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1、2011年5月合富辉煌,一场和自己的博弈,中海龙湾国际项目营销提案,龙湾国际从一开始，便走着与众不同的路,开创之路,开创的渊源，要从中山说起,中山是全国唯一一个以名人名字命名的城市。中山是全中国第一个被联合国授予“人居奖”的城市。中山是全广东入选“全国首批精神文明城市”中的城市之一。中山是“全中国城市幸福感排行榜”中的城市之一。,中山拥有得天独厚的优势，甚至是很多一线城市也无法比拟的！,中山经济实力较强GDP呈现稳步提升良好态势,中山经济实力全省第5，经济以10%-20%的速度稳步提升,09年GDP产值达到1566亿元;,2009年广东省前10个地级市国民经济主要指标,数据来源：中山统计局网站
2、,19992009年中山市GDP情况（亿元）,中山城镇居民人均可支配收入增长较快，09年达到23088元，为05年的1.5倍，超出广东省平均水平；居民储蓄高速增长，年均增长超过15%，09年末达到1243亿元，为04年的2倍，居民储蓄增长高于可支配收入增长，可挖掘的消费空间巨大。,中山人均可支配收入和居民储蓄存款总量高、增速快,2009年广东省、广州市、佛山市、中山市、江门市、湛江市人均可支配收入的横向比较,（单位：元）,数据来源：各城市统计公报、广州统计局网站,近年来中山市城镇居民储蓄增长情况,（单位：亿元）,中山房地产发展迅猛年均成交量560万平米,2005-2010年，中山商品房年成交面
3、积约560万平米，2010年住宅销售量位居全省第三，仅次于佛山、广州。,中山经济高速发展，消费能力强。居民对住房的需求非常强劲，房地产发展进程明显加快。,中山的机遇，通往国际的桥梁,珠三角规划纲要中明确指出，珠中江将迎接历史性机遇,进一步融入“大珠三角”，共同打造亚太最具活力和国际竞争力的城市群。,从小范围看，珠中江一体化将打破区域行政发展界限，谋求共同发展、合作，实现人流、物流、资金流，充分带动房地产发展。,珠中江一体化！,（以上数据参考各城市国土局公布的房价数据，价格仅供参考）,中山每平方米楼价：,比广州、深圳更要低万元以上。,比珠海、东莞、佛山平均要低2000元以上；,珠三角房地产价值洼
4、地，未开发的璞玉,中山地处港深、广佛和珠澳几个都市圈的结合部，区位优势明显。近年来，随着中江、广珠西线、沿海高速公路、珠三角轨道网、广珠铁路等交通设施的建设，中山进一步融入到“大珠三角”城市群的发展之中。,中山凭借其优越的城市环境、可预期的城市发展潜力以及房价洼地的优势，成为珠中江小三角乃至大珠三角城市群中脱颖而出的置业投资热点。,-来自珠三角的购买力,中山正在释放！,各大地产巨鳄纷纷进驻，地价不断攀升，必将引发中山价值风暴,保利集团,越秀城建,华鸿地产,中海集团,朗润园首次面世,再创佳绩,重拳出击,雅居乐（别墅）,楼面地价：1725元；预计售价：8500元；,众望所归,楼面地价：1920元；
5、预计售价：9000元；,楼面地价：2250元；预计售价：9500元；,楼面地价：2400元；预计售价：10000元；,楼面地价：7500元；预计售价：25000元；,中山的高速发展，普通楼盘渐渐已不能再满足中山高端人群，于是中山豪宅之争的序幕被拉开。,中山豪宅市场呈百家争鸣之势,凯茵新城,毗邻长江水库及五桂山脉，本土大型开发商打造，是度假型和享受型客户的首选。品质不乏豪宅精髓，但欠缺文化底蕴。距离国际水准仍有差距。,度假型的,“,”,远洋城,高潜力城市中心地段，千亩成熟半山资源社区，有以舒适型为主的洋房和别墅。但设计以及品质同质化严重，仅属于中山一流品质。,只是中山人的,“,”,中山著名豪宅，
6、近邻多次获奖的岐江公园，以及繁华富华商圈，品质达到一线城市的优越品质。但是区域隶属老城区，商业潜力开发贻尽，竞争力难免牵强。,时代白朗峰,中山最昂贵的,“,”,中山成就广厦万千，但暂时没有一个能成为这个文化名城的面孔，向珠三角乃至世界展颜的代表而这个代表又将诞生在哪里呢？,区域发展,论,石岐最纯粹中山人的家,旧城改造、产业调整，在未来10年规划发展中，石岐会是资金投入最大、对中山人影响最大的重点规划区域。,石岐位于中山市中心城区辖区总面积49.72平方公里常住人口17.27万非户籍人口3.65万是中山市最繁华的商业与文化中心地理位置优越,中山市的交通枢纽人均收入高，中山整体处中高水平,轻轨连接
