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1、海航南联港台项目定位及物业发展建议,深圳中原事业二部 ShenZhen.12.2010,3,2,1,房地产政策研究,龙岗房地产市场调研,区域规划,5,4,项目定位,项目属性及案例分析,本轮房地产调控政策回顾,Part 1.1,2007年来宏观调控主脉络,2007,2008,2009,2010,保持政策的稳定处理好保持经济平稳较快发展、调整经济结构和管理通胀预期三者之间的关系,年初：防通胀，防过热年中：保经济平稳发展，控制物价上涨过快第四季度：全力保经济增长，保增长、促内需、调结构，货币政策改为适度宽松,保增长、扩内需、调结构、惠民生 低利率环境，出台多项经济刺激计划，拉动内需,提高宏观调控水平
2、 着力提高政策的针对性和灵活性处理好保持经济平稳较快发展、推动结构调整和管理好通胀预期的关系,房地产调控政策方向,2007,2008,2010,2009,政策平稳,政策先紧后松,政策步步加码，逐步收紧,政策宽松，刺激成交，年底收紧,停止核准用于购买土地等用途的房企IPO提高土地增值税预征税率打击假按揭、假首付、假房价等行为,减免房地产交易税收如营业税征收年限改为2年支持自住型需求，首套普通住宅贷款利率下浮30%,税收优惠收紧，如营业税征收年限改为5年贷款政策逐步收紧行政手段强行打压市场需求,2010年房地产调控主基调：调结构、抑投机、控风险、明确责任,1月11日：“国十一条”,4月17日：“新
3、国十条”提高二套房贷门槛,9月：双限政策,调整供应结构对投资投机性需求采取差别化信贷策略严格开发项目资本金要求明确地方政府责任,二套房贷首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍大幅提高第三套及以上房贷首付和利率水平,暂停第三套住房贷款首套房贷首付提高至3成二套房贷首付比例至少4成，利率上浮10%各城市纷纷出台限购令，户籍家庭限购2套住房（或限新购一套住房）,多重因素作用下，4月调控政策虽然严厉但经过短期消化对市场并没有起到预期作用,因素一,1,因素二,2,因素三,3,因素四,4,地方政府对调控政策执行力度不够,市场流动性过剩，投资需求旺盛通胀压力，保值资金进入楼市炒高房价,
4、经历了09年的市场回暖，开发商资金实力大幅提高，抗风险能力增强，价格坚挺,银行对信贷政策的执行较为宽松二套房贷政策收紧后，市场上存在多种规避政策的手段,调控步步加码 9月以来房地产调控政策一览,2010年中央经济工作会议,中国中央经济工作会议12月10日至12日在北京举行，会议全面分析了当前国际国内经济形势，并确定明年经济工作的六大主要任务一、加强和改善宏观调控，保持经济平稳健康运行。二、推进发展现代农业，确保农产品有效供给。三、加快经济结构战略性调整，增强经济发展协调性和竞争力。四、完善基本公共服务，创新社会管理机制。五、加大改革攻坚力度，推动经济发展方式转变。六、坚持互利共赢的开放战略，拓
5、展国际经济合作空间。,会议强调要加快推进住房保障体系建设，强化政府责任，调动社会各方面力量，加大保障性安居工程建设力度，加快棚户区和农村危房改造，大力发展公共租赁住房，缓解群众在居住方面遇到的困难，逐步形成符合国情的保障性住房体系和商品房体系。,新一轮调控政策特点,本轮房地产调控的一个明显特点是：调控的手段已经由市场手段为主变为全方位、多部门联合调控，包括传统的市场手段以及自上而下的行政干预。,VS,行政手段,市场手段,限购令 严格限定购房人的身份，减少市场需求 限定购房人购买数量限贷令：停止第三套住房贷款问责地方政府，追究政策执行不力之责任,提高准备金率加息提高购房贷款利率减少购房住房优惠加
6、大征收市场交易税收,新政后深圳房地产市场表现,Part 1.2,新政后，开发商迅速陷入深度观望，市场新批预售量急速回落，回落幅度猛于415调控后,10月新批预售项目从高峰25个下降至8个，环比下降68%；新增供应面积环比9月下跌71%。而根据数据显示，415调控后，5月市场新批预售项目及新批预售面积两指标环比回落44%和55%,2010年各月新批预售项目个数,2010年各月新批预售面积（平米）,数据来源：中原地产数据平台,从新增供求比来看，本轮调控后，开发商的观望情绪甚于415调控后，而市场需求层面的表现则较415调控后乐观,一手房市场新增供求比（套数）,一手房市场新增供求比（面积）,数据来源
