12、的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期； (四)多层建筑已完成主体结构三分之一以上； (五)高层建筑已完成地面以下的主体工程。商品房的现售条件：根据国家有关规定，商品房现售，应当符合以下条件： (一)现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书； (二)取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件； (三)持有建设工程规划许可证和施工许可证； (四)已通过竣工验收； (五)拆迁安置已经落实； (六)供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期； (七)

13、物业管理方案已经落实。商品房买卖合同的内容包括：根据有关法律规定，商品房买卖合同应当明确以下主要内容：(一)当事人名称或者姓名和住所； (二)商品房基本状况； (三)商品房的销售方式； (四)商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间； (五)交付使用条件及日期； (六)装饰、设备标准承诺； (七)供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任； (八)公共配套建筑的产权归属； (九)面积差异的处理方式； (十)办理产权登记有关事宜； (十一)解决争议的方法； (十二)违约责任； (十三)双方约定的其他事项。什么是房地产转让？房地产转让(rea

14、l estate transfer)是指合法拥有土地使用权及土地上建筑物、附(引)着物所有权的自然人、法人和其他组织，通过买卖、交换、赠与将房地产转移给他人的法律行为房地产转让主要包括下列方式： （一）买卖； （二）交换； （三）赠与； （四）以房地产抵债； （五）以房地产作价出资或者作为合作条件，与他人成立企业法人，房地产权属随之转移的； （六）因企业兼并或者合并，房地产权属随之转移的； （七）法律、法规、规章许可的其他方式。什么是房地产抵押？房地产抵押是指债务人或者第三人不转移对房地产的占有作为债权的担保，在债务人不履行债务时，债权人依法享有的拍卖该房地产并优先受偿。房地产抵押是伴随着中国

15、土地使用权制度改革和房地产业的发展，而产生的一种房地产利用方式，也是融资风险的一种防范措施。房地产价值巨大，由其作为债权担保之标的物，对于债权的实现甚为有利。随着中国各项经济建设的发展，尤其是房地产业的发展，房地产抵押已为越来越多的债权人（主要是银行等金融机构）所运用作为债权担保的形式。债权人基于房地产抵押而享有的权利称为房地产抵押权。房地产抵押权具有物权性和价值权性两大基本性质。房地产抵押主要是一种具有担保性质的融资行为，因此房地产抵押的标的物可以是合法取得的房地产，也可以是已取得使用权的土地。具体来说包括四种形式：一、 土地使用权抵押。土地使用权设定抵押，必须是以政府有偿出让的方式取得现尚

16、未建造房屋的土地使用权，以行政划拨方式取得的土地使用权是不能单独设定抵押权的。二、 在建过程抵押。是指房屋建筑过程权利人，在房屋建设期间将在建的房屋和土地的使用权全部的或部分的设定抵押，作为贷款银行收回贷款履行担保的行为。三、 预购商品房期权抵押。是指商品房预购人将已经付清房款和部分付清房款的预购商品房期权设定抵押，以取得购房贷款的担保形式。四、 现房抵押。是指以获得所有权的房屋及其占用范围内的土地使用权设定抵押。什么叫土地使用权出让？国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。所谓“出让”是指一次性收取一定年限内的地价款。我国法律规定土地使

17、用权出让的最高年限是居住用地70年，商旅、娱乐用地40年，其他用地50年。出让土地使用权的最高使用年限，就是法律规定的一次签约出让土地使用权的最高年限。土地使用权年限届满时，土地使用者可以申请续期，具体由出让方和受让方在签订合同时确定，但不能高于法律规定的最高年限。（1）居住用地70 年；（2）工业用地50年；（3）教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；（4）商业、旅游、娱乐用40年；（5）综合或者其他用地50年。我国土地使用权的出让方式有三种：拍卖、招标和协议。1拍卖出让 拍卖出让，是指在指定的时间、地点利用公开场合，由政府的代表者主持拍卖土地使用权，土地公开叫价竞报，按“价高者得”的原则

