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1、美吉特公寓推广方案,PART1:市场洞察PART2:竞品解读PART3:产品及客群分析PART4:公寓推广策略及广告语PART5:推广延展PART6:活动执行,推广目录：,PART1:市场洞察,公寓,常州市销售型商业市场总体表现为供大于求的局面，销售型商业主要集中于城中和城南两个区域，目前商业市场存量在254.66万，年去化量为101.6万，商业市场风险度较高。,近期商业市场供求关系走势,月均成交面积约8万，年成交均价9516.88元/,针对目前常州类似项目的商业去化情况来看，商业核心区大型综合体项目去化情况较好，去化速率在4-4.5万/年，销售均价集中在2万元/。,住宅,商业,办公,房地产宏
2、观市场/各类产品近期市场面分析,月均成交面积54.64万，年成交均价4632.94元/,月均成交面积2.34万，年成交均价5224.35元/,目前住宅市场存量在360.86万，年去化量656万，住宅市场风险度低。,目前商业市场存量在254.66万，年去化量为102万，商业市场风险度较高,目前办公市场存量在125.43万，年去化量为28万，办公市场风险度高,80-144户型是市场成交主力,根据存量统计，住宅市场风险度低，商业市场，办公市场都具有一定的市场风险度。,近期商业市场供求关系走势,月均成交面积约8.5万，年成交均价9516.88元/,数据来源：房地产信息网,注：数据统计标准以常州单价70
3、00元/以上的高端项目作为参考，去化速率以该类产品去化率达到70%作为去化周期标准。,小结：80平米以下小户型产品在去化率和去化速率方面优势明显.,.,成交热点面积段,成交量随价格拉升呈反相关关系,均价7000-10000元/40-60是市场成交主力。本案具备一定的价格优势。,办公,浩源大厦,办公市场/竞争分析,誉天商务,世贸中心,置信商务广场,注：年去化量是以项目开盘到去化70%的周期进行换算。,办公市场/产品特征,办公市场以标准型、中小面积的高层产品为主；高端写字楼市场的发展进入初级阶段。,目前市场上高端项目如嘉业国贸、九洲环宇都采用国际5A智能化标准，外墙采用新型中空玻璃幕墙，旋转景观餐
4、厅，同声翻译会议服务系统，双层地下停车场，中央空调，其产品可作为目前常州办公高端市场的模板。从办公市场的户型设计来看，面积区间多以40-300平米左右为主，中档项目主力户型多控制在50-90，受项目档次的提升呈现正相关态势。,办公市场/项目供求关系,办公市场虽然不景气，但核心区域的办公项目去化尚好。,注：数据统计项目包含浩源大厦、世贸中心、誉天商务、置信商务广场，数据日期从开盘截止至10年5月31日。,面积配比建议/面积段划分成交比例,50-90是市场成交主力。本案具备一定的价格优势。,SOHO,SOHO类产品市场/竞争分析,银河湾第一城,港龙尚层,嘉宏盛世,九洲新世界,注：年去化量是以项目开
5、盘到去化70%的周期进行换算。,SOHO类产品市场/产品特征,数据来源：易居（中国）市调数据库,从SOHO类产品的设计来看，项目主力面积多控制在45-56。标准型主力面积在47，挑高型主力面积在40-56。,SOHO类产品主要体现宜住宜办的双重特性，产品具体可分为复式和平层标准层，其中复式形态产品占据市场供应的主力。,注：数据统计项目包含银河湾第一城、港龙尚层、嘉宏盛世、九洲新世界，数据日期从开盘截止至10年5月31日。,面积配比建议/面积段划分成交比例,70以下是市场成交主力。产品以复式居多，本案无明显优势。,产品以公寓入市最大化辐射客群规避市场风险,市场小结：,PART2:竞品解读,酒店式
