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1、2011年6月海安房地产市场月报,市场部,目 录contents,第一篇 宏观市场概述PART 1 政策法规概览PART 2 本区域要闻PART 3 全国市场成交概况PART 4 各方点评PART 5 奇正观点第二篇 区域房地产市场分析PART 1 区域土地市场分析PART 2 区域商品房市场分析第三篇 区域竞争个案动态PART 1 间接竞争个案月度动态PART 2 间接项目竞争个案月度动向第四篇 月度市场小结,第一篇 宏观市场概述PART 1 政策法规概览 PART 2 本区域要闻PART 3 全国市场成交概况 PART 4 各方点评 PART 5 奇正观点,第一篇 宏观市场概述 PART
2、1 政策法规概览,第一篇 宏观市场概述 PART 2 本区域要闻,第一篇 宏观市场概述 PART 3 全国市场成交概况,根据中国房地产指数系统百城价格指数对100个城市的全样本调查数据，2011年6月，全国100个城市住宅平均价格为8856元/平方米，环比5月上涨0.41%，其中75个城市价格上涨，25个城市下跌。环比涨跌幅在1%以内的城市数量共有73个。根据百城价格指数对北京等十大城市全样本调查数据：6月十大城市平均价格为15829元/平方米，与5月基本持平，同比去年6月上涨2.87%。具体来看，6个城市价格环比5月上涨，涨幅皆在0.5%以内；北京、成都等4个城市住宅价格环比下降，降幅均在1
3、%以内。,2011年6月十大城市住宅价格指数。图片来源：中国指数研究院,第一篇 宏观市场概述 PART 4 各方机构点评,第一篇 宏观市场概述 PART 5 奇正观点,CPI持续上扬货币政策从紧市场依旧低迷,存款准备金一再上调致使银行收紧放贷力度倍增，开发商融资难度加码。,受物价全面上涨趋势及流动性持续过剩影响，国内通胀保持高位运行预期仍未松动。,保障性住房并未达到预期的水平，中央政府预计将会采取更严厉的问责制对地方政府施压，保障性住房落实将成为未来市场走势的重要因素。,第二篇 区域市场分析PART 1 土地市场分析 PART 2 商品房市场分析,第二篇 区域市场分析 PART 1 土地市场分
4、析,海安本月非工业用地成交一览表,海安本月共土地成交一宗1124.3 平米，成交均价1733元/平米,第二篇 区域市场分析 PART 2 商品房市场分析,2011年三季度海安市场供给量约60万方，其中金水湾公馆、中洋高尔夫公寓、万豪国际等第一梯队价格项目供给充足。而中端项目仅有523产业园待开盘，中低端项目供给相对较少。,海安住宅商品房供给分析,第二篇 区域市场分析 PART 2 商品房市场分析,区域主要在售项目信息汇总表,6月海安市场存量集中在高端楼盘，个案成交放量最高为金水湾公馆，大户型去化较多，高端客群受宏观市场影响较小，而水岸名城为首的中端项目，大三房存量较高，市场改善性需求观望氛围浓
5、厚。,第二篇 区域市场分析 PART 2 商品房市场分析,本月海安住宅市场成交124套，环比5月下降52.3%，成交连续5月下降。成交量有大幅度下滑，主要原因为：（1）本月除沿海威尼斯推出新房源之外，住宅并无新增供给入市。（2）货币政策从紧，贷款利率提高，打击了投资性需求，同时也误伤了部分刚性需求。（3）部分楼盘捂盘惜售，等待楼市旺季的到来，下半年的住宅放量将会有大幅提高。,海安住宅成交分析,第二篇 区域市场分析 PART 2 商品房市场分析,海安住宅6月价格分析,高层产品多层产品,5月1日实行明码标价之后，个案楼盘存量房拉升价格的程度相对有限。目前处于市场的淡季，存量较大楼盘的成交成绩不够理
6、想，这使得新盘房源推出时间都往后推迟，大多选择在下半年及年末入市。从县城整体均价走势来看，近几个月价格拉升趋于缓和，呈小幅上涨的局势，随着政策性的消化及刚性需求的积累，下半年大批量房源入市，尤其是标杆品质大盘的入市，将有极有可能大幅拉动均价的走势。,第二篇 区域市场分析 PART 2 商品房市场分析,海安6月住宅板块分析,从板块成交价格分析，城东随着沿海威尼斯新房源入市，板块价格有一定的攀升。城南高端产品为主，均价逐步逼近中心板块。城西板块及城北板块价格无明显波动，开发量明显低于其他板块。从板块成交比重来看，随着县城房价的走高，已经有部分客户被挤压城乡结合部及周边乡镇，下级乡镇及城区内房价较低
7、区域成交量开始放大。,第二篇 区域市场分析 PART 2 商品房市场分析,本月海安住宅市场成交124套，环比5月下降52.3%，成交连续5月下降。本月新推房源较少，各个案场来访相比上半年有一定的提升。本月各个案场以存量成交为主，高端项目金水湾大户型本月去化出现转机，来访成交质量较高，反应出政策性调控对高端客户需求影响不大。由于货币政策的从紧，利息的上调和首付款的限制，改善性需求受到了强烈的冲击，中端和中低端楼盘130以上大户型存量消化依旧低迷。从目前市场表现来看，高端产品去化具备市场支撑，而中端和中低端改善性需求受了宏观影响较大，观望情绪较高。未来随着万豪国际、东大街等项目下半年入市，海安市场