18、确定土地使用权受让人的一种方式。拍卖出让方式引进了竞争机制，排除了人为干扰，政府也可获得最高收益，较大幅度的增加财政收入。这种方式主要适用于投资环境好、盈利大、竞争性强的商业、金融业、旅游业和娱乐业用地，特别是大中城市的黄金地段。 2招标出让 招标出，是指在规定的期限内由符合受让条件的单位或者个人（受让方）根据出让方提出的条件，以密封书面投标形式竞报某地块的使用权，由招标小组经过开标、评标，最后择优确定中标者。投标内容由招标小组确定，可仅规定出标价，也可既规定出标价，又提出一个规划设计方案，开标、评标、决标须经公证机关公证。招标出让的方式主要适用于一些大型或关键性的发展计划与投资项目。 3协议

19、出让 协议出让，是指土地使用权的有意受让人直接向国有土地的代表提出有偿使用土地的愿望，由国有土地的代表与有意受让人进行谈判和切磋，协商出让土地使用的有关事宜的一种出让方式。它主要适用于工业项目、市政公益事业项目、非盈利项目及政府为调整经济结构、实施产业政策而需要给予扶持、优惠的项目，采取此方式出让土地使用权的出让金不得低于国家规定所确定的最低价。以协议方式出让土地使用权，没有引入竞争机制，不具有公开性，人为因素较多，因此对这种方式要加以必要限制，以免造成不公平竞争、以权谋私及国有资产流失。什么是五证、两书？词条图册更多图册“五证”是指：一、国有土地使用证二、建设用地规划许可证三、建设工程规划许

20、可证四、建设工程施工许可证(建设工程开工证)五、商品房销售(预售)许可证。房地产商在预售商品房时应具备“五证”。其中建设用地规划许可证、建设工程规划许可证由市规划委员会核发，建筑工程施工许可证由市建委核发，国有土地使用证和商品房销售（预售）许可证由市国土资源和房屋管理局核发。 “五证”中最重要的是国有土地使用证和商品房销售(预售)许可证，两者表明所购房屋属合法交易范畴。商品房销售(预售)许可证的预售范围为本项目可销售楼盘，购房者务必看清购买楼层是否在预售范围内。一般购房者购房时只需看一下 国有土地使用证和预售许可证这“两证”就行了。因为一般情况下如果开发商未取得建设用地规划许可证和建设工程规划

21、许可证是拿不到国有土地使用证的，但挂牌出让的土地是先取得国有土地使用证的。未取得上述两个规划许可证和施工许可证是拿不到预售许可证的。开发商取得了预售许可证就可以证明该项目在规划、工程、土地使用等方面通过了政府的批准，就具备了将开发的商品房进入市场交易的资格。根据北京市商品房交易的相关法规规定，开发商只有具备预售许可证才能与客户签署正式 的预售契约。“两书”是指：住宅质量保证书和住宅使用说明书。“两书”可以作为商品房买卖合同的补充约定，并且是房地产开发企业在商品房交付使用时，向购房人提供的对商品住宅承担质量责任的法律文件和保证文件。住宅质量保证书是房地产开发企业对所售商品房承担质量责任的法律文件

22、，其中应当列明工程质量监督单位核验的质量等级、保修范围、保修期和保修单位等内容。住宅使用说明书应当对住宅的结构、性能和各部位(部件)的类型、性能、标准等作出说明，并提出使用注意事项。什么是现房？现房是指消费者在购买时具备即买即可入住的商品房，即开发商已办妥所售房屋的大产证的商品房，与消费者签订商品房买卖合同后，立即可以办理入住并取得产权证。 只有拥有房产证和土地使用证才能称之为现房什么是期房？人们习惯上把在建的、尚未完成建设的、不能交付使用的房屋称为期房。即指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证（大产证）止，在这一期间的商品房称为期房，消费者在这一阶段购买商品房时应签预售合同。什么