6、公寓物业/项目罗列,酒店式公寓物业/项目罗列,亚泰财富中心,酒店式公寓物业/项目罗列,酒店式公寓物业/项目罗列,茂业泰富城,酒店式公寓物业/项目罗列,路径 又一城,酒店式公寓物业/项目罗列,56层，框架核心筒承重结构，凯纳商务广场由56层主楼、13层的裙楼以及3层的辅楼组成。裙楼与主楼15层为酒店，主楼6层以上为酒店式公寓，辅楼是常州首座地上三层停车场。装修标准2000元/目前价格处于高点，销售去化缓慢,凯纳商务广场,酒店式公寓物业/项目罗列,项目规划为地上28层，地下两层。地下两层为停车位及设备用房，地面一三层为裙房，内部设置有大堂、商场、展厅、餐饮、娱乐、商务会议等，四层为花园架空层，为业
7、主提供一个放松、休闲的公共活动场所。五十八层为平层酒店式公寓，十九二十八层左侧为高星级酒店，万泽国际已与玛丽蒂姆酒店签约。装修标准1500元/。从建筑设计上看，外立面采取波浪式建筑风格，通过外挑部分、阳台转换功能，使得赠送面积达到30%-40%；项目内部设有中庭，增加通风、采光面；LOFT公寓，5.4米挑高，实用性强。,万泽国际,酒店式公寓物业/项目罗列,35层，由酒店式公寓和办公两种产品混合组成。装修标准3000元/，精装全配优惠：4-9F，包租10年，年收益率为8%。购房者可享受6天/年的支配权。目前价格处于常州市最高点，销售已情况良好。,万博国际广场,酒店式公寓物业/项目罗列,32层，点
8、式建筑，单层2梯4户，户型都为2房，立面圆楼造型。装修标准:毛坯入市价格较低，去化较快。,世茂香槟湖,精装修标准参差不齐 美吉特毛坯入市，低总价，低门槛在竞争中有一定优势。,结论：,PART3:产品及客群分析,产品SWOT分析,1、专业市场的公寓2、总价优势,PART4:客群分析,功能&价格决定客群,WHO他们是谁?,客群寻找,首付8万左右主力产品,40*4000=160，000,追求低总价低首付的投资类客群创业型、刚起步的小型公司，以买代租降低成本购买本案商铺的老业主，偶尔自住,客群细分：,主要客户源,补充客户源,本案目标客群多为投资性置业。吸引此类客群的关键是强调专业市场公寓的绝对投资价值
9、。,PART4:公寓推广策略及广告语,案名：,美吉特金寓,备选案名：,美吉特金鼎公寓,金，钱，寓意着尊贵，贵重。金寓，纯金公寓，寓意着能带来财富，带来祥和，收获。也暗示了，专业建材市场的公寓稀缺天成，贵重如金，一席难求。,定位：,专业市场稀缺小公寓,跟着专业市场 做老板的房东,美吉特金寓 slogan：,PART5:推广延展,9月 预约期,跟着专业市场 做老板的房东美吉特金寓 盛大预约,专业市场纯金公寓不多了美吉特金寓 全城邀约,年底加推,热销期 10月,下阶段推广轴：,首付8万 赚下一桶金美吉特金寓 低首付低门槛,强销期11月,买50，用80 美吉特金寓专业市场稀缺公寓 专业投资者的选择,9
10、月 公寓预约期,阶段主题：,跟着专业市场 做老板的房东美吉特金寓 盛大预约,美吉特金寓 跟着专业市场 做老板的房东美吉特金寓 盛大预约,户外：,预约阶段延展（天地版）：,专业市场，老板多！跟着专业市场 做老板的房东美吉特金寓 盛大预约专业市场的公寓，不愁租！,专业市场的方向，就是投资的方向,软文：,发现全常州最珍贵的40平米,10月 热销期,买50，用80 美吉特金寓 专业市场稀缺小公寓 全城热销,阶段主题：,美吉特金寓 买50 用80 美吉特金寓 专业市场稀缺小公寓 全城热销,户外：,短信：跟着专业市场，赚老板的钱。美吉特金寓，专业市场稀缺小公寓，盛大预约！美吉特一期建材市场，旺铺天成！数千