7、珠三角一体化的重要工具,轻轨的出现提高珠三角城市间沟通的效率，拉动区域发展。,然，凭证何在我们小作对比,中山市城市总体规划（2004-2020）中，中心城区包含东区、南区、西区以及石岐外，还有港口、火炬、沙溪等3个泛城区。,我们简要分析发展中的西区、规划中发展重地东区以及泛城区沙溪、火炬,其他为何不是顶级住宅区的区域选择。,东区发展重地，政治中心,东区无疑是市政发展其中一重点。但其权力机关的集中、商圈的缺乏，注定了该区域只是一个政治中心，并未适应大型居住区的定位。缺乏集中性居住区。,东区，中山的政治、经济、文化中心，市委、市政府所在地，面积71.4平方公里，全区户籍人口7.8万人，常住人口约1
8、3万人。全区有旅居32个国家和地区的海外华侨、港澳台同胞2.53万人，是中山侨乡之一。,西区向北拓展，潜力无限,西区往北面发展，目前焦点在彩虹大道片区。但近年才起动，起步太迟，要见成效需要较长时间。,西区位于中山市城区西部，面积25.21平方公里,常住人口6.82万人，户籍人口4.12万人。电气机械制造业为主导，日用化工、造纸、电子及通信设备制造业共同发展,沙溪贸易中心、区域广大,沙溪较为合乎竞争条件，但区域全为专业市场，人流复杂，配套档次也相对低。离整体走高还有很长的路。,沙溪镇紧邻广东省中山市城区西部，面积55平方公里，户籍人口6.1万，非户籍人口8万多，侨居海外和港澳台乡亲8万多人。是珠
9、三角著名的侨乡和“文化之乡”，国家经济综合开发示范镇、广东省中心镇和科技创新试点专业镇。,火炬名牌云集，发展可期,火炬区也是中山最强实力镇区。同样有轻轨连接可预期其发展喜人。但偏离主体城区，区域发展速度较为缓慢,位于中山市东部；占地90平方公里（已建成可开发利用30平方公里）全区2010年常住人口22万 汇聚了来自20多个国家和地区的知名企业、工业企业1000多家其中规模以上企业500多家，世界500强企业近20家，经济指标总量为中山镇区之首出口创汇位居中国十强,纵观各大主流居住区，只有石岐，才是中山真正发展最快的区域才是中山顶级居住区域,石岐，在中山未来居住新城中承担先锋和模范作用。然则，中
10、海龙湾国际在这个区域扮演什么角色？,寻找“与众不同”的国际龙湾,主流豪宅缔造者,凌驾专业的专注,天赋汇聚的传奇,极致园林生态,国际前沿品质,中海地产32年30个项目，主流豪宅缔造专家,用心缔造珍品,凌驾专业的专注,天赋汇聚的传奇,极致园林生态,国际前沿品质,为了业主的视野，每棵树的朝向都经过计算,为了业主的珍贵，从三千公里以外，运送千吨黄蜡石,为了业主的静享，80%的特殊工艺铺就的路面上，沙井盖被细心的隐藏起来,为了业主的闲步，项目运用八千多吨鹅卵石装饰道路和绿化间的缝隙,为了业主的生活，项目的图纸量是其他开发商的3倍,为了业主的空间，几乎所有的元件都是在世界各地挑选出最合适的哪一个,不完美
11、不止步！,资源的“过度”占有,凌驾专业的专注,天赋汇聚的传奇,极致园林生态,国际前沿品质,体育公园,沙嘴公园,大信商圈,富华商圈,岐江,中江高速,资源汇聚！收获成功的起点,占据轻轨为核心的立体交通体系三大公园绿意环保南邻一线香山母亲河毗邻中山两大商圈,保利商圈,江堤公园,Art deco,凌驾专业的专注,天赋汇聚的传奇,极致园林生态,国际前沿品质,克莱斯勒大楼,洛克菲勒大厦,帝国大厦,彰显Art deco极致，沿袭国际著名建筑高贵血统,高规格产品打造,凌驾专业的专注,天赋汇聚的传奇,极致园林生态,国际前沿品质,VS,香港天玺香港楼市复兴的风向标 总户数：825户 面积：1000尺-4100尺
12、环回景观：醉人维港 交通交汇：地铁九龙站之上“银影池”和“金镜池”泳池 多入户大堂设计 精挑细选的用料及设备；高尚品味，豪华格调；厂顶级用料及豪华设备(包括Bulthaup、miele及Sub-Zero等)。,龙湾国际总户数：891户 面积：190-297平米一线景观：母亲河畔 交通核心：轻轨城区站傍奢侈的无边际中央水景舞台三入户大堂 五星级酒店门厅大理石地面拼花 高标准装修 圆弧艺术天花造型景观地下车库 加厚入户门 以做家具的标准做外立面。,稀缺 纯粹 顶级,顶级用材用料,凌驾专业的专注,天赋汇聚的传奇,极致园林生态,国际前沿品质,VS,伦敦海德公园一号 世界最贵豪宅 专门定制的镶金吊灯 耶