7、：中原地产数据平台,10月市场新增供求下滑至平衡线1以下，而4.15调控后新增供求比则超过1.5。,10月全市价格仍上涨7%，一手房市场处于调整后价涨量跌的状态；11月多个低价楼盘入市得到追捧，环比10月下跌了16%,数据来源：深圳市国土资源与房地产管理局。,与4月份调控后，价格马上出现下跌不一样，10月份全市实现成交均价21216元/平米，环比9月上涨了7%，这主要与9月底有较多高档项目开售有关系；11月份受成交结构的影响，关外低价楼盘入市并热销，成交面积占全市比重的40%，拉低全市均价作用明显，全市实现成交均价18061元/平米，环比10月下跌了16%，,从成交结构来看，受限购令影响，90
8、平米以下投资需求明显减少,成交量明显下降，而144平米以上的成交则明显增长,一手房成交结构,数据来源：中原地产数据平台,新政后，中原二手成交量迅速下滑，受评估价征税谣传所影响，数据指标的表现均好于415新政后,2010年中原各月二手买卖成交套数,2010年各月中原二手买卖成交面积（平米）,10月中原二手成交套数及成交面积分别减少50%和51%，11月的成交套数及成交面积分别上涨42%和44%；而根据数据显示,415调控后的一个月,成交套数与成交面积环比均减少76%。,数据来源：中原地产数据平台,二手房价格小幅下调4%，价格调整幅度少于415后,中原成交二手房月度价格走势,10月中原成交二手房价
9、格小幅下调3.9%，而4月新政后二手价格环比大幅下降13%。目前处于高位盘整状态，为历史次高位价格。,数据来源：中原地产数据平台,新政后市场表现：,同以往历次调控一样，新政后首月市场出现了量跌和价稳的走势。一手房市场受开发商观望导致供应量减少的影响，市场成交量下跌幅度达到36%，受限购所影响,144平米以上以改善需求为主大户型物业成交比例增加，而90平米以下物业比例减少。二手房市场，成交量也较9月下降近5成，但一二手房价格总体平稳，一手房价格上涨7%，而二手房价格小幅下跌4%。本次调控无论是政策的严厉程度还是地方政府的执行力度都较上一轮调控（即415新政）要强，在行政手段和市场手段的双重调控之
10、下，市场总体表现并没有上一轮调控反应大，特别是成交量的下跌幅度要较之前小，价格更是异常坚挺。,旧改政策与改造相关指引,Part 1.3,近期深圳市城中村（旧村）改造相关法规,深圳经济特区处理历史遗留违法私房若干规定,深圳经济特区处理历史遗留生产经营性违法建筑若干规定,深圳市城中村（旧村）改造总体规划纲要（2005-2010）,深圳市城市更新办法,2001年,2005年,2009年12月,为了严控违章建设和占地，推进存量土地集约利用，相关规定的出台促进了深圳旧城改造，并推进关外城市化进程。2009年底深圳市颁布深圳市城市管理办法，鼓励自行更新改造，加强土地利用。,深圳市城市更新办法解读,旧改项目
11、保障性住房的相关政策,Part 1.4,深圳市城市更新项目保障性住房配建比例暂行规定,2010年12月24日召开了全市城市更新工作会议。根据规定，全市城市更新项目配建保障房，分三类地区。保障性住房配建比例为实际建设的保障性住房面积占该项目批准住宅建筑面积的比例。,一类地区保障性住房配建比例为12；保障性住房类型为安居型商品房的，配建比例为30%。一类地区是指福田罗湖、南山前海、光明新区、龙华新城、大运新城、龙岗、沙井、松岗、观澜、布吉、横岗等城市各级中心区内规划2015年前建设的轨道站点1000米覆盖地区。二类地区保障性住房配建比例为8；保障性住房类型为安居型商品房的，配建比例为20%。二类地
12、区是指除一类地区之外的城市各级中心区或规划2015年前建设的轨道站点1000米覆盖地区。三类地区保障性住房配建比例为5；保障性住房类型为安居型商品房的，配建比例为10%。三类地区是指除一、二类地区之外的重点产业片区，如现代制造业园区，现代物流园区、金融后台服务区等，以及其他适宜配建保障性住房的地区。,3,2,1,房地产政策研究,龙岗房地产市场调研,区域规划,5,4,项目定位,项目属性及案例分析,龙岗区域规划,Part 2.1,根据深圳市城市总体规划（2007-2020）。深圳在空间规划上将实行“南北贯通，西联东拓”的策略。其中“南北贯通”目的是进一步贯通深圳与南部的香港，北部的广东、东莞、惠州