11、位建材老板的选择！83889988 电台：男：投资什么没风险，赚的快？女：当然是专业市场，稀缺小公寓。旁白：美吉特金寓，与数千席建材旺铺为邻，40-60稀缺小公寓，全城预约！83889988,价格往低了想，全常州最大建材市场里的40，谁不心动？买50，用80美吉特金寓 专业市场稀缺小公寓 全城热销数量往稀缺想，一期近千老板都看上了她，跟何况还有二期？,延展一（天地版）：,只要几千位建材老板营业着，你就能得到稳定的投资回报。美吉特金寓 专业市场稀缺小公寓 全城热销只要有人结婚，你就能得到稳定的投资回报。美吉特金寓 专业市场稀缺小公寓 全城热销只要300万常州人，都有房子住，你就能得到稳定的投资回
12、报。美吉特金寓 专业市场稀缺小公寓 全城热销,延展二：,1、美吉特金寓，赚建材老板的钱2、投资者眼里的美吉特金寓（业主现身说法）,软文：,短信：城西财富新高峰，美吉特金寓，龙城稀缺纯金公寓，可住可办公，更可投资增值，买50平米，用80平米。超高性价比预约：83889988电台：男：投资什么最赚钱？女：当然是投资大市场的小公寓了，可住可办公，投资升值有保障。旁白：美吉特金寓，龙城稀缺纯金公寓，买50平米，用80平米。83889988,第一帧：首付8万起！买50，用8083889988纯金公寓，亦商亦住，投资首选！第二帧：美吉特logo 美吉特金寓，华丽绽放，璀璨热销83889988 第三帧：商住
13、紧靠大市场 无尽财富滚滚来 83889988,网络通栏,11月 加推期,阶段主题：,首付8万 赚下一桶金美吉特金寓 低首付低门槛,美吉特金寓 首付8万 赚下一桶金美吉特金寓 低首付低门槛,户外：,90%的建材老板，打算在自家旺铺边置业。首付8万 赚下一桶金美吉特金寓 全城热销 100%事实证明，专业市场的房子不愁租。,功能诉求（天地版）：,首付8万！送全家一个能生钱的保险柜。美吉特金寓 低首付低门槛 全城热销首付8万！送全家一个40平米的ATM机。美吉特金寓 低首付低门槛 全城热销,投资诉求：,1、仅需8万元，开启财富新大门2、大市场有大文章，低投入博得高回报,软文：,短信：首付最低8万元，稀
14、缺纯金公寓抢回家，可住可办公，大市场有大文章，投资美吉特金寓，靠的更近，赚的更多。83889988电台：男：8万元能做什么？女：买车？买股票？还是去买美吉特金寓吧，靠近家居大市场，做老板的房东。旁白：首付最低8万元，稀缺纯金公寓抢回家，可住可办公，大市场有大文章，投资美吉特金寓，靠的更近，赚的更多。83889988,年底 加推期,阶段主题：,专业市场纯金公寓不多了美吉特金寓 全城邀约,美吉特金寓 专业市场纯金公寓不多了美吉特金寓 全城邀约,户外：,做常州最大家居建材专业市场的房东，机会不多了！15家经营公司4个大型产业组团100亿现金流做百万客流的房东，机会不多了！38个高尚社区300万人口家
15、居消费力保障做数千位建材老板的房东，机会不多了！一期旺铺100%满铺招商,专业市场 纯金公寓 不多了美吉特金寓 全城邀约,四连版：,1、专业市场的纯金公寓，不多了2、临近大市场，聚金小公寓，能不赚吗？,软文：,短信：“专业大市场+纯金小公寓”，仅剩少量公寓发售，美吉特金寓，做大老板的房东，机会不多了，齐聚财富制高点，龙城抢铺总动员。83889988电台：男：不多了，不多了！女：什么不多了？男：当然是投资纯金公寓机会不多了，美吉特金寓，仅剩少量发售，做大老板的房东，机会真的不多了！哎，你去哪里？女：当然是抢铺去了！旁白：抢铺热线83889988,PART6:活动执行,江苏家居行业高峰论坛暨美吉特