13、鲁高级门锁 名贵的黑檀木 黄蜡石和黑卵石 澳洲ASI砂岩 高级大理石 奥的斯电梯 时尚的名品家电。,龙湾国际 领先的加拿大卡佛漆 璀璨水晶灯 五星级酒店式的窗帘精通打造的门把手 最好的淡水砂岩 四大名石-黄蜡石 顶级土壤 三菱电梯最高端机型。,先进 精细 质感,凌驾专业的专注,天赋汇聚的传奇,极致园林生态,国际前沿品质,金牌管家,中国物业管理开拓者十四年服务三十多个中心城市国内首家荣获ISO9000国际质量管理体系认证,中海深蓝物业,中海专属顶级标杆物业,凌驾专业的专注,天赋汇聚的传奇,极致园林生态,国际前沿品质,罕见的大面积绿化，高达48%超前的园林规划设计讲究的绿植搭配层次的景观设置名贵的
14、树种用料先进的环保暖光源,无论是从规模还是从设计用料 角度，都堪称生态公园！,国际前沿品质+极致园林生态凌驾专业的专注+天赋异禀 究竟意味着什么？,白朗峰,雅居乐熹玥,从中山出发！,凯茵新城,对比选择：在中山市场具有影响力综合素质较高产品接近或销售总价接近,时代白朗峰不是大型社区龙湾是！,雅居乐熹玥,时代白朗峰,凯茵新城,高品质社区，拥有城市便利与岐江公园景观双重优势，但项目规模小，并不是大型社区。,雅居乐熹玥缺乏的景观资源龙湾有！,雅居乐熹玥,时代白朗峰,凯茵新城,拥有东区核心位置，占据的高端生活配套，具备一定品质档次，但缺乏自然景观资源。,雅居乐熹玥,时代白朗峰,凯茵新城,凯茵新城不是纯粹
15、豪宅区龙湾是！,大型社区、丰富配套、环境优美，吸引不少富豪在此置业。但是，产品品质和人群素质参差不齐,中山市,深圳市,广州市,珠海市,东莞市,龙湾国际是中山唯一大型国际品质生态社区,让我们再放眼 珠三角！,对比选择：在珠三角市场具有影响力具有国际的品质产品接近外销占有一定的比例,珠海凤凰海域,广州星河湾,深圳纯水岸,广州星河湾。成交均价30000元,以近乎苛刻的要求打造项目产品，具备国际一流品质，位于珠江之滨，占有一线的江景，产品配套顶端完善。,珠海凤凰海域。成交均价32000元,一线海景住宅，坐落于珠海城市金边情侣路上，北倚凤凰山国家森林公园，南望银坑半岛、香洲湾双湾海景。领先的工艺设计，名
16、牌汇聚的用料，彰显国际高端品质,深圳纯水岸。成交均价50000元,项目位于华侨城内，周边城市资源配套高端成熟，并享有华侨城内多维的各类自然。自然坡向燕栖湖岸，占据城心的一线水景,国际一流品质 珠三角唯一洼地璀璨明珠,数据为2010年给城市商品房成交均价,必将引发珠三角范围内的购买,1200015000元,32000元,30000元,50000元,雅居乐熹玥,景观,龙湾国际,纯粹品质,凯茵新城,规模,时代白朗峰,性价比,珠三角顶级项目,纯粹高品质社区,国际高品质社区,景观生态大盘,城市品质社区,我们在中山，乃至珠三角都是唯一的，是没有对手的,体育公园,沙嘴公园,大信商圈,富华商圈,岐江,中江高速
17、,石岐区具有得天独厚的优势,占据轻轨为核心的立体交通体系三大公园绿意环保南邻一线香山母亲河毗邻中山两大商圈,保利商圈,石岐就是一条沉睡的巨龙等待着中海用品质为其点睛，绽放光芒,如此高品质的国际化社区，要如何卖？首先让我们来了解一下中山人,中山城市发展历程（古代，近代，现代）,近代的“一跃成名”1925年，香山县改名为中山县，以示纪念孙中山。中山人民在近现代的中国历史上有着光荣的革命传统，这在那近半个世纪的革命时代里得到了充分的发展。中山的先贤名哲以中山人“敢为人先”的精神,古代的“默默无闻”至清朝嘉庆、道光年间，中原移民多次迁入，使全县人口大增，香山县的农业生产得到了迅速发展，一时成为广东的肥
18、沃之区,现代的“高歌猛进”中山是广东民营企业发展最早最快的区域之一、也是重要的侨乡，“一镇一品”的产业模式使中山经济突飞猛进，中山企业家也从中山走向了全国、全球,“中山人”自力更生，具有“敢为人先”的高度使命感,中山，伟人故乡，名人辈出,历史伟人孙中山诞生于此，并成为中国民主革命的伟大先行者，是中国革命民主派的光辉旗帜。同时，这里也造就了一大批优秀的革命家、华侨实业家等名人：阮玲玉、郑观应、杨仙逸、容国团、孙眉、永安等。,中山，民营企业众多，多分布在镇区，这也造就了一大批富豪人士（中山富豪低调不露财，有大批隐形富豪）。存在企业规模偏小、个体户众多的情况，所以中山“千万富豪众多，但亿万富豪偏少”
19、。富豪的整体素质、品味不高，观念相对陈旧，对新事物的接受度要比一线城市要低，对住房需求存在思维定性。因此，在住宅设计上，要充分考虑中山人的需要。,中山富豪众多但巨富偏少观念保守陈旧,侨乡之城，集财富、荣耀一身，自视甚高80多万海外侨胞、港澳台同胞分布在世界90个国家和地区。旅外中山人在中山市投资兴建了1600多家侨资企业，投资总额近70亿美元,中山是最具幸福感城市之一，中山人骨子里非常傲气,近年来中山市致力创建“既适宜居住，又适宜创业”和谐城市，并于1997年获得“联合国人居奖”,令无数国内城市羡慕不已。,中山人拥有很强的幸福感，傲气十足。但观念保守，对住房有自己的口味，对外来品牌高姿态和强势