23、是总平面图？亦称“总体布置图”，按一般规定比例绘制，表示建筑物，构筑物的方位、间距以及道路网、绿化、竖向布置和基地临界情况等。图上有指北针，有的 还有风玫瑰图。 建筑总平面图是表明新建房屋所在基础有关范围内的总体布置，他反映新建、拟建、原有和拆除的房屋、构筑物等的位置和朝向，室外场地、道路、绿化等的布置，地形、地貌、标高等以及原有环境的关系和邻界情况等。 建筑总平面图也是房屋及其他设施施工的定位、土方施工以及绘制水、暖、电等管线总平面图和施工总平面图的依据。建筑层高分类：中国民用建筑设计通则（GB 503522005）将住宅建筑依层数划分为： (1)、低层建筑：1-3层。(2)、多层建筑：4-

24、6层。(3)、中高层建筑：7-9层。(4)、高层建筑：10层以上或高度超过24m的建筑。(5)、超高层建筑：l00m以上的建筑物。什么是跃层住宅？所谓跃层就是指住宅占有上下两层楼面，卧室、起居室、客厅、卫生间、厨房及其他辅助用房可以分层布置，上下层之间的交通不通过公共楼梯而采用户内独用小楼梯连接。跃层住宅是一套住宅占两个楼层，有内部楼梯联系上下层；一般在首层安排起居、厨房、餐厅、卫生间，最好有一间卧室，二层安排卧室、书房、卫生间等。跃层住宅的特点是：住宅占有上下两层楼，卧室、起居室、客厅、卫生间、厨房、及其它辅助用房可以分层布置，上下层之间的交通不通过公共楼梯而采用户内独用小楼梯联接。跃层式住

25、宅的优点是：每户都有较大的采光面；通风较好，户内居住面积和辅助面积较大，布局紧凑，功能明确；相互干扰较小。在高层建筑中，由于每两层才设电梯平台，可缩小电梯公共平台面积，提高空间使用效率。什么是复式住宅？复式住宅是受跃层式住宅的设计构思启发，在建造上仍每户占有上下两层，实际是在层高较高的一层楼中增建一个1.2米的夹层，两层合计的层高要大大低于跃层式住宅（复式设计为3.3米，而一般跃层式为5.6米），复式住宅的下层供起居用，炊事、进餐、洗浴等，上层供休息睡眠用，户内设多处墙式壁柜和楼梯，中间楼板也即上层地板。一层的厨房高2米，上层贮藏让高1.2米，上层直接作为卧室床面，人可坐起但无法直立。复式楼与

26、跃式楼的区别： 跃式楼也是两层的层高，也有一个楼梯上到二层，但和复式楼最大的区别就是没有那个从一楼直通二楼顶的互通空间。复式楼与错层的区别：错层是标准的单层建筑（层高2.8米），层高比跃式、复式、夹层（阁楼）的层高都低，只是通过将部分功能分区的地面和顶面都抬高几十公分人，然后做几步台阶连接，达到丰富纵向空间形式的效果。什么是住宅的层高和净高？层高是指住宅高度以“层”为单位计量，是从本层地板面或楼板面到上一层楼板面之间的距离。净高则是指层高减去楼板厚度的净值。 什么叫容积率？容积率，是指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率。容积率=地上总建筑面积规划用地面积 对于发展商来说，容积率决定地价成本在

27、房屋中占的比例，而对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒适度。一个良好的居住小区，高层住宅容积率应不超过5，多层住宅应不超过2，绿地率应不低于30%。但由于受土地成本的限制，并不是所有项目都能做得到。当建筑物层高超过8米，在计算容积率时该层建筑面积加倍计算。容积率越高，居民的舒适度越低，反之则舒适度越高。绿地率也是如此。绿地率较高，容积率较低，建筑密度一般也就较低，发展商可用于回收资金的面积就越少，而住户就越舒服。容积率和绿地率这两个比率决定了这个项目是从人的居住需求角度，还是从纯粹赚钱的角度来设计一个社区。容积率一般是由政府规定的，并根据不同城市的特点有所差别。现行城市规划法规体系下编制的各