13、等城市的联系，构建西部发展轴、中部发展轴、东部发展轴三条面向区域的城市发展轴，强化珠三角区域发展的“脊梁”。其中东部发展轴是惠深港区域性产业聚合发展走廊，主要承担高新技术产业和先进制造业等功能。充分发挥中心区的辐射功能，重点建设大运新城、坪山新城，以及东部通道、莲塘口岸、深惠城际线等重点交通基础设施，进一步提升龙岗中心服务功能和大工业区发展水平。,深圳区域规划：南北贯通，西联东拓；深圳将逐步强化自身珠三角区域发展“脊梁”地位,在庆祝深圳建立30周年和之际，国务院关于扩大深圳经济特区范围的批复指出，为进一步提高深圳经济特区改革创新和科学发展能力，扎实推进深圳市综合配套改革试验，尽快解决特区内外发
14、展不平衡、特区发展空间局限和“一市两法”等问题，同意将深圳经济特区范围扩大到深圳全市，将宝安、龙岗两区纳入特区范围。,加快传统关内关外一体化发展：规划一体化，创新发展规划编制机制，提高城市规划设计水平；城市建设一体化，加快推进光明、坪山、龙华、大运等四大新城的建设，提升城市组团效益和品质；公共服务一体化，基本公共服务均等化，加强社会治安综合治理。,深圳特区扩容，关内关外一体化，关外将承接相关产业转移，关外基础设施建设将进入高速、高水平的发展阶段,龙岗,龙岗中心组团发展契机：奥体新城板块将成为2011年全球焦点,科技 高交会馆,为中外企业和科研教育机构参与国际经济技术交流与合作，开拓国际市场提了
15、供宽广的平台。,休闲体育公园,包括全国第一座公众高尔夫球场、国际标准的自行车赛馆、神仙岭国际网球中心，规划有八万人体育场、万人体育馆等。,技术产业龙岗天安数码新城,预计将于2011年全部建成。建成后将可以容纳近约500-800家科技型企业、30家大型研发机构、30家科技中介服务机构，引进2万多高素质人才，年高新技术产品产值超过200亿，辐射和带动周边高新技术产业的发展。,是深圳市政府为吸引海外留学生创业人员来深圳创业而设立的高科技创业园。,总占地规模达14.77平方公里、总投资达50亿元集体育运动、居住、商业、酒店、文化、旅游休闲以及会展业与一体；远期规划人口达到25-30万。,人才创业留学生
16、创业园,2011年大运会,主中心为龙岗中心组团中心区，位于龙城片区范围内，为城市生活区重要组成部分，由现有的龙岗区人民政府、龙城广场、世贸商业中心等重要景观建筑组成，规划建设成为辐射龙岗中心组团周边地区的优质城市中心生活区；副中心一为以龙城片区西区为主体的综合服务中心。该中心将依托高起点、高标准的深圳市奥体中心，发展成为集商业文化中心、高尚住区和直销市场区为一体的，服务于整个深圳市的体育新城；副中心二为以龙岗街道办及周边的商业、办公等用地组成的综合服务中心。该次中心区承担了龙岗片区的生活配套及商业服务功能，为龙岗中心组团的重要商业服务片区。,龙岗中心组团规划整体规划，构筑“一主两副三中心”的多
17、元服务中心,龙岗中心组团规划四个功能明晰的分区：1.城市商贸功能区依托龙城、龙岗原有老墟镇重点发展商务办公、会展、金融和房地产等综合服务功能，整合现状用地和调整原有规划用地功能形成服务于深圳市东部区域的综合配套服务区；2.城市新区功能区包括龙城西区，该中心将依托高起点、高标准的深圳市奥体中心，发展成为集商业文化中心、高尚住区和直销市场区为一体的，服务于整个深圳市的奥体新城；3.城市更新功能区主要为龙岗龙西-五联和龙东-同乐老城区，实现三个转变：调整现有零散商业，对旧城区的工业进行用地置换，对旧居住区进行改造；4.产业拓展功能区主要为坪地片区、宝龙片区，重点发展现代制造业和科技型、城市型工业,龙
18、岗中心组团规划功能分区及土地利用规划,交通规划目标：增设新的交通干线及大型对外交通设施，建立以轨道为主轴，以高快速路、主干道为骨架，次干道、支路为补充的完善、协调和高效的综合交通运输体系；轨道交通体系：地铁 3 号线从特区内东门至龙兴街，连接罗湖与龙岗；地铁 3 号线 A 线为东北向城际联络线，线路长度 16.6km，起点为龙兴街站，联络龙岗中心城坪山大工业区，并与惠州城市轨道交通体系衔接，地铁 3 号线 B 支线为远景规划支线，线路由龙岗中心城坪山葵涌；高速公路体系：片区高速公路有：深惠高速公路、深汕高速公路、惠盐高速公路改线（东部通道），现状水官高速公路远期改为城市快速路。建立起比较完善的
19、公交网络，达到每万人拥有 8 辆公交标准车的水平。中心组团 2010 年规划配备公交车辆约 600 辆。,龙岗中心组团规划交通规划,龙岗中心组团规划交通规划（深惠路改造）,项目位于深惠路以西，深惠路途径布吉、南湾、横岗、龙城、龙岗、坪地个街道，全长约公里，既是连接深圳和惠州的重要过境通道，也是连接区内各街道的交通干线，在深圳市城市结构体系中有着特殊的地位和作用；深惠路是龙岗迎接大运会举行的重要景观廊道，是名副其实的“大运专线”；龙岗区投入亿元整治深惠路沿线景观工程，其中环境整治工程造价约2.2亿，建筑整治工程造价约.9亿；深惠路明年春节起将禁止货柜车通行。,改造前,改造后,龙岗中心组团规划交通