20、非常不屑，崇尚眼见为实和圈层口碑传承！,结论：,既然中山人务实，自视甚高，中海又该怎么做才能打动他们呢？首先我们先来看看其他品牌的案例,万科朗润园东区王者归来,缺乏品牌导入2003年万科进入中山至2004年城市风景项目开售，除了成立中山万客会，并无其他品牌导入行为；缺乏区位价值提高策略目前城市风景片区仍然处于城市边沿的地位；首推低端产品入市未能占据市场高位，为后续高端产品入市带来压力自视过高，与中山人自傲的心理针锋相对，产生抵触情绪,中山人低调做人、高调做事，并不愿意成为一个高点的代言人,时代白朗峰一个时代的奇迹,白朗峰成交客户中，以广州、深圳、香港及澳门等客户为主，中山几乎无人问津,过去，2
21、006年 远洋来到中山，标榜来自北京的央企，高高在上,定位忽视中山本土文化，难以引起中山客户共鸣，导致成交在很长时间低迷，品牌得不到中山客户认同,及时调整，“共同成长，相伴一生”远洋城与中山一路同行,以尊重中山文化为出发点，结合远洋实力，最终打动中山人的心，成为中山现时最受欢迎的产品之一,1992,2011,1992 成立中山市雅居乐房地产开发有限公司，实现集团的战略转移1993 成立雅居乐物业管理服务有限公司，引入港式物业管理模式1997 成立中山市雅居乐集团有限公司1998 理服务有限公司全面通过ISO9002质量体系认证，管理服务水平迈上新台阶2001 雅居乐物业管理服务有限公司成为国家
22、一级物业管理资质企业2003 雅居乐房地产开发有限公司成为房地产开发国家一级资质企业2005 雅居乐地产控股有限公司在香港联交所主板挂牌上市2006 雅居乐地产分别被纳入为摩根士丹利资本国际中国指数成分股和恒生综合指数和恒生流通综合指数成分股2007 雅居乐喜庆十五周年，力推全新理念-远见、心建、共建未来2009 雅居乐成功发行总值3亿美元7年期的优先票据2010 雅居乐通境外金融及投资机构，成功融资7.75亿美元和23.9亿港元2011 雅居乐共有69个处于不同建筑阶段的项目,植根中山二十载，成就中山人居典范,雅居乐大事记,中山雅居乐植根中山二十载，一直以建设中山为己任的，配合大量的公益或主
23、题活动，将品牌融入中山每一个家庭生活中，并借助自身产品打造赢得客户口碑，成功将品牌导入产品价值，成为中山最受欢迎的品牌。,中山人傲骨一身，要成功，我们就必须放下身段，所谓姿态越低、地位越高，最大限度的与本土文化交融，引起中山人的共鸣，让中山认同龙湾国际、爱上龙湾国际，最终才能达成目标！,项目核心定位提炼,产品：珠三角区域独一无二,26万M2规模比肩国际的品质,岐江河畔三大公园奢华的园林,香山文化 唯一的产品 国际级大型社区 宜居的生态环境,与本地文化交融,香山唯一大型国际生态社区,要有效吸引客户，引发客户的共鸣，我们觉得有主题才有生命，有形象才有灵魂,中海-龙湾国际隐于香山，品味国际！,香山,
24、国际,项目国际级的品质,与中山文化融合,隐,于中山也可以享受国际品质,纯大户型全年销售额9亿元！,售价远超同区及中山水平！,193-297M2的产品！,中山未曾有过的项目，如何突破市场空白！,中山豪宅市场：不乏代表，但销售欠佳,时代白朗峰,雅居乐熹玥,成功树立价格标杆，但销售缓慢、80%为外区客户,成功树立品质标杆，但销售缓慢、降价走货(小户型),市场销售缓慢，成交依靠降价和外区客户,单一大户型产品，超越中山市场价格，年销售9亿元回看中山本地市场根本不足以满足龙湾国际，针对此，我们只有：,对内制造口碑，拉动外区压迫本地,目前中山人对中海的品牌认同度不高，要让中山人重新认识中海，认同中海龙湾！,
25、对于项目品牌须有一个长期战略性的：,入围入城入心,入城-入围-入心的长期战略部署的确可以令项目的品牌高度提高不少！但是项目6月底开放，7月中开售，从现在开始计算仅约8周时间，要奠定项目高品质定位、完成全年10亿元的销售目标，循序渐进显然不是我们需要的！,我们来看看中山开盘热销案例，同时也是合富辉煌代理的两个标杆项目:恒大绿洲、时代白朗峰,恒大绿洲,从示范单位开放到项目开售仅10天！开盘推511套，成交近400套，成交率高达75%！,恒大绿洲热销分析,中山日报、中山商报,中山日报、中山商报,南方都市报、中山日报,大信电影院片头广告,现场活动,中山日报、商报报广,销售中心、样板房开放、电视广告,围
