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1、长沙顺祥老年生活城建设项目实施计划书,项目名称：长沙顺祥老年生活城建设项目编制单位：长沙市望城区顺祥老年生活城管理有限公司 二0一四年七月一日,第一章 项目概况,项目概况,项目名称长沙顺祥老年生活城建设项目建设地点长沙市望城区白箬铺镇光明村国梅农庄，项目规划用地181亩建设目标打造集“居住养生、娱乐休闲、医疗康复、商业服务、文化活动”为一体的五星级会员制综合养老机构,建设内容,规划建设分为“一轴一带一环七片区”，分别为：一轴：生态颐养景观轴一带：名族文化景观带一环：健身运动漫步道（自行车道）七片区：入口景观区、综合服务区、无障碍居住区、娱乐休闲社区、科技农业区、民族文化区、高端养老区。,建设规
2、模,项目预计总投资约2.76亿元。项目建设养老公寓2万、康复医疗中心4000、老年活动中心4000、老年餐厅5000、养生体验馆2000及相关配套设施，总建筑面积为3.5万平方米，能接纳老年群体1400余人。,建设方案,总平面布置项目充分利用地形，根据功能布置的需要及人员流线分布，结合场地情况，合理划分功能分区，协调组织好人流、车流的关系，节约用地，满足有关规范要求，力求营造一个布局合理、环境优雅、清新美观的宜居顺祥老年生活城。总体空间布局根据项目实际情况，结合地形走势和理念需求，本项目总体空间布局可归纳为“一轴一带一环七片区”。,功能片区,（1）入口景观区包括大门构筑物，阳光喷泉，七彩阳光园
3、，生命转盘，生命阳光塔等。（2）综合服务区包括荷塘月色，民族连心桥，酒店会议中心，综合服务中心，餐饮娱乐中心，禅茶体验中心等。（3）无障碍居住区老年公寓，艺术中心，阳光影院，老年剧院，篮球场，门球场，医疗康复中心，康乐广场，皱纹俱乐部，轮椅party等。（4）娱乐休闲区家庭广场，野餐采摘园，垂钓鱼池，兰溪谷，桥影水镜，亲和园等。（5）科技农业区康复花园，阳光花海，科技种植园，五味六觉园，田园农事体验区，温室盆景，奇石馆，观赏生物园，余热工作站等。（6）民族文化区少数民族文化馆，民族会馆，银色集市，主题石园，团结广场等。（7）高端养老区金色阳光广场，养生养老别墅，综合服务中心，继续教育中心，文化
4、活动中心，体育运动中心，滨水艺术走廊，志愿者服务中心，儿童活动中心等。,建设期与进度,项目建设期为1.5年。,投资概算,本项目预计总投资2.76亿元，其中建设投资为2.56亿元，流动资产投资为0.2亿元。本项目已先行投资0.8亿元，后续投资为1.96亿元，具体各项投资费用详见表。,投资概算,项目准备情况,本项目规划建设用地181亩，其中商业设施用地12亩，流转租赁地169亩，已于2010年6月开始承租，第一年年租金1050元/亩，后每年以50斤谷折价递增。项目已先期投入8000万元，其中：公司自筹投入5500万元，融资贷款投入2500万元，前期建设进展顺利。长沙市望城区顺祥老年生活城管理有限公
5、司，于2012年12月14日经长沙市望城区工商行政管理局注册为有限责任公司，注册资本为人民币1000万元项目公司成立后，针对公司和项目做了大量的前期宣传推介工作，已在当地政府和公众群体形成了良好形象，项目公司集聚了项目建设和营运专业人才，有利于项目建设和营运的顺利进行。,第二章 项目编制的指导思想、原则和依据,项目编制的指导思想,1、加快养老事业的发展是我国现代化建设的一个重要部分2、发展养老事业，安定老人生活是建设和谐社会的政治保障3、目前养老服务设备条件落后，服务质量差，急需改善提高4、养老产业已成为“朝阳产业”，政府正加大对养老产业的扶持力度5、项目设计需充分考虑老年人的全方位需求6、建