16、金寓产品说明会,一、活动时间：蓄客期二、活动地点：常州香格里拉酒店 三、活动目的：1、树立美吉特行业形象；2、提升项目附加价值；3、为正式开盘期续客四、活动形式：1、邀请省内家居行业协会负责人现场分析常州家居行业前景及项目前景 2、邀请区领导、媒体助阵造势；3、公寓意向客户，美吉特一期成交老客户,美吉特金寓，魔幻之夜 一、活动日期：热销期二、活动地点：项目售楼处三、活动目的：1、事件营销，新闻传播性，保持市场热度。2、展现美吉特企业品牌实力及形象。3、借演出影响力掀起公寓投资热潮。四、活动形式：邀请国内知名魔术师在项目销售中心进行大型魔术表演（如穿墙，大变活人等）；,购房优惠折扣你来定一、活动
17、日期：热销期二、活动地点：销售中心三、活动形式：活动期间凡看房客户均可免费参加转盘摇奖，奖品为不同价值的购房优惠折扣；一等奖2名，享8.5折购房特惠；二等奖6名，9折购房优惠；三等奖15名 9.5折购房特惠；如客户当场签约，除享受购房特惠折扣外，可另外抽取惊喜大奖。,买美吉特金寓送装修大礼包,一、活动时间：清盘期二、活动地点：销售中心 三、活动目的：1、拉动由于客户下定；2、以赠礼拉动销售；四、活动形式：1、凡活动期间购房的客户均可获得金吉特提供的装修大礼包，包括特惠购家居建材等好礼；2、活动前成交老客户，介绍新客户成交的，新老客户皆可获得大礼；3、同时，客户获得大礼可抵购房现金使用。,Tha
18、nks.,针对性提供大量房地产珍贵专业资料，详情请登录网站。,针对性提供大量房地产珍贵专业资料，详情请登录网站。,TOP INTERNATIONAL CITY,XXX.XX国际 2005推广策略,我们2004年做了甚麽？,2004年11月开始销售，销售中心，围墙、户外广告牌、房交会、楼体灯光字的使用、三维动画片的制作、样板房开放，项目高端形象的建立、地段价值与投资价值的传播，项目的核心卖点一一闪亮登场。,XXX.XX国际的整体战略、销售情况、项目形象来看，2005年都将是XXX.XX国际的项目品牌年、销售冲刺年。,通过之前我们所做的工作可以得出,我们目前还有优势吗？,XXX.XX国际现在状况：
19、,地段优势与价值客户尽知公寓价格已经不具备优势，写字楼蓄势待发公寓部分买家投资的目的性很强推广三个月，新鲜感不再强烈好的海景单位都已消化完，市场在观望（公寓部分）,我们明年要做甚麽？,进一步阐述“世界为我所用”，“CBD核心贵族商务”根据项目2005年的推广节奏安排，再次赋予新的变化与新的内涵。这就是我们的主要方向。,如何吸引新的客户？,以前没有全面了解XXX.XX国际的客户群，或是没有继续留意XXX.XX国际的购房群。（主要除市南区外的XX客户及省内外客户群体）,由于XXX.XX国际已经有相当一部分老客户群，而且优越的位置、完善的设施已经让老客户非常自然地，把自己的物业介绍给朋友，新客户群因
20、此产生，其将成为2005年一种重要的销售方式。,老客户的生活圈：,新客户：,得到充分的心理满足，和价值认同度，促成免费的售楼顾问。方式1：在省电视台播放项目的形象广告，形成的广泛的项目高端形象，使其购买行为得到最大限度的认同和心理满足。方式2：有奖带动的形式，老客户带新户购买XXX.XX国际可以获得一定利益，新客户购房可以享受一定额度的折扣。,如何让老客户带新客户来？,重新积累新客户资源,开始项目的二次传播攻势扩大传播范围增加传播手段利用季节优势重点诉求核心利益点,2005全年推广策略布局,5、6、7、8、9、10月份以写字楼推广为主,一、二月消化公寓客户,三、四月开始写字楼预热公寓再掀热潮,