26、墙、路口导视出街,假日、富业展场,吉之岛展场,3月26日,3月25日,3月24日,3月22日,3月19、20日,3月18日,3月16日,3月2日,3月1日,1月22日,重要节点营销回顾,多渠道宣传，外展提前蓄客,恒大绿洲热销分析,高密度线上宣传，短时间内引发轰动,开盘前一星期内投放报广6次！发送短信上百万条！每晚黄金时间翡翠、本港轮番轰炸！开盘当日进行网络直播！,恒大绿洲在开售以：9A装修、60M2皇家园林、湖景中心楼王仅6780元/M2起等卖点吸引客户！,湖景中心楼王，低价开盘发售，以性价比取胜,恒大绿洲热销分析,时代白朗峰,时代白朗峰虽然销售速度缓慢！但2010年2月27日四地发售推出单位
27、全部售罄，成交金额超2亿元人民币！,中山,香港,深圳,澳门,白朗峰热销分析,高密度线上宣传，短时间内引发轰动,时代白朗峰冠名赞助澳门马会,港、深、澳三地星级酒店巡展,港澳台、内地四地明显助阵发售,利用户外广告大范围占领进入中山的高速公路出入口，高调入市引起市场轰动。报纸、电视、网络媒体进行地块炒作,冠名赞助澳门马会贺岁杯以欧洲第一高峰【白朗峰】命名的楼盘，高价格带领中山房价进入万元时代,中、港、澳星级酒店进行项目巡展于项目内举办高端圈层联谊活动，让客户体验项目全新生活模式,5城盛大发售，邀请明星助兴五一黄金周，邀请刘谦到访项目，现场表演广、中、珠3地客户专车接送客户到现场看房,10年,09年,
28、本地与外区同时发动、明星助阵吸引媒体关注,白朗峰热销分析,小结,分析恒大绿洲和时代白朗峰短时间引爆的案例，它们无一例外的都是：多渠道的推广、密集的线上宣传，大型的集中开盘唯一不同的是恒大绿洲胜在性价比、白朗峰是胜在外区发动！,中海龙湾国际要短期引爆，胜过恒大绿洲，超越白朗峰！我们必须要开创适合自身的”龙湾模式“！,推广思路,将“中海品牌+中山文化+龙湾国际+客户圈层”融为一体，分三步走，创造属于我们的“龙湾革命”,三个阶段，成就龙湾国际,阶段一 打造中海亲民形象,今年是辛亥革命100周年，作为伟人孙中山的故里的中山人都特别自豪，以辛亥革命为契合点，将中海品牌与中山文化完美的结合，不仅提高中海的
29、品牌高度，同时增强中山人对龙湾国际的好感度！,成功案例太原星河湾,牵手政府，文化唱戏！创造星河湾地产的新奇迹！也创造了地产界的新奇迹！,与政府牵手，不仅更容易开展工作，同时也间接寻找到大批客户资源！因此我们想要好好利用”辛亥革命“这个契合点，就一定要和政府展开合作！,中山市借“辛亥百年”打造孙中山文化、升级城市形象。目前正在紧锣密鼓地筹备一系列文化活动和文化项目来纪念。当中包括在10月份将一年一度的中山文化周升级为孙中山文化节、举办第二届“中山杯”华侨华人文学奖、建设两岸文化产业园、举办两岸中山主题征诗等活动。,借“辛亥百年”打造中山文化名片,政府机关、企事业单位、各镇文化站及社区港、澳、台文
30、化团体美国、加拿大、澳大利亚、新加坡、马来西亚等中山同乡会团体大型外资企业、民营企业团体中山市大中小学学校全体师生,中山市百年辛亥革命主题纪念活动主要参与人群，具备较高话语权：,“辛亥百年”影响大，受众面广,为提高项目知名度，促进辛亥革命百年纪念活动的成功开展，我们将通过主办、协办、赞助、场地提供等多种方式，为政府机构、文化团体等提供支持，争取最大范围的宣传。,合作方式建议,媒体炒作建议,”双中“联手，辛亥革命百年系列活动拉开序幕！中海领航，百年辛亥革命珠三角巡展！中海献礼，辛亥革命百年纪念限量发行！100年！中山城市变迁，老照片有奖征集！,辛亥革命系列纪念活动启动仪式,思路：通过大型的启动仪
31、式，利用政府的发动，媒体的炒作，吸引中山 重量级的客户关注，树立中海品牌形象，带出龙湾国际!策划执行：1、在中山喜来登酒店，以政府名义邀请中山各界领袖，启动辛亥革命的系列纪念活动，同时带出龙湾国际！,思路：辛亥革命100周年纪念品，借此机会引发客户共鸣，告诉中山人中海品牌尊重和认知中山历史文化，是个极富责任心和使命感的品牌。策划执行：1、与中山政府、邮局合作，发行辛亥革命100周年纪念邮票套票，并进行展示，同时成功下筹的客户可获得免费赠与一套（不作对外销售）；,辛亥革命纪念邮票,100周年，中山城市老照片征集,思路：征集中山城市变化照片，勾起中山人对于老城石岐区的种种回忆，也通过照片看今天石岐