20、规划（龙翔大道及水官高速，龙翔大道正在改建为双向8车道高级沥青路面，而水官高速扩建，远期也将改为免费快速干道）,水官高速：水官高速公路西起深圳布吉镇水径村，与布龙路相连，东至龙岗镇官井头，与龙翔大道相接，是深圳特区外西南-东北方向的快速干道；扩建工程西起南坪快速路、布龙路及清平高速公路交汇处的龙景立交；东至龙岗区龙城新城，与龙翔大道相连，路线全长13.465KM，改造成双向十车道。,龙翔大道：龙翔大道双向6车道的通行已无法满足通行需求，龙岗区投资3.3亿元，对龙翔大道实施综合改造；改造后，龙翔大道将拓宽至双向8车道，红绿灯由11处减少为7处，车辆单向通行能力增加25以上；同时设置公交车专用车道
21、、自行车道和港湾式公交候车亭，并将全路划分为行政文化及商业中心段、生活休闲段、迎宾段等3个区段进行针对性景观形象塑造，使龙翔大道成为集交通、生活、景观和迎宾为一体的复合型城市道路，改造工程计划将于2011年2月完工。,龙岗中心组团规划交通规划（地铁三号线，龙岗未来交通的核心轴，无缝连接龙岗与市区）,地铁三号线详情：通车时间：2011年6月（大运之前）起点为红岭站，终点为龙岗区龙兴街站，沟通关内及布吉、横岗、龙岗三个卫星新城；高峰时段每小时对开12列列车，间隔8分钟；三号线最大运行速度将达每小时100公里，定员载客1440人，超员载客量可达1822人；三号线建成后，从罗湖到龙岗的交通时间缩短为不
22、足半小时，极大地方便了罗湖、布吉的客户前来龙岗置业；远期规划分为A线和B线，分别连接惠州和葵涌,龙岗中心组团规划深、惠、莞半小时生活圈将形成，龙岗中心城核心地位突显,随着省政府的进一步推动，深、惠、莞一体化的速度正在逐步加快，未来“交通一体化”的实现，将使深、惠、莞三地半小时生活圈正式形成。目前惠莞、广河、惠深沿海等高速公路正在紧锣密鼓地施工，其他交通路网也将不断完善。而城际轨道接通后，从深圳到惠州、东莞，甚至到广州，都只要半个小时，半小时生活即将实现。,深、惠、莞半小时生活圈,核心地位,龙岗街道规划,Part 2.2,龙岗街道概况,龙岗街道地处深圳市龙岗区中心位置，面积62平方公里，辖新生、
23、南联、南约、同乐、龙东、龙岗、龙岗墟、平南、宝龙等9个社区，人口35万。龙岗街道全力打造“三大中心”：先进的、大型的制造产业中心，以专业市场为主要载体的现代商贸物流中心，综合配套的服务中心。通过“三大中心”的建设，把龙岗街道建设成为充满商机和生机，适宜居住和发展的、文明的、现代化的新城区。,龙岗街道城市占位,龙岗街道是东部发展轴的综合服务中心，重点发展产业为商业服务业、房地产业、金融业以及先进工业等为主体的综合服务中心，是深圳市市级商业区，是城市商务功能区,龙岗街道便捷的交通,深圳东部重要的交通枢纽，是深惠、深汕一级公路和惠盐、深汕高速公路的交汇点，是深圳通往淡水、惠州、梅州、汕头、福建等地的
24、必经之地；龙岗至罗湖海关、惠州、谈水、平湖、盐田港、深圳机场均只需半小时车程；辖区内建设100多公里的高等级公路，龙岗至深圳“第二通”道水官高速公路已建成；香港九龙至龙岗的直通车也已开通，2011年即将开通地铁三号先和深惠路改造工程，将使街道的交通更加便利快捷。,龙岗街道经济建设,龙岗街道已发展成为深圳东部区域性金融中心，工商银行、交通银行、建设银行、农业银行、中国银行、民生银行等十二家银行都在龙岗并设了支行，方便各界投资发展。龙岗的保险业近年得到较快的发展，人民保险、平安保险、太平洋保险都相继在龙岗开设了分支机构，保险业务广阔，险种齐全。另外，龙岗还兴建了证券交易部。交易部设备先进，服务良好
25、。,龙岗街道商业,龙岗在历史上就是著名的商埠。近年来，商贸、房地产业已成为龙岗街道第三产业发展的龙头，辖区内共有29个商贸市场。第一、第二市场及农产品批发市场等各大市场销售畅旺；深圳天虹、国际商场、福临百货、九洲百货、人人购物商场街等大型商贸企业购销两旺；龙兴、龙昌、龙平等商业大街繁荣热闹；第二工业区旧城改造片区逐步成为商业中心旺区，初具规模的商业网络体系已经形成。,龙岗街道文化旅游,客家民俗博物馆鹤湖新居，是全国占地面积最大的客家民居建筑。鹤湖新居为罗氏所建，成于清嘉庆二十二年（即1817年）历三代、数十年建成。占地面积24816平方米，建筑面积14530平方米，南北宽166米，东西长109
