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1、新政下的房地产发展趋势,二次调控背景,壹,调控政策解读,贰,后市行业发展,叁,壹,政策背景,宏观经济向好,世界经济的向好的势头明显。同时，IMF也持续表明对于亚洲特别是中国经济的看好，预测中国今年的经济增长率为10.5%。,IMF调高对经济增长的预期,8月份宏观数据好于预期,经济增速小幅回升,经济回落势头放缓,货币退出速度放缓,出口放缓，内需走强,通胀压力增大,10月，CPI持续创出新高，同比上涨4.4%，创年内新高，通货膨胀压力增大。由于进口快速增加，使得贸易顺差有所回落，但出口绝对增速仍然不低，人民币升值压力持续存在。经济运行数据显示，资产价格存在明显上涨压力。,土地市场回暖,进入7月份以
2、来，特别是8、9月份土地溢价率上升非常明显，房地产商对房价未来上涨存在较强的预期。,土地溢价率持续上升,9月1日，合生创展松江单价地王；9月8日，九龙仓浦东宅地楼面价地王；9月19日，南京下关滨江地王,“地王”重现,“新国十条”执行有松动,在调控政策风声仍紧的情况下，一些房地产企业为追求企业自身利益逆市高价竞拍土地，表明价格反弹动力较大，这使调控政策的效力未能明显显现。,房地产市场回暖,住宅市场量价齐升,8月份北上广住宅成交量大幅回升,8月份北上广住宅成交均价上扬,4月份以来的政策调控虽然导致了房企的短期偿债能力有压力，但经过89月的销售高峰，出现了好转迹象。,房企资金链趋于稳定,北上广等一线
3、城市住宅市场表现出了量价齐升的态势，这也在一定程度上说明了房地产市场在经济整体转好的趋势下也在回暖，“金九银十”现象开始显现。,调控进行时,2010.4.17新一轮调控启动,2010.9.29巩固“新国十条”二次调控启动,至2010.10.19全国14城出台细则限购,2010.10.19加息：存贷款利率上调0.25%；公积金贷款利率上调0.2%,贰,政策解读,新五条,“新五条”基本是“新国十条”的强化和细化，强调了可执行层面，是楼市失控的无奈之举。,全国统一抑制需求,二套严令首付五成，利率1.1倍以上强制切断不合理的改善性需求,90平米以下首套首付提升一成强制切断不合理的首套自住需求,三套房停
4、贷强制切断投资需求的信贷杠杆,开始实施异地限购收缩了资本跨区流动范围,最为严厉，抑制需求,新五条的目的在于抑制所有需求，缓解价格上涨压力，同时将调控范围扩大到首置型客户，影响了很多刚性需求；“新五条”对于“新国十条”中的可灵活执行的规定都做了强制要求。,政府问责，强化落实,地方政府被收权，支持房地产需求的信贷自由度进一步降低。这是本轮政策一个重要的细化；问责地方政府，推动了地方细则的出台以及执行。,表明决心，后续跟进,新五条表明政府调控决心的用意更大，尤其是在十一之前出台；同时也预留了很大的后续政策空间，主要就是房产税。,本轮政策依旧是一个短期的不可持续的的调控，其意图在于压制短期需求释放，等
5、待未来供应形成，以期在未来某一时期达到供求平衡。,四个商业信贷一刀切，抑制短期需求，难改长期需求,契税和所得税政策总体压制改善和投机需求,限购措施仍然由地方政府自由把握，二三线城市压力小,保障房政策重压，形成供应耗时长，规模不大，效果差,实施市场监管手段有限，不能寄予厚望,问责制度明确地方政府义务，强制地方采取实际行动,总结,地方细则,快速反应 新五条出台20天不到，已经有13个城市出台地方细则，这与“新国十条”形成了强烈反差。共同限购 虽然各地的细则略有不同，但是限购成了共有的关键词。,限购是暂时的，是一把双刃剑。,城市调控细则对比,加息,表明政府调控决心，市场心理预期影响较大；直接增加购房
6、者的购房成本；直接增加房企财务成本。（以半年报数据测算，此次加息将使万科增加利息支出约5000万元、招商约2800万元、保利约1亿元、金地约4000万元。）,加息并非针对房地产调控，但对房地产影响深远。,市场反映：各地房企融资环境再度收紧，拍地过程趋理性,各一线城市土地成交量环比大幅下滑；土地成交价格趋理性，9月份的狂热拿地现象消失。,市场反映：一线城市成交量下降，楼市渐行渐稳，二手房市场趋冷,2010年10月中国主要城市住宅市场交易情报,上海二手房市场也由此前的高调回暖转为冷清观望。据上海中原地产对旗下240余家门店的抽样调查,目前二手房带看量下降了20%-30%,政策出台后一周成交量相比“
7、十一黄金周”下滑了20%左右。沪上不少房产门店又回到了“门可罗雀”的惨淡经营状态。,市场反映：投资投机影响较大，退房隐现，买卖双方同时观望,叁,后市发展,平稳发展最重要,一段时间的持续调控不可避免。本轮调控的目的是通过压制短期的需求来抑制房价的上涨，同时寄希望于一个长效的调控机制、未来的供应量以及通胀对房价的缓解作用，因此在这些条件都不能够满足的时候，房地产市场会一直处于冷静的调控期，但是这种时间不会长。过快上涨势头将被遏制，但大幅下滑可能性没有 房地产业对于国民经济的贡献仍占很大比重。尽管十二五规划的经济改革会对房地产的角色进行调整，但是这种调整是长期的。中国的城市化进程还在继续，房地产依然
8、处在高速发展的阶段。房地产的作用至关重要，平稳的发展才是发挥这种作用的重要条件。因此未来的调控会是一个长效的机制（如房产税），而非临时性的行政手段（如限购）。,一线城市将趋稳，二三线还有一定机会,刚性需求开始观望改善性需求被动“潜伏”投资需求受制于异地购房限制和三套停贷而减小价格或出现小幅回调,一线城市与二三线城市相同点,二三线城市限购措施由地方政府相机掌握二三线城市城市化潜力大、总价低若无限购措施，则投资渠道依旧畅通，投资需求不会消失,一线城市与二三线城市不同点,二三线城市的系统风险小于一线城市调控的重点仍集中于一线城市以及少数二线城市，因此，二三线城市收到的调控影响较小。二三线城市的具有明
9、显投资价值大多数二三线城市正处在高速发展阶段，存在明显的价格洼地。尤其是一些景观资源较好的城市，投资价值更高。,决战住宅之外,屡受调控的住宅市场之外，工业地产、旅游地产和商业地产，甚至于保障房建设都开始被纳入一些大型企业的发展战略中。现在，立足于多元的综合性开发已经呈现了端倪，未来将会成为一种趋势。,涉足工业地产的原住宅开发房企：富力、远洋、合生创展、复地、绿地涉足商业地产的原住宅开发房企：万科、恒大、保利、金地,知名企业进军商业地产：万科2010年初确定商业地产“二八战略”保利商业地产与住宅地产的3:7原则金地20亿进军商业地产中粮地产700亿进军商业地产,分散市场风险，多元化发展,房地产行业整合加快,调控带来了资金和制度的双重压力：资金不足会给一部分经营不善的中小企业造成困境，从而推动行业的整合。市场监管制度的完善会进一步规范企业行为，不规范的企业将会被迫出局。,2010年11月19日下午1点王石微博回应武汉万科最近降价事件,防止客户大面积流失，尽快回现,快速消化积累客户,尽快回笼资金,在不确定市场下平衡回现和利润最大化矛盾，速度优先于价格,新政下推售策略,谢谢！,