32、的变化，勾起人们的老城情节！策划执行：1、进行有奖征集，不但是老照片，通过进行“老城往事”征文大赛，勾起人脉的老城情节；同时借助新旧照片的对比，让人更了解中山近年飞速的发展,辛亥主题，饭局营销,思路：通过政府的关系，以辛亥革命 图片站为主题，在中山各主要 镇区进行饭局营销！策划执行：1、以政府关系吸引各界名人、领袖齐集一堂，饭局中推介中海龙湾国际项目！,要充分利用政府、媒体公关的客户资源！,饭局营销资源,阶段二 重识中海豪宅专家本色,推广主题：“中海=豪宅专家”思路：通过巡展、炒作等方式，让 中山人重新了解中海品牌历 史及中海豪宅专家本色！,媒体炒作建议,中海地产32年豪宅经验，领跑中国！香蜜
33、湖一号到天钻，尽显中海豪宅专家本色！龙湾国际，豪宅专家中海精心打造！品质之旅，中海豪宅项目巡礼！,中海品牌巡展,思路：在中山城区各星级酒店进行中 海品牌的巡展，想中山人诉中 海豪宅专家的本色，中海想精 心打造龙湾国际的愿望！策划执行：1、在中山各星级酒店进行中海品牌的巡展，让更多中山了解中海品牌！2、同时开始龙湾国际的诚意登记！,各地巡展,益华百货,展点场地建议：,国际酒店,香格里拉大酒店,国际酒店位于西区核心，为传统富人集居地，且人流密集有助宣传,香格里拉大酒店位于东区，是市内最高档五星酒店之一，入住者皆为外地富豪,益华百货为市内高档购物商城，亦是富豪经常到访之地，人流密集有助宣传,喜来登酒
34、店是中山最好的五星级酒店、港澳客户众多，有助于外区客户的了解,喜来登酒店,中海品质体验之旅,思路：中山人信“眼见为实”，看得到品质他们才信，中海其他区域的豪宅品质有目共睹，组织有诚意的客户前往中海其他区域项目，让中山人“眼见为实”。策划执行：1、每周末组织有诚意的客户前往中海其他区域的豪宅项目；,阶段三 现场产品打动客户,推广主题：国际奢品，亮相中山思路：通过辛亥革命回顾论坛的大型客户归口，于中海龙湾国际现场举行论坛活动，将龙湾国际品质真真切切带给客户！,思路：中山是一个讲求人脉关系的区域，口碑传播尤为重要，举行产品发布会可有助通过人脉让中山人认同项目品质，理解产品国际水平。目的：借助现场品质
35、打动力，让龙湾国际项目成为客户置业首选。策划执行：1、在销售中心开放前举行项目产品发布会，诉说龙湾国际项目打造理念和材料、技术等，最后通过中海精心打造的龙湾国际项目产品品质打动客户。,阶段三 现场产品打动客户,媒体炒作建议,中山的“天钻”，龙湾国际堪称中山第一品质豪宅超越之前所有，中海龙湾国际品质大宅中山第一品质豪宅龙湾国际现正诚意登记！7月中，中海龙湾国际盛大开盘！,目的：扩大客户层面，发动一切可发动的资源去寻找客户；形式：利用中海业主对中海产品的认可，通过DM、短信等方式宣传中海龙湾国际的投资价值，发动中海中高端项目的业主前来认购投资。,珠三角 中海业主 发动,中山人注重眼见为实，要卖高价
36、，就要全现楼全景展示，实现项目的最大价值要让客户觉得看楼就是一次生活的体验,配套先行提前亮相,在销售中心开放的时候，同步开放泛会所、泳池的功能，让客户提前感受社区配套。项目业主尚未入住，配套已经投入使用，显得发展商非常用心。明显区隔中山本土的雅居乐的传统开发模式（先卖房子，再建配套）同时，泛会所的使用，也可为项目积蓄人气。,配套先行业主私享会客厅,提前引入餐饮、咖啡室、茶室及各种小区服务设施，为业主提供周全的服务。,园林先行皇家泰式园林唯美绽放,项目展示无边际中央水景舞、第一皇家泰式园林营造真实的皇家园林生活。所有大型植物要全冠移植，提高园林展示效果。制造高低有致、起伏的三重立体化园林景致。,
37、园林先行“公园式”的看楼通道,全现楼展示的情况下，在实景的基础上，建议多用实景进行包装，多用盆栽或者花艺进行通道包装，给客户憧憬，让看楼成为一种享受。,外区域先行提升信心，消除疑虑,目前项目周边红线外环境较差，与项目形象完全不符，建议将红线外区域进行整改和包装，特别是沿江一带、销售中心门前区域，提高客户对周边区域的价值认同。并利用该契机与石岐区政府进行公关炒作“一江两岸”，提高市民的关注度。,中海物业是中国连续三代物业管理模式及中海物业深蓝服务品牌的创造者和中国物业管理事业的开拓者。中海物业深蓝的口号是：“让你的朋友羡慕你的尊贵，用我的精细承诺我的服务”。建议提前将物管服务引入，并在开放期间进
