《甘肃某县房地产市场调研报告.pptx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《甘肃某县房地产市场调研报告.pptx（43页珍藏版）》请在三一办公上搜索。
1、张掖市高台县房地产市场调研报告,2011年12月13日,若非特殊说明，本报告所引用数据均来自高台县统计年鉴,根据国用衡量标准表明，宏观经济增长和人均GDP水平决定了一个地区房地产市场的发展阶段：,经济持续增高，房地产呈现快速发展阶段,三大产业结构不断优化，城市化进程加快,近年，高台县三大产业结构进一步优化，第一产业比重逐年减少，第二产业比重稳步增加，第三产业虽得到发展，但增长比例相对较低，开始呈现“二、三、一”型发展；,三大产业稳定发展，但产业结构仍然不够合理，第一产业仍然过高，虽然第二产业呈现快速发展，但发达程度不高，第三产业欠发达直接导致城市经济缺乏活力；,综合来看，二、三产业对经济的贡献
2、率有所增强，经济引擎形成了以工业为主导，二、三产业共同拉动的增长格局。随着工业快速发展和以旅游为代表的第三产业的发展，将增加城市吸纳力，从而推动城市化进程，生产性产业的强劲发展与消费性产业的提升空间巨大，为高台县房地产的发展和繁荣提供了稳定的经济支持和提升契机。,投资、消费、出口三大需求对GDP贡献中，投资起决定性因素，反映了高台县为典型的投资型城市，过分依赖投资拉动经济的发展模式仍然没有得到根本的改变；社会消费品零售总额较低，反映了居民消费观念较为保守，消费并未有得到释放。,三大需求对GDP拉动中，投资起决定性因素,居民收入不断增加，购买力稳步加强,2006-2010年高台县在岗职工工资增长
3、较快，以此速度正常发展预计2015年高台在岗职工工资收入将有望超过40000元关口。总体上来看，在岗职工工资和城镇居民可支配收入的持续快速增长，一定程度上增加了购买力，随着城市居民对生活居住要求的不断提高，城市居民用于居住方面的支出将会进一步加大，这将在很大程度上激活城市房地产刚性需求。,在收入增幅超过5时，支出增幅却保持低迷，折射出高台居民日常消费的谨慎态度。,城市居民居住环境不断改善，近年来人均居住面积不断增大，预计到十二五末城市居民人均居住面积为30平方米。,高台城市居民人均收入近年来稳定增长，2010年在岗职工平均工资27271元，较上年增加6.4，但绝对值仍然不高。,居民生活得到改善
4、，但消费力未能有效释放,城市人口发展迅速为地产发展带来契机,城市化进程的加快，导致大量流动人口涌入县城,市场需求扩容现象明显，对城市房地产市场有着积极的促进作用,高台经济总量基础虽然薄弱，但正处在城市化的关键时期，城市发展后劲十足,工业化、城镇化多管齐下协调发展，高台城市经济未来发展可期,产业结构不太合理，尤其是第三产业的欠发达直接导致城市经济缺乏活力,但近几年第二产业的不断壮大，以旅游为主导的新兴产业，为城市的可持续发展奠定了坚实的基础,高台城市居民收入状况正在稳步提高，随着“城乡一体化”的实施，改善性购房需求将逐步增加,居民对于住房的需求将会加大,良好的宏观环境，为房地产市场迎来持续发展的
5、契机,分析：2010年高台房地产投资完成7403万元,相比其他县级城市，高台固定资产投资基数较低，房地产投资呈现平稳发展态势，可以预见，在今后一段时间内，高台未来几年房地产发展依然坚挺，上升空间较大。,高台县2008-2010年房地产发展概况,近两年供应偏大，竞争压力凸显,根据我司近期从通过市场调研了解的数据来看，目前高台商品房：在建及在售商品房建筑面积13.37万平方米；待售商品房建筑面积8万平方米。,分析：整体来看，近两年高台房地产开发项目将有明显增加，施工面积的加大将给今后两年的房地产开发带来一定的竞争压力，随着房地产市场调控政策的不断出台和持续的观望氛围，近两年内，高台商品房销售将存有