28、类居住用地的控制性详细规划,一般而言,容积率分为 ：独立别墅为0.20.5, 联排别墅为0.40.7, 6层以下多层住宅为0.81.2, 11层小高层住宅为1.52.0, 18层高层住宅为1.82.5, 19层以上住宅为2.44.5, 住宅小区容积率小于1.0的，为非普通住宅。 容积率可以更加准确地衡量地价水平，人们购买土地使用权的目的是为了对土地进行开发，建设房屋。容积率存在客观上的最合理值。在一般情况下，提高容积率可以提高土地的利用效益，但建筑容量的增大，会带来建筑环境的劣化，降低使用的舒适度。为做到经济效益、社会效益与环境效益相协调，城市规划中的容积率存在客观上的最合理值。什么叫绿化率？

29、 绿化率是指：项目规划建设用地范围内的绿化面积与规划建设用地面积之比。但绿化率只是开发商宣传楼盘绿化时用的概念，并没有法律和法规依据。法律法规中明确规定的衡量楼盘绿化状况的国家标准是绿地率，绿地率是指小区用地范围内各类绿地的总和与小区用地的比率,主要包括公共绿地、宅旁绿地、配套公建所属绿地和道路绿地等，其计算要比绿化率严格很多。 计算公式： 绿地率=绿地面积/土地面积 绿地率所指的“居住区用地范围内各类绿地”主要包括公共绿地,宅旁绿地,配套公建所属绿地和道路绿地等。公共绿地内占地面积不大于百分之一的雕塑、水池、亭榭等绿化小品建筑可视为绿地。 绿化率是一个不准确、不规范的用词，准确的提法应为“绿

30、化覆盖率”。绿化覆盖率是指绿化垂直投影面积之和与小区用地的比率,相对而言比较宽泛,大致长草的地方都可以算作绿化,所以绿化覆盖率一般要比绿地率高一些。什么叫建筑密度？是指建筑物的覆盖率，具体指项目用地范围内所有建筑的基底总面积与规划建设用地面积之比（），它可以反映出一定用地范围内的空地率和建筑密集程度 。建筑密度=建筑首层面积/规划用地面积比如一块地为10000平方米，其中建筑占地3000平方米，这块用地的建筑密度就是3000/10000=30% 。建筑密度一般不会超过40%-50%，用地中还需要留出部分面积用作道路、绿化、广场、停车场等。 建筑密度与建筑容积率考量的对象不同，相对于同一建筑地块

31、，建筑密度的考量对象是建筑物的占用面积，建筑容积率的考量对象是建筑物的使用空间什么是七通一平？七通一平是指土地(生地)在通过一级开发后，使其达到具备上水、雨污水、电力、暖气、电信和道路通以及场地平整的条件，使二级开发商可以进场后迅速开发建设。主要包括：通给水、通排水、通电、通讯、通路、通燃气、通热力以及场地平整。七通一平与三通一平的区别：1、三通一平（水通、电通、路通和场地平整）是施工临时设施建设，其用材、施工、维护上具有临时性。七通一平是小区永久配套设施建设，其用材、施工、维护上必须符合国家相关验收标准，具有永久性。 2、三通一平是建设单位和施工单位针对现场施工需要，根据施工组织设计而进行的

32、施工部署。七通一平是根据整个小区生活工作需求，由城市规划设计院进行的小区配套设施建设设计。 3、三通一平是工程建设阶段的施工准备。七通一平是工程建设后期阶段小区配套设施建设实施阶段。 4、完成了三通一平即完成了施工准备工程建设，施工队伍可以进场进入正常施工。完成了七通一平即完成了小区配套设施建设，小区可以交付使用，住户可以入住进行正常的工作生活。双路供电：双路供电指一个负载有两个电源供电,两个电源之间可以切换,在其中一个电源失电的情况下可以投切到另一个电源供电。需要有一个双回路投切开关。什么是生地、熟地？生地是指未开发的农地、荒地或城区内附有需拆迁的地上建筑物的土地，市政、拆迁费用由开发者承担