26、米，共有179个居住单元房，每单元数间屋构成，共有房屋数百间。它对研究客家民俗、文化及其源流、客家宗族制社会结构、宗法观念和家族精神，具有重要的历史价值。,龙岗龙园位于深圳市龙岗区龙岗街道龙岗河畔,是中国唯一以龙文化为主题的旅游景区，距深圳市区公里，园区面积万平方米。喷珠溅玉的石雕巨龙和泥金重彩的牌楼，在龙园大门组成第一道摄人心魄的风景线后边，园中美景，目不暇接，雄浑壮观的九龙壁透雕、峭拔古拙的建园碑和傩神柱，雍容典雅的五龙亭和玻璃牌坊，霞簇虹拥的迎龙桥，巍峨庄严的龙王宫，佛语梵音的观音阁、罗汉塔，以及正在兴工建造的以长达五百米的龙方巨龙为中心的龙文化广场,龙岗街道工业发展,辖区内建有厂房34
27、5万平方米，各类企业530家，投资者来自港、澳、台、日、韩等多个地区和国家，电子、轻工、纺织、皮革、汽车、机械制造等诸多行业已形成规模，产业布局合理，投资环境不断优化。,龙平片区功能定位：龙岗传统文化及商业中心，极具地域特色的多元文化社区,发展目标：形成最具有龙岗客家传统特色风貌区打造以休闲功能为主，融入客家风情的传统商业中心构建生态化、多元化生活居住社区,本案,南联片区功能定位：龙岗中心组团核心服务功能区的重要组成部分，是商业、居住、配套及部分产业的综合性城市地区,发展目标：增强商业服务功能，整合城市空间，建设商业、都市产业、居住功能为主，配套设施齐全的城市综合性地区,本案,八仙岭片区功能定
28、位：以发展商贸服务业为主，同时具有行政办公，居住职能的生态综合服务区,发展目标：结合轨道交通等重大设施建设，优化功能布局，提升规划区的城市建设品质和内涵，将八仙岭地区发展成为配套设施完善，第三产业积聚发展的综合服务区。,本案,小结,龙岗街道是深圳东部重镇，并有较好的环境资源。得益于合理的规划，交通、经济、商业、工业、文化、旅游、等方面快速发展，片区综合实力日渐强劲，未来将会带动该片区房地产的迅猛发展,3,2,1,房地产政策研究,龙岗房地产市场调研,区域规划,5,4,项目定位,项目属性及案例分析,龙岗区域住宅市场概况,Part 3.1,龙岗地产发展历史,品牌营销阶段,龙岗概念阶段,产品突破阶段,
29、产品提升阶段,初级起步阶段,时间,特征,代表性项目,龙岗历年供应情况,历年批预售面积,历年供应套数,单位：万平方米,单位：套,2006年至今龙岗的供应量开始放量，2009及2010年龙岗供应远大于其他各区，深圳未来的供应将会集中在龙岗。,龙岗历年供需状况,龙岗在2006年开始成交下滑，在2009年尽管供应减少，成交量仍创历史新高，但2010年受政策调控影响成交下降。,单位：万平方米,单位：套,龙岗市场价格变化,龙岗房地产市场均价从2006年6457元/到2010年的14326元/，有非常大幅度的提升，但只为全市均价的71%，是全市的价格洼地,历年均价（单位：元/）,历史产品结构,2007,20
30、08,2009,中大户型一直是龙岗供应主流，大两房（70以上）和大三房（90以上）一直都是市场最常见的产品，大两房、大三房及四房占很大比重，小户型、复式及别墅市场供应稀缺,小结,龙岗房地产发展历史短、起步晚、起点高供应及成交均是全市各区之首价格远低于全市均价，是价格洼地70以上两房、90以上三房及四房是市场主流产品,龙岗区域住宅在售项目分析,Part 3.2,2010竞争项目一览,注：红色为2010年前销售至今,龙岗今年在售项目总量接近200万平，各区之最，竞争白热化,2010年推售项目产品户型配比,2010年推售项目产品户型配比,2010推售项目产品户型配比,目前在售项目以70以上的两房到四
31、房为主，五房、复式及别墅数量少，小户型产品是市场稀缺产品。,万科清林径,开 发 商：深圳市万科房地产有限公司 项目位置：龙岗龙城街道五联村连心路与朱古石路交汇处项目规模：占地200000平方米，建面357000平方米 户 型：联排别墅、部分公寓和景观高层项目概述：36万m2森林公园生态大社区，约1.5万m2南法风情商业街，10大主题景区园林。,项目概况,万科清林径：比邻清林径森林公园，空气清新,近28平方公里的清林径森林公园，规划中深圳最大的森林公园。每平方米高达760个负氧离子含量，国家A级空气质量。清林径森林公园内规划多个风景区。可观山景、湖景及田园风光。,万科清林径：户型配比,2010年