6、立分阶段、分层次、分级别的养老模式体系7、实行养老服务规范化和标准化管理8、注重信息化建设,项目编制的原则,项目编制依据,老年人社会福利机构基本规范湖南省养老服务机构服务质量标准老年养护院建设标准（征求意见稿）城市用地分类与规划建设用地标准有关工程技术方面的标准、规范、指标和要求项目承办单位提供的有关基础资料编制人员调查的有关资料、数据等,第三章 项目效益预测,营业收入和补贴收入的预测,1、基本入住收入2、护理服务收入3、医疗诊治服务收入4、餐饮收入5、日常健身休闲购物收入6、亲属探视收入7、休闲娱乐收入8、补贴收入,正常营运年收入情况见下表：,正常营运年收入情况见下表：,营业税金及附加,根据
7、国家税收政策，营业税按照营业收入的5%计算，城建税按照营业税的5%计算，教育费附加按照营业税的5%计算。预计本项目正常年应缴纳营业税金及附加729.03万元。,总成本估算,1、工资福利费根据设计方案确定的新增职工人数200人和职工平均工资按照每人每年32000元计算。每一职工人平均年福利及社会保险费为工资总额的7%，各项社会保险及住房公积金按照工资总额的19%记取。总工资福利费用为806.4万元。2、物资及医疗药物该项费用包括日常餐饮食材、粮油、被褥、生活消耗品及日常医疗药物等费用，照营业收入的18%计算，每年生活物资及医疗费用为2385.92万元。3、其他费用其他费用包括：折旧费、土地使用费
8、、其他管理费用、其他营业费用，项目平均其他费用约为营业收入的10%，预计每年为1325.51万元。,利润和现金流量预测,项目现金流量表（单位：万元）,注：2013年底以前投入的8000万，记入第1年的投资，回收固定资产残值为建设投资25600万元减10年累计折旧8192万元后的余额。第2年下半年平均入住率按正常年份的60%计算。,财务评价,项目回收期分析,财务净现值（FNPV）,盈利能力分析,通过对本项目的财务分析发现，本项目盈利能力很强，回收期短，具有较强的抗风险能力，具有较好的财务生存能力。,第四章 项目的组织管理,组织领导,劳动定员,本项目根据行业和项目情况设置，确定总定员为200人，各
9、部门定员建议如下表：,项目经营模式,采取会员制现代居住养老，社区管理，多功能服务，实行终身养老、短期养老相结合的混合制养老模式，配套医疗护理，并对外实行连锁经营。（1）会员条件凡缴纳会员卡费和年费，实行终身养老、长短期养老者，经申请并签订会员合同即可成为本机构会员。（2）会员待遇：按缴付会员卡和年费的标准，获得一套住房的居住权；享受优惠的一切收费项目，包括医疗护理费、养老费、康复保健费等；可在本机构全国范围内的连锁养老机构入住，并享受收费优惠。,主要服务项目内容,经营管理措施,（1）工程管理：由资金管理和项目管理等部门相关人员组成项目工程小组，负责监督施工队的建设质量和建设进度。（2）服务管理
10、：准备安排项目投入使用后的服务安排和人员培训等措施。（3）财务管理：严格执行财务规章制度，严格资金预算管理，实行先申报后使用制度，根据项目计划和工程进度拨付资金，项目工程要发给具有相应资质的施工单位，并加强监督和管理，确保项目资金专款专用、节约使用，充分发挥投资效益。（4）营销管理：实行营销人员薪酬与营业效果挂钩原则，制定全员营销措施，激发全员营销热情，努力开拓市场，保证市场占用率。,人员培训,本项目建成后，需要较高素质的管理人员、营销人员、医护人员和服务人员，将采取外送培训和人事科组织培训等方式，通过考试合格后才能上岗。,监督检查,项目实施过程中，各项工作定岗定员，责任到人，并及时督促检查问责，实行薪酬与贡献挂钩机制，做到纪律严明，奖罚分明，努力营造一个人人遵纪守法、爱岗敬业的工作氛围。,愿天下老人幸福安康！颐养天年！老有所乐！谢谢大家！,
