《济南现有商圈分析及新建商圈研究报告.pptx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《济南现有商圈分析及新建商圈研究报告.pptx（92页珍藏版）》请在三一办公上搜索。
1、中国北大资源集团济南徐李片区项目商业专题研究,2011-11,【定性】本案商业能级定位【定量】本案商业体量定位,本次汇报核心任务,2,【定性】本案商业能级定位【定量】本案商业体量定位,本次汇报核心任务,3,关于项目商业能级定位的关键因素,开发商意图及企业实力,区域规划与商业格局,辐射圈消费人群及消费力规模,决定,项目定性,开发商意图及企业实力,产生要求,商业发展衍变,目前济南商业逐渐步入现代商业成熟期,1949-1995年传统商业期,1996-2002年现代商业起步期,2002-2010年现代商业发展期,2010年现代商业成熟期,90年代中：消费力提升，商业新增供应增加,2003年大量的连锁店
2、开始进驻济南市场,2010后：政府东迁、全运会、高新区产业细化，城市更加开放,济南商业发展基本与经济及城市发展同步，回顾发展历程，济南商业开始摆脱低档落后局面，逐渐步入现代商业发展初期。,商业发展衍变,综合性商业开始出现，发展更加透明、有序,规模性逐步加强,恒隆广场,人民商场,现有商业格局,两大市级商圈辐射全市，五大区域级商圈各司其职各商圈之间距离较近，高度聚集，现有商业格局局促,目前济南主要有泉城路、经四路、花园路、西市场、英雄山、北园大街、泺口七大商圈；泉城路为新兴的市级商业中心，经四路是没落的传统市级商业中心，西市场、花园路、英雄山为区域商业中心，北园大街、泺口为专业商业中心。,3KM,
3、2KM,4KM,2KM,3KM,泉城路商圈为济南商业核心地段，商业供应较为密集，商圈总体商业体量较大；泉城商圈为济南业态最为丰富的商业之一，消费者接受度较高，消费档次从高到低都有。泉城路商圈无论从租金还是售价均为济南峰值；泉城路商圈一些高品质项目，如恒隆广场将会极大影响未来济南商业发展的趋势。,现有商业格局,泉城路商圈成熟市级商圈，济南市商业中心，高端品牌云集,作为济南的市级商圈，在本地大众消费群体中的认知度较高；由于历史悠久，因此大部分商业开业时间较早，设施老化，但振华商厦改造后将带动老商圈升级；随着万达广场的建成，购物中心业态的面世，有利于区域商业整体形象的提升；由于位于旧城区，未来土地供
4、应相对有限，商业发展空间相对有限。,现有商业格局,经四路商圈传统市级商业中心，商业环境良好，发展空间有限,高校文化影响花园路商圈建设发展，该商圈内消费群体年龄段以年轻人和中年人为主，且各层次文化知识水平较高；商圈内小区规模较大，且多是中高档楼盘，小区居民拥有较强的购买力，提供了很大的消费空间。目前花园路板块商业业态已经较为丰富，较大程度上满足了人们的多种消费需求；大润发超市及银座的进驻，带动该区域商业的快速发展和升级，但区域中仍然缺乏大型综合商业体。,现有商业格局,花园路商圈高校文化推进商圈发展，业态层次偏于时尚年轻,现有商业格局,英雄山商圈商业设施较为陈旧，环境较差，商业档次整体不高,区域现
5、有商业设施较为陈旧，购物环境较差，商业档次整体不高；区域居民主要的消费场所为银座八一店，贵和体育场店由于有众多运动品牌折扣店，因此吸引了全市的年轻消费者前往；区域内的体育中心，使得体育休闲设施与商业有一定互动，吸引年轻消费群体；商圈内的餐饮发展较好，已经形成规模，辐射能力强。,现有商业格局,北园大街商圈家居建材类专业市场，影响力较强，认知度较高,依靠便利的交通条件形成的专业商圈，建材家居专业市场具有全市级辐射力，甚至能辐射周边城市，银座家居、居然之家是其中最有影响力的家居市场；未来商业项目还是以家居建材为主；该商圈特征过于单一，对于其他类型业态的进入将形成阻碍效应。,泺口商圈依托长途汽车站带来