32、三期分批推售高层单位，共5次开盘，每次开盘均引起抢购。2011年推出的二期产品与前两期不同，78-89小三房占最大比重,万科清林径：二期最新推售产品,户型特点：户型方正实用 两层高阳台，错层处理景观面宽阔，达8.米含入户花园，结构合理,78两房,89三房,户型特点：方正实用，南北通透大厅开间近5米，户型阳台面宽达7.5米两层高阳台，错层处理客厅直接出大阳台,公园大地,开 发 商：深圳鸿荣源房地产开发有限公司 项目位置：龙岗区龙翔大道与吉祥中路交汇处项目规模：占地364600平方米，建面826600平方米 户 型：Townhouse、洋房复式、小高层、高层等项目概述：公园大地位于龙岗中心城龙翔大
33、道与吉祥中路交汇处，三面环山，背靠189公顷龙城公园，一座社区的后花园，相当于整座莲花山公园。,项目概况,公园大地：龙岗客户公认的第一豪宅,处于龙城核心，龙翔大道与吉祥中路交汇处；三面环山，背靠189公顷龙城公园配套完善，门口即为天虹、岁宝、国安居优质的教育资源：新亚洲实验学校、龙城高中、教苑中学、公园大地幼儿园大社区，30万平米西班牙风格皇家园林纯大户生态豪门，90%户型110平米以上，平均户型180平米,豪宅地段+依山资源+成熟配套+超大规模+别墅社区+非组合高赠送+豪宅开发品牌绝对豪宅标杆,公园大地：形象建立,属性定位：地段+资源+产品,“欧式建筑 中式推广形象”,“城中央 公园上 大邸
34、”,形象推广上撇开欧式建筑的风格，从客户心理角度出发，提倡稳重、讲究修为和内敛的气质。,天珑郡组团,天璟园组团,上东区,位于项目西南端，紧临龙翔大道，素质最差，户型以782房、1003房为主。,位于项目南端，紧临龙翔大道和岁宝百货，素质中等，户型以1203房、1404房为主。,别墅区,复式区,沿湖复式，260的复式,位于项目东北面，地势较高，资源相对丰富户型以170四房，200五房,项目中心地带，275-330,公园大地组团划分,半山区,资源素质最优区域，琅峰组团165-179平米大平面，唯一的160平米以上纯大户平面组团,公园大地：户型配比,公园大地：琅峰组团,琅峰组团165-179平米大平
35、面唯一的160平米以上纯大户平面组团26栋均价19000元/平米,联排别墅250-300平米均价45000元/平米,公园大地：琅峰组团产品,户型特点：户户南北通透，且都有较大的入户花园和阳台赠送。,星河时代,开 发 商：深圳星河房地产开发有限公司 项目位置：龙岗区黄阁南路与深惠路交汇处北角项目规模：占地160000平方米，住宅建面160000平方米 户 型：10栋高层；28栋多层：17栋4层叠墅、11栋5-6层住宅项目概述：集8万平米COCO PARK级别商业、16万平别墅与高层住宅，汇聚20万平米社区公共配套。,项目概况,星河时代：泛豪宅产品,非豪宅区域，无环境资源，区域配套不成熟位于主干道
36、交汇、地铁口物业，交通便利深圳十大品牌开发商星河地产超大规划，超低容积率产品线丰富，中高端高层至高端别墅都市综合体，集居住、商业、购物、休闲一体引进名校,属于龙岗高档住宅、缺乏资源优势=泛豪宅,星河时代-项目规划,高层区,别墅区,洋房区,B1-B3栋3栋33层住宅主力面积为89三房,B4/B6栋2栋33层板楼住宅主力面积为176四房,B5栋1栋32层楼王单位主力面积为205复式,B7-B10栋4栋32层点式住宅主力面积为130/146/162,洋房140套主力面积220-258,黄阁路,深惠路,8.2万商业Mall,学校,集居住、商业、购物、休闲、教育为一体的高尚社区,星河时代：户型配比,产品
37、线丰富，涵盖刚性需求、改善型、享受型产品 低密度多层产品占比约26%，提升项目整体档次；200平米复式产品，龙城高层标杆；主力130-176平米高层拼合，在容积率的优势下做到高赠送，高附加值 大部分单位板式结构，客厅、主卧通透,注：受90/70限制,星河时代：2011年1月9日高层单位开盘,开盘当天到访人数：700余批推售情况：8 6及89户型，132户型、153户型、163户型，共599套，面积69700成交情况：526套，面积62298成交均价：16500元/，其中大户型均价为15000元/，89小户型均价为18000元/,此次开盘推出的单元,世纪新城,开 发 商：深圳市世纪丰源投资发展有