6、一定的去化压力。,由于国家频繁出台强有力的房地产调控手段，我们可以敏锐地判断，房地产行业调控已不仅仅是行业经济面的调控，已涉及到政府经济管理能力问题，已上升到政治层面。考虑到2012年是政府换届的敏感时期，这次房地产调控效果很可能成为一项政治任务。预计此次调控政策在2012年四季度之前都将得到严格的执行。由于2011年的严格调控，必然会在抑制需求的同时大量抑制房地产投资，在2012年四季度后年将表现为供应进一步短缺和被抑制需求的大量释放，我们预计届时市场上供不应求的矛盾将更为突出。受房地产生产周期的影响，我们预判2012年房价最晚在四季度将重新进入上升通道，并且由于供不应求矛盾仍较为突出，在某
7、些偶然性因素的影响下，2011年被压抑的需求存在集中爆发的可能，届时有可能再现09年的火热行情。,调控政策的持续将酝酿新一轮行情,对于未开发或在开发项目，一方面通过控制开发节奏降低支出；做好产品创新，开发抗跌产品，尽快调整短期内可售的产品线，增加120平米以下中小户型产品，避免中间面积段产品的比重；逐步增加开发量和加快开发节奏，为2013年接下来的市场复苏准备充足的供应。,波段操作行情增加企业盈利能力,对此，我们的判断是，在房地产调控政策未发生太大变化的情况下，我们认为短期内买卖双方将持续观望，长期房地产行业增长势头将持续强劲，高台楼市将仍然维续温和上升，保持健康向上的发展态势。由于房地产未来
8、两、三年发展还存在诸多不确定性，因此波段操作将成为开发企业增加盈利能力的主要手段：,市场小结,土地供应一定程度上能够满足市场需求,90-120平米两房及三房的热销反映出消费者对于面积适中而功能趋于完善的精致型居家产品的需求强度高,土地区域成交结构由中心城区向边缘区转变,从未来土地供应来看，城市中心区土地资源稀缺日渐凸显,未来一定时期内，房地产行业调控不可避免，但长期趋势向好,市场总体呈结构性失衡，大中户型供应比例过高，与需求主流形成错位,商品房价格持续上升，但房价仍然较低，城中处于领航之势，房价仍有较大一定空间,综上分析可以发现，高台房地产仍有较大的发展空间,高台楼市地图概况,高台部分在售楼盘
9、列表,高台县房地产市场分析在售项目分析,和润家苑,景隆馨园,西辰丽景,盛达小区,高台县房地产市场分析供应房型分析,分析：根据目前市场上在售楼盘的整体情况来看，当前高台房地产市场上商品房主要以三房居多，其中三房的供应占了市场的66左右，二房次之，比例24左右，复式房型的供应比例占了7左右；从销售率来看，三房的销售率最高，两房也开始出现供不应求的情况，这也比较真实反映了在高台这样的县级城市居民置业主要还是充分考虑到三代同居一室的现实情况。同时，随着房价的不断上涨，置业者更多的将考虑总价的控制，即对于商品房的面积选择方面将更加注重功能和实用性。基于此，在做产品前期规划过程中，一定要做适当配置户型比例
10、。,分析：当前高台房地产市场上二房面积一般在95平米左右，三房面积在125平米左右，复式楼户型面积则在160平米左右。综合来看，三房面积还有一定的缩减空间，功能齐全的紧凑三房在市场上具有较强的竞争优势。基于此，在做产品规划过程中，一定要做适当控制大户型，加强中等户型的竞争力。,高台房地产市场分析房型面积分析,高台县房地产市场分析物业管理分析,分析：高台县商品住宅房整体物业管理水平比较低，大多数楼盘在销售商品房之前都还未能确定相关的物也管理公司和相关管理费用；根据其他相关楼盘提供的数据来看，当前高台县大多数楼盘的物业管理公司都是本土企业，提供的仅仅是基本的保安服务，整体服务效能相对低。,高台县房