6、的人流优势，主要定位于中低端零售批发市场，集中与服装、鞋帽等；本地区的市场已经形成一定的规模，在政策上也享有一定的优惠，虽然档次以中低档为主，但人流量、销售额还是能够得到保证；缤纷五洲作为新项目刚投入市场，虽然目前经营档次与当初设想有一定差距，但经过一定时间的培养，应可以成为区域内新购物地标。,现有商业格局,泺口商圈服装类零售专业市场，人气旺盛，业态层次低端,西市场商圈是济南西部的商业中心，由于该区域接近城乡结合部，所以小商品批发市场尤为火爆；西市场是目前济南最大的小商品批发市场，主要经营中低档次产品，以批发为主，兼有零售；待中心商圈新项目投放市场后，会有部分消费者分流到中心商圈。,现有商业格
7、局,西市场商圈城乡结合部，以小商品批发为主，业态档次较低,现有商业格局,消费客户来源多数商圈消费人群以区域为主，辐射能力弱,现有商业格局,商业运营目前济南市商业项目开发及运营商以本土企业为主,*选取了济南市目前主要的商业项目,济南市实施“东拓、西进、南控、北跨、中疏”的城市发展总体战略，拓展城市空间,济南市整体围绕“东拓、西进、南控、北跨、中疏”的城市空间发展战略；市域产业发展规划实施两翼展开、跨河发展的总体战略，形成主城区产业聚集区和沿交通走廊向东、向西、向北的三条产业聚集带；主城区产业聚集区适应主城区功能定位，以发展现代服务业为主体，积极发展都市型产业，大力发展总部经济；适度发展无污染、低
8、能耗、高科技、高附加值的高技术产业等新型工业；东部产业聚集带积极承接中心城优势产业转移，重点发展先进制造业、高新技术产业，打造电子信息、交通装备、食品药品等产业集群；西部产业聚集带积极承接中心城传统产业的转移，打造机械装备、电子信息等产业集群；北部产业聚集带 积极承接中心城传统产业的转移，着力打造精细化工、煤电化工、石油化工、纺织服装、农副产品深加工等产业集群。,城市发展规划,“北跨”为区域发展注入动力，新一轮城市扩张在即,根据济南市城市总体规划（2006-2020年），将建成快速路、主干路、次干路、支路四个等级构成的城市道路系统；在现有路网的基础上，将建成“三横五纵”的快速路系统，尤其强化东
9、西向贯通性道路的规划建设；经十东路二环南路及其西向延长线将建成一条横向快速路；刘智远路、贤文路、世纪大道、工业南路将规划建成城市一级主干道。,交通系统规划：将规划建成以轨道交通为骨干、快速公交和普通公交相结合的公共交通体系；另外，还将建成若干快速公交路网，在全运会前，北园大街、工业北路、经十路、历山路、二环东路、贤文路等6条道路的BRT线路已经开通.,交通发展规划,六横九纵交通体系，构建济南交通新格局，搭建交通新平台,商业未来发展规划,未来城市商业格局将向外拓展，东西两翼为主，主城区北部为辅,老城商业中心,燕山商业副中心,腊山商业副中心,东部片区商业副中心,西部片区商业副中心,根据城市人口规模
10、、分布状况、现状网点布局以及城市未来空间发展的需要，规划设置商业中心布局的四级结构体系，即1个都市级商业中心、4个市级商业副中心、20个区域级商业中心、110个左右社区级商业中心。,21,【同策观点壹】“1+4”未来商业格局外扩本案被三个城市级商业中心包围,区域商业现状,区域市场现状为专业市场，缺少供日常消费生活的商业中心,北部商圈以家具家居、建材、服装等专业批发市场为主；专业市场其他服务性的商业配套较少，无法满足周边专业市场人群的需求；离本案最近的黄台商圈周边无大型商业配套。,绿地综合体项目,23,区域商业规划发展,依托“滨河新城”规划，未来区域将出现大量综合性商业,周边商圈竞争分析,未来绿
11、地项目及泉城商圈将分流本项目客流，削弱本案辐射范围,本案,泉城商圈,绿地综合体,5KM,3KM,距离市级泉城商圈约5公里，10分钟左右车程；距离西侧未开工绿地综合体项目仅3公里，5分钟车程。,未来绿地综合体项目将吸引本项目西面部分客流泉城市级商圈将吸引本项目南面滨河核心区客流,项目周边道路分析,南北方向人流导入不畅，未来东西方向人流导入佳,二环北路：由于本项目北面为黄河，对北面人流动线有所阻隔；顺河路、历山路：连接市区的南北主干道，但小清河对南面人流动线产生不利影响；新黄路：目前还未建设，贯穿滨河新城东西方向。,泉城广场,黄河,小清河,地铁规划分析,未来轨道交通开通将提升项目人流量,根据现有资