38、限公司 项目位置：龙岗区龙平东路项目规模：占地22000平方米，建面90000平方米 户 型：共925套4栋2房、3房、4房及复式住宅，1栋单身公寓项目概述：3.2万平米集中商业，为龙岗第一家引进沃尔玛购物广场的项目，生活配套完善,项目概况,世纪新城,世纪新城地处龙岗镇传统商业中心，紧邻地铁3号线，距双龙站500米，交通便利。项目为商住一体现代风格的城市综合体项目，总占地2.2万平米，建筑面积9万平米，住宅5.8万，规划有4栋住宅，1栋精装修公寓，同时规划有近3.2万平米集中商业，为龙岗第一家引进沃尔玛购物广场的项目，生活配套完善。项目周边配套完善，拥有平岗中学、市一级学校南联学校、龙岗实验小
39、学等众多教育资源；人人乐购、天虹、赛格等商场紧邻项目。,世纪新城：户型配比,项目产品以小户型为主，住宅涵盖7177平米两房、89-110平左右三房、160平米左右四房、及部分复式单位，公寓以3268平米的精装修单身公寓为主，户型方正实用。,怡龙枫景园,开 发 商：俊荣发展（深圳）有限公司 项目位置：龙岗区深惠路五洲风情南面项目规模：占地43016平方米，建面184806平方米 户 型：户型涵盖70-186平米的2房-5房项目概述：位于龙岗中心商业核心地段，地铁3号线双龙站口，享商业繁华与交通便利,项目概况,怡龙枫景园,占据优势的交通资源。双地铁口物业，项目步行至地铁3号线和地铁12号线的接驳站
40、双龙站仅5分钟，地铁3号线的南联站仅8分钟。周边更有龙岗街道办，五洲风情MALL，龙岗天虹等多个公交站点，多路公交线路直达项目。占据优势的生活配套。项目位于龙岗最繁华的区域，为龙城商业发源地。周边有沃尔玛，天虹等综合商场；赛格，苏宁，国美等专业市场。距龙岗区政府仅10分钟车程，龙岗街道办，龙岗会堂，近在咫尺。周边中国银行、中国农业银行、东亚银行、中国移动、中国电信、必胜客、麦当劳等生活配套林立，尽享宜居生活。占据优势的生态资源配套。紧邻125万平方米“龙腾八仙岭”公园。将自然景观和健身休闲相结合，打造成市民游玩和娱乐的公园。,怡龙枫景园：户型配比,摩尔城,开 发 商：深圳市鹏达房地产开发有限公
41、司 项目位置：龙岗区深惠路与鹏达路交界处项目规模：占地26682平方米，建面131488平方米 户 型：82两房至1525房项目概述：位于龙岗中心商业核心地段，地铁3号线南联站口，涵盖住宅、商业、商务中心，新一代新城市综合体,项目概况,摩尔城,摩尔城集商业、住宅、写字楼于一体华润万家、麦当劳、面点王、大型影院等一线商业品牌已进驻真正实现足不出户购物,摩尔城：户型配比,小结,龙岗在售项目多，竞争是全市各区最为激烈品牌开发商抢占龙岗市场，越来越注重项目品质打造三房占比接近四成，70以上两房、三房及四房是市场主流产品,龙岗住宅市场未来供应,Part 3.3,未来两年全市供应总量,未来两年全市供应约8
42、00万平方米，龙岗约为400万平方米，为全市各片区之首,未来两年潜在供应,2011、2012潜在供应为197.9万平方米和196.8万平方米，对市场竞争强烈,小结,龙岗未来供应量大，将会引起激烈的竞争，且未来供应多为旧改项目，体量大，开发周期长，旧改项目带来的众多拆迁户有强烈购房需求,龙岗住宅客户分析,Part 3.5,怡龙风景园,客户以本地的“三无人员”为主，层级较低，另有周边镇区客户，市区客户与中心城客户非常少,成交客户60%为老镇本地人，其中绝大部分都是“三无人员”，即无深户、无社保、无纳税记录，他们是些小生意人分布在老镇各专业市场中（皮革市场、鞋业市场、农批农贸市场以及义乌小商品市场等
43、），他们层次低端，经济承受能力有限，普遍选择90平米左右的户型，办理按揭麻烦；另一部分客户为龙岗周边镇区客户，坪山、大亚湾等镇区客户，其中大亚湾客户以比亚迪、中国集装箱为主；市区客户与中心城客户占较小部分，主要为年轻白领，以及投资客户；130-160平米的大户型，本地政府公务员、资历深的生意人占70%，中心城20%。,“我们的成交客户还是以老镇客户为主，但是这些客户都是三无人员，办起按揭很麻烦，还要先补办社保；另外大亚湾客户过来大概买了50套，都是比亚迪以及中集的客户；市区客户是很少的，都是年轻的白领，再就是投资客，之前有个投资客带了10多个身份证，买了10多套房。”怡龙枫景园策划经理杨华,摩
44、尔城,成交客户以龙岗老镇居多，关内客户与其相当成交客户35%为企业高管，30%为私企主置业目的自住比重一半，投资比例为37%地铁是客户购买的主要原因，普遍接受综合体高端形象,在售项目客户构成,龙岗产业升级的影响：高科技产业、先进工业将会带来更高端的居住人口,传统工业,高科技产业、先进工业,目前龙岗以低收入的工人为主体的人口结构，将会得到很大改变，未来具有较高收入的专业技术人员及白领阶层将会是龙岗置业客户构成的主要部分,小结,龙岗置业客户仍以龙岗本地客户为主，但关内客户占到较大比例，逐渐成为市场主流客户。随地铁三号线开通，深惠路改造工程完工，交通不再是困扰龙岗多年的问题，将会有更多关内客户到龙岗
