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1、,（,1,Investment Research,证券研究报告点评报告,房地产开发行业 行业公司研究点评报告18 January 2012 4 pages荣盛发展(002146),土地为本，成长可期荣盛发展（002146）跟踪研究报告 戴方执业证书编号：S1230511010016 86-21-64718888-1219 投资要点：,评级：上次评级：当前价格：单季度业绩3Q/20112Q/2011,买入买入￥8.60元/股0.180.24,2011 年公司审慎拿地，主动平衡资金压力面对 2011 年“限购、限贷、限外、限价”等房地产宏观调控，公司在坚持“立,1Q/20114Q/2010,0.1
2、20.29,足中等城市战略”的原则上谨慎拿地。截止 2012 年 12 月 31 日公司通过“招拍挂”方式拿地 5 个项目以及 1 个股权收购项目，分布于廊坊、南京、沈阳、蚌埠以及盘锦等 5 个城市，合计规划建筑面积为 172.6 万方，涉及土地价款为20.5 亿元，分别较 2010 年的 704 万方和 76.9 亿元下降了 75.5%和 73.3%。我们认为，公司谨慎拿地充分体现了管理层对于商品房销售受宏观调控以及流动性紧缩所带来的资金压力的未雨绸缪，使得公司资金风险可控（2011 年末公司扣除预收账款后的资产负债率为 45.4%，较年初下降了 0.8 个百分点，在行业内实属难得），提升了
3、公司在行业阶段性低迷期的活力。公司土地储备状况：量大、地广、成本低“立足中等城市”战略让公司在土地储备、项目布局以及土地成本上获得了成,长性的潜力。第一，截止 2011 年底公司未结算的土地储备近 1900 万方（规划建筑面积），足够公司 5 年以上的开发量，夯实公司成长的持续性；第二，由于中等城市数量众多，使得公司项目分布较广，即主要分布于廊坊、南京、沈阳、唐山、徐州、沧州等 10 多个城市，让公司销售及业绩释放具有良好的风险分散性，带来公司成长的稳定性；第三，公司土地储备成本相对较低，截止2011 年底公司综合楼面价约为 912 元/平方米，仅为 2011 年 12 月当月全国住宅销售均价
4、的 4622 元的 19.7%，在确保项目盈利的同时更是带来项目销售定价的灵活性，使得公司成长性具有十足的“含金量”。维持“买入”投资评级我们预计公司 2011-2013 年的 EPS 分别为 0.76 元、1.06 元和 1.40 元，对应的 PE 分别为 11.4 倍、8.1 倍和 6.2 倍。我们维持公司“买入”评级，基于如下考量：（1）具有充足的且成本低的土地储备，夯实公司未来的成长性潜力；（2）项目分布广泛以及打造地产全产业链（进入酒店业务）使得公司未来业绩成长更具稳定性和持续性；3）股权激励机制让管理层与公司成长利益趋同，增强公司在行业阶段性低迷期的活力。,公司简介相关报告13 季
5、度销售喜人，净利同比大幅上升_荣盛发展（002146）3 季报点评报告2011.10.242定位“中等城市”提升“抗限”能力_荣盛发展（002146）半年报点评报告2011.08.073追逐高铁沿线的中等城市_荣盛发展（002146）年报点评报告2011.03.184中报业绩同比涨幅超 6 成_荣盛,财务摘要（百万元）主营收入(+/-)净利润(+/-)每股收益（元）P/E,2010A6527.1898.451021.3867.560.710.00,2011E8811.6935.001411.7838.220.7611.35,2012E12336.3640.001976.1139.971.068
6、.11,2013E17024.1838.002606.8731.921.406.15,发展（002146）中报点评报告2010.08.065舍得之间，尽显英雄本色_荣盛发展事件点评报告2010.07.05报告撰写人：戴方,数据支持人：戴方浙商证券 Investment Research,2,Investment Research附表：2011 年公司拿地概况,点评报告,日期2011/3/192011/5/252011/7/252011/9/152011/11/252011/12/62011 年,地块盘锦市 PT2011-3-11 号地块廊坊市 2011-24 号地块盘锦市 2011-14-59
7、 号地块蚌埠市（2011）33 号地块南京市 NO2011G73 号地块沈阳市 2011-71 号地块沈阳中天 25%股权合计,所在城市盘锦廊坊盘锦蚌埠南京沈阳沈阳,土地出让金（万元）2.940.834.182.024.401.864.3120.54,占地面积（万平方米）14.003.5918.927.408.3511.2419.4182.91,建筑面积（万平方米）28.015.7449.9516.2820.8616.8734.86172.57,楼面价（元/平方米）1050144683712402109110212371190,资料来源：公司公告、浙商证券研究所浙商证券 Investment
8、Research,3,Investment Research附录：三大报表预测值资产负债表,利润表,点评报告,单位：百万元流动资产,201020011.84,2011E27802.72,2012E37219.75,2013E 单位：百万元51113.54 营业收入,20106527.18,2011E8811.69,2012E12336.36,2013E17024.18,现金应收账款其它应收款预付账款存货其他非流动资产长期投资,2029.8044.58944.733035.7413258.21698.771242.5041.03,3084.0957.000.003938.8320323.2439
9、9.561502.0840.71,4317.7377.301359.495748.1025218.70498.441962.9640.28,5958.46106.00607.187452.5836457.06532.262560.8539.71,营业成本营业税金及附加营业费用管理费用财务费用资产减值损失公允价值变动收益投资净收益,4249.03518.1499.83226.3859.708.580.00-1.71,5799.92608.32138.54267.2998.2717.750.00-0.51,8061.89857.13186.14401.03182.4420.530.00-0.66,
