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1、中银国际写字楼项目定位及营销推广方案,包头博石置业 北京高度伟业,第一部分 项目概况及市场分析,中银国际写字楼项目位于昆区钢铁大街南侧，包头宾馆对面。建设用地：4852.52平米，总建筑面积：48040.09平米，地上建筑面积38529.61平米，最高建筑层数：26层，绿化率：22%，容积率：7.94，建筑密度：34%，机动车停车数量：137辆。中银国际具备5A功能，即自动化管理系统（BAS）、自动化监控及保安系统（ACS）、消防自动化系统（FAS）、通讯自动化系统（CAS）、办公自动化系统（OAS）。,包头高档写字楼市场分析,从2005年下半年开始，包头各类高档写字楼（包括商住型公寓）开始涌
2、现。同时高档写字楼（包括商住型公寓）租金逐步上扬，高档写字楼（包括商住型公寓）投资蕴藏着较大的商机。,高档纯商务写字楼（不包括商住型公寓）在市场中较少，高档写字楼均以5A 标榜。,定位准确、低于市场心理价位的并具有投资价值的高档写字楼销售较快，而高于市场心理价位的高档写字楼则销售迟缓。,截至2007年底，包头高档写字楼（包括商住型公寓）的市场存量增多，且后续供应处于不断增长的态势。,2007年下半年开始，包头高档写字楼（包括商住型公寓）的租金增幅放缓。,中银国际主要竞争对手分析,包头高档纯商务写字楼（不包括商住型公寓）将是市场的发展方向，而定位准确、特色分明的高档纯商务写字楼将是开发的重点。,
3、市场中投资者所占比例仍然较大，他们关注回报率与出租率，对价格变化比较敏感。,短期内，包头高档写字楼（包括商住型公寓）市场需要一个存量调整消化及增量定位提升的过程。,影响包头高档商务写字楼（包括商住型公寓）销售的主要因素有：销售价格、投资价值、使用价值、第三产业自身发展规模及引进速度。,中期来看，潜在供应量的放量增长亦使得高档写字楼的销售面临更大的压力，供大于求的状况还将进一步显现。如果不能刺激市场出现新的需求，价格停滞甚至下滑可能只是时间问题了。,结 论,第二部分：项目SWOT分析,优势（S）1、区位优势，位于钢铁大街中心地段。2、周边环境优势，与海德假日酒店、包头宾馆、青鸟健身、太阳城中心区
4、等为邻。3、前景优势，与周边众多的公寓、酒店、写字楼、休闲中心等形成了重要的商务区价值。,劣势（W）1、本案与周围项目的距离过近，周边环境过于局促，项目的正立面不够开阔，影响了项目的整体气势。2、和周边同质写字楼相比，内部配置方面没有太大的竞争优势。3、地上停车位不足。4、目前在售写字楼或相近物业形态过多。,机会（O）1、市场上定位纯写字楼的楼盘尚处于起步阶段，仍有市场空间。2、市场上大开间、面积均等布局的写字楼很少。3、竞争对手缺乏有力的推广，给我们留下了较大的操作空间。4、本案新概念的推出，为项目进入市场时在同质化的楼盘中脱颖而出奠定了基础。,威胁（T）1、市场处于发展阶段，增长迅速但容量
5、有限。2、租赁市场不够成熟，客户投资的操作空间有限。3、一些大中型公司机构（金融保险等）已基本入住了其他写字楼项目。,第三部分 项目定位,形象定位在5A写字楼的硬件基础之上，凸显生态、环保、健康的高效率办公新理念。使我们的项目更具人性化。,6E花园式写字楼,什 么 是,6E,？,1.Essential business location 重要的商务区,2.Elegant building 有品位的建筑,3.Excellent facility and service 一流的硬件设施与服务,4.Extraordinary tenant 出众的客户,5.Exact place for busine
6、ss 纯商务,6.Ecological、environmental protection and Health 生态、环保、健康,第一个 E,顶级写字楼更强调其规模的伸展力及拓展性，顶级写字楼的客户，更加看重知名企业的群聚效应，这是形成商务气氛的基本条件。同时，规模伸展力及拓展性更表现在其所在商务区域产业链条的完整性上。因此，容纳顶级写字楼的商务区一定要足够大、足够成熟，这样才能最大限度满足顶级写字楼的用户对于产业链的要求。,第二个 E,Elegant building有品位的建筑,有品位，是顶级写字楼的建筑语言。更多时候，顶级写字楼的有品位是其之所以成为标志性建筑的有力支撑，能最大限度地彰显
7、个性，彰显现代商业精神，并保证了顶级写字楼在一定时期内不会被新建筑潮流所淘汰。本案在建筑设计中融入了现代主义的穿插、错落、灰空间等设计手法，使建筑本身具有了独特的魅力。,第三个 E,Excellent facility and service 一流的硬件设施与服务,5A的硬件标准,写字楼的软环境，也就是物业管理水平,+,Extraordinary tenant 出众的客户,第四个 E,一流企业非常关心自己的邻居是谁，有同质化的需求，希望同样重量级的企业能够在一起，以此来互相衬托彼此的实力和地位。,Exact place for business 纯商务,第五个 E,越来越多的人要求纯粹的商务办