12、料分析，地铁5号线在本项目新黄路预设置站点；地铁5号线开通将会大大提升项目与外部的联系，同时为本项目带来充足的人流量。,备注：济南地铁尚未立项，规划图为内部论证，非官方公布,项目商圈定位,在半径4公里内，绿地综合体项目以及泉城商圈分流本项目西面以及南面客流；北面由于黄河阻隔，使得人流导入相当困难；未来市区衍生消费客群可以借助轨道交通导入。,核心消费客群主要为本案内部人口以及滨河新城东部片区,滨河新区中心区域,华山文化创意中心,本案,滨河新区济泺商贸片区,核心消费客群,辐射消费客群,市区,衍生消费客群,人口规模,项目内部将有8.6万常驻人口规模,住宅【236万方建筑规模】公寓【50万方建筑规模】
13、,住宅：每户按照100平方米计算 每户按照3人计算,33600户&85800人,公寓：每户按照50平方米计算 每户按照1.5人计算,人口规模,未来项目外部常住人口规模将达到50万,滨河新区中心区总用地约18平方公里，其中水域1.01平方公里，可建设用地为16.93平方公里，包括居住用地7.37平方公里，规划人口约为26.3万人。华山历史文化公园总占地面积约14.6平方公里，地上建筑面积约1200万平方米，住宅及配套设施建筑面积约800万平方米，规划人口约12.3万；泺口片区位于济泺路北端两侧，用地范围西至无影山路，东至津浦铁路，南至泺安路，北至二环北路，总用地面积约321公顷，总建筑面积约58
14、6.1万平方米，规划人口约12.2万人。,滨河新区中心区规划人口约26.3万,滨河新区华山历史公园规划人口约12.3万,滨河新区济泺片区规划人口约12.2万,30,【同策观点贰】商业格局离心分散、滨河新区、综合商业聚集区周边竞争处于市级老城商圈与绿地项目夹击包围人口规模项目内部、周边滨河新城规划50万人口商业定性导出：区域级商业能级,存在问题：招商情况不理想，无法修正之前的规划、设计问题功能设置、商铺的进深、层高、柱距、内外部动线、主入口的设置，导入人流，商家不满意，无法改变既成事实“先天”的“硬伤”是后期基本无法改变的，招商团队都很难扭转颓势。,传统商业地产的开发流程示意图,拿地,建设,考察
15、定位,选择管理团队,招商,运营,商业开发流程建议,传统开发流程,可行性论证,定性定位,确定开发模式,选择管理团队,主力招商,规划设计,建设,运营,先定位招商，再建设，在建设之先做完备的项目定位、主力招商等前期工作保证商业项目有的放矢地建设在规划设计环节，根据实际情况适当调整设计和布局，定位前置，主力招商先行，前期做足充分的调研论证，才能保证商业项目有的放矢地建设。,商业开发流程建议,我司建议先招商再建设,所有权,开发权,经营权,商业开发模式建议,传统开发模式,三权分离的模式，体现在经营管理上，只租不售，统一管理。开发商商业赢利的目标一般在于“出售”，在于变现，至于卖掉之后如何经营在定位前期没有
16、成熟考虑。商业项目需要一定的培育期，大型综合体一定是持有经营才能做好。混乱的业态会将商业氛围完全破坏，主力商家不屑入驻，招商愈发困难，必然形成恶性循环，长此以往，就会成为“死铺”。,商业开发模式建议,我司建议将三权分离,我司建议持有经营持有经营，充分带动商业与周边的住宅、写字楼、酒店等综合开发的联动优势，商业提升周边住宅的房价，写字楼为商业输送年轻时尚的消费人群，商业项目聚拢了大量人气，达到“造城”的效果。这种综合体是持有经营、只租不售的，主要通过住宅项目的盈利来支撑商业项目的经营运作。,商业开发模式建议,我司建议持有经营，寻求运营公司前期介入设计及招商环节,【定性】本案商业能级定位【定量】本