38、行顶级物管的生活体验会，让客户优先体验国际物管服务。,服务先行国际级顶级物管服务,建议在每周周末、主要节点进行现场生活实景的展示，让客户充分感受成熟社区的魅力，也加强客户对未来国际化生活的憧憬。现场：真人弹奏钢琴、泳池真人秀、泳池PARTY、现场定制话剧等等,感受先行国际化生活场景演绎,中山是文化之城尊重本土文化，我们是中山文化的“倡导者”，借助中山文化的公众话题，进行外区渗透推广，并借助辛亥革命和名人名家的影响力，对外区圈层客户进行挖掘和发动,中山属珠三角的“价格洼地、价值高地”！而中海龙湾国际就像洼地中的宝石一样！,对于外区客户来说：,南方人信“水为财”,可谓“一江值万金”！一线城市，与江
39、景沾上边的项目离开身价倍增，而同时拥有江景、国际级品质、宜居的生态环境的城市中心豪宅更属少见；而此时他们只用了中国二线城市的价格就拥有了中国一线城市的品质，何尝不可？,对于外区客户来说：,对外区客户价值提炼,香山母亲河畔唯一大型国际生态社区,外区客户与本地客户对于同样事物的认知不同，因此针对外区客户，我们用另一种的宣传口号！,临江资源对于外区客户来说弥足尊贵，而中山母亲河更能体现江景资源的可贵！,国际化的品质+宜居的生态的环境，在一线城市已经难寻踪迹！但在这里他们能找到！,115,外区拓展的战略意义:外力催谷,促进项目成交造势，引爆本地客户成交,珠三角、港澳拓展全城引爆,“辛亥革命100周年”
40、珠三角巡回礼,主题：与政府联手，举办“辛亥革命100周年”珠三角巡回礼；目的：借助平台资源，挖掘客户资源主要地点:中山石岐、中山小榄、广州、佛山、珠海、东莞、深圳、澳门、香港，形式：邀请辛亥革命研究专家进行历史回顾，在当地的高端酒店或者大会堂举办饭局项目宣传：在宣传中山、辛亥革命的同时，进行项目的推介，并赠送辛亥革命及项目纪念品。现场将陈列项目展示架、资料，并借助中山老照片展收集的照片进行展示，让外区客户更快了解中山的飞速发展和进步！后续收口：可邀请这部分意向客户到中山参观、项目现场参加，由我方组织包车及经费,活动参与资源：利用政府&当地媒体渠道发动政府及当地有影响力的客户,可以短时间内发动最
41、广泛的客户,政府、媒体资源挖掘方式,数百家报纸和网络资源：南方都市报、广州日报、羊城晚报、新快报、中山日报、中山商报、东莞日报、深圳特区报、珠海特区报,118,在巡回礼开始前，先进行各地方公司的客户资源发动，邀请当地高端客户参与饭局活动；员工培训：对中海龙湾国际项目开展员工推介会，把项目的卖点亮点灌输到位；资料宣传：在合富房王网进行宣传、合富各分公司接待处摆放项目宣传单张及资料；,合富资源发动,目的：扩大客户层面，发动一切可发动的资源去寻找客户；形式：利用中海业主对中海产品的认可，通过DM、短信等方式宣传中海龙湾国际的投资价值，发动中海中高端项目的业主前来认购投资。,珠三角 中海业主 发动,项
42、目要在短期内实现快速销售，迅速建立市场形象，需要采取逼迫式的手段去实现,有效区分客户，分步消化,在项目收筹阶段，建议采用分阶段分类型区别的筹客，进行客户逼迫和甄别。收筹时间：外展到正式销售前收筹分为3种客户：第一阶段（销售中心开放前）：交纳5000元即可成为诚意客户获得参加公开发售的权利；第二阶段（销售中心开放）：交纳1万可享受公开发售优先选房权，可享受开盘优惠；第三阶段（示范单位开放）：交纳5万元可提前锁定意向单位；3种收筹方式同步进行；在开售前有效梳理客户，最大化消化首批单位。,制造销售气氛，短期引爆,制造局部热烈反响，引发客户冲动，并制作市场声音将示范单位首次亮相，压缩在开售前5天内，让
43、所有客户集中到访参观项目；结合现场活动包装布置，邀请拓展高端资源回访项目制造千人参观局面，人山人海抢购的现象，为项目热销奠定基础。,辛亥革命大型回顾论坛,思路：以政府名义邀请中山各界领袖参加，同时发动巡展区域的中山同乡会、商会等等组织参加，同时带出中海龙湾国际的销售信息，引起客户期待！策划执行：1、与项目现场举行大型的回顾论坛，将巡展收集客户、前期积累客户全部归口与现场，以项目现场品质打动客户；,各地巡展客户、前期积累客户最终归口于此！,通过本地密集推广宣传竖立项目知名度和品质地位，让中山人认同中海龙湾，再凭借外区发动客户加大本地客户紧迫感，最终利用热销场面打动各地客户，让中海龙湾一炮而红完成
44、全年销售任务！,高质客户需要长期点滴的积累和精准有效地整合合富辉煌希望能与如此国际品质的大宅书写一部传奇。,合富辉煌聚焦中山5年中山市场份额第一目前在售代理项目超15个曾服务项目超30个客户储备超10万,中山服务多年，深入了解中山，精准把握中山市场,多次逆境中创造佳绩,2010年2月中山、深圳、香港、澳门四地同时举行内部认购，所推单位售罄，成交逾2亿；2010年3月珠三角、港澳九城同时发售，所推单位销售逾9成，成交超3亿；2010年5月，“闻所未闻“新品加推，邀请魔星刘谦光临，吸引万人到场,时代白朗峰以15000元/M2的天价亮相中山，通过明星搭台、多场公关活动的举办，成功将“中山第一豪宅”印