33、。也就是所说的“毛地出让” 熟地主要是指经过征地、拆迁和市政基础设施投入，达到“七通一平”的可直接用于建设的土地。也专指周边相关配套已完全到位，并已经历过多次开发，具有相当成熟度的地块。什么叫楼面地价？1、楼面地价最简单的意思就是单位建筑面积平均分摊的土地价格。 楼面地价是房价的主要组成部分之一，与建造成本、开发利润、相关税费等共同构成了商品房的市场价值。 2、楼面地价的计算公式： 楼面地价土地总价规划建筑面积 土地单价规划容积率 规划建筑面积土地面积容积率 容积率=规划建筑总面积土地面积 例如：某地拍卖的宗地2009-22号。土地面积为13145平方米，容积率为3.2，建筑密度25%，绿地率

34、25%，建筑高度80米。最后成交价为4.63亿元。 楼面地价=463000000/（13145*3.2）=11007元/平方。 3、楼面地价与地面基准地价相比，楼面地价具有理解容易，操作简便，易于应用，更新方便等特点，是政府和开发商都乐于接受的计价方式。什么叫日照间距？日照间距是房屋建筑学的一个名词日照间距指前后两排南向房屋之间，为保证后排房屋在冬至日底层获得不低于一小时的满窗日照而保持的最小间隔距离。日照间距的计算方法：以房屋长边向阳，朝阳向正南，正午太阳照到后排房屋底层窗台为依据来进行计算。日照间距系数=D/H,由此得日照间距应为：D=(H-H1)/tanh 本公式中： D房屋间距 H前幢

35、房屋檐口至地面高度； H1后幢房屋窗台至地面高度。什么是变频供水？以往高层供水方法是在顶层设置水箱，将水抽到水箱里储存，住户使用的是水箱里的水。这种方法因为水的储存不能保证水质，所以以前的人都不爱住高层。现在高层供水主要采用的是水泵加压，就是在楼下（地下室）安装水泵，在市政供水压力足够的楼层（通常6层以下），采用市政水，以上的部分，通过水泵加压供水。这种方法避免了水的污染变质，所以比较受大家欢迎。变频供水的最突出的特点是节能，降低设备损耗，延长设备寿命，减少水质二次污染，安全性能高等特点。对于高层用户尤其重要。什么叫住宅的进深？住宅的进深，在建筑学上是指一间独立的房室或一幢居住建筑从前墙皮到后

36、墙皮之间的实际长度。为了保证建成的住宅具有良好的自然采光和通风条件，住宅的进深在设计上有一定的要求。目前我国大量城镇住宅房间的进深一般都限定在5米左右，不能任意扩大。在住宅的高度（层高）和宽度（开间）确定的肖前指提下，设计的住宅进深过大，就使住房成狭长型，距离门窗较远的室内空间自然光线不足。进深大的住宅可以有效地节约用地。 什么叫住宅的开间？住宅设计中，住宅的宽度是指一间房屋内一面墙的定位轴线到另一面墙的定位轴线之间的实际距离。因为是就一自然间的宽度而言，故又称开间。住宅的开间在住宅设计上有严格的规定。根据住宅建筑模数协调标准（GBJ100-87）规定：住宅建筑的开间常采用下列参数：2.1米、

37、2.4米、2.7米、3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、 4.2米。 规定较小的开间尺度，可缩短楼板的空间跨度，增强住宅结构整体性、稳定性和抗震性。什么是使用率？使用率是房地产市场上一个约定俗成的参考指标，使用面积与建筑面积之比，用百分数表示。使用率可以反映出商品房使用面积的大小，具有一定参考性。 高层塔楼的房屋使用率是72%75%，高层板楼的房屋使用率是78%80%，多层住宅的房屋使用率是85%左右。国家现行的政策对住房使用率有一个指导性规定，即要求高层建筑使用率不低于70%，多层建筑使用率不得低于75%。由此可见，国家并没有把住房使用率的起点定得很高。专业人士认为70%至80%的使用率

