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1、世 纪 新 城开盘营销策划方案,第一部分：货量盘点及销售目标第二部分：营销推广费用预算第三部分：营销计划节点及各节点费用比例第四部分：营销推广计划第五部分：开盘前总体部署及认筹蓄客工作第六部分：开盘前筹备工作时间倒排表第七部分：需开发商协调解决事宜第八部分：销售招商代理合同文本第九部分：青岛贵友地产新员工入职培训方案,目 录,第一部分：货量盘点及销售计划,小结：本项目销售周期为1年，计划销售面积120800，销售签约比例 80%，签约额5.71亿。,第二部分：营销推广费用预算,1、随州地区超大城市综合体强势媒体 高举高打、占领高地2、时间紧、任务重海量蓄客，开辟渠道、内外场互动3、开发商品牌知
2、名度弱强化产品、重视现场体验（样板展示区、样板间、售楼处）4、品质事件营销建立项目市场地位和强烈关注度项目推广费用预计:按销售额5.71亿计算，本项目销售推广费用按1.5%核算，总额856万。贵友地产意见：营销推广费用800万（1.4%）,项目推广要点及目的：,第三部分：营销计划节点及各节点费用比例,小结：根据项目特质及预期推广费用额度，结合项目开发建设周期和市场情况，贵友建议销售周期为一年，分五个阶段推售。,第四部分：营销推广计划,SP活动户外：随州中心城区、进入主城区国道口、主要高速路路口报纸：楚天都市报随州日报电台：随州交通广播电台、随州音乐广播电台网络：随州搜房网、随州网房产频道、随房
3、网、新浪房产频道短信：短信媒体公司电视：随州电视台经济生活频道房产生活栏目杂志：新航空,媒体选择,开盘前推广费用预算,第五部分：开盘前总体部署及认筹蓄客工作,12.05样板间开放,12.02品质体验日,12.09报广出街,12.10会馆、园区开放并开始认筹,12.06品质体验日,项目巡展,11.27软文出街,认筹开,临时售楼处进场、短信出街电台出街,12.12楼样板间开放,第一阶段蓄客期,第二阶段强蓄期,第三阶段冲刺期,元旦盛大开盘,客户产品推介会,客户产品推介会,12.26取得预售证,案场活动,案场活动,开盘前总体部署,蓄客目标及分解,到访访5000组 认筹1500组 成交1000组,30%
4、,70%,第一阶段蓄水期,闪耀随州 引爆全城,第二阶段强蓄期,线上线下 地毯式覆盖,第三阶段冲刺期,强势梳理 精确打击,派单、外联、直销、户外、驻守、拦截、电开、社区宣传、巡展、品质体验、推介会、报广、广播、短信、网络、加油站、大客户行销,盛大开盘,10.31,派单、外联、直销、驻守、拦截、电开、社区宣传、巡展、品质体验、推介会、报广、广播、短信、网络、加油站、大客户行销,派单、外联、直销、驻守、拦截、电开、社区宣传、巡展、报广、广播、短信、网络、加油站,3.0亿,第一阶段目标：来访1500组，内部落位450组,第二阶段目标：来访2000组，认筹600组累计：来访3500组，认筹1050组,第
5、三阶段目标：来访1500组，认筹450组累计：来访5000组，认筹1500组,一、报广,第一阶段：11.27软文出街，12.09硬广出街 共3个半版，23个整版，1个1/4版；11期软文第二阶段：共5个半版，11个整版；12期软文第三阶段：共4个半版；8个整版；7期软文11.9日起至12.30日项目专题广告经济生活频道 房产生活栏目8分钟专题广告,二、电视,蓄客手段,三、短信,蓄客手段,蓄客手段,四、电台,五、户外,蓄客手段,随州中心城区、进入主城区国道口、主要高速路路口、武汉天河机场设立四块户外广告牌，从随州南北两面、市中心区及机场四个方面建立项目形象，形成宣传效应；,蓄客手段,第一阶段：对
6、随州市中心各社区、底店进行地毯式派单 200份/天/人，共20人，总共派发海报60000份第二阶段：随州解放路商圈及周边高档社区派发单页 200份/天/人，共20人，总共派发海报60000份第三阶段：解放路商圈及全市各高档社区 对第一二阶段派单效果反馈较好的区域进行二次派单 300份/天/人，共20人，总共派发海报36000份,六、派单,第一阶段：世纪新城20公里辐射区域拓展外联单位 每人开发10组外联单位第二阶段：外联单位拓展，一手楼盘售楼处；二手房中介、其他外联个人 每人每天联系10组意向外联客户第三阶段：一手楼盘售楼处、二手房中介；对外联单位介绍客户较多的单位，加大回访 力度及优惠措施
7、每人每天联系10组意向外联客户,蓄客手段,七、外联,第一阶段：各大商圈 每人每天收集15 组电资第二阶段：全市各高档社区；每人每天收集15 组电资第三阶段：各专业市场；汽配城、建材市场等专业市场；对前期直销效果较好的商圈及社区 进行二次直销；每人每天收集15 组电资,蓄客手段,八、直销,第一阶段：各竞品项目 外围派单、停放看楼车第二阶段：各竞品项目 外围派单、停放看楼车第二阶段：项目周边项目及竞品 外围派单、拦截客户、停放看楼车,蓄客手段,九、驻守、拦截,蓄客手段,十、巡展,第一阶段：各大商圈定点定时进行巡展。第二阶段：主要高档小区进行巡展第三阶段：对前期反馈较好的商圈及社区进行二次巡展,蓄客