11、地产综合评述,高台县房地产市场供求相对平衡，市场较为平稳，供应略大于求；建筑产品主要以多层为主，小高层、高层项目的供应有放大趋势；销售价格持续看涨，具有地段或环境优势的楼盘受到市场的青睐；现阶段市场上产品的品质一般，除少数楼盘外，大都没有太大特点；户型区间跨度不大，110平米左右的3房深受消费者追捧；销售价格区间在25003200元之间，以2800元的均价为主；楼层去化方面，一层和复式楼所遇抗性较大，三到五层去化较好；单套商品房销售总价大多集中在2130万之间；楼盘销售去化速度较慢，商业物业并不多；各楼盘营销推广力度有所欠缺；项目诉求点单一，或诉求地段优势，或诉求生态环境。,高台县在售楼盘的不
12、足之处,物业管理的服务水平较低；大多楼盘建筑、园林设计特色不明显；社区文化淡薄，缺少社区附加值创造；户型与面积配置不合理，户型有些偏大而不实用；没有统一的开发理念或支持体系，大多数开发商都是走一步看一步；营销服务及管理水平较低，只有少数楼盘营销推广能力较好，而这些营销水平做的好的楼盘恰恰是聘请了专业的营销公司。大多数楼盘的宣传主要以单张海报为主，有的楼盘连海报楼书户型图都没有；宣传推广渠道单一，诉求主题不鲜明；营销人员业务水平低，缺乏专业培训，对自身产品卖点未能有效梳理和传达；目前营销渠道主要是短信群发、户外广告牌、邮政DM单和客户间的信息基于此，本案项目后期的营销推广至关重要，专业化的营销是
13、突围市场，实现利润最大化的一大保障。,城市中心区经过近年的开发，土地资源稀缺愈发凸显，目前高台房价总体不高，房价仍有一定的上升空间。目前高台市场供应仍然以多层为主，但未来多层物业土地供应将减少，市场供应将以小高层、高层物业为主，其抗性将逐步削弱；产品户型面积供应有趋小的态势，紧凑实用的中等面积户型去化速度较快；房地产市场正在向规范化方向发展，项目品质和市场运作都在逐步提高；,综上，可以发现,项目分期开发,由于本案项目具有一定的体量，建议执行分期开发策略，以阶段性的试水试探市场，从而利于后期产品结构以及营销策略的调整。根据项目地块具体情况，建议项目分期开发。（效果图）,竞争策略定位,基于项目基地
14、的了解，从高台房地产价格来看，项目区域的价值尚未被充分挖掘！而于高台房地产市场来看，同质化竞争较激烈，大中户型供应比例过高，房地产户型市场供应呈现结构性失衡，与需求主流形成一定的错位。在这种背景下，本项目要在激烈的市场竞争中突围，就必须走差异化路线，充分挖掘区域的地产价值，提升项目的居住品质，以颇具附加值的产品引领高台的未来！因此，对于本案项目的开发，我们将不仅仅是打造高台具有高附加值的产品，更重要的是通过产品的塑造，构建一种全新的生活方式，进而实现从卖“产品”向卖“生活方式”的过渡及转变！全盘来看，对于本案项目的竞争，必须前瞻思考、研究项目的发展战略，以颇具竞争力的产品超越周边项目乃至于引领
15、高台，在市场竞争中脱颖而出，树立自己的品牌和口碑，以取得最佳的经济效益和社会效益！,因此，就本项目而言，我们必须站的更高，看的更远！不仅要在区域竞争中取得胜利，更重要的是要在高台县城范围内取得突破！,营销过程主导思路,高附加值楼盘,快速导入，引起强烈关注,建议以“期房销售样板段实景体验方式”推盘，先期推出高端实景样板段，通过样板段的实景呈现展示来标榜本案项目未来发展的景象，以使购房者更为真切地感受到本案项目未来居住空间。控制整体楼盘推售计划，本着小批量多批次的原则，以栋为单位的逐步推盘形式，以短蓄短爆、梯度放量为基础，尽可能的制造短缺效应，凝聚购买冲击力，每次推案根据客户蓄水量，控制上市量，形