38、都是比较合理的，使用率应该有个合理的限度，并不是越高越好。一般认为，使用率越高，公摊面积就越少，相对的单位价格就更低。房屋的价值除了套内使用面积以外，还与配套的公建、小区的环境和服务设施等相关联。真正高档的物业，是不能省略豪华的大堂、会所，即使是走廊也必须设计得宽一点才够档次。公共空间的品质的提升一要靠设计和后期管理，二要以一定的面积和空间作为代价。什么叫框架结构？框架结构是指由梁和柱以刚接或者铰接相连接而成构成承重体系的结构，即由梁和柱组成框架共同抵抗适用过程中出现的水平荷载和竖向荷载。采用结构的房屋墙体不承重，仅起到围护和分隔作用，一般用预制的加气混凝土、膨胀珍珠岩、空心砖或多孔砖、浮石、

39、蛭石、陶烂等轻质板材等材料砌筑或装配而成。框架建筑的主要优点：空间分隔灵活，自重轻，有利于抗震，节省材料；具有可以较灵活地配合建筑平面布置的优点，利于安排需要较大空间的建筑结构；框架结构的梁、柱构件易于标准化、定型化，便于采用装配整体式结构，以缩短施工工期；什么是剪力墙？剪力墙(shear wall)又称抗风墙或抗震墙、结构墙。房屋或构筑物中主要承受风荷载或地震作用引起的水平荷载的墙体。防止结构剪切破坏。剪力墙按结构材料可以分为钢筋混凝土剪力墙、钢板剪力墙、型钢混凝土剪力墙和配筋砌块剪力墙。其中以钢筋混凝土剪力墙最为常用。剪力墙结构是用钢筋混凝土墙板来代替框架结构中的梁柱，能承担各类荷载引起的

40、内力，并能有效控制结构的水平力。钢筋混凝土墙板能承受竖向和水平力，它的刚度很大，空间整体性好，房间内不外露梁、柱楞角，便于室内布置，方便使用。剪力墙结构形式是高层住宅采用最为广泛的一种结构形式。什么叫框架-剪力墙结构？框架-剪力墙结构也称框剪结构，这种结构是在框架结构中布置一定数量的剪力墙，构成灵活自由的使用空间，满足不同建筑功能的要求，同样又有足够的剪力墙，有相当大的刚度，框剪结构的受力特点，是由框架和剪力墙结构两种不同的抗侧力结构组成的新的受力形式，所以它的框架不同于纯框架结构中的框架，剪力墙在框剪结构中也不同于剪力墙结构中的剪力墙。什么叫用地红线？用地红线：各类建筑工程项目用地的使用权属

41、范围的边界线。 与建筑红线相比，用地红线词义明显宽泛。只要是在所属用地红线内的施工，都不受外界的影响（噪音、粉尘方面的污染除外）。什么是不可抗力？不可抗力是一项免责条款,是指买卖合同签订后，不是由于合同当事人的过失或疏忽,而是由于发生了合同当事人无法预见、无法预防、无法避免和无法控制的事件，以致不能履行或不能如期履行合同，发生意外事件的一方可以免除履行合同的责任或者推迟履行合同，在我国民法通则民法通则上是指“不能预见、不能避免和不能克服的客观情况”。不可抗力主要包括以下几种情形： （1）自然灾害、如台风、洪水、冰雹； （2）政府行为，如征收、征用；（3）社会异常事件，如罢工、骚乱。什么是电子巡

42、更？一种通过先进的移动自动识别技术，将巡逻人员在巡更巡检工作中的时间地点及情况自动准确记录下来。它是一种对巡逻人员的巡更巡检工作进行科学化，规范化管理的全新产品。是治安管理中人防与技防一种有效的，科学的整合管理方案。 电子巡更系统是按设定程序的路径上的巡更开关和读卡器，使保安人员能够按照预定的顺序在安全防范区域内的巡视站进行巡逻，可同时保障保安人员以及大楼的安全。什么是Low-E玻璃？Low-E玻璃又称低辐射玻璃，是在玻璃表面镀上多层金属或其他化合物组成的膜系产品。其镀膜层具有对可见光高透过及对中远红外线高反射的特性，使其与普通玻璃及传统的建筑用镀膜玻璃相比，具有优异个隔热效果和良好的透光性。