10、11206.031203.78261.63534.91324.6231.310.00-0.86,固定资产,747.34,869.81,1098.91,1419.98 营业利润,1363.80,1881.10,2626.54,3461.03,无形资产其他,159.18294.95,250.41341.15,377.94445.83,530.17570.99,营业外收入营业外支出,38.4558.79,14.3721.46,17.8427.50,21.9935.92,资产总计,21254.34,29304.80,39182.71,53674.40 利润总额,1343.46,1874.01,2616
11、.87,3447.10,流动负债,11807.98,18581.75,26216.87,37980.00,所得税,320.96,461.82,639.95,838.67,短期借款,399.56,8272.34,7432.86,17534.22 净利润,1022.49,1412.18,1976.92,2608.42,应付账款,1049.74,3004.10,2147.34,4522.21,少数股东损益,1.12,0.40,0.81,1.55,其他,10358.68,7305.30,16636.67,15923.57 归属母公司净利润,1021.38,1411.78,1976.11,2606.87
12、,非流动负债长期借款,4129.243635.85,4137.113810.71,4605.824171.92,5006.604588.70,EBITDAEPS（元）,1595.650.71,2319.480.76,3287.621.06,4420.671.40,其他,493.39,326.40,433.90,417.90,负债合计,15937.22,22718.85,30822.69,42986.60,主要财务比率,少数股东权益,557.62,558.02,558.83,560.38,2010,2011E,2012E,2013E,归属母公司股东权益,4759.50,6027.92,7801.
13、19,10127.42 成长能力,负债和股东权益,21254.34,29304.80,39182.71,53674.40,营业收入,98.45%,35.00%,40.00%,38.00%,营业利润归属母公司净利润,71.39%67.56%,37.93%38.22%,39.63%39.97%,31.77%31.92%,获利能力,毛利率,34.90%,34.18%,34.65%,34.18%,现金流量表,净利率,15.67%,16.03%,16.03%,15.32%,单位：百万元经营活动现金流,2010-2318.69,2011E-5252.72,2012E2244.26,2013E-7975.6
14、9,ROEROIC,19.23%10.68%,21.44%8.82%,23.65%11.54%,24.41%9.52%,净利润,1022.49,1412.18,1976.92,2608.42 偿债能力,折旧摊销财务费用投资损失营运资金变动,40.7059.701.71-3403.68,66.7898.270.51-6800.28,88.18182.440.66-37.27,118.32324.620.86-11015.77,资产负债率净负债比率流动比率速动比率,74.98%113.28%1.690.57,77.53%197.93%1.500.40,78.66%154.14%1.420.46,8
15、0.09%222.95%1.350.39,其它,-39.61,-30.18,33.33,-12.16 营运能力,投资活动现金流资本支出长期投资,-551.12448.99-41.03,-357.01461.850.32,-539.98343.270.43,-713.52609.850.57,总资产周转率应收帐款周转率应付帐款周转率,0.37200.044.09,0.35173.492.86,0.36183.723.13,0.37185.753.36,其他,-143.17,105.16,-196.29,-103.10 每股指标(元),筹资活动现金流短期借款长期借款,2501.82163.0011
16、06.70,-1290.26-81.50174.86,409.5940.75361.21,208.22-20.38416.78,每股收益每股经营现金每股净资产,0.71-1.243.71,0.76-2.823.53,1.061.204.49,1.40-4.285.73,其他,1232.12,-1383.62,7.63,-188.19 估值比率,现金净增加额,-367.99,-6899.99,2113.87,-8480.99,P/E,0.00,11.35,8.11,6.15,P/BEV/EBITDA,0.003.04,2.6611.52,2.057.73,1.587.85,资料来源：港澳资讯、浙
17、商证券研究所浙商证券 Investment Research,4,Investment Research股票投资评级说明以报告日后的 6 个月内，证券相对于沪深 300 指数的涨跌幅为标准，定义如下：,点评报告,1、买入2、增持3、中性4、减持,：相对于沪深 300 指数表现 20以上；：相对于沪深 300 指数表现 1020；：相对于沪深 300 指数表现1010之间波动；：相对于沪深 300 指数表现10以下。,行业的投资评级：以报告日后的 6 个月内，行业指数相对于沪深 300 指数的涨跌幅为标准，定义如下：,1、看好2、中性3、看淡,：行业指数相对于沪深 300 指数表现10%以上；：
18、行业指数相对于沪深 300 指数表现10%10%以上；：行业指数相对于沪深 300 指数表现10%以下。,我们在此提醒您，不同证券研究机构采用不同的评级术语及评级标准。我们采用的是相对评级体系，表示投资的相对比重。建议：投资者买入或者卖出证券的决定取决于个人的实际情况，比如当前的持仓结构以及其他需要考虑的因素。投资者不应仅仅依靠投资评级来推断结论法律声明及风险提示本报告由浙商证券有限责任公司（已具备中国证监会批复的证券投资咨询业务资格，经营许可证编号为：Z39833000）制作。本报告中的信息均来源于我们认为可靠的已公开资料，但浙商证券有限责任公司及其关联机构（以下统称“本公司”）对这些信息的
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