21、五月写字楼强销期开始,六月写字楼强销期24小时商务概念,七、八月写字楼续销期24小时商务概念,九月写字楼续销期商务投资概念,十月写字楼消化期商务投资概念,12月份推广计划,一、二月消化意向客户,以公寓推广为主（地段价值、精装修）,楼体广告、围墙、电视、报广,此期间须完成事项：农历春节前增加2期报广以配合销售圆满地告一段落及春节贺岁。预定山东卫视广告时段，在春节期间播出项目形象广告。预订机场广告牌,推广主题：,推广手段：,34月份推广计划,三、四月公寓再掀热潮,以项目实际核心卖点诉求打动消费者,开始商务概念的预热,精装修品牌、城市景观样板房地热系统,推广主题1：,推广主题2：,此期间须完成事项：
22、发布机场广告牌现楼样板房完成电视广告制作及发布新锐杂志副刊完成招商周刊做主题营销房交会参展，积累客户DM重点直邮楼书制作完成,半岛都市报、户外广告、电视广告、房交会、报道,推广手段：,XX的城市地位、商务前景、项目的形象价值、投资价值（新闻报道、报纸软文形式）,房交会热点战,4月份是地产上半年最大的节点，5月1-7日为长假，春季房交会同样在4月，其成为我们11月开盘后，最好的新客户积累期；,2005年房交会，由于现场展示中心、楼体、示范环境、样板区展示实景已经全面出现，全面展示实景楼盘是我们的目的；与房交会协商组织一个XX房地产楼盘评比，争取几个较好的楼盘称号如：最诚信楼盘、最具投资价值楼盘等
23、等，有利于项目的报道与推广。,一定要最好的位置，一定形成展位最亮的点；一定要最好的展位设计，让人们感受XXX.XX国际的变化；一定要展场外唯一的楼体大条幅，到现场就能感受鲜明的个性；一定要房地产会刊的封面及P2-P3，全面控制资料的最亮点；一定要搞掂记者，我们同样是地产房交会最亮的点；,攻击目标：,攻击核心：,攻击概念：,这个阶段公寓推广为主，主要以诉求实卖点为主。写字楼推广为辅，开始进入“24小时全球商务”概念的前期预热阶段，主要以代表高端形象的虚卖点为主，为5月进入写字楼的强销做准备。,XXX.XX国际,1、2、3、4月份推广目标,5月份推广计划,五月写字楼强销期,24小时全球商务模式及项
24、目商务形象,小开间写字楼,半岛都市报、户外广告、电视广告、航空杂志,24小时商务概念阐述、全新概念颠覆XX市场,推广主题：,目标客户2：,推广手段：,成长型中小企业、外贸企业、物流企业、投资客,此期间须完成事项：更换楼体灯光字更换户外广告信息电视广告省内外发布航空杂志重点出击滨海花园一期条幅出街推广重点从公寓转为写字楼,30层以上整层消化的大客户，,目标客户1：,外来国有企业、大型民营企业、外资企业,5月份阶段推广主题,XXX.XX国际24小时全球商务模式,XXX.XX国际引领XX商务模式,“,“,6月份推广计划,六月写字楼强销期24小时商务概念,24小时全球商务模式、项目商务形象建立,半岛都
25、市报、齐鲁晚报、电视广告、招商周刊,详细阐述24小时商务、与项目卖点结合传递概念如：滨海CBD概念/景观/大堂/等,推广主题：,推广手段：,此期间须完成事项：招商周刊媒体商务论坛山东卫视电视广告齐鲁晚报全省宣传写字楼封顶宣传,1、招商周刊发布四个硬性广告，结合项目卖点2、同时由招商周刊记者采访XX及全国权威经济学家对24小时全球 商务模式进行专家论证；3、以硬广与软文相结合的形式，阐述中小型企业创业应注意的事项 以及在全球化浪潮下应选择怎样的公司运作模式，打响项目知名 度。,XX作为中国最具经济活力的城市之一，其经济外向型特征较明显，因而就产生了大量的创业型中小企业，其公司运营性质具备全球性，
