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1、1,郑州东区写字楼调研报告,郑州东道房地产营销策划有限公司市场 研究与策划部,汇报日期：2013年1月,2,目录,Part 1 郑州写字楼发展轨迹 Part 2 郑州写字楼市场现状 Part 3 郑东新区写字楼市场扫描 Part 4 郑州写字楼市场总结及预测,3,目录,Part 1 郑州写字楼发展轨迹 Part 2 郑州写字楼市场现状 Part 3 郑东新区写字楼市场扫描 Part 4 郑州写字楼市场总结及预测,4,第一个阶段：主要以经三路农业路、紫金山周边以及西郊市政府周边为主要发展区域,郑州写字楼发展初期以经三路财富大道农业路为主，紫金山金水路，中原路郑州市政府周边区域等老城区优势地段零星
2、分布为主。,5,第二个阶段：主要以CBD、金水路未来路至金水立交桥沿线及周边为主要发展区域,伴随着郑东新区的发展，CBD板块迅速崛起并引领郑州写字楼发展多年，金水路未来路以东商务办公进一步发展，出现了升龙大厦，楷林等中高端写字楼，同时老城区其他优势地段进步一零星发展。,6,第三个阶段：主要以新省政府周边、高铁客运站心怡路周边为主要发展区域,现阶段郑州市商务办公物业主要是以新省政府周边的政务区以及郑州高铁客运站、心怡路周边地区所形成的商务办公聚集区为主要发展区域。,7,目录,Part 1 郑州写字楼发展轨迹 Part 2 郑州写字楼市场现状 Part 3 郑东新区写字楼市场扫描 Part 4 郑
3、州写字楼市场总结及预测,8,库存加大，潜在供应量激增，竞争加剧。,2012年第4季度郑州市房地产市场运行情况截至12月底，市区商品房累计可售面积1304.49万平米,较9月底增长68.79%；其中，商品住宅累计可售面积651.72万平米,较9月底增长79.73%；与此相对应的，12月底，非住宅累计可售面积达到652.77万平米，较9月底增长59.91%，创下历史最高值，占到商品房累计可售面积的50.04%，库存再次超过商品住房。,9,郑州写字楼市场供需失衡，新增供应持续放量。,10,郑州写字楼市场供需失衡，新增供应持续放量。,据不完全统计，郑州写字楼已知供应总量在250-300万平米，其中绝大
4、部分集中在郑东。,11,目录,Part 1 郑州写字楼发展轨迹 Part 2 郑州写字楼市场现状 Part 3 郑东新区写字楼市场扫描 Part 4 郑州写字楼市场总结及预测,12,郑东新区远景概念规划范围150平方公里（其中起步区33平方公里），西起原107国道，东至京珠高速公路，北起连霍高速公路，南至机场快速路。目前共分三大商务功能区：CBD中央商务区CGD中央政务区综合交通枢纽片区周边其他商务区,CBD中央商务区,郑东新区写字楼分布格局,CGD中央政务区,综合交通枢纽区,目前东区写字楼主要分布在CBD、金水东路中央政务区以及综合交通枢纽区，其中CBD的开发已近尾声，中央政务区、综合交通枢
5、纽区及周边其他商务区将是未来2-3年写字楼物业发展的重点区域。,周边其他商务区,13,聚集效应明显，局部竞争更加激烈。,自CBD成功开发以来，郑州市的商务办公物业进入了革新时代，目前郑东新区的商务重心已经发生了偏移。进入2011年，郑东新区写字楼物业成交主要以金水路政务区及交通枢纽片区为主。目前高铁站、心怡路组成的综合交通枢纽区成为郑东新区商务办公的聚集区。,14,郑东新区高铁站片区项目一览表,15,16,17,18,19,20,21,22,23,24,25,26,27,目录,Part 1 郑州写字楼发展轨迹 Part 2 郑州写字楼市场现状 Part 3 郑东新区写字楼市场扫描 Part 4
6、 郑州写字楼市场总结及预测,28,市场总结1.供应量大,据不完全统计，2012年郑州写字楼新增供应量将达到创纪录的225.7万平方米，是2011年供应量的两倍多，是2010年的近三倍，由此带动整个郑州商务办公用房供大于求，存量进一步加大。,郑州市房管局数据显示：12月份，郑州市区非住宅批准预售面积157.31万平方米，同比上涨313.32%全年可售非住宅面积累计为：652.77万平方米。,29,市场总结2.同质化严重,物业形态“近似”商务办公物业基本都选择了“写字楼+商业配套+（高档酒店、高级公寓、高端会所）”形式的“商务综合体”业态。产品及配套服务“雷同”绝大多数项目产品都为高端5A的智能化
7、写字楼；外立面形象多为LOW-E玻璃幕墙；内部商务配套多元化；物业服务均选择了国际一线品牌的物业管理服务公司。营销服务“相仿”面对激烈的市场竞争开发公司在营销推广上加重砝码，聘请专业化的营销代理公司开拓终端市场。,30,市场总结3.区域集中,高铁站周边商务办公项目分布图,目前高铁站、心怡路所在的综合交通枢纽区成为郑东新区也是郑州商务办公的聚集区。,据不完全统计，该区域在建、在售以及待开发的项目接近20个，从空间分布上进一步加剧了该区域的市场竞争,31,库存高企、潜在供应仍持续激增，将不断挫伤开发企业及购房客户对写字楼市场的信心。,据不完全统计，郑州写字楼已知供应总量在300万平米左右，其中绝大
8、部分集中在郑东。,若按2012年前12个月非住宅的月销量均值计算，目前市区的非住宅累计可售面积可销售57个月，库存压力巨大,郑州市写字楼供应量,263.17万平方米,市场走势预测,32,高铁利好因素渐趋稳定，周边项目预期及价格或将逐步下降。,高铁站已投入运营，当预期变成现实，加之区域供应的持续激增，预计高铁站板块商务办公项目价格或将继续下滑。,市场走势预测,33,在巨大的市场压力下，部分项目率先降价，进而带动整个大盘下行。,2012年11月郑东商业中心(商都路与农业南路向东200米）开始以8000元/的价格进行内部认购。,在巨大的市场压力下，资金有限或急于回笼资金的项目以及区位或产品不佳的项目，将被迫选择降价，拉开整个写字楼市场价格战的序幕，价格战或将愈演愈烈。,市场走势预测,34,Thanks!,THE End,