8、公环境，纯粹的办公氛围。这也是区别于其它公寓写字楼的特点。,Ecological、environmental protection and Health 生态、环保、健康,第六个 E,旨在提倡一种生态、环保、健康的高效率办公新理念。,我们为什么要提出?,6E,提升本案商务写字楼的价值,弱化本案劣势，凸显出本案的优势,在众多同质化写字楼中以崭新的理念脱颖而出,我 们 离 6E 有 多 远？,1.E 重要的商务区,2.E 有品位的建筑,3.E 一流的硬件设施与服务,4.E 出众的客户,5.E 纯商务,6.E 生态、环保、健康,基本具备,基本具备、但仍需完善,具备一部分、需要加强,需要挖掘,基本具备
9、,部分具备、需要拓展,真正实现 我们还需要做什么？,6E,开放式商务洽谈区 商务式物业,商务减压功能区,强化高效办公的理念更多的考虑业主商务办公的需求,送氧系统,绿色大厅,高档的写字楼不仅仅是建筑的堆砌，更多的考虑了人的感受,将原有的空中花园的卖点更加突出和强化，深化健康办公、高效办公的理念,营造一种人文气息浓郁、亲近自然的氛围，体现“关注人文关注健康”的理念。,开放式商务洽谈区商务式物业,设置商务中心提供前台引领服务提供小型视频会议服务,商务减压功能区,除了每隔层都有的空中花园外，在中银国际的顶层设立茶室、咖啡吧。,绿色大厅,将主入口改在建筑北面，一楼大厅建成绿色大厅，增加植物和室内仿真山水
10、景观。,营造一种人文气息浓郁、亲近自然的氛围，体现“关注人文关注健康”的理念。,送氧系统,方案1,方案3,方案2,在空调的送新风系统前，加入富氧空气。整套设备造价约170万。,在每层的空中花园部位加装小型造氧机，每台约7001800元。,在空调的送新风系统前，加入富氧空气。整套设备采用青藏铁路列车送氧系统，造价：约350万。产品技术为德国和美国技术。,客 户 定 位,大中型外埠及本地能源、地产、金融、投资、高新科技等企业。,这类企业需要办公场所更能体现其身份和实力；对写字楼的品质、价格、形象、硬件等方面要求甚高。,投资者,购买者是市场上投资型资金的拥有者，他们所追求的是高额投资回报，对价格十分
11、敏感，他们最关心的是物业的保值、升值能力，要求物业预留有足够的升值空间作为投资信心的保证。,价 格 定 位,鉴于目前包头高档写字楼市场情况，建议低价入市，根据市场反馈，逐步拉升售价。最终，实现本项目均价预计比市场均价高5%左右。,第四部分 营销推广,推广主题,中银国际6E花园式写字楼,中银国际会呼吸的写字楼,中银国际生态、环保、健康,中银国际是与众不同的写字楼他的推广手段会和别人一样吗？,明线推广与暗线销售相结合,明线推广,高调入市，通过系列的宣传手段，树立本案“6E、花园式、生态、环保、健康”等人文气息浓郁的高品质形象。,暗线销售,精准拓展，通过本机构强大的数据库，锁定目标客户展开系列数据库
12、营销手段：沟通需求、跟踪反馈，促进意向，达到点对点的销售效果。,媒 体 组 合,大形象，影响力,主流媒体,分众DM媒体,新媒体,直投渠道,精准传播,分众拓展,促进销售,包头日报 包头晚报等,DM杂志等,航空票夹、短信平台,数据库资源,以本机构强大的数据库资源为基础，将本案的详尽资料传达到目标客户，联络、跟进、回访，筛选，最终提炼购买客户。,软性新闻：以新闻报道的方式传播项目信息，塑造良好的市场形象。平面广告：以直接的广告诉求方式塑造形象及传达信息。利用广泛的读者资源，形成良好的传播效应，达到促进销售的目的。,软文：以概念营造、评论访谈的方式传播项目信息，赢得目标客户关注认可。平面广告：以直接的
13、广告诉求方式塑造形象及传达信息，利用良好的客户资源，让目标群体充分感受项目的独特品质并形成口碑传播，最终实现购买。,DM杂志等,航空票夹、短信平台等,分众扩展传播，拓展周边市场（如呼市、巴彦淖尔、鄂尔多斯等区域）。,直投渠道,包头日报 包头晚报等,有助于树立口碑传播，对老带新的多次成交有促进作用。建议：利用重要销售节点及节日，如奠基、开盘、封顶等时机发布新闻及举办主题活动。,活动行销,新闻发布会、开盘公关活动、目标客群酒会、高档场所巡展等。,各阶段销售推广细案另案说明。,本案销售按照阶段划分，紧紧围绕工程进度与目标市场展开。分为准备期、蓄势期、开盘强销期、持续期、尾盘期。销售周期预计为15个月。,1,2,5,6,8,9,12,13,15,持续期,开盘强销期,蓄势期,准备期,尾盘期,备注说明：具体情况根据工期及销售情况及时调整。,建立租约中心,建立租约体系，以租约为投资者提供市场需求，坚定投资信心。同时从租约者中积累潜在客户及提炼市场需求反馈。,道 旗,围 档,报 广,报 广,演示结束THANKS!,