45、象植入中山人思想，成功搭建中山”第一圈层“概念,打造中山价格楼王-,时代白朗峰,第一次售罄：2小时售罄，3度加推，销售近500套，2000台客户到访第二次售罄：2小时售罄，销售200余套，400台客户到访第三次售罄：1小时售罄，销售320余套，500台客户到访,开盘必售罄-,时代山湖海,在成功销售背后，更加难得的是，时代山湖海作为区域新盘，却能以比同区楼盘高出30%的价格实现热销，创造了珠海西区的销售神话。,万科朗润园为中山万科第二个项目，同时也是万科重竖品牌之作，合富与万科协力通过一系列的公关活动，让更多中山人更深入的了解万科品牌;同时通过外区的发动，也让项目吸引众多珠三角客户前来购买;,品
46、牌回归之作-,万科朗润园,万科城市风景擅于通过各种事件营销从而快速促进楼盘销售，在2010年底推出7期A区睿峰时更是创造了傲人的业绩：短时间蓄客，但解筹率达98%，开盘当日销售率超90%；春节淡节期间，通过礼动全城系列活动之“砸金蛋”，在短短20天时间内将高、低楼层尾货单位全部售罄，为后期7B销售创造了良好的空间，得到了发展商高度赞扬。,成就南区旗帜标杆-,万科城市风景,4.17新政出台，合富建议大信置业专业目标，改推商铺，商铺每次退出即售罄面对新政建议大信置业实行“价格保障计划”，深受广大客户欢迎，成交节节攀升；10年7月加推G区商铺，开售即售罄！10年12月加推心怡湾组团，开售劲销70套，
47、金额超5千万。,首创价格保障计划-,海岸家园,2011，广珠轻轨开通，借助轻轨开通以及中山城北区域发展规划的利好消息，合富迅速把握时机大胆溢价，在芊翠二期收筹仅一周时间的情况下，开售前数十名顾客通宵排队抢购，开售当天开售仅1小时，销售超过9成，当天全部售罄。成交均价高出同区域楼盘15%，比一期成交均价高出40%；为发展商赢得最大利润，收到发展商的一致好评。,成就港口价格标杆-,芊翠家园,经过4年勤耕，大信新家园已经开发至最后一期，2010年压轴E组团开盘一小时闪电售罄。同时已经成为西区彩虹片区标杆项目，同时也成为中山大型的品质社区，目前售价已比项目第一期翻番；项目目前居住氛围浓厚，入住率超高；
48、,一小时闪电售罄-,大信新家园,滨江一号2010年5.1以10000元/M2的高价首先刮起中山豪宅风，项目发售之时刚遇4.17新政，但项目仍然保持良好的销售速度,成就中山江景豪宅-,滨江一号,项目地段偏远，交通不便，项目产品无明显优势，且同区域内竞争激烈。在如此不利的情况下，2010年10月洋房开售，以月均销售超100套的速度迅速清货，在开发商都缺乏底气的情况下，更是开创出绝好的市场局面，上演逆转好戏！,在市场不看好的情况下，开盘即将销售价格提升10%，为开发商创造更大利润空间高效的销售速度和更多利润，使开发商比,预期提前1年收回成本2011年年初，在国家调控的严峻形势下，本项目售价依然涨幅超
49、过15%,主导市场完美逆转-,雍泉度假山庄,合富辉煌中山代理明星项目,整合珠三角庞大客户资源,我们的优势,整合资源,合富辉煌“六大板块”资源整合模式：,全国十佳克服中心4008 833 733,光大榕岸,凯旋会,保利康桥,碧海湾,珠江广场,利雅湾,二沙岛,滨江1933,蓝色康苑,南国花园,金雅苑,浪琴居,丽景湾,江畔华庭,恒荔湾畔,君临天下,天誉花园,汇景新城,翡翠绿州,竹韵山庄,万科蓝山别墅,名门大厦,凯旋新世界,天伦花园,新城市玥秀,万科四季花城之水岸蓝城,江南世家,金地荔湖城,半山E墅,托斯卡纳洛可可,黄圃花园,辉煌大厦,滨江1933,恒荔湾畔,蓝色康苑,保利康桥,金雅苑,中信君庭,中信
50、君庭,丽景湾,珠江广场,浪琴居,江畔华庭,利雅湾,富基广场,星城格调,森语星园,雅致花园,江南花园,金盛大厦,塞纳森晴,会展星城,雅郡花园,盛大蓝庭,印象东山,东鸣轩,纵横滨城,汇桥新城,倾城时代,美林湖畔,新恒基御品,嘉城国际公寓,文景阁,隽园,南国嘉园,中海康城,荔湾广场,保利紫薇,元邦航空,金沙花园,宏景台,香堤雅境,保利丰兴,名雅花园,中海名都,金地荔湖城,天誉花园,倾城时代,半山E墅,汇景新城,君临天下,翡翠绿州,凯旋新世界,名门大厦,新城市玥秀,托斯卡纳洛可可,万科四季花城之水岸蓝城,荔湾广场,天伦花园,江南世家,万科蓝山别墅,光大榕岸,竹韵山庄,滨江1933,凯旋会,保利康桥,丽