16、成“需求大于供给”抢购热潮，给客户的感觉就是价格能够在不经意间实现“小步快跑”，从而达到量价齐升的旺销场面。,营销指导思想,总体策略首期高调入市，树立项目高端形象，前期通过对客户进行价格摸底，实施低开高走的总体价格策略，根据前期蓄客情况，可以略低于客户预期的价格面市，促进开盘期间项目的成交速度；后根据销售情况逐步拔高价格，实现价格的节节攀升；以增加前期客户增值预想，增加客户对项目发展信心。调价策略根据工程进度，市场变化情况及发展商的品牌深入，推盘批次等关键节点调整价格，销售过程中小批量多批次推盘，在一定阶段内实现价格的小步快跑，稳步攀升；,定价策略,案场设置案场对于项目而言，如设计具有项目风格
17、和顾客融合交流的控台，播放轻音乐，可以体现融洽的气氛，以显示与众不同。充分利用政府审批公文、沙盘、模型等道具增强购房者对所介绍内容的信任程度。同时适当加强对项目周边环境的绿化、清洁及花卉布置等。项目样板区的设置设置样板区的目的就是使得客户对未来居住空间以及功能的透视，提高客户购买欲望。前期将结合高端实景样板段，叠加别墅现房实景呈现，通过样板段的实景呈现展示来标榜本案项目未来发展的景象，以使购房者更为真切地感受到本案项目未来居住空间，从而最大限度地刺激置业者购买意愿。,现场策略,氛围的营造VIP认购，现场道具、场景与销售人员的配合互动。本案的位置虽然极其优越，但适当的引导还是必要的，我司建议在城
18、市主干道道沿线和岔道设置路牌和道旗，便于客户识别，最好能有一定的地标性形象或者导视牌引导。工地形象上充分利用围墙广告、大型看板等渲染气氛，打破工地单调局面。,一期策略：以点带面,以点带面，作为一种低成本营销手法，已经被当今地产界新项目启动的主流模式。本案项目也不例外，同样要遵循这一指导思想。根据项目实际情况，本案项目“以点带面”启动将主要以中高端产品首期入市，通过生活场景、产品品质展示、创新赠送产品形式等吸引关注。以给市场带来一定的轰动效应，提升项目的整体中高端形象。为此，项目一期将主要就以下几个方面进行“以点带面”的展示：,气势磅礴的小区主入口,示范区园林的展示,示范区园林应当充分展示项目风
19、采，透过示范区展示让来访客户对项目的整体形象有所认知，进而赢得客户的认同感。提前为客户树立都市化的生活氛围。建议先期做好小区入口处景观。,实景的营造：建筑底层立面精致景观小品点缀,建议售楼处设在相对显眼的临街位置，以便于前期形象展示；在售楼处装修之前，以高调包装装修现场的方式，引起过路客的好奇心。装修风格力求同项目宣传主题表现一致，长期保持明快干净的外立，同时日夜室内打亮明灯，令项目长期保证亲和力和喷张力。,售楼处包装,因项目建筑周期长，为增加现实感，突出户型设计的卖点，坚定客户的购买信心，利于项目的宣传，同时展现公司实力，提升项目的档次，特考虑在项目现场增设样板房。在色调考虑方面，颜色应大胆跳跃，空间明亮，色彩丰富具有朝气，形成强烈的视觉冲击力和感染力。,主题样板房,品牌物业服务,物业服务越来越受到购房者的重视，品牌物业管理可以提高项目档次。本案要突出与周边项目的区别，就要从强抓物业入手，使项目的调性和定位就同周边的商品房拉开距离，从而给予价格上的烘托力度与空间，以及推案的形象支撑。鉴于品牌物业介入本案直接管理的成本及可行性，建议本案引入品牌物业管理顾问，以标准化模式管理本小区，介入前期（售楼处）的物业服务，丰富本案卖点，给购房者可感知的尊贵服务。,品牌物业服务,提案结束感谢贵公司领导的支持祝项目圆满成功,