45、地铁沿线置业。龙岗的产业升级，带来高端居住人口，将会是龙岗置业客户的主要部分。,龙岗集中式商业分析,Part 3.6,龙城龙岗墟商业区,深圳商圈在区域结构上呈现如下特征：传统商圈区域特色逐步凸现，主要次级商业区域渐成气候，地铁沿线成商业热点。城市多核发展是城市商业发展的必然趋势，目前龙城龙岗墟商业区是龙岗区商业网点集聚度最高的地区。根据深圳市商业网点规划（20062010），深圳市将在规划期内，形成“两轴、两带、十四个特色商业街区”的商业格局，在全市范围内规划金三角商业区、华强北商业区2个市级商业区和福田中心商业区、南山后海商业区、宝安新中心商业区、龙城龙岗墟商业区4个次市级商业区。,龙城龙岗
46、墟圈分析,以龙盈泰商业中心、柏龙广场等项目为核心，龙岗墟已经逐渐形成集购物、休闲娱乐、餐饮为一体，以提供商品档次齐全、业种业态丰富的一站式消费中心。,龙岗老镇集中式商业,龙岗老镇四大主要集中商业五洲风情MALL人人购物广场柏龙商业广场龙盈泰商业广场鹏达摩尔城,五洲风情MALL：基本指标和业态,平面图,鸟瞰效果图,五洲风情MALL：2009年10月27日吉之岛停业，负面影响至今仍未消除,五洲风情MALL：整体重新招商,五洲风情MALL介绍和定位位于友岗区龙岗镇原第二工业区，东至双友立交桥，南临龙溪河的八仙岭公园，西北为深惠公路，西至翠竹路。在定位上与国际接轨，为龙岗标志性商业广场由深圳市鑫业投资
47、有限公司开发而成，由六大核心主题风格和若干商业步行街组合成，为消费者提供集购物、观光、休闲、娱乐、餐饮等于一体的大型购物中心。六大主题核心店及步行街的内容包括：综合百货、超市、主题商场、家电、家私、银行、专卖店（服饰、化妆品等）、娱乐城、游戏、书店、特色餐饮、冷饮、酒楼等等内容。,人人购物广场,人人购物,外景图,内景图,人人购物广场：07年前经营兴旺，后受周边商场分流，经营出现大幅下滑,各楼层业态分布图,现状业态分布,柏龙商业广场：经营状况较好,龙盈泰商业广场,以天虹、国美等为主力店，集购物、休闲、餐饮等为一体；档次整体属中档；经营情况较好，3号线双龙站开通后，地铁走廊直通二楼商场，区位优势非
48、常明显,摩尔城,目前部分商业进入试营业，大部分商业正处在进驻或招商阶段；项目有走廊直接连通南联地铁站，区位优势独特。,小结,项目周边商业较为低端，缺乏高端商业配套；项目周边集中性商业较饱和，大量过剩，空置率较高；老商场租售方式主要是出售，尤其是1F内商业和街铺；临街街铺租金可达200-300元/；集中式商业租金主要在60-200元之间；3号线带动与地铁连接商业，如摩尔城和龙盈泰商业广场；地铁可拉动周边沿线客流，有新机遇；区域的竞争激烈，五洲风情Mall绝大部分商业空置，处重新招商中；新集中式商业中心（摩尔城）加入；项目周边商业消费人群普遍低端，以打工人群居多，购买力有限。,3,2,1,房地产政
49、策研究,龙岗房地产市场调研,区域规划,5,4,项目定位,项目属性及案例分析,项目认识,Part 4.1,项目地块经济指标,项目一期地块分9号地块、10地块，共占地45014，建设面积为195712，住宅107500，保障性住房6000，商业65350，返还商业办公13527(其中商业1909.76，办公13527.1)，公共配套9335四期一共占地143310，建面为622800，涵盖住宅、商务公寓、商业、办公，是大型都市综合体,项目周边配套资源,五洲风情,龙盈泰商业广场,摩尔城,市政配套：龙岗街道办事处及各级机关单位、龙园、八仙岭生态公园、客家民俗博物馆、图书馆、7处文化室、7处体育场、龙岗
50、人民医院、龙岗区妇幼医院、龙岗职业病防治医院等 商业配套：华润万家、天虹、摩尔城、五洲风情、柏龙广场、苏宁电器、国美电器、有人人乐购物广场、儿童世界、龙岗手机平价数码城、三宇酒店、东江丽景大酒店等 教育配套：项目周边有相当丰富的教育配套，公办、民办中学5所、成校1所、小学19所、幼儿园16所，其中省一级学校3所、市一级学校4所、市一级幼儿园2所、区一级学校4所、3所规划中九年一贯制学校。,项目交通状况,项目位于主干道深惠路，路网密集，四通八达项目距离地铁三号线南联站仅一路之隔，并有多路公交线路可达全市及周边城市附近龙岗长途汽车客运站开通线路138条，跨越15个省，其中覆盖广东39个市县,北：农