26、24小时商务在线是必备商务办公条件。XXX.XX国际所提倡的24小时全球商务模式恰恰是其所需，能够获得他们的认同。,招商周刊媒体论坛,攻击核心：,攻击目标：,启动政府高度，举办记者新闻发布会，让媒介首先了解XX的整体规划；以主流媒介（半岛都市报）为核心点，铺天盖地的造势，形成CBD滨海地带国际商务的规模性推广，全面启动滨海热点；通过滨海规划、政府引导、媒介造势，一定要让体现滨海CBD商务才是XX的未来，一定要让消费者了解XXX.XX国际是XX国际化商务的明天；,市南区政府本身就在全力推动滨海商务区，政府本来就想启动滨海的关注力；,方式：,前提：,把握4月份后期的春季房交会、五月份旅游经济的东风
27、，销售推广重点开始从公寓转向写字楼；因此这二个月是项目写字楼部分在XX商务市场的冲刺时期，一定要加大推广力度，加大推广投入。写字楼市场前期的形象建立对后期销售至关重要，因为写字楼买家是纯粹的理性消费者。,XXX.XX国际,5、6月份推广目标,7-8月份推广计划,七、八月写字楼续销期24小时商务概念,写字楼具体卖点阐述,在XX，XXX.XX国际是高端商务的代表,针对小开间写字楼，有针对性的诉求投资概念，为消化小面积写字楼做有利支撑。,商务服务/会所/电梯/分户式空调等,推广主题：,客户分析：,投资分析：,经过比较十多家写字楼，XXX.XX国际无论是从地理位置、配套设施等方面都是XX商务至上之选,
28、此期间须完成事项：招商周刊媒体商务论坛秋季房交会准备参展项目开始落外墙，实体攻击开始,房交会热点战,8月底的房交会是地产下半年又一个最大的节点，10月1-7日为长假，秋季房交会是项目在下半年进行新一轮销售重点时期；,2005年春季房交会以公寓为主，写字楼为辅的销售配合，到秋季改为写字楼为主，房交会除了展示形象卓尔不凡的形象外，还是重点展示项精装修的品牌组合，以消费者以高楼楼盘的支持点。,还是一定要最好的位置，一定形成展位最亮的点；还是一定要最好的展位设计，让人们感受XXX.XX国际的变化；还是一定要展场外唯一的楼体大条幅，到现场就能感受鲜明的个性；还是一定要房地产会刊的封面及P2-P3，全面控
29、制资料的最亮点；还是一定要搞掂记者，我们同样是地产房交会最亮的点；,攻击目标：,攻击核心：,攻击概念：,9-10月份推广计划,写字楼具体卖点阐述,半岛都市报、楼体外立面实体攻击,人性化商务/精装修/厨房/洗手间/物管服务,推广主题：,攻击手段：,此期间须完成事项：结合十月黄金旅游时期山东省媒体（电视、报纸）航空杂志广告,九、十月24小时全球商务,从7月份开始，项目开始进行外立面施工，出外立面施工阶段是写字楼推广最具市场震撼力的时候，因此前三个月推广在媒体上可以节约一部分，前期的形象建立，与楼体外立面相呼应，将会在市场上形成一个销售高峰期，十月份又是XX的黄金旅游季节，全国特别是北中国很多人来XX旅游，因此在这个时期须多应用覆盖面比广，而且针对性较强的航空杂志进行广告宣传。,XXX.XX国际,7、8、9、10月份推广目标,商业裙楼推广计划,国际商务商业群,香港中路最后的商业旺地,大集团客户为主、投资客,商业配套的完善有助于项目定位清晰化,景观、规模、配套,推广主题：,客户来源：,攻击目的：,银行、数码、餐饮、康体休闲等,推广时机：3-10月份推广条件：前期招商要完成引进银行、数码等主力店后针对餐饮、康体休闲的商家进行点对点营销，广告公司配合进行招商手册或产品手册的设计及规划工作。,The end!THANKS!,