8、手段,十一、加油站,第一阶段：对随州各加油站派发礼品及宣传资料第二阶段：对前期反馈较好的加油站进行重点宣传,操作形式：向97号油品加油车主赠送精美纸巾盒及附赠项目销售资料具体执行：领取赠品客户填写详细登记表（姓名、电话等），以进行后期 跟踪和维系,蓄客手段,十二、大客户行销,目的：挖掘大型企事业单位客户，打通企业渠道；地点：各企事业单位、政府公务员邀请人群：企业中高层管理者活动形式：小型产品推介会物料准备：世纪新城宣传资料 世纪新城小礼品客户追踪：及时回访，了解客户动态，提高客户级别转换速度,目的：在世纪新城销售物料不足的情况下，借助说明会形式，带领客户了解项目产品，感受未来新城生活。时间：开
9、盘前一个月邀约客户：世纪新城意向客户动线：8：30世纪新城集中乘看楼车前往项目（进行客户登记）9：00到达项目，参观景观示范区 9：40参观世纪新城售楼处 10：30参观世纪新城样板间 11：10世纪新城产品说明会 11：40发放礼品 12：00返回回访：下午对体验客户进行回访，了解客户动态。,蓄客手段,十三、世纪新城产品说明会A,十四、产品推介会B,目的：对老客户进行产品推介会，并进行内部认购时间：2013年12月地点：售楼中心邀请人群：已认筹客户及意向客户活动内容：集中客户统一讲解问题，采用集中问答的方式，形成现场互动；向客户讲解房地产知识，使客户了解到世纪项目优于其他项目的优越之处；地产
10、专家（政府相关领导、房管局人员）对世纪新城进行户型分析；客户意见收集，了解客户需求动态；内部认购,蓄客手段,活动营销,目的：挖掘企业团体客户；时间：11月地点：世纪新城售楼中心邀请人群：企业中高层管理者活动形式：小型产品推介会物料准备：项目宣传资料 小礼品客户追踪：及时回访，了解客户动态，提高客户级别转换速度,十五、世纪新城产品推介会C,十六、案场活动,目的：借助项目展示区的开放，吸引客户到访，促进成交主题：大红袍专场茶艺展示时间：每月4次地点：售楼中心邀请人群：渠道单位及渠道嫁接客户、项目意向客户活动形式：茶艺、茶点、民乐音乐会物料准备：项目宣传资料 小礼品客户追踪：及时回访，了解客户动态，
11、提高客户级别转换速度,蓄客手段,十七、案场活动,目的：借助项目售楼中心和展示区的开放，吸引客户到访，促进成交主题：商业及住宅风水讲座时间：10月地点：售楼中心邀请人群：渠道单位及渠道嫁接客户、意向客户活动形式：住宅风水学讲座物料准备：项目宣传资料 小礼品客户追踪：及时回访，了解客户动态，提高客户级别转换速度,蓄客手段,十八、电话资源开拓,蓄客手段,第一阶段：世纪新城客户资源再开拓；企业法人电话资源40000组；第二阶段：车管所电话资源3000组；学校电话资源1000组；第三阶段：意向客户回访、邀约,十九、出租车,蓄客手段,第一阶段：对随州市出租车发放座套及车贴,礼品清单,一.认筹：办理时间从2
12、010年10月1日开始2010年12月30日，收取认筹金2万，签订认筹协议.二.整体认筹流程 认筹（2万）开盘解筹（享受开盘升值）三.解筹：元旦世纪新城盛大开盘，现场集中解筹盛典,认筹活动,时间：2013年10月1日2013年12月31日,共计92天地点：售楼中心认筹规则：1.客户缴纳2万元认筹金,签认筹协议书2.所有认筹客户均可享受开盘当日优惠3.一张身份证只允许办理一张卡，不得减名、转让、折现、租借 4.代理办理认筹卡的客户需提交购房人的身份证复印件，代办人的身份证复印件。认筹协议中，必须填写购房人姓名,认筹蓄客,客户接待并讲解,向客户说明认筹流程、金额,细述认筹政策,提供相关资料（身份证
13、）,通知客户缴纳意向金,签订认筹协议,开盘前3天确认可售最终房源、售价,开盘元旦,认筹流程,解筹方式,解筹时间确定为1月1日盛大开盘，集中解筹采用“平开”形式解筹；前期采用落位认筹（一筹一户），客户意向房源已基本确定，与其他开盘方式相比，能有效掌控房源去化程度；本地客户更偏向于“平开”这种开盘方式解筹当日，认购金由前期认筹金直接冲抵,解筹流程,时间：2014年1月1日 上午10：18地点：售楼中心及园区目的：集中解筹形式：开盘盛典主题：开盘必特价，特价必升值,开盘活动,第七部分：开盘前各项工作倒排时间,第八部分：需开发商配合事宜,1.关键节点保证：开工时间7月 临时售楼处7月1日入驻、售楼处10月1日入驻 样板间样板展示区10月1日交付 预售证时间12月中旬 交房时间2015年02月15日2.规划图 施工图 7月1日交付我方，以便我方明确户型、推盘节奏、销售物料制作3.明确甲方对接人，尽快进行工作对接4.代理合同已同步发送，请尽快答复，方便工作开展,第八部分：销售招商代理合同文本,第八部分：贵友新员工培训方案,