43、其特点如下：一、 优异的热性能 外门窗玻璃的热损失是建筑物能耗的主要部分，占建筑物能耗的50%以上。有关研究资料表明，玻璃内表面的传热以辐射为主，占58%，这意味着要从改变玻璃的性能来减少热能的损失，最有效的方法是抑制其内表面的辐射。普通浮法玻璃的辐射率高达0.84，当镀上一层以银为基础的低辐射薄膜后，其辐射率可降至0.15以下。因此，用Low-E玻璃制造建筑物门窗，可大大降低因辐射而造成的室内热能向室内的传递，达到理想的节能效果。 室内热量损失的降低所带来的另一个显著效益是环保。寒冷季节，因建筑物采暖所造成的CO2、SO2等有害气体的排放是重要的污染源。如果使用Low-E玻璃，由于热损失的降

44、低，可大幅减少因采暖所消耗的燃料，从而减少有害气体的排放。 二、良好的光学性能 Low-E玻璃对太阳光中可见光有高的透射比，可达80%以上，而反射比则很低，这使其与传统的镀膜玻璃相比，光学性能大为改观。从室外观看，外观更透明、清晰，即保证了建筑物良好的采光，又避免了以往大面积玻璃幕墙、中空玻璃门窗光反射所造成的光污染现象，营造出更为柔和、舒适的光环境。什么是三防门？“三防门”也就是民间说的，防火防盗防噪音的入户门，实质上就是官方认可木质防火门，但它仍与普通的木质防火门（例如：公共部份的过道门，机防门，和楼梯门,管井门）又有着相互本质上的区别。在外型，结构，锁具应用木质防盗门的原理和造型，选用防

45、火材料上使用高科技防火板为材料，从而相对提高了该木质防火门的防盗隔音等性能而得名。一、防盗。这是门的基本功能，门体能够防撬，使用一般手工工具，15分钟内不能撬开。门锁能够防钻，有一定的科技含量。 二、 防火。门体由金属制成，在火灾时，一定的时间内，能够防止明火和烟气扩散，防止火灾蔓延。 三、 防寒。门体内有保温材料，安装上三防门，就可以不再装普通门。个人住房贷款包括哪几种？目前北京市个人住房贷款主要有三种：（ 1）住房资金管理部门利用归集的住房公积金委托银行发放的政策性个人住房担保委托贷款，通常称为公积金贷款：（2）商业银行利用信贷资金发放的商业性个人住房贷款：（3）组合贷款，在资金管理部门运

46、用政策性住房资金、商业银行利用信贷资金向同一借款人发放的贷款，是政策性贷款和商业性贷款组合的总称。 购买商品房时，都需要交纳哪些税费？1 合同印花税：总房价的0.5； 2律师费：为各银行所聘请的按揭律师收取； 3保险费：财险保险费=总房款 年费率 年限系数； 4公证费：一般为200元至400元，或按公证处收费标准。 5公用部位共有设备维修基金：总房价的2%； 6契税：普通住宅按总房价款的1.5%缴纳，别墅、度假村以及每建筑平方米价格超过上年度商品住房平均价格一倍以上（现为9432元/M 2 以上）的高档住宅，按总房价款的3%缴纳； 7房屋所有权证工本费：4元/本； 8房屋所有权证印花贴税：每件5元； 9房屋所有权证测绘图表费：每套100元； 注：以上费用以相关部门最终收取的费用标准为准。什么是印花税？以经济活动中签立的各种合同、产权转移书据、营业帐簿、权利许可证照等应税凭证文件为对象所征的税。印花税由纳税人按规定应税的比例和定额自行购买并粘贴印花税票，即完成纳税义务。印花税是对经济活动和经济交往中书立、领受的应税经济凭证所征收的一种税。具有以下特点：1、兼有凭证税和行为税性质; 2、征收范围广泛