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1、桂林市商业市场调研分析暨商业项目定位报告,（中）,商业市场研究,2.2 代表项目梦之岛百货,重点商圈分析,桂林百货大楼位于中山中路122号，是桂林市老牌的国营商场，总建筑面积17900平米。,桂林市传统百货商场，商场内装修陈旧，柜位布局杂乱无章，品牌档次较低，商场内不设停车场，是桂林普通百姓所喜欢的购物之所。桂林百货大楼钟表、家居、家电数码、女鞋等品类较好。,商业市场研究,2.2 代表项目桂林百货大楼,重点商圈分析,商业市场研究,重点商圈分析,2.2 主要商圈概况甲天下商圈,随着七星区中高端住宅小区的不断涌现，片区消费能力持续提升，逐渐发展成为集休闲、娱乐、餐饮、购物于一体的综合性商业中心区；
2、代表商业为南城百货，消费人群以周边住宅居民为主。,甲天下商圈主要购物中心、酒店、娱乐业态分布,商业市场研究,重点商圈分析,随着七星区中高端住宅小区的不断涌现，片区消费能力持续提升，逐渐发展成为集休闲、娱乐、餐饮、购物于一体的综合性商业中心区；代表商业为南城百货，消费人群以周边住宅居民为主。,甲天下商圈各路段业态分布,商业市场研究,2.2 代表项目南城百货,重点商圈分析,南城百货位于漓江东路甲天下广场旁，集大型超市、运动城、电器城、精品百货于一体，是桂林最大的Shopping mall。分A、B两栋。A栋为百货商场，B栋为超市+家电城。2栋中间还有一家甲天下电脑城，营业面积5万平方米，投资1.6
3、亿，商城经营面积38000，甲天下电脑城12000。,项目初期想法是打造多功能性的大型Shopping Mall，但开后的整体的经营理念实在一般，对于购物、餐饮、娱乐的业态分布上不得其法，连最基础的停车场都没有配备。整体项目的人气仅依靠一个超市和楼下休闲服装支撑。作为桂林唯一一家电脑卖场经营情况也只算一般。南城百货运动休闲、女鞋、家电数码、男装等品类较好。,商业市场研究,2.2 代表项目南城百货,重点商圈分析,A区各楼层业态分布及面积,商业市场研究,2.2 代表项目南城百货,重点商圈分析,B区各楼层业态分布及面积,商圈以联达广场为核心，带动周边社区底商经营。,商业市场研究,重点商圈分析,2.2
4、 主要商圈概况联达广场商圈,联达广场,商业市场研究,重点商圈分析,联达广场商圈各路段业态分布,联达商业广场毗邻桂林黑山生态植物园，于2008年5月16日开始试业，建筑面积约为9万平方米，为地上四层、地下一层，广场分外街、内街等多个区域，涵盖了百货、超市、自助式KTV、美食城、电影城、各种专卖店、酒吧、餐厅、特色攀冰岩、游乐场等。,优点：联达购物广场营销活动多，广场前人气充足，引进梦露影院（4000平方米，6个厅，1000个座位）、KTV、餐饮等为商业外街带来人气，带动沿街零售类，经营情况良好；缺点：集中商业的功能布局区分不明显，且无品牌带动，规划杂乱，经营情况较差。经营现状：原先是步行街，后将
5、几栋步行街加建成室内购物中心，因临公园目前室外街生意较好，人流较多；室内街人流、平面动线及业态规划布局凌乱。,商业市场研究,2.2 代表项目联达广场,重点商圈分析,商业市场研究,2.2 代表项目联达广场,重点商圈分析,品牌,分区业态,商业市场研究,2.2 代表项目联达广场,重点商圈分析,联达广场各楼层租金水平,广运美居商贸城是桂林市小商品批发零售的龙头，沃尔玛超市进驻，作为其进军桂林市场的第一站。,商业市场研究,重点商圈分析,2.2 主要商圈概况沃尔玛商圈,商业市场研究,重点商圈分析,沃尔玛商圈各路段业态分布,沃尔玛位于桂林市的北部广运 美居商城，于2009年开业。卖场总面积1.63万平方米，