8、将进入集中放量期，在宏观政策从紧的情况下，未来市场竞争显得异常激烈。,第二篇 区域市场分析 PART 2 商品房市场分析,海安商业分析,目前商铺城南及城东商业相对匮乏，但投资者非常看好其发展潜力，且价格低于市区价格，使得个案销售表现较为突出。,第三篇 竞争个案月度动态PART 1 重点竞争个案月度动态PART 2 间接竞争个案月度动态,第三篇 竞争个案月度动态 PART 1 重点竞争个案月度动态,月度动态综述：目前项目处于排号阶段，已经排到64组。排号5万抵5.5万，目前已收取定金，前100号被艺术家拿走，优先选房，预计6月底开盘，均价4500元/,西班牙风格为框架结构均价要略高于中南海风格砖
9、混结构。本月销售情况：项目首期推6栋多层，5#、8#、10#、26#、27#、28#，面积区间88129平米，共计158套房源本月优惠活动：排号5万抵5.5万。本月广告推广动作：项目在沿海高速树立了高炮，在金海岸酒店楼上挂了大牌，本月发短信提示预约。广告语：文化产业住宅，精品二房，三房亮相。艺术是一种使我们达到真实的遐想-毕加索。,围墙已出，项目一期在建,第三篇 竞争个案月度动态 PART 1 重点竞争个案月度动态,月度动态综述：5月24日目前推出#1楼高层，144户，96、115、140、142 四种户型。本月销售情况：整体去化50%，96 去化95%，115 去化100%，192 本月去化
10、明显增高。下期销售计划为5#。案场调研，目前均价6800元/平米，本月整体去化约30套左右。本月优惠活动：开盘一次性99.5折。本月广告推广动作：一个月两次组织杭州品鉴之旅，全程5星际酒店和餐饮。分批次，每批次2辆大巴，约40人。其他推广主要户外，网络，公交站牌。“皇家西班牙*大境界”,第三篇 竞争个案月度动态 PART 1 重点竞争个案月度动态,一期工程在建,第三篇 竞争个案月度动态 PART 1 重点竞争个案月度动态,月度动态综述：目前项目正在定价，招标物业公司，预计均价将突破6000元/平米。本月销售情况：项目预计在8月开盘，一期推7栋房源，户型为100143平米，共600户左右。本月优
11、惠活动：目前项目发放名流护照，每参加一次万豪国际的活动盖章一次，购房时优惠2000元，最高可优惠10000元。本月广告推广动作：以户外、围墙为主,项目围墙已完成，售楼部在建,第三篇 竞争个案月度动态 PART 1 重点竞争个案月度动态,第三篇 竞争个案月度动态 PART 1 重点竞争个案月度动态,月度动态综述：本月依然以存量销售为主，毛坯价格70009000元/，毛坯均价约8000元/，销售率约60%。本月销售情况：本月销售约8套。本月广告推广动作：电视，公交站牌，户外大牌。“给你一个永不搬家的理由”,1,2,3,4,5,6,7,8,豪生大酒店,项目住宅已全部封顶，目前在做墙面，豪生大酒店建到
12、10层左右,第三篇 竞争个案月度动态 PART 1 重点竞争个案月度动态,位于江海西路和永安路交接处的华府天地，售楼部在建中。项目规划三栋高层及部分商业，总建面62023平米，共441户。预计9月份开盘。,金石蓝郡目前在建售楼部，户型等资料还未出来。,第三篇 竞争个案月度动态 PART 2 间接竞争个案月度动态,清水园目前二期部分顶层和底层房源在售，三期预计将在国庆推出。水岸名城项目4月份推108套，1#、4#、7#三栋6+1多层房源，户型100160，起价4250元/，均价4500元/。海安大世界目前剩余低楼层和高楼层大户型在售，均价达6000元/海州新城受海安整体价格影响，目前158、17
13、2 大户型消化速度明显加快，剩100套在售。海州阳光城一期基本售馨，年底将推出最后三栋小高层。东大街由海安亚伦房地产有限公司投资开发的东大街崇德华府、海天国际、如意佳园三个楼盘，总面积70万平方米，投资近22.8亿元。东大街海天国际是由亚伦公司精心打造的力作，项目占地90.67亩，规划总户数1296户，是东大街综合开发的重点组成部分。目前售楼部正在建设，预计6月底可以完成，志在打造目前海安最高端的售楼部。开发商想在9月份就能开盘，先开B区海天国际，有四栋让出来做拆迁安置。,第三篇 竞争个案月度动态 PART 2 间接竞争个案月度动态,海安未来重点楼盘展示,金石蓝郡,建面27万,华府天地,建面6
14、2023,信拓东港国际,建面24万,朗地尚城,建面14万,朗地天澜湾,建面26万,东大街,建面70万,第四篇 月度市场小结,第四篇 月度市场小结,本月市场要点及对本案的影响,本案对于市场的反应思路,THE END!,本月海安市场住宅新增供应较低，成交以存量房为主，受货币上调及首付比例影响，130以上大三房户型去化依旧平淡，改善性需求观望较多，而首次置业及高端市场消费影响则相对较低。高走的房价使得部分客源被挤压至城乡结合部及周边乡镇。受市场影响，沿海威尼斯目前大三房去化率较低。,目前海安电梯多层楼盘稀缺，城中高走的房价已经挤压了不少客源至城市外围。本案地处城乡结合部，价格在县城的中下游水平，可在城中加强宣传力度，吸纳城中改善性需求客源。,