17、案商业体量定位,本次汇报核心任务,36,37,针对商业项目体量测算，我司采取二种不同的方法进行测算，最终进行对比判断，确定本项目合理的商业体量范围。,关于商业体量细化的详细推算方法,38,商业类型定位法,众多商业体云集形成城市级商业圈,39,济南主要集中型商业体量分布图,大型社区级商业,区域级商业,城市级商业,大型社区型商业以满足周边居民的生活及消费为主，体量普遍在1.83万区域级商业吸引整个区域人群进行消费，体量普遍46万城市级商业1416万，全城消费，来自超大型商业体，及众多集中商业形成的城市级商业圈,商业类型定位法,区域级商业吸引整个区域人群进行消费，体量普遍46万,消费力推算法,商圈人
18、口,渗透率,目标客源系数,有效消费人口,月人均消费支出,消费份额系数,月预期营业额,目标平效,可支撑商业,月人均消费支出,41,注：目标客源系数根据济南2010年第六次人口普查人口结构测算，济南市1565岁的人口占总人口的77%，假设各年龄段人口在济南均匀分布，则核心商圈范围内该年龄段人口也占总人口的77。有效消费人口是指有消费能力的人口总量。,有效消费人流估算,42,计算公式：月总消费支出月人均消费支出有效消费人口,注：1.上述消费支出数据来源为济南市统计年鉴；2.由于消费者调研中选用数据为全济南市平均人均生活消费支出水平，低于本核心区域商业消费群体，故将消费支出修正系数设置为1.33.由于
19、“超市/卖场”采用数值包括年鉴中所有食物类消费，高于现实卖场所能达到的消费量，故将此栏修正系数设置为0.94.由于本项目的周边人口消费水平低于核心消费人口消费水平，故将周边消费支出系数设置为0.8,各业态月消费总额,43,注：市场份额系数市场份额系数，是综合考虑南京商圈间的竞争力以及项目在所处商圈内的竞争力，提出的假设系数，其含义为商圈内的消费需求在本项目实现的百分比,市场分析系数,44,计算公式：月预期营业额月总消费支出市场份额系数,月预期营业额估算,45,各业态预期平效,注：预期平效根据目前济南各类业态较有代表性的商家的平效数据推算。,计算公式：可支撑商业体量月预期营业额目标平效,体量估算
20、,46,【同策观点三】根据上述推算得：核心商圈可支撑商业总体量约48，492平方米根据上述推算得：二级商圈可支撑商业总体量约36，248平方米本项目可支撑的总商业面积理论值为：84，740平方米,47,区域级集中商业,城市级集中商业,区域级商业体更依托与主力店的存在，主力店能带来较为稳定的租金收益，但却占据了黄金位置同时租金相对较低。城市级商业体的零售业占比相对较低，非零售业商业能增加商业形态的差异化降低同质化竞争，降低风险。,业态建议,典型区域级商业业态配比,48,参考经典区域型商业案例的业态对本项目进行各业态面积估算：,业态建议,49,区域级集中商业,城市级集中商业,区域级商业体主力店以百
21、货型与综合超市为主，相对风险较低同时能够满足区域内最大众的消费；城市级商业体主力店以专卖店与休闲娱乐类为主，风险相对较高，拥有更大的利润空间，同时带来大量人流。,业态建议,乐购超市,主力店建议,卜蜂莲花,主力店建议,欧尚,主力店建议,迪卡侬,主力店建议,酷贝拉,主力店建议,屈臣氏,主力店建议,歌诗玛,主力店建议,百思买,主力店建议,苏宁电器,主力店建议,星巴克,主力店建议,金钱豹,主力店建议,小南国,主力店建议,韩风,主力店建议,吉野家,主力店建议,紫琪尔,主力店建议,汤姆熊,主力店建议,67,【附件案例借鉴】,大拇指广场百联西郊,68,项目名称：证大大拇指广场 位 置：芳甸路285弄 所属区