6、包括地下一层和地上三层。,卖场地理位置位于城市北区，距离市区相对较远。消费群定位模糊，商品档次和人群层次参差不齐，缺乏对主要目标群体的号召力和向心力。规模商业群的直接对外展示效果不佳，可视性不够。,商业市场研究,2.2 代表项目广运 美居商贸城,重点商圈分析,广运美居商贸城租金售价一览表,商业市场研究,重点商圈分析,商业市场研究,重点商圈分析,2.2 主要商圈概况临桂县商圈,商业市场研究,重点商圈分析,目前临桂新区商业主要为西城大道和世纪大道沿线几处大型住宅的社区底商，为本社区居民提供初级配套服务；尽管新区楼盘目前入住率较低，但餐饮业发展却较为乐观，尤其世纪大道沿线已有不少大型酒楼甚至连锁餐饮
7、品牌入驻，从形象到档次都超过老城区，展现了餐饮业在新兴区域的生命力。,商业市场研究,2.2 代表项目南城百货（临桂分店）,重点商圈分析,南城百货临桂分店是南城百货在广西开设的第30家连锁分店，也是在桂林地区开设的第4家连锁分店。该店位于金水路，门店经营面积11736平方米，主要经营业态包括百货、家电、超市三个业态，于2012年9月23日开业。,项目为临桂县城目前最大的商业体，百货以国内品牌为主，知名度低，整体经营情况良好；代表品牌：九牧王、卓诗尼、莎莲妮、周六福；家用电器均是国内品牌。,商业市场研究,主力业态调研,1,2,3,4,5,6,7,3.1 超市百货业态,12,11,8,10,9,商业
8、市场研究,主力业态调研,6,2,3,1,4,5,3.2 影院业态,7,商业市场研究,主力业态调研,3.3 酒吧业态,夜蒲酒吧,光明小酒馆,市区内酒吧主要分布于各商圈商业核心位置与沿江区域；临桂酒吧位于县城，距离项目约5公里。,商业市场研究,主力业态调研,3.4 餐饮业态,桂林是一个旅游发达城市，餐饮集中分布于市区范围；当地受欢迎的知名品牌餐饮相对集中于中山中路两侧与正阳步行街；临桂餐饮主要分布于世纪东路、人民路、金水路、榕山路两侧。,榕山路,世纪东路,金水路,人民路,商业市场研究,主力业态调研,3.5 KTV业态,KTV主要集中分布于中山路沿路与市区内各商圈中心；临桂KTV多为酒店配套，分布于
9、大转盘附近。,大转盘,商业市场研究,在建项目调研,桂林市区及临桂在建商业项目汇总,经统计，目前已知的桂林市区及临桂新区在建或规划的零售商业面积约120万，而桂林目前市区人口约72万。,商业市场研究,在建项目调研,花样年花样城占地面积:20万平方米建筑面积:60万平方米开 发 商:花样年地产地理位置：临桂区万福路与西城大道交汇处工程进度:二期31#25#26#楼在建项目定位：花样年花样城总建筑面积约60万平米，规划有大型购物中心、国际连锁五星级酒店、水岸主题风情商业街、LOFT公寓、高尚精品住宅、幼儿园等多元化物业建筑规划：花样年花样城整个片区设计为“一水二街四组团”的总体布局，将实现全功能社区
10、与自然山水的完美结合购物中心：位于一期，建面8万招商进度：已签约耀莱成龙影院、H&M、苏宁电器,项目,3公里,外装和室内公装,花生唐购物中心楼层分布图,花生唐购物中心业态规划,花生唐购物中心楼层示意图,百年荟城市广场占地面积:23460平方米。建筑面积:90268平方米。工程进度:正在建设中。产权年限:70年。投资商:桂林市兴达房地产开发有限公司。地理位置：百年荟城市广场位于象山区中山南路桂青路，占据中山路中心板块，联达广场旁边。定位：桂林市中心新一代首席城市综合体，集住宅、购物、餐饮、娱乐、休闲等多项功能于一体。国际、国内一线品牌进驻桂林市场的首选，全面引领未来桂林城市生活新潮流。建筑规划：
11、项目地下一层为设计有立体机械车库。裙楼一、二层为主力百货、大型超市、国际品牌旗舰店、概念展示厅、休闲餐饮、VIP会所及各种休闲娱乐设施等。三层以上为小户型复式公寓及高档住宅，局部商务办公，层数7-13层。,商业市场研究,在建项目调研,万福广场占地面积:占地面积95亩，约6.3万平方米。建筑面积:90268平方米。工程进度:2012年5月底开始动工，2014年3月底可交付使用，预计2014年年底正式开业。现正售卖商铺。地理位置：项目位于桂林市象山区凯风路901号，红太阳家居广场斜对面。市场定位：“国际级都市旅游休闲餐饮娱乐目的地”，集精品酒店、休闲MALL、酒吧街、餐饮街、文化街等多种功能于一体
12、的、满足广泛消费群体及游客的国际商业中心。建筑规划：临街长约480米，纵深83米至165米，总建面约15万平，商业12万平，停车及相关配套2-3万平方米，停车位2000个左右。开发计划：项目计划分三期进行建设，划分为三大主题功能区：综合性商业休闲MALL、特色休闲娱乐区、精品酒店区。,商业市场研究,在建项目调研,恒大桂林广场建筑规模：总建筑面积62万平方米。总投资：约60亿人民币。项目规划：包括28万平方米高端商业中心、1个SOHO办公、2个公寓、1个准七星级酒店、首期4幢高端居住社区等。地理位置：位于桂林市叠彩区桂林火车北站站前区，东临北辰路，南至桂林供销社仓库，西靠火车北站站前广场，北至邮
13、政分拣中心。服务群体：得天独厚的人气商圈，雄踞新商圈核心，零距离对接北站交通枢纽，直接垄断高铁、长运和公交运载的消费大军，网络商务、旅游、居住和休闲消费客群。,商业市场研究,在建项目调研,雁山新城开发商：雁山新城项目是由桂林安厦集团与袭汇集团共同开发项目性质：雁山区旅游胜地综合商业服务项目。项目规模：占地150万亩，总建筑面积达到25万，其中商业体量相当于2个联达商业广场、3个微笑堂商厦。项目规划：商业步行街、大型购物中心、电影城、美食城、娱乐城、星级酒店、商务写字楼、大学生公寓和住宅小区等等各类型商业和生活配套功能一应俱全。功能定位：是集购物、餐饮、休闲娱乐、生活服务、商务办公、居住等多功能
14、于一体的“一站式复合型商业核聚区”。项目进度：项目一期工程建设商业步行街及主入口商业广场，预计于2014年一期工程建成并投入使用。,商业市场研究,在建项目调研,商业市场研究,在建项目调研,兴进广场开发商：桂林兴进实业有限责任公司。项目规模：21万。项目规划：涵盖购物、餐饮、休闲、娱乐、文化等功能，汇集国际知名百货、大型超市、五星级巨幕影院三大主力店及500多个国际国内时尚品牌商家。功能定位：桂林新商圈首席国际时尚购物中心。项目进度：10月18日刚开招商发布会，签约万达院线，国际百货、酒店签约不明，未宣传。,万象城2013年6月25日下午，自治区在香港举办“香港工商界投资广西介绍会暨桂港经贸合作
15、项目签约仪式”，双方共签约24个项目。其中桂林市与香港投资方签约3个项目，占总数的1/8，数量为广西第一，总投资超过30亿美元；投资19.34亿美元的桂林航空旅游产业城项目，在24个签约项目中投资额最大，华润置地有限公司出资10亿美元在秀峰区建设桂林万象城大型商业旅游城市综合体项目，拟建设包含商场、酒店、写字楼的城市综合体，届时万象城将进驻桂林。,商业市场研究,在建项目调研,万达广场大连万达集团在桂林中山路一带投资商业综合体项目，面积约60万平方米，万达的这个项目不单纯是购物商厦，还有五星级酒店、影城、大型超市等不同业态组织的，不是微笑堂这种单一的购物商场。涉及拆迁的地区（初稿阶段，不排除最后
16、定下来会有变化）：初步划定的拆迁范围是,中山中路沿十字街-阳桥沿湖滨路-桂林图书馆榕湖分馆沿翊武路-迎宾桥沿解放西路回到十字街，其中保留微笑堂商厦,康美大厦,八桂大厦,榕湖小学,古南门,省立艺术馆。,商业市场研究,小结,桂林目前已形成较完善的商圈布局，但商业形态较单一，仍以百货和传统商业街为主。与发达城市的商业发展差距较明显。目前市区内商圈仍在扩容，未出现外溢现象。,桂林全市500万人口和每年数千万游客共同营造了市区较成熟的消费氛围，但大型商业项目中零售仍占绝对主导，餐饮、休闲娱乐、儿童、特色主题商业等业态存在巨大发展空间。,大型品牌商家在桂林有零星布局，超市有沃尔玛、人人乐；百货以本地为主，外来百货有南城百货、梦之岛；影院有金逸、耀莱成龙；大型品牌拓展市场尚存一定疑虑。典型项目中以国内一线、二线品牌为主，部分项目品牌杂乱，较多三四线杂牌。,临桂新区商业现状几乎空白，规划商业多以底商为主，MALL有花样年花生唐，目前招商较困难。,桂林现有商业项目从物业条件、内外形象、商家品牌、经营理念等方面都存在升级的必要，商业亟待升级，综合性商业体和商圈多核化是未来趋势。传统商圈之外的商业项目或面临发展机遇。,