22、域：浦东联洋大社区 建设投资：上海证大商诚房地产开发有限公司 开业时间：2005年3月 占地面积：5.3万平方米 建筑面积：11万平方米 商业类型：社区型餐饮、休闲、购物广场,大拇指广场,基础信息,2003年，证大集团斥资收藏了法国超现实主义艺术大师恺撒的名作“大拇指”雕塑、同年广场始建，为了弘扬人文艺术精神，也为了表明证大意欲开发一流商业项目的信心与决心，因此得名为“大拇指广场”。这是上海唯一一个拥有艺术馆的社区商业，踏入广场，最先映入眼帘的便是绿茵围绕的巨大“LOVE”主题雕塑(美国著名波普艺术大师罗伯特印第安纳的经典名作)，相邻的雕塑、小品与之和谐辉映，营造出浓郁的艺术氛围。在广场的每个
23、角落我们都能看到经营者的匠心，无论是艳红的门廊、矮小的盆景、还是巨大的遮阳棚，看似不经意的摆放，却显露出了大拇指广场追求品质、力求突破的决心。,融购物、休闲、娱乐、美食、酒店、艺术于一体的复合式区域级商业中心,当代文化,休闲娱乐,时尚购物,便利消费,大拇指广场,商业定位,70,证大大拇指广场位于浦东联洋国际新社区内的芳甸路。联洋社区定位于高档住宅社区，吸引了大量外籍人士的入住，因而被称为“浦东古北”。,大拇指广场,项目位置,项目是一个广场式样的shopping mall，由22个建筑单体组成，建筑形式以地上两层为主，局部一层至三层，地下两层是停车场和配套设备用房，项目出入口分东、西各一个，另设
24、有2000平米的中心广场，整个项目的结构是围绕广场与街区的概念而形成。,大拇指广场,建筑布局及动线引导,72,大拇指广场,景观布置,73,整体商场各业态配比：,以主力店为支撑，次主力店为依附，品牌连锁店为互补，达到客源共享。主力店：次主力店：中小型品脾专卖=2：1.1：1.5主力店引入了国内外商品品齐全的家乐福，极大吸引力客源。,商户配比：,业态组合方面强调特色和差异性，满足不同类型、不同档次、不同口味的消费需求。,大拇指广场,业态及商户比例,74,大拇指广场,各楼层业态分布主力店及面积,75,大拇指广场,各楼层业态分布主力店及面积,证大大拇指广场由上海证大投资(集团)有限公司、上海爱建信托投
25、资有限公司联合投资、并由上海证大商诚房地产开发有限公司开发。,大拇指广场,商业模式,77,注重特色附加值营造大拇指广场的规划比较注重文化附加值的营造，除引进常规的零售主力店家乐福外，还引进了廊桥创意服饰、创意家居，证大艺术馆等与创意、艺术元素关联度较强的业态。除广场的标志性雕塑“大拇指”外，多处可见个性化的艺术品和设计作品展示。丰富的业态组合布局它的业态组合比较丰富，除零售、餐饮、社区服务业态外，还引入了量贩KTV、数码影院等娱乐业态。餐饮店引进的都是知名品牌，业态组合方面强调特色和差异性，满足不同类型、不同档次、不同口味的消费需求周边商业的集群效应联洋广场与大拇指共同带动联洋版块商业氛围走向
26、成熟，空港版块内商业对本案的促进作用亦同,大拇指广场,亮点展示,西郊百联购物中心,基本参数,西郊百联购物中心,项目位置,西郊百联购物中心,西郊百联购物中心,建筑规划,百联集团首家探索百货商店与购物中心合二为一经营管理模式,西郊百联购物中心,商业特点,西郊百联购物中心,商业模式,西郊百联购物中心,商业定位,区域级商业中心,西郊百联购物中心,业态分布,西郊百联购物中心,业态分布,1315,西郊百联购物中心,业态分布,西郊百联购物中心,业态分布,西郊百联购物中心,业态分布,4208,西郊百联购物中心,业态分布,从业态比重看：主力店占据总面积的一半以上，专卖店、餐饮和娱乐占据剩下的绝大部分面积；从数量上看：专卖店拥有最多店面，餐饮其次，社区服务排到前三位；从面积分布看：主力店、餐饮、娱乐为购物中心的最大范围分布。,西郊百联购物中心,业态分布,300平方米以上的大面积主要集中在购物超市和休息娱乐中。,西郊百联购物中心,主力店面积,购物中心采用开放式建筑风格，体现人性化设计理念；通过贯穿东西两侧出入口的步行街、室外与室内交替的环型走廊和天桥、开敞的园林景观中心广场，将三个区域的建筑有机地组合成一个整体；新颖的视觉效果，清新的绿化环境，处处彰显品味和情趣。,严谨沉稳的外立面设计,美式开放街区,景观园林广场,开放式中心广场,西郊百联购物中心,建筑风格,
